新築ワンルームマンション投資

新築ワンルームマンション投資で成功するための方法と重要な考え方

ワンルームマンション投資で成功するには

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

あなたは新築ワンルームマンション投資を成功させたいですか?

せっかく投資をするんだから、当然成功させたいですよね!

今回は新築ワンルームマンション投資で成功するための方法と重要な考え方についてご紹介します。

この記事を読むだけで、新築ワンルームマンション投資を考えているというあなたや、もうすでに購入しているあなたでも、どちらのパターンでも成功することができますよ。

新築ワンルームマンション投資を始めていないのであれば、始めないことで成功できる

新築はダメ

まずは、新築ワンルームマンションをまだ購入していないのであれば、購入しない方が成功できます。

「えっ!?新築ワンルームマンションに投資したら成功できないの!?」

と思うかもしれません。

はい、残念ながら、新築ワンルームマンションに投資したらほぼ成功できません。

実際に私の会社の先輩の井上さん(仮名)は、新築ワンルームマンションに投資して、とても大変な思いをしたんです。

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井上さんは同業の知り合いの人(遠藤さん(仮名))から、

「不動産投資いいよ!老後の蓄えにもなるし!」

と勧められて、新築ワンルームマンションの会社を紹介されたのをきっかけに、不動産投資を始めました。

井上さんも、

「遠藤さんが言うんだし、遠藤さんが紹介してくれる会社なら安心だ!」

と思い、後日、不動産屋と会うことになり、新築ワンルームマンションの紹介を受けました。

不動産屋が紹介する物件は、東京都港区にある駅から徒歩7分の新築1Kの物件で、

「自分も一人暮らしをするなら、こんなところに住んでみたい!」

と思えるような素晴らしい物件でした。

立地のほかにも、

  • 節税効果がある
  • 35年間家賃保証
  • 入居率99%!
  • 生命保険代わりになる
  • 老後の資産形成

などといったメリットを聞き、

「新築ワンルームマンション投資で成功できる!」

新築ワンルームマンション投資では成功できない

と思い、新築11階建の最上階のワンルームマンションを、2600万円・35年ローン・金利2.5%で購入したんです。

毎月の家賃収入から管理費や修繕積立費の支払い、ローンの返済をすると毎月1万円程度の赤字に…。

井上さんは、

「まぁ月1万程度で節税もできて、生命保険代わりにもなるんだからいいかな…」

と感じていました。

ところが、節税効果は初年度はよかったものの、2年目以降は若干下がってしまい、設備の減価償却がなくなってしまうと、さらに節税効果が薄くなってしまうことが判明したんです。

また、井上さんが所有しているのはワンルームですので空室になると家賃が入ってきませんから、当然家賃保証を使いました。

そしたら、今まで11万円の家賃だったのが、保証期間中は10万円しか保証してもらえなかったんです。

さらに、今後募集する家賃は10万円に下がってしまい、家賃収入が月に1万円減ってしまったんです。

今まで毎月1万円の赤字だったのが、2万円の赤字に膨らんでしまいました。

「このまま家賃がどんどん下がってしまったらどうしよう…」

と井上さんは不安で体調を崩してしまったんです。

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こういった事例のように、新築ワンルームマンション投資を始めたのに、どんどん赤字が膨らんでしまって、大変な思いをしている人はたくさんいます。

仮に年間20万円の赤字が30年間続くと、600万円の赤字になってしまいます。

35年後に築35年のワンルームマンションが600万円以上で売却できないとプラスにはなりません。

このように、全く“おいしい思い”ができないのが新築ワンルームマンションの特徴です。

“おいしい思い”をするのは、マンションを売った不動産屋と、それと手を組んでいる金融機関だけですので、新築ワンルームマンション投資には絶対に手を出さないようにしましょう。

もうすでに購入しているのであれば、売却することで成功できる!

ワンルームマンションの売却

全然”おいしい思い”ができない新築ワンルームマンション投資ですが、残念ながら購入してしまったというパターンもありますよね。

不動産屋の営業マンはびっくりするくらいトークがうまいです。

何も知識がない状態だったり、先輩の紹介だったりすると、信じ込んでしまうのも無理はありません。

あなたも先ほどの井上さんのような事例を経験したことはございませんか?

もしなくて、月々のキャッシュフローも10万円以上出ている!というのであれば大丈夫ですが、なかなかそうはなっていないでしょう。

毎月ちょっと赤字が出たり、なんとなく不安を感じていたりしませんか?

そういった場合に成功のきっかけとなるのが売却です。

「今さら売却しても残債をチャラにできる金額では売れないよ…」

と思うかもしれませんが、実はそんなこともないんです。

私の知り合いで、不動産投資仲間の石田さん(仮名)は、新築ワンルームマンションから不動産投資をスタートしました。

ですが、先ほどご紹介した井上さんと同じような感じで赤字が膨らんできたので、思い切って売却したんです。

そしたら、残債に近い金額で売却することに成功し、あとは自己資金でローンを完済できたんです。

ローンを完済したあとは、本当にキャッシュフローが見込める中古アパートや中古マンション投資に切り替え、今では月の手取りが80万円くらいになっているんです。

銀行の金利と不動産の利回り

ここまで来れば、成功と呼んでもいいかもしれないですよね。

毎月数万の赤字だったのが、80万円の黒字ですからね!

こういった事例のように、新築ワンルームマンションに時間を費やすのではなく、本当に儲かる物件に、時間もお金も投資することが大切です。

石田さんは、

「お金はどうにでもなるけど、時間は返ってこないからね」

とおっしゃってました。

実際、新築ワンルームマンションを購入したはいいものの、高い金額で売れないので、売りたいのにに売れないという状況もあるでしょう。

ですが、若干の赤字は覚悟して、本当に利益が出る物件や方法に切り替えていくことが、成功させる秘訣です。

本当に石田さんのおっしゃる通りで、お金はまたこれから稼げばいいですが、時間は返ってこないですからね。

もし、新築ワンルームマンションを購入してしまったのであれば、売却することも視野に入れておきましょう。

それが本当の成功に繋がっていきますよ。

 

ちなみに石田さんは『HOME4U』という不動産一括査定サイトを使ったことで、より高く売却できたそうです。

HOME4U

HOME4Uは不動産一括査定サイトの中でも、最大手のサイトです。

石田さん曰く、不動産も一括査定をして複数の業者から見積もりを取ることで、査定額が大幅に変わってくるそうです。

実際に石田さんも相見積もりを取ったことで、高く売却できました。

査定自体も無料ですので、まずは一括査定をしてみて、今所有しているワンルームマンションがどれくらいの価値があるのかを知っておくことも大切ですよ!

>>>今すぐ『HOME4U』で無料査定をして、ワンルームマンションの相場を確かめる!

新築ワンルームマンション投資だけで成功するのは不可能

家賃が下落するリスク

今までの話の流れでお分かりかもしれませんが、新築ワンルームマンション投資だけで成功を手に入れるのは不可能なんです。

仮に月に100万円のキャッシュフローを生み出したいと思ったのに、新築ワンルームマンションだけを購入したところで、そんなに大きなキャッシュフローを生み出すことは不可能です。

なぜかというと、新築ワンルームマンションですと、利回りが3〜7%前後になってしまうので、キャッシュフローが全然見込めないんです。

ちなみに私が所有しているアパートは利回りが20%程度で、月のキャッシュフローが30万円近くになっています。

ここまでのキャッシュフローを新築ワンルームマンションで出すことはまずできません。

さらに、新築ワンルームマンションをローンで買ってしまった場合は、その分のローンが残っている間は、収益物件のローンを新たに組むのが難しくなってしまいます。

なので、本当に儲かる物件すら買うこともできなくなってしまうんです。

この、“新築ワンルームマンションの呪縛”から抜け出すためにもまずは売却をおすすめしているということなんです。

不動産投資で成功したいのであれば、まずはキャッシュフローが出る物件を手に入れることが重要

キャッシュフローが大事

不動産投資で成功させる鍵は、最初にキャッシュフローが出る物件を手に入れられるかどうかということなんです。

これが本当に大切なんです!!!

キャッシュフローとは毎月の家賃収入から、ローンの返済や管理費用、その他経費を差し引いて、手元に残ったお金のことを指します。

このキャッシュフローがプラスで見込めるのであれば、新築だろうが中古だろうがぶっちゃけなんでもいいんです。

ただ、新築ワンルームマンションでキャッシュフローが見込める物件はほとんどありません。

逆に毎月毎月赤字になってしまい、早く手放したくなってしまうのです。

税金の還付で年間プラスになると考える人もいるようですが、税金の還付はおまけみたいなものです。

それをメインで考えていると、不動産投資は失敗してしまいます。

大事なのは毎月毎年利益が出ているかどうかです。

できれば、1部屋で毎月1.5〜2万円くらいの利益が出るかどうかが目安となるでしょう。

そうすれば10部屋で毎月15〜20万円の利益が生まれます。

100部屋で毎月150〜200万円の利益です。

こう考えたらすごいですよね!

それだけ毎月キャッシュフローを生むかどうかということはとても重要なことなんです。

もしあなたが不動産投資で成功させたいのであれば、キャッシュフローが見込める物件を手に入れることが成功を掴む鍵となります。

不動産投資は不動産賃貸業というビジネスである

不動産投資は不動産賃貸業というビジネス

不動産投資は、名称こそ『投資』ですが、実際は自分の所有している部屋を貸し出すという、『不動産賃貸業』というビジネスであるという考え方が重要です。

管理会社や銀行、収益物件を紹介してくれる不動産会社、、ガス会社、定期清掃の会社、ケーブルテレビの会社など、様々な会社と協力し合って経営していくものです。

実際に銀行は『投資』にはお金を貸してくれません。

『不動産賃貸業』として融資をするというパターンがほとんどです。

不動産賃貸業というビジネスである以上、利益を出すことが最も重要です。

節税や保険、老後の備えというのはサブでしかありません。

メインは利益が出るかどうかです。

ビジネスである以上ここを譲ってしまってはいけないのです。

もし、あなたが新築ワンルームマンションのような、全くキャッシュフローが出ない物件を所有しているのであれば、今すぐ一括査定をして売却し、本当に利益が出る物件を買うことをおすすめします。

まだまだ挽回できる可能性は十分にあります。諦める必要はありません。

ぜひ、本当にキャッシュフローが見込める物件を手に入れて、不動産”賃貸業”で大成功を手に入れてくださいね。

 

次の記事へ>>>:ワンルームマンション投資のリスクを徹底分析!詐欺レベルの実態とは?

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