新築アパート

新築アパート投資の利回りは8%を目指そう!土地から仕入れても高利回りを実現する方法

新築アパート投資

こんにちは。大辻です。

今回は新築アパート投資の利回りと土地から仕入れても高利回りを実現できる方法についてご紹介します。

結論からいうと、木造の新築アパートの利回りは最低でも8%くらいを目標に動いていきましょう。

なぜなら、利回り8%くらいないと資金繰りが大変になってしまうからです。

では、どうすれば、土地から仕入れて利回り8%以上の新築アパートを建てることができるのか?を解説していきます。

今回の内容を読むだけで、新築アパート投資で利回り9%、10%も十分にできるようになります。もちろん土地から仕入れての話です。

ぜひ最後までお付き合いください。

それでは参りましょう!!!

新築アパート投資では最低利回り8%以上を確保した方がいい理由

まず、新築アパート投資で最低限利回り8%を確保した方がいい理由について解説していきます。※木造前提の話です。

8世帯の新築木造アパートだと、建築費+諸経費でだいたい4000万円前後になります。

それに土地代が3000万円前後だとすると、トータルで6000〜7000万円になります。

仮に6500万円・利回り8%(年間家賃収入520万円)・25年・1.5%の金利だと、返済比率が60%になります。

どういうことかというと、年間の家賃収入520万円のうち、312万円くらいを返済に当てないといけません。

残り200万円ちょいの手取りから、管理費や固定資産税、共用部の電気代などを払っていかないといけません。

となると、結構カツカツなんですよw

ちょっと退去があったり、3年後とかに家賃が下落したら、全然利益が出なくなっちゃいます。

返済比率が60%っていうのも僕の中では結構高いんですが、まぁなんとかギリギリしのげる最低ラインくらいかなぁと思います。

もちろん、融資の期間や金利によって返済比率は変わってくるので、『返済比率』というのを一つの目安にしてみてください。

なので、新築アパートの場合は最低でも利回り8%以上を目標にしましょうということです。

新築アパートでも高利回り・高利益を実現する超具体的な方法

とはいえ、新築アパートでも高利回り・高利益を実現する方法があります。

その超具体的な方法がこちら。

  1. 坪単価税込40万円以下で建てられる建築会社を探す
  2. 劣化対策等級3の取得で木造でも30年の融資を引ける銀行を見つける
  3. 毎日ホームズ、スーモ、アットホームを見て、安くていい土地を探す

この3つができれば、新築アパート投資でも、毎月の利益20万円以上は確保できるようになります。

それでは、ひとつずつ解説していきます。

坪単価税込40万円以下で建てられる建築会社を探す

新築アパート投資で高利回り・高利益を実現するには、安くていいアパートを建ててくれる建築会社を探さないといけません。

具体的には坪単価40万円以下で建てられる建築会社です。

坪単価というのは、施工面積(延床面積の場合もある)1坪に対していくらかかるのかという指標です。

施工面積が80坪で、坪単価40万円だと、建築費が3200万円です。

施工面積というのは、延床面積にバルコニーや外階段、ポーチ(玄関とかの段のところ)などの面積を足した、施工部分全部の面積になります。

例えば、1階の床面積が35坪、2階も35坪、バルコニーや外階段、ポーチの合計が20坪だとすると、

35坪+35坪+20坪=90坪が施工面積になります。

坪単価というと、だいたいはこの施工面積ベースになります。

たまに延床面積ベース(バルコニーや外階段、ポーチは含まない)ところもありますので、そこはしっかりと確認しましょう。

施工面積ベースなのか、延床面積ベースなのかで、値段が全然変わってきますので。

んで、この施工面積ベースで坪単価40万円以下で建てられる建築会社を探すことが、まず一番初めにやるべきことです。

いい土地があっても建てるところがある程度決まってないと、なかなか前に進めないですからね。

まずは安く建てられる業者を探しましょう。

安い業者を見つけるポイントは、

『展示場に展示してないような業者』

です。

展示場があるようなハウスメーカーとか工務店は、そっちに莫大な経費がかかっているので、建築費が高めです。安くても坪50万円とかです。

そんな有名どころのハウスメーカーは論外です。

安いところって、だいたい田舎の方にあったり、事務所も小さかったり、事務所兼自宅だったり、プレハブみたいな事務所、なところが多いです。

僕が知ってる安いところは全部そんな感じです。

立派な展示場があるところは大体高いです。

仙台でしたら安く建てられる業者を知っているので、問い合わせフォームから問い合わせしていただき、お会いしていただければ、無料でご紹介いたします。

劣化対策等級3の取得で木造でも30年の融資を引ける銀行を見つける

安くていい建築会社が見つかったら、次は融資です。

新築木造アパートの融資って、だいたい耐用年数の22年だったり、ちょっとおまけで25年の場合が多いです。

ただ、22年、25年だと正直カツカツなんで、できれば30年欲しいです。

木造で30年の融資を引くことができれば、返済比率を抑えることができて、キャッシュフロー(手取りのこと)も手厚くすることができます。

んで、この30年の融資を引く方法のひとつが、『劣化対策等級3』を取得することなんです。

劣化対策等級3を取得できれば、建物に対する銀行の評価も上がり、30年の融資を引くことができることがあるんです!

僕の知る限り、仙台では、とある2つの銀行が、この劣化対策等級3を取得することで30年の融資を引くことができます。

あなたの地域の銀行でも劣化対策等級3の取得で30年の融資が引けるかどうかを確認してみるといいですよ。

銀行としても劣化対策等級3を取得して30年の融資でシミュレーションした場合に、返済比率が抑えられ、融資の通りやすさも良くなるので、一石二鳥です。

ちなみに劣化対策等級3を取得するにあたって、申請費用がかかったり、建築費が若干変わってくることもありますので、

「劣化対策等級3を取得する場合の費用はいくらかかりますか?」

と建築会社にしっかりと確認しておきましょう。

毎日ホームズ、スーモ、アットホームを見て、安くていい土地を探す

建築会社も銀行もある程度目星がついたら、あとは土地を探すだけです。

毎日、ホームズ、スーモ、アットホームを見るようにしましょう。新着の土地がメールで届くように設定しておくといいです。

土地探しのポイントは、

『あまり条件を決めつけすぎない』

ということです。

小さい土地でも3階建てアパートを建てて利益をあげることもできますし、大きい土地でも全然ダメダメってこともあるので、あまり条件を入れない方がいいです。

入れる条件としたら、「建築条件なしの土地」という項目だけですかね。

あとは地域を絞って幅広く探しましょう。

家賃相場も場所によって全然違いますし、建ぺい率、容積率、準防火地域などでも建築費はかなり変わってきます。

なので、一つひとつシミュレーションしてみるしかありません。

まずはネットに出てるアパートに良さそうな土地でシミュレーションしてみましょう。

新築アパート投資で利回り10%を達成できるシミュレーション

では、早速今まで書いた内容でシミュレーションしてみましょう!

建築条件:建築費が施工面積×坪40万円(税込)

融資条件:30年・金利1.5%

土地条件:65坪・建ぺい率60%・容積率200%・準防火地域ではない

 

土地が65坪で建ぺい率が60%なので、1階部分のMAX面積39坪です。

39坪には外階段も入るので、床面積は34坪くらいになりますかね。

1階34坪、2階34坪で合計延床面積68坪くらいでしょう。

68坪÷8部屋=8.5坪=約28㎡なので、1部屋1K9帖くらいは確保できそうですね。

1K9帖で家賃は6万円に設定しましょう。

6万円×8部屋=48万円=年間576万円の家賃収入になります。(満室想定)

駐車場が1台5000円で4台確保できるとなると、年間24万円の収入になるので、合計の収入がちょうど600万円になります。

 

んで、合計の延床面積が68坪なんで、ポーチやバルコニー、外階段を含んだ施工面積が85坪くらいでしょう。

なので、建築費は85坪×40万円=3400万円になります。

プラスで登記費用や不動産取得税、水道加入金などの諸経費が600万円くらいかかります。

そこに土地の値段が2000万円だとすると、

建築費3400万円+諸経費600万円+土地2000万円=総取得費が6000万円になります。

収入が600万円で総取得費が6000万円なので、表面利回り10%です。

土地の値段が65坪で2000万円というのはちょっと安いですが、仮に2600万円だとしても、利回り9%を確保することが可能です。

 

返済ですが、6000万円の30年ローン・金利1.5%だと、月々の返済が20万円くらいです。

毎月の家賃収入が駐車場料金も含めて50万円なので、返済比率が約40%で済みます。

残った30万円の中から、管理費や固定資産税などを支払っても月に20万円以上の純利益を獲得することが可能です。

 

どうでしょうか?

 

新築アパートでも月20万円以上の利益を獲得することは十分に可能なんです。

 

さらに、利回り7%の金額=500万円÷7%=7150万円くらいで即売却できたとすると、1000万円以上の利益になります。

売却するか、所有するかはその時の状況次第ですが、即売却すれば約4年分の利益を一瞬にして手に入れることも可能です。

 

こんな感じで、

  1. 建築費を安くして、
  2. 融資を30年・金利1.5%で引いて、
  3. 安い土地を仕入れることができれば

新築アパート投資でも利回り10%を狙うことは全然可能です。

一番難しいのは、安くていい土地を見つけることです。ここだけは必死こいて頑張りましょうw

まとめ:新築アパート投資を始めよう!

結構長くなってしまいましたが、最後にまとめます。

 

 

 

 

 

新築アパート建てようぜ。

 

業者さがし、銀行探し、土地探し、頑張りましょう。

仙台ならお手伝いできますので、お問い合わせください。

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