中古アパート

不動産投資の初心者がいきなりアパート経営して大丈夫?私が24歳でいきなり中古アパートを買ってわかった2つのこと

不動産投資の初心者がいきなりアパート経営して大丈夫?
不動産投資の初心者がいきなりアパート経営して大丈夫?

「不動産投資を始めたいんだけど、
ワンルームがいいのかアパートがいいかわからない…」

「初心者がいきなりアパート経営するのって危険じゃないの…」

といった悩みを抱えていませんか?

私も不動産投資に興味を持ち始めた頃(大学4年生くらいのころかな?)は、
「いきなりアパート経営するのは怖いから、まずはワンルームマンションがいいかな!」
なんて思っていました。

ですが、色々勉強していくうちに、
「やっぱ中古1棟アパートの方がいいかも…」
と思うようになり、
実際24歳の頃に築30年の中古アパートを“1棟まるまる”購入しました。

今は不動産投資を始めて5年目になりますが、結論から申し上げると、
『初心者こそアパート1棟買った方がいい!』
ということです。

「え?初心者がいきなりアパート経営しても大丈夫なの?」
と思うかもしれませが、大丈夫です。

私も区分マンション投資ではなく、
アパート経営から始めてちゃんと毎年利益をあげることができています。

では、なぜ区分マンションよりもアパート1棟の方がいいのでしょうか?

その理由について詳しく解説していきますね。

この理由がわかれば不動産投資で成功する確率も格段に上がりますし、
何より『不動産投資で失敗する確率』がグンと下がりますよ。

初心者が不動産投資で成功する秘訣はアパート経営にあった!その理由とは…?

なぜ不動産投資初心者の人には、
値段も手頃で不動産投資を始めやすい区分マンションではなく、
アパート1棟がおすすめなのでしょうか?

 

それは…

『部屋が複数あるから』

です!

「・・・……ん?部屋が複数ある…から?」
と思ったかもしれませんが、この部屋が複数あることの威力は凄まじいんです…。

なぜなら、部屋が複数あることによって、
不動産投資のリスクを大幅に減らせることができるんです。

不動産投資のリスクが低ければ、初心者にとってはいいですよね。

では、部屋が複数あることによってどんなメリットがあるのでしょうか?

まず1つ目は『空室のリスクを分散できる』ということです。

不動産投資の初心者がいきなりアパート経営して大丈夫?

これが非常に大きなメリットなんです。

たとえば、初めての不動産投資で中古の区分マンションを1部屋、
ローンを組んで買ったとしましょう。

無事に購入できたはいいものの、
もし3ヶ月後に「退去しまぁ〜す」ってなったとしたら家賃収入がゼロになります。

ただ、銀行の返済はしないといけないので、それだけでも苦しいですよね…。

しかも、繁忙期じゃないときに退去されると、なかなか入居が決まりません。
さらに、退去後はハウスクリーニング代や修繕費用もかかってきます。

さらにさらに、入居が決まったとしても、不動産会社に広告料という名の、
仲介手数料を家賃の1〜2ヶ月分くらい払わないといけません。

トータルすると、半年分くらいの家賃が一気に「パー」になるなんてこともあり得ます。

「せっかく不動産投資を始めたのに、いきなり赤字にかよ…」
といった事態になってしまう可能性が結構な確率であるのです。

この家賃収入が「100」か「0」かというのはかなり危ない状況なので、
できれば避けたいところです。

一方、中古アパート場合、家賃収入が「100」から、
いきなり「0」になるなんてことは、よっぽどのことがない限りありません。

私が初めて買った中古アパートは8部屋ありますが、
一気に8部屋が空室になったなんてことは、今まで一度もありません。

せいぜい3部屋が同時に退去したくらいです。
(まぁ3部屋同時に退去されると結構ダメージデカいんですがw)

3部屋退去しても、残りの5部屋の収入で銀行の返済とか修繕費を賄うことができるので、
赤字になる確率が低くなります。

このように、複数の部屋があるアパートは家賃収入がいきなりゼロになる、
というリスクを軽減できるので、初心者にはオススメなんです。

アパートは空室リスクを分散できるので、赤字になるリスクが少ない!

2つ目は『1回の手続きで複数の部屋を所有できる』ということです。

区分マンションだと、10部屋所有しようと思ったら
基本的には10回手続きしないといけません。

まぁ3部屋まとめて買うっていうパターンとかもありますが、
そのパターンはそんなに多くはないです。

基本的には1部屋買うのに1回手続きしないといけません。

1部屋だけだと家賃収入がいきなりゼロになるということは先ほどお伝えしましたが、
複数の部屋を購入すればそのリスクは防げるワケです。

ただ区分マンションの場合、部屋を増やしていくには、
何回も何回も手続きしないといけないので、時間と労力がかかります。

銀行にも行かないといけないですし、
不動産屋との打ち合わせをしたり、決済の手続きもあります。

そんな手続きを10回もやって、やっと10部屋とかですからね。

しかし、1棟10部屋あるアパートだったら「1回の手続き」で完了します。

1回の手続きで10部屋所有できるのと、
10回の手続きで10部屋所有できるのだったら、
1回の方が楽でいいですよね。

サラリーマンをしながらだったら、
忙しいのにそんな何回も手続きなんかしてられないです。

仕事の合間を縫って銀行や不動産屋に行かないといけませんし、
それが10回もあったりすると大変ですよね。

なので、1回の手続きで複数の部屋を所有できるアパートの方が、
初心者の人にはおすすめ
だということです。

新築アパートは色々大変なので、初心者は中古アパートがおすすめ

新築アパート

区分マンション1部屋よりも、アパート1棟の方がいいということが、
なんとなくお分かりいただけましたでしょうか?

ただ、アパートにも新築と中古がありますよね。

で、不動産投資初心者の人にオススメしたいのは、
『中古アパート』の方です。

現に私は中古アパートから不動産投資を始めていますし、
現在新築アパートも建築中なんですが、

「初めての不動産投資で新築アパートをやるとしたらかなり大変だな…」

というのが正直な感想です。

新築アパートって色々と大変なんですよ。
何が大変かと言うと…

  • 土地から仕入れないといけない
  • そもそもいい土地があまりない
  • いい土地が出てきたとしても、アパートのプランを作ってるうちに先に買われてしまう
  • 土地の確定測量を完了させないと近隣とモメる
  • ゴミ捨て場とか日差しのこととかでもモメる
  • 繁忙期に合わせて計画しないと満室にするのが厳しい
  • なので、時期が限定される
  • 地盤改良とか水道工事など、金額の予想が難しい=計画がくるう
  • 新築なので5年後くらいから家賃が下がる

などなど…。

・・・・・・・・・・。

とにかくトラブルが多いんですよ!

もうね、計画通りになんか全然いかない。

これを不動産投資の初心者の人が難なくこなすっていうのは、正直厳しいと思います…。

時間も取られますし、精神的なダメージもあったりします。

一方、中古アパートの場合は入居者も住んでいるパターンが多いですし、
購入してすぐに修繕すればあとはほとんど問題になることはないです。

購入のときにかかる費用もほぼ予想できます。

まぁ出来上がっているものを買うので楽ですよね。
イチから作る方がよっぽど大変です。

なので、不動産投資の初心者の人はまず中古アパートで
「不動産投資に慣れる」ということが非常に重要ですよ。

中古アパート経営で不動産投資に慣れてきたら中古マンションや新築アパートに挑戦してみるといい

今回は「不動産投資の初心者がいきなりアパート経営をしても大丈夫か?」
というテーマでお伝えしていきました。

結論としては『大丈夫』だということです。

むしろ、初心者こそアパート経営から始めた方がよくて、
それも『中古アパート』の方がオススメです。

区分マンションだと値段は安いかもしれませんが、その分利益も薄いです。

しかも、1部屋だけだと家賃が「100」か「0」ですし、
1部屋購入するだけでも1回の手続きが必要なので、時間と労力がかかります。

中古アパート1棟って値段が高いイメージがあるかもしれませんが、
割安なのだと1000万円しないくらいであったりします。

私が1棟目に購入したアパートは1690万円が売値でしたので、
超高額ってワケではないですよね。

しかも、1回の手続きで8部屋購入できて、
すぐに満室になったので効率もよかったです。

無事に中古アパートを購入できて、なんとなく不動産投資に慣れてきたら、
今度は新築アパートや中古マンションにチャレンジするのもいいでしょう。

いきなりマンション1棟となると、それはそれで色々と経験が必要な部分もありますので、
まずは中古アパートで不動産投資に慣れていく方がオススメですよ。

ぜひ中古アパートで不動産投資を始めて、資産を増やしていってみてはいかがですか?

私が不動産投資をはじめて一棟目に買った物件の全てをさらけだすよどーも。大辻春人です。 今回は私が不動産投資はじめて一番最初に買った一棟目の物件についてご紹介します。 不動産投資を始めよう...
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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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