初心者向け

不動産投資で手取り月30万円の家賃収入を得るために必要な計算をしました。

こんにちは。大辻です。(@haruhito_otsuji

今回は不動産投資で月30万円の手取りを実現する方法をご紹介します。

月30万円の手取りというのは、家賃収入が30万円ではありません。

家賃収入から銀行返済や諸々の経費を差し引いたあとに、
実際に手元に残るお金が月30万円になるという意味です。

式にすると、

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=月30万円』

ということです。

月30万円の手取りがあれば…

  • その30万円を株などの再投資に回せる
  • 美味しいご飯が食べられる(うな重とかうな丼とか)
  • ちょっと贅沢な旅行に行ける(ヨーロッパとか)
  • 新品の本を月に200冊くらい買える
  • 家政婦を雇って家事を全自動できる
  • 独身なら会社辞めてもなんとかなる
  • 自分の好きなゲームに課金できまくる
  • 高額塾に入って勉強することができる
  • 高額でいいサプリを買って健康になれる
  • 異性からモテるようになる
  • パソコンを新しいMacBook Proにできる

などなど、とてもいいことばかりですね!

実際に月30万円をサラリーマンの給料で上げるとなると、
普通に働いていれば何十年もかかってしまうかもしれませんよね。

ところが、不動産投資を進めていけば5年以内に
月30万円を達成することも十分に可能です。

それでは早速、
不動産投資で月30万円の手取りを実現する方法についてご紹介していきます!

不動産投資で月30万円の手取りから逆算して考えてみる

月30万円の手取りを実現するには、
どういった物件を買うのが自分にとってベストなのか?

それは人それぞれの属性や勤続年数、年齢などの背景で変わってきます。

なので、まずは月30万円の手取りが実現できそうな物件を、
「月30万円という手取り」から逆算して、複数の物件パターンが出していきましょう。

その中から、自分に合った、自分ができそうな投資スタイルを
確立していくのがオススメです。

不動産投資で月30万円の手取りから逆算①返済比率

不動産投資を始める際は、銀行融資を使うことがほとんどです。

なので、銀行の返済のことをちゃんと考えないといけないですよね。

銀行の返済は金利込みで家賃収入の50%未満にできれば抑えたいところなので、
今回はわかりやすく50%だと仮定します。

となると、月30万円の手取りを実現するには、
60万円の家賃収入があればいいということになりますよね。

家賃収入月60万円ー銀行返済30万円=手取り30万円

というようになるので・す・が!!!

不動産投資には、銀行返済(金利含む)以外にも様々な経費がかかってきます。

不動産投資で月30万円の手取りから逆算②諸経費

不動産を所有していることで最低限かかってくる経費としては、

  • 固定資産税
  • 管理料
  • 修繕費
  • 入居促進のための費用
  • 金利(今回は銀行返済の中に入れてます)

といったところでしょうか。

実際はもっと経費にできる部分はあるのですが、
収益物件を所有していることで最低限こういった経費がかかります。

物件の規模によって変わってくるのですが、

  • 木造・・・・・家賃収入の15%
  • 鉄骨造・・・・家賃収入の20%
  • RC造・・・・家賃収入の25%

と、ざっくり仮定します。

となると、家賃収入が60万円の場合、木造アパートだと9万円くらいは、
修繕積立費や固定資産税などの経費として取っておいた方がいいんです。

となると、先ほどの例だと、

家賃収入60万円ー(銀行返済50%の30万円+諸経費9万円)=手取り21万円

になってしまいます。

「あれ!?銀行返済して30万残ったと思ったのに、
意外と経費かかって20万ちょいしか残らないじゃん!」

となってしまいますので、手取りを増やすには家賃収入を増やす(家賃を上げる等)か、
返済比率を抑えるか、経費を抑える必要があります。

例えば、

返済比率『50%』諸経費が家賃収入の『15%』かかるとすると、
家賃収入が『約86万円あれば、『月の手取りは30万円』になります。



家賃収入86万円ー(銀行返済43万円+諸経費13万円(家賃収入の15%))=30万円

というイメージです。

返済比率『50%』、諸経費が家賃収入の『15%』、家賃収入が約86万円の物件とは?

つまり、

  1. 返済比率を50%に抑えることができて、
  2. 諸経費が家賃収入の15%くらいで大丈夫な物件で、
  3. 家賃収入が86万円確保できるような物件だったら、

月30万円の手取りを実現することができるんです。

これが、返済比率がもう少し低くなったり、
諸経費を10%くらいに抑えることができれば、もっと手取りは増えます。

諸経費が20%くらいかかってしまうような物件は、
できれば返済比率を40%とかに抑えて、手取りを多くしたいところです。

では仮に、

  1. 返済比率を50%
  2. 諸経費が家賃収入の15%
  3. 家賃収入が86万円

のパターンで、どんな物件が想定されるのかを考えてみましょう。

まず、家賃収入が86万円ということですが、これも色々なパターンが想定されますよね。

家賃収入86万円以上を確保するには…

  • 家賃3万円の1Rを29世帯
  • 家賃4万円の1Kを22世帯
  • 家賃5万円の1DKを18世帯
  • 家賃6万円の1LDKを15世帯
  • 家賃8万円の戸建賃貸を10戸

みたいなイメージでしょうか。間取りと家賃はテキトーに考えてます。
首都圏だともっと家賃が高いかもしれませんが、地方だとこんな感じです。

こう考えると、仮に中古のワンルームマンション投資をする場合は、
家賃5万円の部屋を18世帯も所有しないといけません。

もし、1世帯ずつ買っていくのであれば、
18回も契約や融資の交渉をしないといけないので、正直大変です。

なので、6世帯とか10世帯以上を『1回の取引』でゲットできる、
中古アパートや中古マンションをオススメしています。

家賃4.5万円の部屋で想定してみる

もし、家賃4.5万円の部屋を20世帯持つことができれば、
家賃収入が90万円になりますので、月30万円くらいの手取りは確保できそうですよね。

経費も家賃収入の15%程度だとすると、あまり大きなマンションは考えにくいです。

その場合は…

  1. 8世帯・6世帯・6世帯の木造中古アパート3棟購入
  2. 10世帯・10世帯の軽量鉄骨中古アパートを2棟購入
  3. 20世帯ある重量鉄骨の中古マンションを1棟購入

といったパターンが考えられます。

上の例の値段を想定すると、

  1. 3000万・2000万・2000万の木造中古アパート3棟購入
  2. 3500万・3500万の軽量鉄骨中古アパートを2棟購入
  3. 8000万円の重量鉄骨の中古マンションを1棟購入

といった感じでしょうか。

この想定だと、家賃収入が90万円なので、
だいたい利回り13〜15%くらいになります。

年収500万円程度のサラリーマンだったら、まずは2500万前後の中古アパートを狙いにいくのがベター

上の重量鉄骨の中古マンションの例ですと、

  • 価格:8000万円・重量鉄骨
  • 利回り:13.5%=月90万円の家賃収入
  • 諸経費:家賃収入の20%
  • 返済期間:20年
  • 金利:2%

こんな条件の物件があると、
1つの物件だけで月30万円以上の手取りを確保することができます。

ただ、こんな好条件の物件はなかなか出てきませんし、
初めて不動産投資をするサラリーマンに8000万円の融資を、
いきなり出すかと言われれば、ちょっと微妙です。

なので、年収500万円程度で、初めて不動産投資をする場合は、
2500万円前後の中古アパートを狙いにいくのがベターです。

2500万円前後の中古アパートを3棟ゲットできれば、
月30万円は普通に達成できます。

  • 価格:3棟トータルで7000万円
  • 利回り:15%=月約87万円の家賃収入
  • 諸経費:家賃収入の15%
  • 返済期間:15年
  • 金利:2%

これくらいの条件でしたら、1棟がだいたい2500万円弱です。

2500万円弱でしたら、銀行融資の可能性も十分にありますし、
利回り15%くらいの物件もたまにありますので、
購入難易度も極端に高いわけではありません。

もし、年収が1000万円近くあるのであれば、
もっと大きな物件を狙いにいってもいいです。

ですが、そこまで年収や属性が高くないのであれば、
2500万円前後の中古アパート3棟を2〜5年くらいで買い進めていくのがベターです。

実際に私も4年間で3棟の中古アパートを購入して、
月の手取りを30万円以上にすることができました。

ぜひあなたも自分にあった物件を購入していって、
月30万円の手取りを実現していってくださいね。

それでは、また!

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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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