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不動産投資は現金とローンのどっちがおすすめ?メリット・デメリットを徹底分析!

不動産投資は現金とローンではどっちがおすすめ?

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は不動産投資をする際に、現金で物件を買った方がいいのか、それともローンで買った方がいいのかを検討していきます。

 

現金をある程度持っている人であれば、現金一括購入も検討したりもしますよね。

「ローンを組むのはちょっと…」

と思ったことはないでしょうか?

 

それか、まだ現金はないけど、現金とローンのどっちがいいのかな?と悩んでしまいますよね。

 

で、初めに結論を申し上げますと、私はローンを組んで不動産投資をした方がいいと主張する派です。

 

では、なぜローンを組んで不動産投資をした方がいいのか?現金一括購入とローンを組むことのメリット・デメリットについてご紹介していきます。

 

この記事を読むだけで、現金一括購入とローンを組むことのメリット・デメリットが一目瞭然になりますし、あなたに合った不動産投資法を見つけることができるようになります。

自分に合った投資スタイルを確立することで、結果を残しやすくなりますよ!

 

それでは、早速本題に入っていきます!

不動産投資での現金一括購入とローンを組むことの
メリット・デメリットがわかります!

ローンを組んで不動産投資を始めるメリット①収益を最大化できる

初めに結論として、ローンを組んで不動産投資をした方がいいと申し上げましたが、なぜローンを組んで不動産投資をした方がいいのか?

その理由について1つずつお答えします。

 

まず1つめのメリットとしては『収益を最大化できる』ということです。

 

例えば、現金が500万円あったとして、500万円利回り20%の戸建賃貸物件を現金一括で買ったとします。

そしたら、500万円の利回り20%なので、年間の売上は100万円ですよね。

 

一方、現金500万円を担保に、5000万円利回り10%の新築アパートをフルローンを組んで購入したとします。

5000万円の利回り10%なので、年間の売上は500万円です。売上の半分を返済に当てたとすると、250万円が手元に残る計算になりますよね。

しかも、フルローンを組んでいるので、最初にあった500万円は使っていない=750万円が銀行口座にある計算になります。

 

これだけでも、手元に残る金額が『7.5倍』も違うことがわかります。

 

現金一括の戸建賃貸だったら、また500万円貯めるのに5年かかります。

しかし、ローンを組んで新築アパートを購入した場合は、1年ですでに750万円が手元にあり、2年経てば1000万円の現金を作ることができるんです。(ここでは経費は考慮せず)

 

この例からもわかるように、ローンを組んで不動産投資をすることで、収益を最大限にすることができるんです。

 

さらに、ローンを組んで不動産投資をすることのメリットはこれだけではありません。

ローンを組んで不動産投資を始めるメリット②利益を生むスピードを加速させられる

ローンを組むことでスピード感を持って不動産投資を進めることができるのが2つ目のメリットです。

先ほど、500万円の戸建賃貸を買う場合と、5000万円の新築アパートを買う場合を比較しましたが、500万円を貯めるのに、5年以上の開きがあるんです。

 

10年以上違ってくるとかなり違いますよね。

10年前なんてiPhoneすら対して普及していない時代でしたからねw

 

人生は限られているので、できれば早く結果を残して、充実した人生にしていった方がいいです。

500万円を貯めるのに5年もかかってしまうのではしょうがないです。

 

2年くらいで1000万円を貯めて、またそのお金を担保にさらにローンを組んでいい物件を買うことができれば、雪だるま式にお金を増やしていくことができます。

要点まとめ

ローンを組んで不動産投資をすることで、収益も最大限に引き出すことができるし、早く結果を残すことができる!

ローンを組んで不動産投資を始めるデメリット①銀行への返済ができなくなると破産の危機に陥る

一方、ローンを組んで不動産投資することがメリットばかりというわけではありません。

実際デメリットもありますので、ローンを組んで不動産投資を始めるデメリットもご紹介していきます。

 

ひとつは、『銀行への返済ができなくなると破産の危機に陥る』ということです。

 

入居率がどんどん悪くなっていき、返済が間に合わなくなってしまうと、自腹を切らなきゃいけなくなってしまいます。

自腹を切っても足りないくらいになってしまうと、最悪破産しなきゃいけなくなってしまうかもしれません。

 

そうなってしまっては大変ですので、物件を選ぶときは返済比率が低くなるような物件、入居率を高くキープできる物件など、いい物件かどうかを慎重に見極めないといけません。

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ローンを組んで不動産投資を始めるデメリット②銀行が融資してくれないと不動産投資ができない

2つ目のデメリットは銀行が融資してくれないと不動産投資を始めることすらできないということです。

最近はス○ガ銀行の不正とかの件で、不動産投資に対する融資が渋くなっているのが現状です。

そうなってしまうと、融資ありきの不動産投資では物件を買うことすらできなくなってしまうんです。

 

銀行を攻略していくことでエネルギーや時間を使ってしまうので、正直結構消耗してしまいます。

 

現金でポンッと物件を買えることができれば、銀行に訪問する必要もほとんどないですし、銀行の融資に関していちいち悩むこともありません。

なので、銀行ありきで不動産投資を進めると、銀行の融資状況次第で不動産投資ができるかできないかが大きく分かれてしまうので、その辺がデメリットですね。

要点まとめ

銀行返済ができなくなると破産の危機になったり、銀行の融資状況次第で不動産投資ができなかったりするのが、ローンを組んで不動産投資をすることのデメリットである。

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現金一括購入で不動産投資を始めるメリット①破産する恐れが非常に低い

ここからは、現金一括購入で不動産投資を始めるメリット・デメリットについて書いていきます。

 

まずは1つ目のメリットからですが、現金一括購入で不動産投資を始めることで、破産するリスクは非常に低いですよね。

よっぽど経費がかかる物件でない限りは破産することがないでしょう。

 

銀行への返済がないので、家賃収入から経費を差し引いた金額が利益になりますよね。

なので家賃収入のほとんどが利益になるので、非常に安定した経営になります。

 

安定した経営をすることができれば、破産するリスクも非常に少ないですし、何より『安心感』が違います。

銀行への返済があると、少なくとも返済へのプレッシャーを感じることになりますからねw

 

不動産投資を進めていく上で、安心感を何よりも重要視されるなら、現金一括購入の方がいいかもしれませんね。

現金一括購入で不動産投資を始めるメリット②自分の物件を担保にすることができる

現金一括で物件を購入したとすると、物件の所有権は自分になるので、その物件を担保にして、住宅ローンや不動産投資のローンを組むことができます。

まず1棟目は現金一括で購入して、2棟目以降はその物件を担保に入れて銀行融資を利用するという方法もありですよね。

 

この、『物件を自分の物にして担保として利用する』方法は、不動産投資を進めていく上で結構アリな方法だと思います。

 

1棟目からいきなりローンを組んで不動産投資を始めるよりも安全性が高いですよね。

 

やはり現金があるというのは、より安全性が高くなりますので、不動産投資での不安も少なくなっていくでしょう。

現金一括購入で不動産投資を始めることで、破産のリスクを非常に少なくすることができるし、現金で買った物件を担保に入れて、新たな融資を組むことができる

現金一括購入で不動産投資を始めるデメリット①投資効率が悪い

最初の方でもお伝えしましたが、現金一括購入で不動産投資を始めると、投資効率は非常い悪くなってしまうんですよ。

500万円利回り20%の戸建賃貸を現金で買うのと、5000万円利回り10%の新築アパートをローンを組んで買うのだと、手元に残るお金が全然違いましたよね。

 

同じ金額が貯まるまで5年以上の差があったりします。

 

現金一括購入だと、購入できる金額が限られてしまうので、持っている金額以上の値段がする物件は購入できないですよね。

5000万円とか1億円とかを現金で持っている人だったら別ですが、そんな大金を持っている人ってなかなかいません。

 

しかも、1回の購入で全額使い切ってしまったら、新たな物件をまたさらに現金で購入するのは難しくなってしまいます。

となると、1回購入してからまたある程度現金が貯まっていくまで待たないといけないので、非常に投資効率が悪いんです。

 

1年で貯まる金額も違うし、また新たに物件も買えないとなるのはちょっともったいないです。

人生という時間は限られているので、できるだけ早く成功した方がいいですよ。

現金一括購入で不動産投資を始めるデメリット②一時的に手元に現金が少なくなる

仮に1000万円持っていたとして、1000万円全部を中古アパート購入費用に当てたとすると、購入した直後は現金が全然ない状況になってしまいます。

 

そこでもし、大きな修繕がかかったり、退去者がたまたま3人とか4人重なってしまうと、結構費用がかかってきます。

修繕にはもちろんお金がかかりますし、退去があって入居者を見つけてくるとなると仲介会社に広告費も払わないといけません。

 

そういったときに、現金が全然ない!となるとヤバイですよね。

 

なので、現金はある程度ストックしておいた方がいいんです。

現金一括で物件を購入するとなると、当然ですが持っている現金が一気に減ってしまうので、急な出費に耐えられなくなってしまう可能性があります。

現金一括購入での不動産投資は、投資効率が悪く、手持ちの現金が一時的に少なくなるということがデメリットである。

結論:オススメは手持ちの現金を見せ金にしてローンを組んで不動産投資をする

今回は不動産投資をする際に、現金で物件を買った方がいいのか、それともローンで買った方がいいのかについてご紹介していきました。

 

私の結論としては、もし現金が300万とか500万くらいあるのであれば、そのお金を見せ金にして、さらにそのお金は一切使わず、数千万〜1億円くらいのローンを組んで不動産投資をするのがオススメです。

そうすれば、手持ちの現金を残したまま大きな収益を生むことができます。

 

しかも、手持ちのお金は残してあるので、急な出費にも耐えられることができますし、不動産の収益と合わせれば、次の物件でも大きく融資を引っ張ることができます。

 

ただ、ローンを組むことによって、しっかりと返済をしなければならないというリスクもついてきます。

 

なので、ローンを組んで不動産投資をする際は、返済比率をしっかりと抑えながら大きな利益を生むことができる物件を選んでいく必要があります。

どういった物件を選んでいけばいいかも、他の記事で詳しくご紹介してありますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

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