今回は不動産投資での管理会社の選び方について、
特に重要な３つのポイントについてご紹介していきます。
不動産投資を始めた場合、物件をどこかの管理会社に
管理を委託するケースが多いですが、不動産会社ってたくさんあって、
ぶっちゃけどこに管理を任せたらいいかわからなくなりますよね。
ただ、管理会社の選択をミスってしまうと、赤字になってしまう可能性すらあります。
それくらい管理会社の選び方って重要なんです。
今回ご紹介する内容を知っておくだけでも、管理会社選びに困らなくなりますし、
不動産投資で満足のいく利益を残すことができますよ。
不動産投資で重要なのは利益を残すことです。
間違っても毎年赤字垂れ流しの新築ワンルームマンションなんか
買わないようにしましょう。
それでは、早速本題に入っていきます。
目次
不動産投資での管理会社の選び方①客付けが強い
不動産投資をしていく中でまず重要なのが、『満室経営』することです。
満室じゃないと家賃が入ってきませんので、
その分収入が減ることになるのは当然ですよね。
仮に空室が結構ある状況なのに客付けが得意じゃない会社に管理を任せていたとしたら、
全然空室が埋まらないままになってしまいます。
そうなると、管理会社以外の不動産会社にオーナー自ら、
客付けの依頼をかけたりしなきゃいけないですし、
入居付けの費用（広告費）もちょっと多めに出さないといけないかもしれません。
そもそもですが、
自社で管理している物件以外はあまり積極的に客付けしないということが多いです。
なので広告費もちょっと多めに出さないと客付けしてくれなかったりするんです。
しかも『初めまして』で訪問して、
すぐに自分の物件の客付けをしてくれるかと言われればちょっと微妙ですよね。
不動産会社からしたら、顔なじみのオーナーで、
管理も任されている部屋を先に決めたいじゃないですか。
となると、『客付けが強い管理会社』に管理を任せるのが一番なんです。
管理会社のメインの仕事は、物件の管理というよりも『客付け』です。
７割くらいは客付け業務で、残りが物件の管理や退去の精算などです。
私の感覚ですが、物件の管理に関してはそこまで大差がないですが、
客付け能力は結構な差があります。
このメインの仕事かつ重要な仕事でもある客付けが弱いとなると、
物件の管理を任せるとしては微妙です。
なので、できるだけ客付けに強い管理会社に管理を委託するようにしましょう。
不動産投資での管理会社の選び方②管理料が安い
管理会社によって物件の管理料は実はまちまちです。
だいたい家賃の５％のところが多いですが、交渉次第では３％になったりします。
家賃＋共益費で５％ところもあれば、
共益費は含まない金額で５％とか３％のところもあります。
私の知り合いのマンションオーナーは、管理料３％のところの管理委託していて、
今度新築アパートを建築する際に、もっと客付けが強い会社に管理をお願いしたい！
という流れになったんですね。（そこの管理会社は客付けが弱い）
そして客付けが強いと噂の管理会社に新規での管理委託の依頼だったのですが、
他社で３％で管理してもらっている点を話したら、同じく３％にしてもらったんです。
通常だったら管理料は５％なんですが、
やはり交渉次第で管理料を下げることに成功したんです。
２％しか変わらないと思うかもしれませんが、
物件数が増えてくると家賃の３％と５％の差は結構大きくなります。
家賃収入が月１００万円になると、５％だと５万円、３％だと３万円ですよね。
月２万円も変わってきます。
２万円あれば月１回高級寿司に行けますよねｗ
年間にすると２４万円も変わってきます。年一回海外旅行行けちゃいますねｗ
なので、管理料は物件が増えてくるにしたがって、
しっかりと交渉しておいた方がいいですよ。
不動産投資での管理会社の選び方③情報を多く持っている
客付けが強くて管理料が安くて、管理も普通にやってくれれば特に問題はありません。
ですが、さらに厳選するとすれば、
『情報を多く持っているかどうか』
が、結構重要になってきます。
管理物件数が多かったり、歴史のある管理会社の方が管理のノウハウや、
客付けのノウハウといった情報を多く持っている可能性が高いです。
なので、会社の規模もある程度考慮はした方がいいでしょう。
小さい不動産会社が客付けに弱くて、管理が雑というわけではありません。
会社の大小で管理や客付けに大きな差があるとは思いませんが、
やはりノウハウや情報を多く持っている会社の方が、
対応が早かったりトラブルが少なくなる傾向にあります。
また、賃貸仲介や物件の管理だけじゃなく、
売買も積極的に行なっている会社だと尚いいです。
なぜなら、管理会社にお宝物件が舞い込んでくる可能性があるからです。
私の例で言うと、２棟目、３棟目に買った中古アパートは、
どちらも管理会社の売買部門からの紹介でした。
しかも、どっちも利回り２０％以上で、
客付けもしやすいエリアで部屋も綺麗といったお宝物件でした。
若い不動産オーナーが増えてきてはいますが、
地方はまだまだ高齢者のオーナーさんがほとんどです。
で、高齢のオーナーさんが自分のアパートを売るとなったら、
まずは管理会社に直接相談しにいったりするんですよ。
で、普段から管理会社に「何かいい物件ないですか？」と聞いておけば、
お宝物件が出てきたときに、「大辻さんに紹介してみよ！」みたくなるんです。
『高齢者が持ってるお宝物件⇔管理会社⇔自分』
みたいな流れを作ることができれば、本当の未公開物件を手に入れることができるんです。
このように、売買情報に関しても多くの情報を持っていると、
お宝物件を手に入れる可能性も高まりますので、
不動産投資をより加速させることができるようになりますよ。
管理会社によって不動産投資の結果が大きく左右することを忘れずに
今回は不動産投資での管理会社の選び方について、
特に重要な３つのポイントについてご紹介しました。
ポイントを復習すると、
- 客付けが強い
- 管理料が相場よりも安い
- 情報を多く持っている
この３つに注意しながら管理会社を選べば、まず大きな失敗をすることはないです。
特に大事なのは①番の『客付けが強い』ということです。
客付けが弱くて全然満室にならないけど、
管理会社を変更するのもお金や手間がかかる…といった事態になりかねません。
なので、まずは客付けが強い管理会社をリサーチしておきましょう。
管理会社の選び方によって、不動産投資の結果が大きく左右しますので、
管理会社は慎重に選んでいくといいですよ。
それでは、また(^^)
僕が地方と呼ばれるエリアで
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