中古アパート

不動産投資を始めて2棟目の中古アパートを買ったときの融資と利回り等の詳細を大公開

不動産投資を始めて2棟目の中古アパートと融資

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回は不動産投資を始めて2棟目に買った中古アパートの利回りと、その時の融資条件などについての詳細を書いていきます。

 

不動産投資を始めて1棟目はなんとか融資を受けられてスタートできたものの、2棟目をどうしたらいいか迷ったりしていませんか?

そもそも融資受けられるのかな?どんな物件を買えばいいのかな?と色々悩みますよね。

 

ですが、悩んで悩んで迷っていては、いつまでたっても2棟目の物件を買うことはできません。

 

今回ご紹介する内容を読むことで、2棟目を買うハードルが少しでも下がりますし、1棟目よりももっといい条件の物件を購入することができるようになっていきます。

2棟目でうまくいって加速することができれば、3棟目、4棟目とどんどん不動産を増やしていくことができますよ。

 

では早速、私が不動産投資を始めて2棟目に買った中古アパートの利回りと、その時の融資条件などについて詳しくご紹介していきます。

2棟目に買った物件は築19年6世帯の木造中古アパート

私が2棟目に買った物件は、当時築19年6世帯の木造中古アパートでした。

1棟目を買ったのが2014年11月で、2棟目を買ったのが2015年12月のことでした。

 

6世帯入る2階建の中古アパートで、間取りが1DKと1LDKの複合パターンです。

1棟目も2棟目もどちらも秋田市内にあります。

 

2棟目の価格は1420万円で家賃収入が月27万円くらいなので、表面利回り22%以上です。

秋田市といえど、賃貸需要が比較的高いエリアで、間取りも社会人向けでちょっと広めですし、駐車場も世帯数分確保できているので、入居付けはしやすい物件でした。

今でも満室で回っています。

 

築19年の木造中古アパートでも表面利回り22%以上はなかなか無いお宝物件だったので、すぐに申し込みをしました。もう即決でしたね。1日で決めました。

賃貸需要もHOME’Sの「見える!賃貸経営」である程度確認することができますし、Googleストリートビューで物件の外観も確認することができます。

SUUMOとかHOME’Sのアプリで賃貸募集条件とか物件の中身も確認できるので、仙台にいながら秋田の物件の申し込みをしました。

 

1棟目の物件を管理してもらってる管理会社からの紹介だったんですが、これくらいのスピード感がないと、すぐ違う人に物件情報が流れていってしまいます。

なのでいい物件は本当にスピード勝負なんです。

2棟目の中古アパートは地方銀行でしてもらった

1棟目の中古アパートは日本政策金融公庫(公庫)で融資してもらいました。

1棟目はやはり公庫がオススメだと思います。ハードルが低いですからね。

 

そして、2棟目はいわゆる地方銀行に融資してもらいました。

物件を紹介してくれた不動産会社(1棟目のアパートの管理会社でもある)から金融機関を紹介してもらいましたので、ハードルはちょっと低かったと思います。

 

1棟目の実績とか会社員としての給料もあったので、なんとか融資してもらうことに成功しました。

条件としては、

  • 物件価格1420万円に対し、諸費用も含めた1600万円のオーバーローン
  • 15年変動金利
  • 金利2.25%
  • 信用保証協会付き
  • 保証協会の金利1.05%
  • 合計金利3.3%(高い!)

金利は結構高めですが、まぁキャッシュフローが年間150万くらい出るのでいいかなというところでした。

そろそろ借り換えしようと思っているところです。

1棟目の物件での繋がりを使って2棟目の物件を買って、不動産投資を加速させよう

私が2棟目の物件を買えたのは、1棟目の物件を管理している管理会社に、

「なんか儲かる中古アパートないですか〜?」

と、ふと聞いてみたことから始まりました。

 

そこの管理会社は売買も結構やっていて、売買部門もあるくらいの会社です。

なので、何か用があるついでに電話で「何かいい物件ないですか〜?」とついでに聞いていた感じです。(これが意外と重要)

 

このように、買いたいアピールを不動産会社に常にしておくと、不動産会社がいい物件情報を仕入れたときに、

「あ、大辻さんに紹介してみよ」

みたいに優先的に物件を紹介してくれやすくなります。

 

しかも、物件を買ってもらってその物件を自社で管理できれば、不動産会社としては一石二鳥ですよね。

さらに、私は結構不動産会社に協力的な方で、不動産会社としても『要望を結構聞いてくれるオーナーさん』というイメージがついています。

 

なので、不動産会社としては、私に物件を買ってもらえば内装リフォームをしたり、広告費をちょっと増やしてくれたりすることが、なんとなく想像できるんです。(実際やりました)

そしたら、物件紹介もしやすくなって満室にしやすくなるんです。

満室になれば管理料も満額取れるので、不動産会社としては嬉しいですよね。

 

実際に2棟目の物件は、購入時は6部屋中3部屋空いていたんですが、融資のお金から内装リフォームをしたり、家賃を見直したり、広告費を1.5ヶ月にしたりと工夫を凝らしました。

そしたら、繁忙期の3月よりも前(確か1月、2月くらい)に満室になったんです。

 

不動産会社的には、あまり賃貸業に積極的じゃないオーナーから、私みたいな積極的なオーナーに変わることでやりやすくなります。

管理料もマックス取れるし、物件自体を購入してもらうことで物件の仲介手数料も取れるし、入居付けすることで広告費も取ることができます。

私は結構取られっぱなしですがwそれでも全然利益が出る物件だったので、全く問題なしです。

 

売主、買主、不動産会社のみんながWin-Win-Winな感じでしたので、とてもいい買い物ができたと思っています。

2棟目の次は3棟目を目指してどんどん不動産投資を加速させていきましょう!

今回は不動産投資を始めて2棟目の中古アパートを買ったときの融資と利回り等の詳細についてご紹介させていただきました。

1棟目、2棟目がうまくいけば、3棟目を買う頃には融資や入居付けなど、どんどん慣れてきて、余裕を持って不動産投資をすることができます。

 

物件が増えれば増えるほど、収入も増えて安定感が増してくるので、盤石な体制を作ることができますよ。

 

ぜひ2棟目をいい条件で購入して、どんどん不動産投資を加速させていきましょう!