中古アパート

私が不動産投資をはじめて一棟目に買った物件の全てをさらけだすよ

どーも。大辻春人です。

今回は私が不動産投資はじめて一番最初に買った一棟目の物件についてご紹介します。

不動産投資を始めようと思ったきっかけや、物件を不動産会社に紹介してもらってから、
購入後の運営まで、全てをさらけ出したいと思います。

なぜ、こんな大公開をするのかというと、不動産投資の具体的な始め方や、
どういった流れになるのかがイマイチわからないという人が、
少しでもスッキリしていただけたらな、と思ったからです。

この記事を読めば、不動産投資で稼ぐイメージをつかめたり、
収益物件の具体的な買い方がわかるようになります。

ぜひあなたも、不動産投資にチャレンジして、
自分の理想とする人生を手に入れてくださいね。

不動産投資を始めようと思ったきっかけは、新築ワンルームマンション投資の営業

僕が不動産投資を知ったのは大学生の頃でした。

テレビで不動産投資で1億とか稼ぐ大家さんを見て、

「なんか楽に稼げそう!!!」

と思ってました(笑)。

どんだけ安易な考えなんだよ!って感じですよね(笑)。

しかも、大学生の頃に不動産投資の本を3冊くらい買うも、
大して読まずそのまま放置。

その後、無事に大学を卒業して製薬会社に就職しました。

仕事もある程度慣れてきた3年目の春頃に、得意先の病院の駐車場で、

「ちょっとすいません!アンケートに答えてもらえないですか?」

と長身の女性に声をかけられたんです。

まぁ若干キレイ風(?)の女性だから答えてやるか(笑)(なぜか上から目線w)と思い、
紙芝居みたいなアンケートに答えてました。

アンケートの内容は、将来に不安はありませんかぁ?年金に不安はありませんかぁ?
的なやつで、最終的には新築ワンルームマンション投資しませんかぁ?
という営業だったんです。

大学生の頃から不動産投資に興味があったので、
後日近くのスタバで詳しく新築ワンルームマンション投資の話を聞くことになりました。

新築ワンルームマンション投資から中古アパート投資へと方向転換

アポイント当日、営業の女性と上司らしき30代くらいの男性1人が同行してきました。
(なんだ男もいんのかよ…って思ってましたw)

上司らしき30代の男性から、
新築ワンルームマンション投資についてとても詳しく説明を受けました。

ですが、なんかあまりピンと来なかったんですよね〜。
心のどこかで「なんか怪しい…」と感じていたのでしょう。

そして、家に帰って早速新築ワンルームマンション投資についてネットで調べました。

ネット上にいろんな意見を見ていく中で、
「なんか怪しい…」が「絶対怪しい!」にどんどん変わっていったんです。

なぜなら、

「新築ワンルームマンション投資でたくさん稼げた!大成功した!」
という事例がネット上で全く見当たらなかったからです。

僕が大学生の時に見ていたテレビでは、不動産投資で年商1億円とかだったのですが、
新築ワンルームマンション投資では、そんな情報は一切見当たりませんでした。

不思議だなぁと思ったのと同時に、

「あ、そういえば大学生の時に買ったけど全然読まなかった不動産投資本があったな…」
と思い、家の本棚をあさりました。

その数冊の本の中に、

「あ、不動産投資ってこうやって稼ぐんだ…。こりゃ稼げるわ…。」
と、目から鱗が出まくった本があったんです。

それが、

「まずはアパート一棟、買いなさい!」

という、石原博光さんの本でした。

も〜この本だけで僕の人生相当変わってますね。
この本買ってなかったら不動産投資始めてないだろうなぁと思えるくらいです。

この「まずはアパート一棟、買いなさい!」という本を読んで、
これなら俺でも不動産投資で稼げるわ!余裕!!!くらいに思ってました(笑)
(謎の根拠ねw)

そして、新築ワンルームマンション投資は丁重にお断りして(笑)、
中古アパート探しに方向転換したんです。

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中古アパートを探すも、なかなかいい物件に出会えず…

ところが、収益物件がたくさん掲載されている、
楽待とか健美家とか不動産投資連合隊とか見てもあまりいい物件が全然ありません。

こりゃあ困ったな…と思い、不動産会社とコンタクトを取ることにしました。

不動産会社にも色々な得意分野があるので、

「仙台 収益物件」

で調べてヒットした、「インベスターバンク」という会社に問い合わせをして、
後日、担当の近江さんという方と会うことに。

家の近くのロイホで、近江さんに色々とヒアリングをしてもらいました。
(勝手に宣伝してすいません(笑)消した方がいいならすぐ消しますのでご連絡ください)

近江さんはとっても人柄が良くて、
本当に儲かる物件を探してくれてる感がとても伝わってくる人です。

「きっとこの人ならいい物件紹介してくれる!」

と思い、色々と物件を一緒に探し歩きました。

ただ、当時は2014年だったので、中古アパートの利回りも低く
(今はもっと低いけど)仙台ではなかなかいい物件に出会えず。。。

毎月1回以上は近江さんに電話して

「いい物件ないっすかぁ???」
って聞いて、買いたいアピールしてしてましたね。
(しつこくてすみませんでした(笑))

ついに、いい物件現る!その場所は・・・?

たまに、山形とかでいい物件出てきてもすぐに売れちゃったり、
仙台の物件も指値が通らなかったりと、そんな状況が3ヶ月くらい続いて、
もうダメだと思ってました。

・・・諦めかけていたその時!!!(テレビか(笑))

2014年9月、近江さんからプルルルっと電話があって、
近江さんから「大辻さん!秋田にいい物件出ました!!!」

・・・・・・
(正直、秋田ってどうなんだ?)

って思ったんですが、
(あの近江さんが「いい物件出ました!」なんていうのは珍しい。
これはいい物件に違いない)

「そうなんですか!じゃあ明日見に行きます!」

と返事をしました。

次の日がちょうど祝日で仕事が休みだったので、
仙台から車をかっ飛ばして秋田まで物件を見に行ったんです。

その時の物件のスペックがこちら↓

築30年・軽量鉄骨造・2階建8世帯
価格1690万円・満室想定利回り19.3%
秋田県庁徒歩圏内の好立地

築年数は結構経っていて、風呂トイレが一緒の物件だったんですが、
内装が結構キレイだったので、

「こりゃいいね!!!」

となり、見に行ったその日に買付証明書を提出しました。

買付をして融資申し込みをするも、さらなる試練が…

そして、買付をしたら、すぐに融資の準備です。
近江さんがすぐに日本政策金融公庫を紹介してくれました。

日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めた
日本金融政策公庫の融資で不動産投資を始め1棟目の中古アパートを買ったときの話この記事では、日本金融政策公庫の融資で不動産投資を始め、 1棟目の中古アパートを買ったときの話をしていこう。 不動産投資について...

融資は物件価格+諸費用も含めて1950万円のオーバーローン、
期間15年で申し込みをすることに。金利は2%程度になるとのこと。

この条件で融資を組むと、返済比率が47%くらいで、
毎月の手取りが13万円くらいになるので、一棟目の物件としては結構よかったです。

 

ところが!!!

日本政策金融公庫からお金を借りるには、
ある程度の貯金があるという証明がないと融資が厳しいと言われたんです。

ある程度というのは、当時の僕の年収や年齢からすると300万円ほどです。

ただ、結婚して子どもが生まれたばっかりだったり、
全然貯金なんてありませんでした。。。

でも、買付も提出したし、せっかく近江さんが紹介してくれた物件だし、
何より結構儲かりそうな物件だったので、ここで諦めるわけにはいきませんでした。

そこで、苦肉の策なんですが、妻の母親から一時的に300万円を借りて、
300万円の貯金があるという風に見せる作戦にしたんです。

普通でしたらここで諦める人も多いと思うんですが、
やっぱり「どうすればできるか?マインド」は不動産投資においてもとても重要ですね。

融資の承認がおりて売買契約からの決済

そして、300万円の見せ金のおかげもあって、
無事に融資の承認が下りました。条件は1950万円・15年・金利2.25%でした。

融資の承認も下りたので、今度は売主との売買契約です。

秋田まで再び車でかっ飛ばして、手付金の100万円を持ってって、
無事に売買契約が完了しました。

そして、契約してから3週間後くらいに、売買の決済をしに、
三度目の秋田へと車でかっ飛ばしていきました。

決済をする際は大抵銀行でやります。
仲介業者、売主、司法書士が一緒になって決済をするのが通常パターンです。

無事にアパートの決済が完了し、アパート(と土地)の所有権が僕に移転しました。

不動産投資で稼ぎたい!って思ってから購入まではだいたい半年かかりました。

物件の買付→融資申し込み→融資OK→売買契約→決算までだいたい2ヶ月くらいでした。

しかも、近江さんにいい物件を探してもらうまでの期間も3、4ヶ月くらいあったので、
「不動産投資で稼ぎたい!いい物件欲しい!」って思っても、
なんだかんだ半年くらいはかかりましたね。

いい物件がすぐ出て、融資もすぐOKでしたらもっと早くいけるかもですが、
なかなかうまくはいかないです。

いい物件が欲しいのであれば、半年くらいのスパンで考えた方がいいかもしれませんね。

一棟目の物件を買ってから満室にするまで

無事にアパートは買えたんですが、8部屋中5部屋が入居中で3部屋空室だったんですよ。

なので、早く満室にしたい!と思っていたんですが、これがなかなか決まりません。

所有権が移転したのが11月中旬だったので、
まぁ3月の繁忙期には満室にしたいと考えていました。

12月、1月で外壁とか内装とかのリフォームを完了させたんですが、
3月に入っても全然問い合わせもなくて、まじで焦りました。

そこで、管理会社以外の不動産会社にFAXを送りまくるという作戦に出ます。
(遠方なので訪問するのが大変なので…)

内容的には、
『広告料(不動産会社に支払う仲介手数料)を家賃の1.5ヶ月分にします!
さらに、敷金礼金無料、保証料もオーナー負担で、初期費用ゼロキャンペーン!』
にしました。

ただ、FAXを送っただけではなんとなく心配だったので、
またまた仙台から秋田に車をかっ飛ばしていきました(4回目ww)

そしたら、管理会社ではないとある不動産会社が
2週間くらいで一気に3部屋決めてくれて、無事に満室にすることができました(^^)

ただ、その3部屋だけ、入居を決めた不動産会社が管理をすることになって、
1つのアパートに管理会社が2つあるという変な状況になりましたが(笑)。
まぁ特に問題にはなってないので、大丈夫かなというところです。

満室にしてからはほぼ何もせず月に10万円以上が振り込まれてくる

無事に満室にしてからは、ほぼ何もすることもなく、
月に10万円以上の手取りが勝手に入ってくるようになりました。

家賃収入が27万円くらいで、返済が13万円くらいで、経費が2万円くらいなので、12万円くらいが手元に残る計算ですね。

満室を継続できれば、年間100万円以上は貯金できる計算なので、とてもいいですよね。

購入するまでは結構大変ですが、購入して満室にさえすれば、
ほぼ何もせずに100万円以上が勝手に貯金されます。

1年で100万円以上を貯金するってなかなか大変だと思いますが、
不動産投資でいい物件を手に入れることができれば、そんなことも十分に可能なんです。

その資金を再投資に回せば、さらにお金を増やすことができます。

ぜひあなたも儲かる物件を手に入れて、
自分の理想とする生活を実現してみてはいかがですか?

不動産投資を始めて2棟目の中古アパートと融資
不動産投資を始めて2棟目の中古アパートを買ったときの融資と利回り等の詳細を大公開こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。 今回は不動産投資を始めて2棟目に買った中古アパートの利回りと、 その...

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