銀行融資

オーバーローンも可能!?不動産投資の信用保証協会付きの融資について徹底解説!

こんにちは、はるひとです。

今回は、不動産投資の信用保証協会付きの融資について
解説させていただきます。

この記事を読むだけでも、保証協会の仕組みや利用方法、
メリットなどを大体把握することができますし、

保証協会つきの融資を使って、良い物件を手に入れていくことができますので、
ぜひ最後までご覧ください。

先日メルマガ読者さんから

「保証協会の仕組みや、使い方、利用方法、
費用などについて教えていただけると嬉しいです!」

といったメールをいただきました。

私がYouTubeで、保証協会付きの融資と言うワードを結構使っていたので、

「保証協会ってなんだ?」
「保証協会付きの融資なんてあるの?」

と思っている人も結構いると思います。

今まで詳しく説明していませんでしたので、このブログで解説させていただきます。

保証協会を使った融資を組んでいけば、良い物件も手に入りやすくなりますし、
融資が下りずに苦労することも少なくなってきます。

実際に私も中古物件の融資を組む時は、
ほとんどこの保証協会付きの融資を使って、ローンを組んでいます。

やはり、不動産投資で中古の良い物件を手に入れていくためには、
この保証協会付きの融資というのは欠かせないです。

ぜひこの記事を読んで、保証協会の仕組みやメリットなどを、
把握していただければと思います。

それでは早速参りましょう。

不動産投資の信用保証協会付きの融資についてその1)
保証協会の仕組みと利用方法

 

まず1つ目の保証協会の仕組みと、利用方法について解説していきます。

保証協会とは47都道府県と4つの市(横浜市、川崎市、名古屋市、岐阜市)にあって、
金融機関がプロパーローン、いわゆる銀行独自の普通のローンで融資を出せないときに、
保証協会に保証してもらって、融資を出すといった感じです。

わかりやすく言うと、
「中古アパートは、銀行のローンだと保証できないから
保証協会に保証してもらって、保証協会がOKしてくれれば、融資出しますよ」
といったイメージです。

築古の中古アパートの場合、
銀行のプロパーローン=銀行独自の普通のローンだと、

融資を出せないケースがほとんどなんですよ。

銀行は、耐用年数以内の年数でしか融資を出さないことが多いので、
耐用年数オーバーの築古物件の場合は、保証協会つきの融資になるのがほとんどなんです。

なので、中古アパートなどの築古物件にはそもそも融資していないという場合でも、
保証協会つきの融資だったら、銀行が融資を出すパターンが普通にあります。

そこは銀行の担当者に、

「保証協会つきの融資だったら 融資出してもらえませんか?」

と聞いてみるのがいいです。

保証協会は各都道府県にあるんですが、宮城だったら宮城県信用保証協会、
埼玉だったら埼玉県信用保証協会、といった感じです。

どこの保証協会を使うかは、
物件の所在地かあなたが住んでいる所のどちらかになります。

しかも、物件やタイミングによって、
どこの保証協会を使うかは変わってきたりするんです。

ホント担当者のレベルで、融資の審査が変わることもあったりします(笑)

とりあえず、
保証協会付きの融資を利用する場合は、銀行の担当者に、

「保証協会付きの融資だったらどうでしょうか?」
と聞いてみるのがいいです。

これが保証協会を利用するポイントです。

不動産投資の信用保証協会付きの融資についてその2)
保証協会を利用するときの費用

そして2つ目のポイントとして、
保証協会を利用するときの費用についてご紹介していきます。

保証協会を利用するには、保証料というものを支払わないといけません。

この保証料がどれくらいになるかというと、
保証制度によって変わったり色々と細かい計算があるんですが、
融資金額に対しての、金利約1%〜1.2%くらいだと思っていただければOKです。

仮に保証協会の金利が1%になったとして、
金利1%ってどれくらいなんだ?っていう話なんですが、
例えば2000万円で期間15年、金利1%だとすると、
トータル約155万円くらいになります。

なので、保証料は約155万円ということです。
結構高いですよね…(笑)

この金利を計算する場合は、
『どこでもローン計算』というアプリがおすすめですので、
ぜひダウンロードしてみてください。

2000万円、期間15年、金利1%、元利均等返済で計算してみると、
総返済額は2155万円くらいですので、金利は155万円であると
わかりますよね。

そして、この保証料を払う際の注意点なんですが、
保証料を融資の金額に含むことはできません!

これはかなり重要なので、もう一度いいます。

保証料を融資の金額に含むことはできません!
つまり自己資金で賄わないといけません。

結構キツイですよね…。

ですが、この保証料を一括で払うパターンと、
分割で払うパターンのどちらかを選ぶことができます。

いきなり155万円をポンって払うのはキツイと思うので、
分割を選ぶようにしましょう。

で、この分割払いなんですが、

なぜか8回払いなんですよ(笑)

なので、155万円を8回に分けて支払うことになります。

しかもこの8回払いの払い方が結構ややこしくて、

融資実行のときに20%、
1年後も20%、
2年後は15%、
3年後も15%
4年後は10%、
5年後も10%、
6年後は5%、
最後の7年後も5%みたいな感じです。

20%、20%、15%、15%、10%、10%、5%、5%
といった分割方法なんですよ。

私は3回くらい保証協会を利用してきましたが、全部このパターンでした。

地域によっては一括払いじゃないとダメというパターンもあるみたいですが、
この分割パターンもあると覚えておきましょう。

分割の場合は、融資実行のときに保証料の総額の20%をまず支払わないといけません。

融資金額2000万円で期間15年金利1%だと、約155万円が保証料でした。

この155万円の保証料の20%なので、
30万円ちょいくらいが融資実行時に払う保証料になります。

まぁまぁな金額になりますので、
2000万円くらいのアパートを買う場合は一応多めに見て
40万円くらいは保証料の支払い分として、貯金しておいた方がいいです。

ちなみに、この保証協会の金利のことを『保証料率』といいます。

そして、
この保証協会に払う保証料の他に、
銀行にも金利を払っていかないといけません。

例えば、銀行の金利が2%で、保証協会の保証料率が1%だとしたら
トータルの金利は3%くらいになるということです。

結構高いですよね。。

なので保証協会を使う場合は、
高利回り物件じゃないと利益が出ないことがありますから、

その辺は注意しておきましょう。

それと、この保証料ですが、
15年の融資期間なのに、7年間で払うことになるので、
結構前払いしてることになりますよね。

しかも最初の数年は、20%、20%、15%、15%みたいな感じですので、
かなりの金額を前払いしていることになります。

なので、5年後とかに売却したら、払い過ぎていた保証料は戻ってきます。

仮に15年のローンを組んだけど、5年後に売却したとします。
5年後までに払った保証料はどれくらいになるかというと、

融資実行のときに20%、1年後も20%、2年後は15%、
3年後も15%、4年後は10%、5年後も10%でしたので、

トータル90%もの保証料を払っていることになります。

15年のローンで5年後に売却ですから、まだ3分の1しか経過していませんよね。

まぁ金利計算は細かいので、
ぴったり残り3分の2が返ってくるわけではありませんが、
払いすぎてた分は戻ってきます。

ざっくり保証協会に払う費用や支払い時の注意点を、お伝えさせていただきました。

①保証料は融資金額に対して大体金利(保証料率)1%〜1.2%

②保証料は融資金額に含むことはできない。

③保証料は8回分割払いで、
融資実行のときに20%、1年後も20%、2年後は15%、3年後も15%
4年後は10%、5年後も10%、6年後は5%、最後の7年後も5%
といった感じになる。

④途中で売却したら、払い過ぎた保証料は戻ってくる。

ということでした。

保証協会に支払う保証料の注意点だけで結構な尺になってしまいましたね(笑)

最後に保証協会を利用するメリットについてお伝えして、
終わりにしたいと思いますのでぜひ最後までついてきてください。

不動産投資の信用保証協会付きの融資についてその3)
保証協会を利用するメリット

それでは最後に保証協会を利用するメリットについて、ご紹介させていただきます。

保証協会を利用するメリットは、
ずばり、オーバーローンで融資が組めるということです。

保証協会が融資金額を保証してくれれば、基本的に融資は通りやすくなるんですよ。

築古の物件でも保証してくれたり、
銀行が保証できない割と大きな金額になっても、
保証協会が保証してくれれば融資OKってなることがあります。

つまり、
保証協会のお墨付きさえゲットできれば、
融資は通りやすくなるということなんです。

そして、保証協会は物件本体価格だけでなく、
修繕費用や、諸費用も面倒みてくれるので、
オーバーローンで融資を組むことができるんです。

私は3棟の中古アパートを保証協会付きの融資で購入してきましたが、
全てオーバーローンでした。

最近はオーバーローンはなかなか厳しいと言われていますが、
そんな状況の中でも、保証協会を使えばオーバーローンを実現できる可能性があるので、
保証協会を使わない手はないですよね。

ただ、都道府県や市によって判断は違うかもしれません。

ですが、銀行を通して、保証協会付き融資でオーバーローンができるかどうかを
確認してみて損はないので、ぜひ銀行の担当者に聞いてみるようにしましょう!

保証料はさすがに融資に組み込むことはできませんが、
いきなり頭金を300万とか使ってしまうよりかは、全然いいと思いますので
ぜひ、保証協会付きの融資でオーバーローンを組んで、
不動産投資をスタートさせていきましょう!

もちろん、保証協会付きのオーバーローンにも耐えられるような、
利回り16%以上くらいの高利回り物件じゃないとダメですよ!

まとめ

今回は、不動産投資における保証協会付きの融資について
詳しく説明させていただきました。

  1. 保証協会の仕組みと利用方法
  2. 保証協会を利用するときの費用
  3. 保証協会を利用するメリット

最近は本当に融資の状況が厳しいですが、
この保証協会付き融資をうまく活用して、いい物件をどんどん手に入れていきましょう!

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