中古アパート

中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識

こんにちは、はるひとです。

今回は、
中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識について、
ご紹介していきます。

このブログを読むだけでも、
中古アパート投資で成功するための知識やノウハウを理解できますし、
実際にお金を稼ぐ方法がわかるようになりますので、
ぜひ最後までお読みください!

メルマガ読者さんから、

「戸建や区分マンション投資だけじゃなくて、
中古アパート投資にも挑戦してみようと思いました」

といった感想をよくいただくんですね。

これから中古アパート投資を始めるという場合は、
最低限この3つの知識を覚えておくだけでも、
成功する感覚をつかんでいただけるはずです。

私も不動産投資に興味を持った頃は、何から勉強したらいいか、
右も左もわからなかったので、とりあえず近くの本屋に行って、
不動産投資関連の本をひたすら読みあさっていました。

それ以外にも仕事が終わった後に、
楽待とか不動産投資関連のコラムやブログを、スマホで読んで勉強していました。

そして今では、
中古アパートを4棟買ったり、新築アパートを1棟建てたり、中古アパートを3棟売却して、
どんどん不動産投資で利益を確定させていくことができました。

中古アパート投資を実際にやったり、色々勉強していく中で、

「中古アパート投資をするなら、この3つの知識は最低限必要だなぁ」

と思ったので、今回はこれを解説していきます。

私も色々な本を読み、不動産会社とコンタクトを取るようになってから、
この『最低限必要な3つの知識』を身につけたので、
中古アパート投資で結果を残すことができるようになりました。

しかし、逆を言うと、今回ご紹介する内容をしっかり理解しておかなければ、
中古アパート投資に挑戦しても、失敗してしまう可能性があります。

スポーツでも一緒ですよね。
私は小中高でバスケットをやっていたのですが、
しっかりとルールを覚えていなければ、プレーすらできません。

中古アパート投資でも、最低限必要な知識やルールを知っておかないと、
失敗したり破産したりして、プレーできない状況になってしまう可能性すらあります。

それくらい大事な内容になっているので、
不動産投資初心者の人は、最低でも1つは覚えていただければと思います。

それだけでも、
確実に中古アパート投資で結果を残すことに繋がっていくはずですよ。

それでは、本題に入っていきましょう。

中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その1)キャッシュフロー

中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その1は、キャッシュフローです。

まず初めに覚えてもらいたいのが、
不動産投資でよく出てくる、『キャッシュフロー』という単語です。
これはとっても重要なので、必ず覚えておきましょう。

私も本やコラムで、キャッシュフローという言葉を何回も目にしてきました。

そして、このキャッシュフローという言葉をちゃんと理解しておいたおかげで、
当時24歳のサラリーマンで不動産投資素人だった私が、
初めて中古アパート投資に挑戦して結果を残すことができた!と言ってもいいくらいです。

それくらい重要な知識なんです。

このキャッシュフローというのは、
『家賃収入から銀行返済と、諸経費を引いて残った金額』のことを指します。

『家賃収入ー銀行返済ー諸経費 = キャッシュフロー』になります。

私が中古アパート投資をする上で、このキャッシュフローが
プラスになるのかマイナスになるのかは“今でも”常にチェックしています。

ここで覚えてもらいたいのが、
『キャッシュフローがマイナスになるような物件は、絶対に買ってはいけない』
ということです。

例えば、新築ワンルームマンションがこれにあたります。

私も最初の頃は、新築ワンルームマンション投資に興味を持っていたのですが、
キャッシュフローという単語を知ってから、買ったらヤバイなということに気づきました。なので、新築ワンルームマンションは絶対に買わないようにしましょう。

未だに不動産投資初心者の人が、新築ワンルーム業者のターゲットになっているみたいですので、そういった業者とは、関わらないようにするのがベストです。

ソッコーで着信拒否するようにしましょう。

私も色々勉強して、
買うべき物件は、家賃収入から銀行に返済して、諸経費を払ってもプラスになる物件、
つまり、『キャッシュフローがプラスになる物件』だということがわかりました。

もしあなたが、タピオカ屋を経営するとして
毎月毎月赤字になりそうなタピオカ屋と、いつも黒字が狙えそうなタピオカ屋、
オープンするとしたらどちらの店舗を選ぶか?というのと、ほぼ一緒なんです。

タピオカ屋を開業するとしたら、常に黒字の店にしていきたいですよね。

中古アパート投資でも同じです。成功するには、
家賃収入という売り上げから経費を払ったり、銀行に返済してもプラスになる物件、
つまり、『キャッシュフローがプラスになる物件』をどんどん買い増ししていくことが、
ポイントです。

ただ、ここで気をつけてもらいたいのが
『キャッシュフローがちょっとしか出ない物件も、実は危ない』ということです。
業者が提案してくるような新築アパートは、これに該当します。

キャッシュフローが少しだけしかない物件だと、
空室が出たり、ちょっと修繕費がかかると、すぐにマイナスになってしまいます。

例えば、
キャッシュフローが年間60万円なのに、固定資産税や修繕費などで
年間100万円かかってしまったら、40万円の赤字になってしまいます。

それだと微妙ですよね。ですから、
税金や修繕費、ちょっとした空室にも耐えられるくらいの、キャッシュフローが見込める物件を買っていく必要があります。

では、そのキャッシュフローの目安は一体どれくらいなのでしょうか?

ここで、簡単なシミュレーションをしてみましょう。

築18年木造アパート、価格3000万円 利回り15%=家賃収入年間450万円
融資3000万円 返済期間15年、金利3.9%
諸経費は家賃収入の15%=年間67.5万円

この条件で物件を購入したとすると、銀行の返済は年間約264万円になります。

すると、キャッシュフローは…
『家賃収入ー銀行返済ー諸経費 =キャッシュフロー』でしたよね。
これに当てはめると…
『450万円ー264万円ー67.5万円 =年間約118万円』になります。

ちなみに、ここで出てきたキャッシュフローを物件価格で割ると、
『返済後利回り』というものを出すこともできます。
これもついでに覚えておきましょう。

『キャッシュフロー÷物件価格=返済後利回り』となります。

さっきのシミュレーションを当てはめると…
『150万円÷3000万円=0.039』
つまり返済後利回りは、3.9%ということになります。

この返済後利回りは、最低でも2%以上はないと正直キツイです。

ただ、2%台でも、
突発的な出費にギリギリ耐えられるくらいのラインなので、ちょっと危ういくらいです。
返済後利回り1%台の物件は、避けるようにしましょう。

お客さんが全然来なくなって、
今にも潰れてしまいそうなタピオカ屋を買うようなものです。

できれば、この返済後利回りは『3%』以上は確保したいところです。

私もこの返済後利回りというのを、購入するかしないかの基準にしたり、
キャッシュフローの目安にしているので、ぜひ覚えておきましょう。

このキャッシュフローというのが、
中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の1つ目でした。

中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その2)返済比率

そして、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その2は、返済比率です。

返済比率は比較的簡単です。
単語の通り、家賃収入に対してどれくらいの割合を返済しているか、ということです。

『銀行返済÷家賃収入=返済比率』になります。

例えば、銀行返済が年間200万円で家賃収入が年間400万円だとしたら、
『200万円÷400万円=0.5』となり、返済比率は50%ということになります。

この返済比率が高ければ高いほど、経営を圧迫することになってしまいます。

タピオカ屋でも売り上げが大してないのに、
開業時に借りたローンの返済が売り上げの70%だと、経営が苦しくなりますよね。

中古アパート投資も一緒です。
銀行への返済が多くなりすぎると、経営が苦しくなってくるんです。

できれば返済比率は低く抑えて、キャッシュフローを大きくしていくことが、
不動産投資初期段階では非常に重要だと考えます。

私のイメージですが、返済比率の目安としては

50%以下(できれば40%くらい)ならOK。
55%前後なら許容範囲、
60%以上になると危険信号、
70%以上はヤバイ、
80%以上は論外、

といった感じです。

ちなみに、新築ワンルームマンションはこの返済比率が80%くらいなので、
もうその時点で、買うに値しない物件だとわかっていただけるかと思います。

とにかく、
最初の頃は返済比率を抑えて、キャッシュフローを潤沢にしていくことが最優先だということを、覚えておきましょう。

この返済比率が、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の2つ目でした。

中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その3)耐用年数

そして、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その3は、耐用年数です。

建物には構造の違いによって、それぞれ『耐用年数』というものが存在します。
この耐用年数という単語も、しっかりと覚えておきましょう。

耐用年数とは、建物が“法的に”使用できる期間のことを指します。
銀行の融資を受けて不動産投資をする場合、
この『耐用年数』というのが大きく関係してきます。

というのも、
銀行は基本的に『耐用年数の範囲内』で
融資期間を定めるというルールが存在するんです。

耐用年数は物件の構造によって異なり、
木造22年、軽量鉄骨19年or27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年と、
法律で決まっています。

例えば、築10年の木造アパートの場合だと
耐用年数は『22年ー10年』で残り12年になりますよね。
となると、銀行の融資期間は『12年』になってしまうんです。

融資期間が12年だと月々の返済額が比較的大きくなってしまい、
先ほど説明した返済比率が若干高くなってしまいます。

返済比率が高くなってしまうと、
銀行の返済額が多くなり、キャッシュフローが少なくなってしまうので、
経営を持続させるのがちょっと難しくなってしまうんです。

このように、
耐用年数は融資期間と返済比率に大きく関係してくるので、
物件の構造と耐用年数は覚えておくようにしましょう。

ただ、金融機関によっても違いますし、保証協会を利用すれば、
耐用年数に関係なく20年とか15年の融資を組むことも可能です。

私が1棟目に購入した中古アパートは、
公庫を利用したことで、築29年の軽量鉄骨造でも15年の融資を組むことができました。

2棟目の中古アパートは、
地方銀行と保証協会を利用したことで、築19年の木造でも15年の融資がつきました。

こういったパターンもありますので、築古だからといって
「長い期間での融資が組めない…」と諦める必要はありません。

基本的には、耐用年数の範囲内での融資期間を定めるというルールがある、
ということを知っておけばOKです。

この耐用年数が、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の3つ目でした。

まとめ

今回は、中古アパート投資で成功するために最低限必要な3つの知識ついて、
ご紹介させていただきました。

  1. キャッシュフロー
  2. 返済比率
  3. 耐用年数

私はこの3つの知識についてしっかりと理解しておいたので、
初めての中古アパート投資でも結果を残すことができました。

そして、最後にこれだけは必ず覚えてもらいたいのですが、
『最初は誰でも初心者』だということです。

なので、
「初心者は借金をして不動産投資に手を出してはいけない」
というのは、全く違うということです。

当然、私も最初は初心者でした。
ですが、中古アパート投資を“始める前”に最低限必要な知識を身につけたおかげで、
借金をしても大きな失敗をすることなく、今までやってこれたと思っています。

あなたも中古アパート投資にチャレンジしたい!と考えているのであれば、
まずは今回紹介した内容を、しっかりと理解しておきましょう。

そうすれば、大きな失敗もすることなく、
初めての中古アパート投資でも、確実に結果を残すことができるようになります。

ぜひあなたも、
中古アパート投資にチャレンジして、人生を一緒に大きく変えていきましょう!

それでは、また!

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