銀行融資

日本政策金融公庫を使って1棟目の中古アパートを購入し不動産投資を始めた話

日本政策金融公庫を使って1棟目の中古アパート購入し不動産投資を始めた話

この記事では日本政策金融公庫を使って1棟目の中古アパート購入し不動産投資を始めた話をしていこう。

 

不動産投資について調べていると『日本政策金融公庫』というキーワードを見たことはないだろうか?

実際に私も不動産投資の本を読んでいて、日本政策金融公庫が意外とおすすめだよという内容を読んで、

「日本政策金融公庫とは何ぞや???」

と思ったことがある。それが不動産投資を始めるちょうど4年前のことだった。

 

ここで言えるのが、もしあなたが不動産投資を始めたいけど、始められない!と悩んでいるのであれば、ぜひ日本政策金融公庫を上手く利用していこうとおすすめしたい。

それくらい日本政策金融公庫は不動産投資を始めるのに有利な金融機関なのだ。

 

私は日本政策金融公庫で実際に2回融資を受けてきたが、いくつか注意点もあるので、今回はその注意点やメリットを私の体験談を元に紹介していこう。

日本政策金融公庫をうまく利用することをマスターすれば、あなたも不動産投資を始めることができ、月100万、200万といった利益を残すことも十分可能だ。

 

それでは早速本題に入っていこう。

1棟目の中古アパートを日本政策金融公庫の融資を使って不動産投資を始めた経緯とメリット

まずは1棟目の中古アパートを日本政策金融公庫の融資を使って不動産投資を始めた経緯とメリットについてご紹介していく。

私が考える、公庫を利用することのメリットを3つにまとめた。

メリット①初めて相談するときのハードルが低い

私は突然近くの地方銀行に電話をして、

「プルルルル・・・・プルルルル・・・・ガチャ、はい○○銀行△△支店です」

大辻「あ、もしもし。収益物件購入の融資に関してご相談したいんですけど・・・。」

といきなりアポイントを取って訪問したことが何回があったが、訪問しても正直断られるケースが多かった。

詳細な理由は不明なのだが、地方銀行の場合はある程度年収が高かったり(世帯年収1000万円以上とか)不動産会社からの紹介とかじゃないと話すら聞いてもらえないことがあるのかもしれない。

最近も初めましてで地方銀行に相談しに行ったが、8割9割くらいの確率で断られてしまっている。。。

個人事業主が新築アパート経営を始めるために銀行10行以上訪問してきた感想こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。 今回は個人事業主である私が(最近法人化したけどまだ売上ゼロ)新築アパー...

ところが、公庫の場合は別に『はじめまして』で相談しに行っても大丈夫なことがほとんどだった。

おそらく、地方銀行とは違い『創業』に関しての融資には積極的だからだと思われる。

 

私の個人的な感想だが、地方銀行はどちらかというと『お金を持っている人』にしか貸したがらない傾向があると思っている。

理由としては、地方銀行といっても『利益を重要視する会社』だからだ。

 

一方、公庫は株式会社とはいえ国の事業に近いイメージなので、利益重視というよりも、小さな事業を応援するような融資を積極的に行なっている。

なので、私が行なっているような不動産賃貸業だけでなく、飲食業やサービス業などにも積極的に融資をしているのを実際に見てきた。

これが本来の金融機関の考え方であると私は思うのだが、地方銀行はやはり利益が一番なので、お金があまりない創業期の人には厳しくみていると私は感じる。

 

その点、公庫は初めて不動産賃貸業をする人にも積極的に融資をしてくれると感じるし、実際に私も1棟目の物件を公庫で融資をしてもらった。

融資相談のハードルも低いので、思い切って相談してみるといいだろう。

 

私が1棟目の中古アパートを購入したときも、自分が住んでいるエリアにある公庫の支店に電話をかけて、

「不動産賃貸業の融資についてご相談したいんですけど〜」

と言ってアポイントを取得した。

ただ、これだけでも公庫の人は好意的に対応してくれて、不動産賃貸業の融資に関して相談に乗ってくれたのだ。

 

ぜひあなたも、まずは近くの公庫の支店に電話をかけて、直接訪問しに行って不動産賃貸業の融資の相談をしてみよう。

メリット②金利が安い

公庫を利用することの2つ目のメリットは金利が安いということだ。

仮に、私が1棟目に購入したような、築29年の耐用年数オーバーの中古アパートに対して、“地方銀行で”融資を組むとなると、『保証協会』というところを利用しなければならないことがある。

耐用年数とは建物が法的に使用できる期間のこと。

  • 木造→22年
  • 軽量鉄骨造→19年 or 27年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)→47年

と法律で決まっている。

保証協会とは、ザックリいうと『銀行融資の金額を保証してくれる法人』なのだが、地方銀行の場合、耐用年数がオーバーしていると、保証協会の利用なしでは融資が出来ないことが多い。

私は地方銀行に相談しにいったとき、それで何度も融資を引くのに苦戦をしている。

そして、この保証協会を利用すると、その分さらに金利を支払わないといけないというデメリットがある。

 

『銀行に支払う金利+保証協会に支払う金利』

 

となってしまい、3%近い金利かそれ以上の金利を払わなければならなくなる可能性もある。

そうなると、かなり利回りが高い物件じゃないと利益が残らないことになってしまう。

 

ちなみに、私が持っている2棟目、3棟目の木造中古アパートも、先ほど説明した耐用年数オーバーの物件だったため、保証協会付きで地方銀行から融資を受けたのだが、金利はトータル3%ほど支払っている。

 

一方、公庫の場合は保証協会を利用することはない(というかできない)ので、保証料を払うことはない。

しかも、物件を担保に入れればさらに金利が安くなるので、安ければ1%台の金利で融資を組むことも可能になるのだ。

私が公庫から融資をしてもらって購入した1棟目の中古アパートは、金利は2%くらいだった。

 

相談するハードルも低くて、さらに金利が安いとなれば、公庫を利用しない手はないだろう。

メリット③条件によっては中古でも20年の融資を組むことができる

公庫を利用することのメリットはここまで紹介したものだけではない。

もっとすごいメリットが、耐用年数が過ぎた中古の物件でも、場合によっては20年の融資を組むことができる可能性があるのだ。

 

これはあまりイメージが湧きにくいかもしれないが、私はものすごいことだと思っている。

築古の中古アパートも20年の融資を組むことができればどんなにいいことか…といつも思ってるくらいだ。

 

普通、築古のアパートに関しては、地方銀行の場合だと融資期間は15年が限界。

私も築古の中古アパート2棟を、地方銀行で保証協会を利用して融資を受けているが、どちらの物件も融資期間は15年だ。

 

ところが、公庫の場合はMAXで20年の融資を組むことができてしまう。

 

私はこの15年と20年という融資期間の差というのは、実は非常に大きいと考えている。

なぜなら、融資期間が20年になれば月々の返済額が少なくなり、その分キャッシュフロー(利益)が大きくなっていくからだ。

キャッシュフローとは家賃収入から銀行返済と諸経費を引いて、残った『手取り』のこと。

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=キャッシュフロー』

という。

私は不動産投資初期の場合はこのキャッシュフローを大きくしていくことが一番重要だと考える。

1棟目の物件で20年の融資を組むことができれば、キャッシュフローをさらに大きくしていくことが可能になる。

 

実際に計算してみるとわかりやすい。

3000万円・金利2%・融資期間15年の場合・・・年間の返済額は約232万円

3000万円・金利2%・融資期間20年の場合・・・年間の返済額は約182万円

となり、50万円(月々4万円くらい)も変わってくるのだ。

 

融資期間が15年だと、月々の返済が約19万円だが、融資期間が20年だと、月々の返済が約15万円まで減らすことができる。

私がサラリーマンだったとき、給料を月々4万円も増やすのは非常に大変だったが、不動産投融資を15年から20年にするだけで、月々の利益を4万円増やすことができてしまうのだ。

 

これは非常に大きなメリットだ。私はこれが公庫を利用する最大のメリットだと考える。

 

私の経験上、地方銀行でも頑張って探せば、ちゃんと融資の相談に乗ってくれるところもあるし、金利も安くしてくれるところもなくはない。

しかし、耐用年数が残っていない中古物件に20年の融資をする地方銀行は特殊な例を除いてほとんどないというのが私の印象だ。

 

この20年の融資を引けるというのは、非常に大きなメリットになるので、ぜひ1棟目の物件で公庫を利用することをおすすめする。

不動産投資で公庫を利用するときの注意点

ここまで、公庫のメリットをお伝えしてきたが、メリットばかりではない。

当然デメリットもある。

ここからは、私が日本政策金融公庫を実際に利用したときに感じたデメリット、というか注意点を2つほどご紹介していくので、こちらもぜひ覚えておこう。

注意点①物件の所有権の移転が完了したことを確認できないと全額融資ができないケースがある

ここはちょっと難しい話になってしまうかもしれないが、ご了承いただけると幸いだ。

不動産を購入するときって、銀行の融資が実行されて、売主さんにお金が振り込まれた後に、物件の所有権が買主に移ることが通常のパターンだ。

  1. 買主に融資実行
  2. 買主が売主に物件のお金振り込む
  3. 物件の所有名義が売主→買主になる

これが通常パターン。

 

ところが、公庫の場合はこれがスムーズにいかないことがあるのだ。

 

公庫の場合だと、

  1. 買主に融資金額の半分くらいをまず融資実行する
  2. 買主が売主に物件価格の半分くらいを振り込む
  3. 半分しか振り込まれていないが、所有権を売主→買主に移転させる
  4. 公庫は所有権が移転したことを確認できたら残りの半分を融資実行する
  5. 買主は残りの半分の金額を売主に振り込む

という非常にややこしいステップを踏んでいかないといけないのだ。

ちなみに、銀行業界ではこれを『後出し融資』と言ったりするらしいw

実際に私が1棟目に購入した物件もこの『後出し融資』パターンだった。

 

公庫のこの『後出し融資』のデメリットは、売主としては全額振り込まれてないのに、所有権が移ってしまうということだ。

実際に私の知り合いは、

「全額お金をもらってないのに、所有権を変えるのはおかしい!」

と売主から言われ、取引がボツになった例もある。

 

まぁ売主としては半分くらいしかお金を受け取ってないのに、不動産の所有権だけが買主に移ってしまって、残りの半分が振り込まれることなく買主に『とんずら』されたら最悪だ。

それを嫌って、公庫での融資の場合は取引が上手くいかないケースがあるので、注意が必要なのだ。

 

ただ、融資実行から所有権移転→全額振り込むまでを1日で完結することができれば問題ないことが多い。

私が1棟目に購入したアパートも、融資実行→所有権移転→全額振込を1日で完結させたことで、無事に1棟目のアパートを購入することができた。

 

これが日をまたいでしまうと簡単に『とんずら』できてしまうので、売主としては非常にリスクが高い状態になってしまう。

なので、公庫を利用する際は『後出し融資』なるのかどうかを公庫に確認し、売主には『後出し融資』でも問題ないのかどうかを相談することをおすすめする。

注意点②融資の上限があるので、大きな中古マンションなどの物件は狙えない

公庫の場合は融資の金額に上限がある。

私も公庫を使うメリットが非常に大きかったので、2棟目3棟目も公庫を使って物件を購入していきたいと考えていた。

ところが、

「大辻さん、もう融資の枠がいっぱいなんで、これ以上の融資は厳しいっすね〜…」

と断られてしまった。

 

私が聞いた話によると、人によって上限の金額が違ってくるようだが、MAXでも7200万円なので、1億円以上する中古マンションを買うというのはちょっと難しくなる。

なので、公庫を利用する場合、私はせいぜい中古アパートか安めの中古マンションくらいかなぁと想定している。

 

もしあなたが、7200万円以上するアパートやマンションを購入したい場合は、公庫を使うというよりも、地方銀行や信用金庫を使うことになるということを覚えておこう。

1棟目で実績を作って、2棟目以降は地方銀行の融資で不動産投資を加速させる

今回は日本政策金融公庫を使って1棟目の中古アパート購入し不動産投資を始めた話を紹介していった。

最後に公庫を利用するメリットをまとめると、

  1. 初めて不動産投資の相談するときでも、相談がしやすくハードルが低い
  2. 保証協会の利用がないので、金利が安い
  3. 条件によっては中古でも20年の融資を組むことができる

ということだ。

 

実際に私も1棟目のアパートを購入するときに公庫を利用してきたが、融資の相談も親身に乗ってくれるし、金利も比較的安い。

私の場合は15年だったが、今は20年の融資を組むことも可能だ。

 

ただ、注意点としては、

  1. 物件の所有権の移転が完了したことを確認できないと全額融資ができないケースがある
  2. 融資の上限があるので、大きな中古マンションなどの物件は狙えない

という点があげられるので、ここだけは気をつけておこう。

 

ぜひあなたも、日本政策金融公庫を上手く利用して、不動産投資を始めてみてはいかがだろうか。