こんにちは。大辻（@haruhito_otsuji）です。
今回は不動産投資でサラリーマンをセミリタイアした私が、
リタイアするための目安や何をどの程度やったかシェアします。
サラリーマンをやっていると、嫌いな上司に嫌がらせされたり、
無駄な会議や資料で時間取られたり、会社の飲み会に連れてかれたり…。
サラリーマンなんかとっとと辞めたいと思いますよね。
という私も２０１８年３月までサラリーマンだったので、その気持ち超わかります。
飲み会で謎の説教が始まった日には……ね…。
私は飲み会で謎の説教があった日に、
「あ、辞めよ。ここは俺のいるところじゃない。」
と決心しましたからねw
ただ、何にも収入がないと、会社を辞めづらいというのも現実です。
そこで今回は、不動産投資でサラリーマンを卒業する方法をご紹介していきます。
この記事を読むことで、
不動産投資でサラリーマンを卒業するイメージが湧いてきますし、
セミリタイアの目安というのもわかってきます。
不動産投資でサラリーマンを卒業（セミリタイア）できて、
自分のやりたいことやビジネスに集中して、
周りに喜んでくれる人がたくさん増えていけば、
人生楽しくなっていきそうですよね。
人生一度きりしかないので、
サラリーマンとして会社に依存しながら自分の時間や人生を消耗するよりも、
不動産投資＝不動産賃貸業という自分のビジネスを持って、
どんどん人生を豊かにしていきましょう！
それでは早速本題に入っていきます。
目次
不動産投資でサラリーマンを卒業するには、不動産投資で『利益』をあげないといけない
不動産投資でサラリーマンを卒業するのであれば、
最低でもサラリーマンの給与収入と同じくらいの収入があった方がいいですよね。
ただ、サラリーマンの給与収入と同じくらいの不動産収入だと、
何か修繕とか空室とかあった時に困っちゃいます。
なので、サラリーマンの収入”以上”の不動産収入が欲しいところです。
そうなると、不動産投資でガンガン利益をあげないといけません。
利益といっても捉え方が複数あるので、ここでは
『家賃収入から、銀行返済と諸経費を支払った後の手残り』
としましょう。
家賃収入ー（銀行返済＋諸経費）＝手残り
といった感じです。
この手残りのことをキャッシュフローといったりしますので、覚えておきましょう。
このキャッシュフローをサラリーマンの月収以上にできればいいですよね。
まぁ不動産投資でサラリーマンの月収くらい稼いで、
他の自分がやりたいビジネスで利益をあげるのもいいと思います。
となると、まずはしっかりとキャッシュフローが狙える物件に
ターゲットを絞って行く必要があります。
キャッシュフローを大きく狙うには、
- 利回りと賃貸需要が高いエリアに物件を買う
- 金利が安い銀行から借りる
- 銀行の返済比率を５０％以下に抑える
中でもポイントなのが、
銀行の返済期間をできるだけ長くして、
家賃収入に対する返済の割合（返済比率）を５０％以下に抑えることです。
利回りや賃貸需要、金利の安さについてはわかりやすいですが、
不動産投資初期段階はできるだけ返済期間を長くしましょう。
返済期間を長くすることで、月々の返済額が減り（＝返済比率が下がり）、
キャッシュフローが増えることになります。
間違っても新築ワンルームマンションなんか買わないようにしましょうね。
キャッシュフローが狙える物件を買っていけば、サラリーマンの卒業が見えてくる
大きな利益が見込める物件、
つまりキャッシュフローが狙える物件をどんどん購入していけば、
サラリーマンをリタイアする目安が見えてきます。
では、具体的にキャッシュフローが大きく狙える物件とは、どんな物件かというと、
- 新築アパート
- 中古アパート
- 中古マンション
この辺がハードルも比較的低く、
キャッシュフローが大きく狙えるのではないかというところです。
年収が５００万円以上あれば、どれでも可能性はあります。
年収が５００万円未満の場合は値段が１０００〜３０００万くらいの
安めの中古アパートや中古マンションを狙うといいです。
年収が５００万円未満なのに、
いきなり１億とかするマンションを買おうと思っても、
融資が下りないことが多いですからね。
まずは、自分の収入に合わせて融資が下りそう、
かつ、キャッシュフローが狙える物件を購入していきましょう。
できれば１棟で月１０万円以上のキャッシュフローが
見込める物件を狙っていくといいです。
１棟につき１０万円以上のキャッシュフローが見込めるとなると、
４棟所有すれば月４０万円くらいのキャッシュフローになり、
年間５００万円近い収入になります。
５００万円くらい収入があれば、独身なら余裕で生活していけますよね。
家族持ちだったらもう少し必要かもしれませんが(笑)。
こんな感じで、あなたの場合だとセミリタイアするのに
どれくらいの収入が目安なのかをまず考えてみましょう。
これからの狙い目は中古物件！融資を最後まで諦めないことが大切
キャッシュフローが狙える物件ということで、
これからの狙い目は正直『中古物件』だと睨んでいます。
なぜなら、最近はかぼちゃの馬車とかの件で銀行の融資が厳しくなっているからです。
実際、最近仙台では築２４年のＲＣマンションで、地下鉄の駅徒歩５分、
値段９０００万、利回り１０％くらいの物件が出てきたりしています。
銀行の融資が厳しくなるということは、物件価格を下げないと融資が下りなくなります。
融資が下りるくらいまで物件価格を下げるので、利回りが上がってきます。
利回りが上がれば、単体で収支が回るのでキャッシュフローが狙えるようになります。
まぁそもそもの融資が厳しく、
利回りがいい物件でも融資が下りずに買えなくなることも予想されるので、
融資を引っ張るための対策も必要になります。
頭金を少し出したりすることで融資の可能性も上がってきます。
なので、ある程度自己資金がある人の方が、
今後の融資を有利に進めていくことができるので、今のうちに貯金をしておきましょう。
あとは、結構めんどくさいんですが、なるべく多くの銀行に訪問しましょう。
同じ銀行でも支店が違うだけで、対応が全然違って融資が下りるなんてことも
普通にありますので、諦めないでたくさんの銀行に訪問することが重要です。
実は不動産投資でサラリーマンを卒業した後の方が重要
今回は不動産投資でサラリーマンを卒業する方法についてご紹介していきました。
実は大切なことなんですが、
『不動産投資でサラリーマンを卒業することをゴールにしないこと』
これがかなり重要です。
所詮、不動産投資でお金を稼ぐことは手段にしかすぎません。
不動産投資でお金を稼いでサラリーマンを卒業することをゴールにしてしまうと、
実際に辞めたときにどうしたらいいかわからなくなります。
しかも、不動産投資でサラリーマンをリタイアするなんて意外と普通にできてしまうので、
実際にリタイアしてみて、何もやりたいことがないと、
高確率でグダグダした生活を送ってしまいます。
結婚をゴールにしていた女性が、いざ結婚したとなると、
結婚生活がうまくいかず旦那に対してイライラしてばっかりの生活みたくなりますｗ
そうならないためにも、
『サラリーマンを卒業して何をしたいのか？』
をぼんやりとでもいいので決めておくことをおすすめします。
実際、サラリーマンをしてるのに、
リタイアしたあと何をやりたいかなんて考えてる余裕もないかもしれませんが、
ぼんやりとイメージはしておきましょう。
いざ、不動産投資でサラリーマンを卒業してみると、
本当に時間がたくさんあるので、やりたいことが全然ないと
『廃人』になってしまいますから(笑)。
私も廃人になりかけました。
最後にまとめますと、不動産投資でサラリーマンを卒業するためには、
キャッシュフローが狙える物件を買っていこうという話と、
サラリーマンを卒業したあとに何をしたいか考えておきましょう、ということでした。
ぜひ、あなたの人生が不動産投資でさらによくなることを願っています。
https://true-investors.net/fudosantoshi-muiteruhito/
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