新築アパート

新築アパートの融資は30年で引くべし!劣化対策等級2以上を取得しよう!

新築アパートの劣化対策等級3

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回は新築アパートの融資について書いていきます。

結論から言うと、新築アパートを建てて不動産投資をする場合は、劣化対策等級2級以上を取得して、融資の期間を30年にした方がいいです。

 

私も現在(2018年10月)、仙台で新築アパートを建築中なのですが、劣化対策等級3級というものを取得して、融資期間を30年にしてもらいました。

 

普通、木造アパートの場合は22年とか25年の融資期間なんです。なぜなら、木造アパートの耐用年数が22年だからです。

ところが、劣化対策等級を取得することで融資期間を30年にすることができるのです。

 

融資期間を30年にすると何がいいのかというと、『キャッシュフローが増える』んです。

キャッシュフローが増えるということは、経営が安定しやすい→赤字になるリスクが減るということです。

赤字になるリスクが減って、不動産投資をうまく進められるといいですよね。

 

それでは早速、本題に入っていきます。

劣化対策等級2か3を取得することで新築アパートの融資期間を30年にすることができる

冒頭の方でも少し書かせていただきましたが、劣化対策等級2か3を取得することで新築アパートの融資期間を30年にすることができるんです。

ただ、金融機関によってまちまちなので、金融機関によっては30年の融資期間にできないところもあります。

 

関東の方だと劣化対策等級2級で30年に引き延ばすこともできるみたいです。

私が住んでいる仙台の金融機関は劣化対策等級3級じゃないと30年にできないところがほとんどです。

 

そもそも、この劣化対策等級ってなんぞや?と思われるかもしれませんが、

劣化対策等級とは、住宅性能表示制度による建物の「評価項目」のひとつ。

建物の構造躯体の部分に用いられる木材のシロアリ対策や鉄筋の錆び対策など、住宅を長持ちさせるための対策の程度を、3段階の等級で評価する。

「等級1」は、建築基準法が定める対策が講じられている場合。
「等級2」は、通常想定される自然条件および維持管理条件の下で2世代(50年~60年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合。
さらに、3世代(75年~90年程度)まで長持ちするように対策が講じられている場合、「等級3」と評価される。

 参考:https://suumo.jp/yougo/r/rekkataisaku/

といった内容のものです。

まぁ住宅性能表示制度の中の1つだと思っておけば問題ないです。

新築アパートを建てる建築会社に劣化対策等級の取得をお願いする

では、どうすれば劣化対策等級2とか3を取得できるかというと、新築アパートを建築する際に建築会社に劣化対策等級の取得をお願いしてみましょう。

「劣化対策等級3を取得することで、銀行融資が30年になるので、取得していただけませんか?」

とお願いするだけでオッケーです。

 

あとは建築会社が手続きしてくれます。

よっぽど手抜きの設計をしていない限り、劣化対策等級は普通に取得することができることが多いです。

 

ただ、手続きをするのに費用がかかります。

だいたいですが、8世帯のアパートで劣化対策等級3を取得するとなると、70〜100万円くらい追加費用がかかってしまいます。

 

しかし、その費用を払ってでも、融資期間を30年にした方がキャッシュフローが安定するので、劣化対策等級は取得しておいた方がいいです。

融資を30年にするだけで、キャッシュフローが1.2〜1.3倍くらい増える

なぜ、100万くらいする費用を払って劣化対策等級を取得までして、融資期間を30年にした方がいいかというと、キャッシュフローが1.2〜1.3倍くらいになるからです。

仮に年間のキャッシュフローが1棟につき200万円だとすると、250万円前後に増えるんです。

そうすれば、2年くらいで元は取れますよね。

 

キャッシュフローが増えることで、物件単体に対する銀行の評価も良くなるので、銀行としても融資をしやすくなります。

キャッシュフローも増えるし、銀行融資の可能性も上がるので、いいですよね。

 

ある例だと、家賃収入に対する銀行返済の割合(返済比率)も55%→48%くらいになったりするので、返済の余裕もでてきます。

 

こんな感じで劣化対策等級を取得して、融資の期間を30年に伸ばすだけでも、たくさんのメリットがあるんです。

劣化対策等級を取得しておくと、売却時も有利になりやすい

劣化対策等級を取得しておけば、いざ売却するとなったときも有利なります。

というのも、最近はスルガ銀行の影響もあって、不動産投資に対する融資が結構厳しい目で見られています。

 

普通にしていてはなかなか融資がおりない状況です。

 

そこで、もし劣化対策等級を取得している物件だとすると、銀行の評価も若干は上がってきます。

融資期間を長く取ることができれば、キャッシュフローも良くなる→融資もおりやすくなるという構図は、売却時でも使えるのです。

 

融資の可能性が上がるのであれば、売却もしやすくなるので、そういう面からも劣化対策等級は取得しておいた方がいいですよ。

新築アパートでも中古アパートでも、初期段階は融資を長めに取ろう

今回は新築アパートの融資についてご紹介してきました。

不動産投資を始めた初期の頃や、これから不動産投資を始めようと考えているのであれば、できるだけ融資期間は長めに取るようにしましょう。

融資を長めにとって、まずはキャッシュフローを貯めるようにするのが王道です。

 

新築アパートの場合は、劣化対策等級を取得することで融資期間を30年にできる可能性があるので、劣化対策等級はとっておくことがおすすめです。

融資を長めにとって、キャッシュフローを貯めていけば、うまく軌道に乗ることができるので、成功しやすくなっていきますよ。