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中古アパート経営で失敗しないために押さえておくべき5つのポイント

中古アパート経営

こんにちは。大辻です。

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この記事では中古アパート経営で失敗しないために押さえておくべき5つのポイントについてご紹介します。

あなたは中古アパート経営に対してどんな印象をお持ちですか?

  • ボロいからすぐに修繕費がかかる
  • 入居者を見つけるのが難しい
  • 買っても高く売れない

などなど、どちらかというとネガティブな印象をもってはいませんか?

ですが、中古アパート経営で月に20万、30万、それ以上稼ぐことは十分に可能なんです。

現に私は中古アパートを2棟所有していますが、月に25万円ほどのキャッシュフローを手にすることができています。

中古アパート経営でも失敗しないポイントをしっかりと押さえておけば、利益を出すことは十分に可能です。

この記事を読むだけで、あなたも失敗しない中古アパート経営を実現させることができますよ。

1.中古アパートを売ってくれる不動産会社としっかりとコミュニケーションを取る

不動産会社とのコミュニケーション

まず大切なこととして、利益を生んでくれるいい中古アパートを手に入れないといけないですよね。

中古アパート経営で成功するということは、毎月毎年の収支がプラスで、売却するときも購入金額よりも高く売れるということですよね。

ですが、そういった優良物件はなかなか手に入れることはできません。

昔は楽待や健美家といった不動産投資サイトにも、優良物件が普通にあったんですが、最近はネットに出ている時点で売れ残り物件のことが多いです。

なぜネットに出ている時点で売れ残り物件かというと、ネットに出す前に親しくしている投資家の人たちに直接連絡することが多いからです。

まずはお得意様に情報を流すということです。

そこで誰も買ってくれなかった場合は、次にメールマガジンで一斉に流します。

それでも反応がなかった場合に、不動産投資サイトに掲載するという流れが多くなっています。

順番としては、

  1. お得意様に直接連絡
  2. メールマガジンで一斉に配信
  3. 不動産投資サイトに掲載

ということになりますので、①、②で誰も買わないような物件が不動産投資サイトに出ている=売れ残り物件ということになるのです。

ただ、いちいち個別に連絡するのも面倒だから、いきなり不動産投資サイトに掲載するケースもありますが、多く場合はこの順番だと思っておいた方がいいでしょう。

ですので、まずは収益物件の情報を多く持っている不動産会社とコミュニケーションを取って、いい物件の情報をいち早く流してもらえるようになることが、いい中古アパートを手に入れる条件になってきます。

しかし、中古アパート経営で稼ぎたいと思っていても、不動産会社とうまくコミュニケーションを取れずに、不動産投資を始められない人が実は結構多いんです。

まずは収益物件を多く取り扱ってそうな不動産会社に、メールや電話をしてみて、収益物件を探していることをアピールすることが、中古アパート経営を成功させる第一歩ですよ。

2.金融機関ともコミュニケーションを取る

金融機関とのコミュニケーション

不動産会社とコミュニケーションが取れるようになって、いい物件を紹介してもらえるようになったら、次は金融機関とコミュニケーションを取れるようにしましょう。

なぜなら、いい物件を紹介してもらっても、融資が下りないと物件を購入することができないからです。(現金一括で購入する場合は関係ありません。)

せっかくいい物件を紹介してもらったのに、融資が下りなかったらもったいないですよね。

なので、金融機関とたくさんコミュニケーションを取って、あなただったらどれくらいまでの融資が出るのか、どんな条件で融資が出るのかをリサーチしておきましょう。

どれくらいの融資が下りるのかをある程度想定することができれば、それに合わせた中古アパートを紹介してもらうことができます。

逆にどれくらいの融資が下りるのかがわからないと、不動産会社もどんな物件を紹介したらいいかわからなくなってしまうので、不動産会社とセットで金融機関ともコミュニケーションを取っておくことが大切です。

中古アパートでしたら、メガバンクよりも、地方銀行や地方の信用金庫、日本政策金融公庫(公庫)がおすすめです。

あなたが住んでいるエリアにある金融機関や、中古アパートの所在地の周辺にある金融機関に電話してみて、

「こんな感じの物件を購入して、不動産賃貸業を始めたいんですが…」

と相談してみることで、その金融機関の特徴がわかってきます。

築古の中古アパートには融資が全然下りない地方銀行もあれば、アパートローンに積極的な金融機関もあります。

さらに、その時に在籍している支店長の方針によっても全然変わってきますので、金融機関のリサーチはしっかりと行なっておくことをおすすめします。

担当者の頑張りだったり、決算月に近いかどうかでも、融資の方針が変わってくることがありますので、まずは自分の足で情報収集するといいです。

3.賃貸需要があるエリアを見極める

賃貸需要

販売価格も安くて、利回りも高くて、融資も下りそう!と思っても、満室にできないと利益をあげることはできませんよね。

数字上いい物件だとしても、そのエリアで満室にできるかどうかは数字で表すことができません。

客観的に見れるものとしては、HOME’Sの「見える!賃貸経営」があります。

これは、よく閲覧されている賃貸物件をエリアで色分けしてくれるサイトなのですが、欲しいと思った物件の周辺が、どれくらい閲覧されているかが簡単にわかるんです。

ただ、これもあまり正確でなかったりする部分があるので、参考程度にしかなりません。

では、どうすれば賃貸需要を把握することができるかというと、狙っている中古アパートの周辺にある不動産会社に直接連絡を取ることです。

直接訪問できるのであれば、直接訪問した方がいいですが、距離が離れていてなかなか訪問できない場合は、電話をして調査してみましょう。

「○○何丁目の中古アパートを購入しようと考えているんですが、その辺の賃貸需要はどんな感じですか?」

と聞くだけでOKです。

親切な不動産会社でしたら、だいたい教えてくれるはずです。

これを周辺にある不動産会社3社くらいに電話してリサーチすれば、賃貸需要があるかどうかがわかってきます。

実際に賃貸需要を調べるために不動産会社に連絡する人はほとんどいませんので、それをやるだけでも満室経営しやすい中古アパートを手に入れやすくなりますよ。

4.投資初期の場合は返済比率を抑えて、キャッシュフローが狙える中古アパートに絞る

キャッシュフローが出る物件

不動産投資を初めてする場合や、始めて間もない頃は、返済比率を抑えてキャッシュフローがしっかりと出る中古アパートを手に入れることをおすすめします。

なぜなら、キャッシュが残る物件を手に入れることができれば、キャッシュがどんどん貯まっていって、銀行の評価が上がってくるからです。

銀行の評価が上がると、次に新しい物件が出てきたときに融資を受けてもらいやすくなります。

例えば、5000万円利回り15%の中古アパートを、金利2%・10年の融資を組んだら、返済比率が73%になり、月々のキャッシュフローは7万円程度になります。(諸経費率は15%)

しかし、これが20年で融資を組んだら返済比率が40%になって、月々のキャッシュフローが27万円になるんです。

1年にすると200万円以上手元に残るお金が変わってきます。

その手元に残ったお金を貯金しておいて銀行に見せることで、それが担保になってまた新たな融資を受けることができる可能性があるんです。

これが、手元に全然お金がなかったりすると、銀行の評価もあまりよくならず、新たな融資を組むのが難しくなることもあり得ます。

せっかく満室にできる物件を手に入れたとしても、融資の条件が悪くてキャッシュフローがよくないと非常にもったいないです。

なので、不動産投資初期はキャッシュフローが残るような融資が組める物件にできるだけ絞って探すといいです。

その方がより早くより確実に不動産投資を成功させることができるはずですよ。

5.管理会社と仲良くして、満室経営を目指す

管理会社と仲良くして満室経営

利益が残せそうで、条件のいい融資、賃貸需要もあるエリアに中古アパートをゲットできたとして、最後の課題は満室にできるかどうかです。

不動産投資は購入したら終わりではありません。

購入して、満室にすることが利益を生むことに繋がっていくんです。

購入した中古アパートを満室にするためには、内装をリフォームしたり、外壁塗装をしたりと、様々な要因があります。

内装リフォームも外壁塗装も非常に重要ですが、同じくらい重要なのが管理会社と仲良くしておくことです。

物件を紹介してくれる不動産会社、金融機関、管理会社と、色々なところと仲良くしておくことが、不動産投資を成功させるポイントだったりします。

普段からのコミュニケーションもそうですが、入居を決めてくれたときに管理会社に支払う広告費をライバル物件よりも高くするという方法も効果的です。

例えば、周辺の物件の広告費の相場が家賃の1ヶ月分だとしたら、あなたが所有する中古アパートの広告費を1.5ヶ月、2ヶ月にしたりすると、管理会社はあなたの物件を優先的にお客さんに紹介してくれるようになります。

さらに、入居を決めてくれた担当者には数万円の報奨金を渡すといった方法もあります。

ただ、これは管理会社の方針で受け取らないところもありますので、一度確認するといいでしょう。

ちなみに私のアパートを管理してもらっている管理会社は報奨金を一切受け取らない方針ですので、私は報奨金を渡したことはありません。

ただ、こういった工夫をすることで、管理会社との関係性もよくなってくるので、入居者を決めてもらいやすくなります。

オーナー、管理会社、入居者の全員がWin-Win-Winになるような工夫を施すことが、満室経営をするためのポイントになります。

中古アパート経営は大事なポイントをしっかりと押さえておけば、高い確率で失敗を防ぐことができる!

アパート経営で失敗しない5つのポイント

今回は中古アパート経営で失敗しないために重要な5つのポイントについてご紹介しました。

  1. 中古アパートを売ってくれる不動産会社としっかりとコミュニケーションを取る
  2. 金融機関ともコミュニケーションを取る
  3. 賃貸需要があるエリアを見極める
  4. 投資初期の場合は返済比率を抑えて、キャッシュフローが狙える中古アパートに絞る
  5. 管理会社と仲良くして、満室経営を目指す

これ以外にもまだまだ大切な細かいポイントはたくさんありますが、最低限この5つのポイントを押さえておくようにしましょう。

この5つのポイントを押さえておけば、あなたも中古アパート経営を高確率で成功させることは十分に可能です。

とにかく最初の一棟目が大切です。

アパート経営は買った時点で成功するかどうかがほぼ決まるとも言われるくらい、どんな物件を購入するかが重要です。

いい物件を見極める力をつけることが、中古アパート経営を成功させるカギになりますよ。

次の記事へ>>>:ワンルームマンション投資は得か損か?間違った買い方をした時の解決方法とは?

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