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築古物件の不動産投資は融資を使っても成功できるか!?一石二鳥で爆益を得る6つのルール

築古物件に投資して成功できるの!?一石二鳥で爆益を得る6つのルール
築古物件に投資して成功できるの!?一石二鳥で爆益を得る6つのルール

「不動産投資を始めたいんだけど、築古物件に融資を使って投資しても
成功できるの!?古い物件ってなんかヤバそう…」

って思いますよね。

私も昔は、

「ボロ臭い築古物件なんか最悪!
投資するならゼッタイ新築でエントランスがキラキラしているような
高級マンションがいいに決まってる!」

と謎に思ってました(笑)。

なので、不動産投資に興味を持った頃は、
新築ワンルームマンション投資を始めようと思っていたんです。

ですが、実際に儲かるのは築古物件だということがわかりましたし、
実際に私も築古のアパートに投資をして、
家賃収入が月80万円くらいまでにすることができました。

「え!?築古物件の不動産投資でも成功できるの!?」

と思うかもしれませんが、もちろん築古物件でも融資を使って成功できます。

むしろ、成功している人の多くが、
中古のアパートやマンションを購入しているのが現実です。

しかし、築古物件を選ぶ時の重要なポイントをしっかりと押さえておかないと、
当然ながら失敗してしまいます。

そこで今回は、築20年以上の中古アパートを地方に3棟抱えている私が、
築古物件投資で手堅く成功するポイントについてお伝えしていきます。

このポイントを頭にしっかりと叩き込んでおけば、
あなたも築古物件投資で成功できるようになりますよ。

ぜひ一緒に成功していきましょうね。

それでは本題に入っていきます!

築古物件の不動産投資で成功するポイント①ある程度の“キレイさ”は保たれてある

まず築古物件ってどれくらいの築年数を想像されますか?

私は築30年以上になると築古だなぁって思ってしまうんですが、
実際築20年でも古いっちゃ古いですよね。

ただ、古くても建物の外観や部屋の見た目がキレイであれば、
入居者的にはさほど問題にはなりません。

むしろ、「結構古いわりにはキレイだね」みたいな、
謎の好評価(笑)をいただくこともあったりします。

私が初めて購入した物件も当時は築30年だったんですが、
本当に「築30年の築古物件のわりにはキレイ」って感じでした。

その物件の写真がこちらです。

まぁお風呂とトイレが一緒になっているのがちょっと残念ポイントですが…(笑)

でも、フローリングとかもピカピカしてて全然キレイですよね?

キッチンもお湯がちゃんと出るようになってるし、最高です。

私が大学のときに住んでいたボロアパートは畳でしたし、
キッチンの蛇口はお湯が出ないタイプだったので、
冬に皿洗うときとか米研ぐときは手が冷たすぎて凍りそうでしたw

そういえばこの前、この物件があるエリアに出張で行ったときに、
ちょうど1部屋空室があったので、布団を持ってって泊まりに行ったんですよ(笑)。

今は築34年くらいですが、超快適でしたね。

収納も多いし、繁華街からも近いんで、
ベロンベロンに飲んでも歩いて帰ってこれます(笑)。

さすがに和式のボットン便所とかだったらヤバイですが(笑)、
自分で泊まっても全然イケるわ〜っていうキレイさなら問題ありません。

もしあなたがその部屋に1泊したとして、快適に過ごせそうかどうかがポイント!

築古物件の不動産投資で成功するポイント②賃貸需要がある

築古物件投資をする場合は極力立地がいいところにしましょう。

築年数が経過しているのに、さらに賃貸需要が低いエリアにあったら、
さすがに部屋がキレイでもなかなか入居が決まりません。

まぁ不動産投資は賃貸需要が高いエリアに購入するのは、
もはや必須条件のようなものです。

ただ、間取りや部屋の広さによっては賃貸需要も変わってきます。

微妙なエリアでも4LDKくらいあれば入居は決まるみたいなエリアもありますので、
そこはしっかりと近辺の不動産会社に電話したり訪問したりしてリサーチしましょう。

それと、賃貸需要を把握する便利な方法として、
HOME’Sの『見える!賃貸経営』というサイトを使うといいですよ。

見える!賃貸経営

これは私が住んでいる仙台市を見たものですが、
中心部に近い人気エリアは赤で表示され、
私が住んでいるようなあまり人気のないところ(笑)は紫とか、
色すらつけられなかったりします。

これを使えば、客観的に人気エリアかどうかがわかるので、結構おすすめです。

ただ、これも万能ではありません。

私が住んでいるエリアは1Kとかの単身向けはあまり人気ないと思いますが、
2LDK以上のファミリー物件なら結構人気が高いです。

部屋の広さとか間取りで色分けできればいいのですが、
さすがにそこまで細かいことはできません。

なので、この「見える!賃貸経営」と、
直接の不動産会社へのリサーチを併用しつつ、
両方の視点から賃貸需要を調べていくことが重要です。

賃貸需要が高いエリアなら築古物件でも入居は決まる!
(もちろん部屋のキレイさは重要)

築古物件の不動産投資で成功するポイント③家賃が相場よりもかけ離れていないか

築古物件投資で成功するには、家賃が相場よりも安くないといけません。
なぜなら、築古なのに家賃が高かったら入居が決まりにくいからです。

入居が決まらなければ不動産投資で成功していくことは難しいですよね。

ここで重要なのは『ライバル物件』の存在です。
似たようなライバル物件に勝つことができればいいんです。

たとえば、とある地域で物件を探している人の立場になってみて、

  • 家賃3万円でそこそこキレイな物件A
  • 家賃3.5万円でボットン便所でカビ臭い物件B

の2つだったら、どっちの物件を選びますか?

もちろん物件Aですよね。

もし物件Bが物件Aに勝つとしたら、ボットン便所を普通のキレイな水洗トイレにして、
家賃を3万円かそれ以下にしないと厳しいですよね。
(なので部屋がある程度キレイというのは重要になるんです)

それなのに、売り出し時の想定利回りが1部屋3.5万円で計算されてたら、
しょっぱなから計算が狂ってきますからね。

一方、

  • 家賃4万円で築15年の割とキレイでちょっと広めの1K・・・C物件
  • 家賃3万円で築30年だけどキレイめでちょっと狭めの1K・・D物件

だったら、D物件を選ぶ人も結構いるワケです。(もちろんC物件を選ぶ人もいますよ)

なので、
『その物件に見合った家賃なのか?』
ということを購入前にしっかりとリサーチしないといけません。

ただ、リサーチの方法はとても簡単です。

『自分がその物件のエリアに引っ越すとしたら』
を考えてみればいいんです。

あ、「俺はゼッタイ新築の部屋じゃないとダメだ!」
というのは一旦置いておいてください(笑)。

買いたい築古物件と同じような築年数や同じような間取り、
広さの物件を探しているとして、複数の候補物件をピックアップします。

私だったら、スマホのSUUMOのアプリで「なぞって物件を探す」という機能があるので、
それを使って周辺の物件を洗い出します。

SUUMOアプリ

これを使えば近くのライバル物件をすぐに見つけることができるので便利です。

このSUUMOのアプリを使って、家賃が相場よりかけ離れていないか、
部屋のキレイさはライバル物件に比べてどうなのか?をしっかりリサーチしましょう。

家賃・部屋のキレイさを考慮して、ライバル物件に勝てるかどうかが大事!

築古物件の不動産投資で成功するポイント④家賃が安いのに利回りが高い=購入価格が安い

築古物件は家賃が相場よりも安くないと入居が決まらないことが多いです。
なので、『家賃が安くても利回りが高いかどうか』が判断ポイントになります。

「家賃を下げざるを得なくなって、家賃下げたら全然回らない!」

ってなったら意味ないですよね。

私のとある物件は家賃3万円で募集すれば高確率で入居が決まるんですが、
それでも表面利回り17%くらいです。

実際はもう少し家賃は高く設定していますが、
家賃を下げたら全然回らないような物件だったらヤバイわけですよ。

なので、家賃がある程度“底値”をついていて、
相場と比べて安いのに利回りが高くてめっちゃ回る=購入価格が安いことが重要です。

まぁ築古物件投資なんで、指値(さしね:主に値引きのこと)をして、
出来るだけ安く物件を仕入れることが大切ですよ。

家賃が下げ止まりしている。もし家賃をちょっと下げても十分に回るかどうか!

築古物件の不動産投資で成功するポイント⑤融資を15年以上で組むことができるかどうか

築古物件投資で意外と苦労するのが、融資です。

築古物件だと耐用年数を超えていることが多いので、
そうなると融資を組むのがちょっと無理だったり、条件が厳しくなったりします。

耐用年数とは建物が“法的に”使用できる期間のこと。

銀行の融資を受けて不動産投資をする場合、
『耐用年数』というのが大きく関係してきます。

というのも、銀行は基本的にこの『耐用年数の範囲内』で融資期間を定める
というルールが存在するんです。

耐用年数は物件の構造(木造とか鉄骨とか)によって違うんですが、
耐用年数がすでに過ぎてしまっている場合はそもそも融資しない!
みたいな銀行も結構多いです。

できれば不動産投資をする際は、
銀行の融資期間はできるだけ長めに取っておいた方がいいです。

なぜなら、
融資期間が長ければ長いほど月々の利益が大きくなり、経営が安定するからです。

ただ、築古物件だからといって諦める必要はありません。

日本政策金融公庫を使ったり、地方銀行+保証協会を利用すれば15年、
または20年の融資を組むことができたりします。

私は1棟目は日本政策金融公庫、2棟目以降は地方銀行+保証協会を使って、
耐用年数オーバーの物件でも15年の融資を引くことに成功しています。

築古物件で利回りが高いといっても、融資期間が10年とかだと、
手取りがかなり少なくなってしまうので、
融資期間はできるだけ長くとれるように努力した方がいいですよ。

日本政策金融公庫の融資で不動産投資を始めた
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築古物件の不動産投資で成功するポイント⑥大きな修繕箇所がないかどうか

築古物件は文字通り築古なんで、大きな修繕箇所がないかどうかのチェックが必要です。

せっかく利回りが高いと思ったのに、
急に雨漏りしだして直すのに200万かかりますとかなったら最悪ですからね。

なので、これも家賃をチェックするのと一緒で、『購入前』にちゃ〜んと調べましょう。

もし修繕が必要な箇所があったら、その分値引き交渉にも使えますし、
修繕費用も含めて融資を組むこともできます。

購入時に全部直して、それでも利回りが高い!となったら買いですし、
最初に直してしまった方が安心ですよね。

購入して半年後とかに「修繕に100万かかります…」とか言われた、
たまったもんじゃないですからね…。

築古物件は何かと修繕箇所が多いです。内装も汚れていることが多いですし、
外壁も汚くなっていることがほとんどでしょう。

修繕にどれくらいかかりそうかをザッと見積もって、
その分は値引き交渉!くらいの勢いで取り組んでいった方がいいですよ。

築古物件は何かと修繕箇所があるもの。
その分は値引き交渉の材料にして安く物件を仕入れよう!

築古物件の不動産投資はポテンシャル高め!

今回は築古物件投資で成功するためのポイントについてお伝えしていきました。

まとめると…

  1. 築古物件でも、仮にその部屋に1泊したとしても快適に過ごせるくらいキレイ
  2. 賃貸需要が高いエリアに物件がある
  3. 家賃・部屋のキレイさを考慮して、ライバル物件に勝てる
  4. 家賃が下げ止まりしている。最悪家賃をちょっと下げても十分に回る
  5. 融資期間を15年以上取れる
  6. 修繕箇所があっても、その分は値引き交渉の材料にして安く物件を仕入れることができる

特に大事なのは、

『立地がいい築古物件をできるだけ安く仕入れる』

ということです。

立地がよければ入居に苦労する確率が格段に下がります。
安く仕入れられれば、修繕もできるし、部屋をキレイにするのにもお金をかけれます。

家賃を下げて募集したとしても十分利益を残すこともできます。

そしてさらにデカイのが、

『安く仕入れているので、高く売れる』

ということです。

安く買って、高く売る…まぁ商売の基本ですよね。

立地がいい築古物件を安く買って満室にすれば、毎月毎月利益が生まれますし、
高く売却して売却益をゲットすることもできます。

まさに一石二鳥です。

それくらい築古物件の不動産投資はポテンシャルが高いですので、
ぜひあなたもチャレンジして、大きな成功を掴んでいきましょう!

 

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました!

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