こんにちは、はるひとです。
今回は、
中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識について、
ご紹介していきます。
このブログを読むだけでも、
中古アパート投資で成功するための知識やノウハウを理解できますし、
実際にお金を稼ぐ方法がわかるようになりますので、
ぜひ最後までお読みください!
メルマガ読者さんから、
「戸建や区分マンション投資だけじゃなくて、
中古アパート投資にも挑戦してみようと思いました」
といった感想をよくいただくんですね。
これから中古アパート投資を始めるという場合は、
最低限この3つの知識を覚えておくだけでも、
成功する感覚をつかんでいただけるはずです。
私も不動産投資に興味を持った頃は、何から勉強したらいいか、
右も左もわからなかったので、とりあえず近くの本屋に行って、
不動産投資関連の本をひたすら読みあさっていました。
それ以外にも仕事が終わった後に、
楽待とか不動産投資関連のコラムやブログを、スマホで読んで勉強していました。
そして今では、
中古アパートを4棟買ったり、新築アパートを1棟建てたり、中古アパートを3棟売却して、
どんどん不動産投資で利益を確定させていくことができました。
中古アパート投資を実際にやったり、色々勉強していく中で、
「中古アパート投資をするなら、この3つの知識は最低限必要だなぁ」
と思ったので、今回はこれを解説していきます。
私も色々な本を読み、不動産会社とコンタクトを取るようになってから、
この『最低限必要な3つの知識』を身につけたので、
中古アパート投資で結果を残すことができるようになりました。
しかし、逆を言うと、今回ご紹介する内容をしっかり理解しておかなければ、
中古アパート投資に挑戦しても、失敗してしまう可能性があります。
スポーツでも一緒ですよね。
私は小中高でバスケットをやっていたのですが、
しっかりとルールを覚えていなければ、プレーすらできません。
中古アパート投資でも、最低限必要な知識やルールを知っておかないと、
失敗したり破産したりして、プレーできない状況になってしまう可能性すらあります。
それくらい大事な内容になっているので、
不動産投資初心者の人は、最低でも1つは覚えていただければと思います。
それだけでも、
確実に中古アパート投資で結果を残すことに繋がっていくはずですよ。
それでは、本題に入っていきましょう。
目次
中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その1)キャッシュフロー
![](https://true-investors.net/wp-content/uploads/2020/05/3215514_m-300x225.jpg)
中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その1は、キャッシュフローです。
まず初めに覚えてもらいたいのが、
不動産投資でよく出てくる、『キャッシュフロー』という単語です。
これはとっても重要なので、必ず覚えておきましょう。
私も本やコラムで、キャッシュフローという言葉を何回も目にしてきました。
そして、このキャッシュフローという言葉をちゃんと理解しておいたおかげで、
当時24歳のサラリーマンで不動産投資素人だった私が、
初めて中古アパート投資に挑戦して結果を残すことができた!と言ってもいいくらいです。
それくらい重要な知識なんです。
このキャッシュフローというのは、
『家賃収入から銀行返済と、諸経費を引いて残った金額』のことを指します。
『家賃収入ー銀行返済ー諸経費 = キャッシュフロー』になります。
私が中古アパート投資をする上で、このキャッシュフローが
プラスになるのかマイナスになるのかは“今でも”常にチェックしています。
ここで覚えてもらいたいのが、
『キャッシュフローがマイナスになるような物件は、絶対に買ってはいけない』
ということです。
例えば、新築ワンルームマンションがこれにあたります。
私も最初の頃は、新築ワンルームマンション投資に興味を持っていたのですが、
キャッシュフローという単語を知ってから、買ったらヤバイなということに気づきました。なので、新築ワンルームマンションは絶対に買わないようにしましょう。
未だに不動産投資初心者の人が、新築ワンルーム業者のターゲットになっているみたいですので、そういった業者とは、関わらないようにするのがベストです。
ソッコーで着信拒否するようにしましょう。
私も色々勉強して、
買うべき物件は、家賃収入から銀行に返済して、諸経費を払ってもプラスになる物件、
つまり、『キャッシュフローがプラスになる物件』だということがわかりました。
もしあなたが、タピオカ屋を経営するとして
毎月毎月赤字になりそうなタピオカ屋と、いつも黒字が狙えそうなタピオカ屋、
オープンするとしたらどちらの店舗を選ぶか?というのと、ほぼ一緒なんです。
タピオカ屋を開業するとしたら、常に黒字の店にしていきたいですよね。
中古アパート投資でも同じです。成功するには、
家賃収入という売り上げから経費を払ったり、銀行に返済してもプラスになる物件、
つまり、『キャッシュフローがプラスになる物件』をどんどん買い増ししていくことが、
ポイントです。
ただ、ここで気をつけてもらいたいのが
『キャッシュフローがちょっとしか出ない物件も、実は危ない』ということです。
業者が提案してくるような新築アパートは、これに該当します。
キャッシュフローが少しだけしかない物件だと、
空室が出たり、ちょっと修繕費がかかると、すぐにマイナスになってしまいます。
例えば、
キャッシュフローが年間60万円なのに、固定資産税や修繕費などで
年間100万円かかってしまったら、40万円の赤字になってしまいます。
それだと微妙ですよね。ですから、
税金や修繕費、ちょっとした空室にも耐えられるくらいの、キャッシュフローが見込める物件を買っていく必要があります。
では、そのキャッシュフローの目安は一体どれくらいなのでしょうか?
ここで、簡単なシミュレーションをしてみましょう。
築18年木造アパート、価格3000万円 利回り15%=家賃収入年間450万円
融資3000万円 返済期間15年、金利3.9%
諸経費は家賃収入の15%=年間67.5万円
この条件で物件を購入したとすると、銀行の返済は年間約264万円になります。
すると、キャッシュフローは…
『家賃収入ー銀行返済ー諸経費 =キャッシュフロー』でしたよね。
これに当てはめると…
『450万円ー264万円ー67.5万円 =年間約118万円』になります。
ちなみに、ここで出てきたキャッシュフローを物件価格で割ると、
『返済後利回り』というものを出すこともできます。
これもついでに覚えておきましょう。
『キャッシュフロー÷物件価格=返済後利回り』となります。
さっきのシミュレーションを当てはめると…
『150万円÷3000万円=0.039』
つまり返済後利回りは、3.9%ということになります。
この返済後利回りは、最低でも2%以上はないと正直キツイです。
ただ、2%台でも、
突発的な出費にギリギリ耐えられるくらいのラインなので、ちょっと危ういくらいです。
返済後利回り1%台の物件は、避けるようにしましょう。
お客さんが全然来なくなって、
今にも潰れてしまいそうなタピオカ屋を買うようなものです。
できれば、この返済後利回りは『3%』以上は確保したいところです。
私もこの返済後利回りというのを、購入するかしないかの基準にしたり、
キャッシュフローの目安にしているので、ぜひ覚えておきましょう。
このキャッシュフローというのが、
中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の1つ目でした。
中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その2)返済比率
![](https://true-investors.net/wp-content/uploads/2020/05/3228574_m-300x225.jpg)
そして、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その2は、返済比率です。
返済比率は比較的簡単です。
単語の通り、家賃収入に対してどれくらいの割合を返済しているか、ということです。
『銀行返済÷家賃収入=返済比率』になります。
例えば、銀行返済が年間200万円で家賃収入が年間400万円だとしたら、
『200万円÷400万円=0.5』となり、返済比率は50%ということになります。
この返済比率が高ければ高いほど、経営を圧迫することになってしまいます。
タピオカ屋でも売り上げが大してないのに、
開業時に借りたローンの返済が売り上げの70%だと、経営が苦しくなりますよね。
中古アパート投資も一緒です。
銀行への返済が多くなりすぎると、経営が苦しくなってくるんです。
できれば返済比率は低く抑えて、キャッシュフローを大きくしていくことが、
不動産投資初期段階では非常に重要だと考えます。
私のイメージですが、返済比率の目安としては
50%以下(できれば40%くらい)ならOK。
55%前後なら許容範囲、
60%以上になると危険信号、
70%以上はヤバイ、
80%以上は論外、
といった感じです。
ちなみに、新築ワンルームマンションはこの返済比率が80%くらいなので、
もうその時点で、買うに値しない物件だとわかっていただけるかと思います。
とにかく、
最初の頃は返済比率を抑えて、キャッシュフローを潤沢にしていくことが最優先だということを、覚えておきましょう。
この返済比率が、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の2つ目でした。
中古アパート投資で利益を上げるために最低限必要な3つの知識
その3)耐用年数
![](https://true-investors.net/wp-content/uploads/2020/05/693379_m-300x225.jpg)
そして、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識その3は、耐用年数です。
建物には構造の違いによって、それぞれ『耐用年数』というものが存在します。
この耐用年数という単語も、しっかりと覚えておきましょう。
耐用年数とは、建物が“法的に”使用できる期間のことを指します。
銀行の融資を受けて不動産投資をする場合、
この『耐用年数』というのが大きく関係してきます。
というのも、
銀行は基本的に『耐用年数の範囲内』で
融資期間を定めるというルールが存在するんです。
耐用年数は物件の構造によって異なり、
木造22年、軽量鉄骨19年or27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年と、
法律で決まっています。
例えば、築10年の木造アパートの場合だと
耐用年数は『22年ー10年』で残り12年になりますよね。
となると、銀行の融資期間は『12年』になってしまうんです。
融資期間が12年だと月々の返済額が比較的大きくなってしまい、
先ほど説明した返済比率が若干高くなってしまいます。
返済比率が高くなってしまうと、
銀行の返済額が多くなり、キャッシュフローが少なくなってしまうので、
経営を持続させるのがちょっと難しくなってしまうんです。
このように、
耐用年数は融資期間と返済比率に大きく関係してくるので、
物件の構造と耐用年数は覚えておくようにしましょう。
ただ、金融機関によっても違いますし、保証協会を利用すれば、
耐用年数に関係なく20年とか15年の融資を組むことも可能です。
私が1棟目に購入した中古アパートは、
公庫を利用したことで、築29年の軽量鉄骨造でも15年の融資を組むことができました。
2棟目の中古アパートは、
地方銀行と保証協会を利用したことで、築19年の木造でも15年の融資がつきました。
こういったパターンもありますので、築古だからといって
「長い期間での融資が組めない…」と諦める必要はありません。
基本的には、耐用年数の範囲内での融資期間を定めるというルールがある、
ということを知っておけばOKです。
この耐用年数が、中古アパート投資で成功するために最低限必要な知識の3つ目でした。
まとめ
今回は、中古アパート投資で成功するために最低限必要な3つの知識ついて、
ご紹介させていただきました。
- キャッシュフロー
- 返済比率
- 耐用年数
私はこの3つの知識についてしっかりと理解しておいたので、
初めての中古アパート投資でも結果を残すことができました。
そして、最後にこれだけは必ず覚えてもらいたいのですが、
『最初は誰でも初心者』だということです。
なので、
「初心者は借金をして不動産投資に手を出してはいけない」
というのは、全く違うということです。
当然、私も最初は初心者でした。
ですが、中古アパート投資を“始める前”に最低限必要な知識を身につけたおかげで、
借金をしても大きな失敗をすることなく、今までやってこれたと思っています。
あなたも中古アパート投資にチャレンジしたい!と考えているのであれば、
まずは今回紹介した内容を、しっかりと理解しておきましょう。
そうすれば、大きな失敗もすることなく、
初めての中古アパート投資でも、確実に結果を残すことができるようになります。
ぜひあなたも、
中古アパート投資にチャレンジして、人生を一緒に大きく変えていきましょう!
それでは、また!
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