不動産投資全般

不動産投資とデットクロス|特徴や対処法を詳しく解説!

こんにちは、はるひとです。

今回は不動産投資とデットクロスについて、
お伝えしていこうと思います。

このブログを読むだけでも、
不動産投資のデットクロスについての特徴や対処法が1発でわかりますし、
デットクロスのことで悩んでしまうということもなくなりますので、
ぜひ最後までお読みください!

先日メルマガ読者さんから、
「デットクロスについて教えていただける機会があれば嬉しいです。」

といったメールや、

「新築で建てた木造アパートを14年経営していますが、
耐用年数22年を超えるとデットクロスになり、不安を感じています。
対処方法などありましたら教えて頂けますか?」

といったメールをいただきました。

同じようなタイミングでメールをいただいたので、
きっと同じ悩みを抱えている人もいるのかなぁと思って、
このテーマにさせていただきました。

ちょっとニッチな内容かもしれませんが、
不動産投資をするにおいて、税務の知識は絶対にあった方がいいので、
ぜひついてきていただければと思います。

それでは早速参りましょう!

不動産投資とデットクロスについて

今回は、
1)不動産投資におけるデットクロスとは何なのか?
2)デットクロス対策としてより現実的な3つの方法
について解説していきます。

まず1つ目の不動産投資におけるデットクロスとは何なのか?
について解説していきます。

不動産投資におけるデットクロスとは、
減価償却費よりも、元金返済の方が大きくなってしまう状態のことです。

減価償却費は、実際にお金は出ていかないのに経費にできるものですが、
元金返済は、実際にお金が出ていくのに経費にはできないものです。
この減価償却費と、元金返済の金額が相殺されればいいんですが、
減価償却費がなくなったときに、いろいろと問題が出てくるんです。

例えば、土地1400万円、建物600万円トータル2000万円の契約で、
築23年の木造中古アパートを買ったとしましょう。

そして、修繕費や登記費用、不動産取得税などの諸費用も含め
2200万円、期間15年、金利2%でローンを組んだとします。

木造アパートの耐用年数は22年ですが、築23年ですと耐用年数オーバーですので、
木造の場合は償却年数が4年になります。

建物の値段が600万円でしたので、
それを4年で償却するとなると、1年で150万円が減価償却費になります。
ここまでは宜しいでしょうか?

次に元金返済を見ていきたいのですが、
2200万円、期間15年、金利2%、元利均等返済でローンを組んだとすると、
年間の元金返済額は、

1年目は約127万円、2年目は約129万円
3年目は約132万円、4年目は約135万円

といった感じで、年数が増えるごとに元金返済金額も増えていきます。

一方、減価償却費は年間で150万円でしたので、
4年目までは、まだ減価償却費の方が多くなりますよね。
つまり4年目までは、デットクロスしていない状態です。

ところが、5年目以降はどうなるかというと、減価償却費がゼロになります。

元金返済額は
5年目は約137万円、6年目は約140万円、7年目は約143万円
になります。
減価償却費はゼロなのに、元金返済はどんどん増えていきますよね。

この減価償却費 < 元金返済となる状態が、デットクロスといいます。

デットクロスって名前がいかにもヤバそうですが(笑)

何がやばいかというと、
今まで減価償却でかなり節税できていたのがなくなってしまうので、
所得が増えてしまうんです。

さっきの物件が利回り15%だとしましょう。

2000万円の利回り15%ですので、年間の家賃収入は300万円ですよね。

この時に、デットクロス前の4年目の時はどんな感じになるのか
シミュレーションしてみましょう。

家賃収入が300万円で、4年目の元金返済は約135万円です。
4年目の金利は35万円ですので、銀行に支払う金額は約170万円になります。

ちなみに元利均等なので、何年目だろうと、
銀行に払う元金返済+金利の合計金額は変わりません。

家賃収入が300万円で、金利も合わせた返済が170万円ですので、
残り130万円ですね。

そこに経費が家賃収入の15%かかったとすると、
300万円×15%=45万円になります。

なので、130万円-45万円でこの時点で85万円が手元に
残る計算になりますよね。

この85万円が、目の前にある金額だと思ってください。

ですが、この85万円に対して所得税がかかるわけではありません。

最初の方で申し上げましたが、
減価償却費は、実際にお金は出ていかないのに経費にできるものですが、
元金返済は、実際にお金が出ていくのに経費にはできないものです。

なので、税金を計算するために
まずはこの85万円に、経費にならない元金返済分を足していきます。
そうすると、85万円+135万円=220万円になります。

次はお金が出ていかないけれど、経費になる減価償却費を引いていきます。

減価償却費は建物600万円を4年で償却していくので、年間150万円でしたね。

なので、220万円-150万円=70万円所得が増えたことになります。

実際に目の前に増えた金額は85万円でしたが、
元金返済はお金は出ていくのに経費にならないし、
でも減価償却は、お金は出ていかないけど経費になります。

その辺を計算すると、税務上の増えた所得は70万円なんです。

所得が70万円増えただけなら税率は5%ですので、3.5万円が所得税です。

目の前にあるお金が85万円でしたので、
そこから所得税を引くと、81.5万円くらいが純利益になります。

ところがですよ!
5年目以降は減価償却費がなくなってしまいますので、
どうなるかなんとなく想像できるのではないでしょうか?

目の前にある金額は85万円です。
そこからまず、経費にならない元金返済を足します。
5年目の元金返済は、137万円でしたので85万円+137万円=222万円です。

ここから減価償却を引きたい…のですが、減価償却はもうありません!

つまり、この222万円に対して所得税などの税金がかかってくるんです!

やばくないですか!

目の前にあるお金は85万円なのに、税務上の所得は222万円増えたことになります。

そりゃそうですよね。

家賃収入が300万円なのに、
45万円の経費と33万円くらいの金利しか経費計上できないんですから…。

222万円ですと、
税率10%をかけてから97500円を引いた金額が所得税ですので、
22.2万円-9.75万円=約12.5万円が、所得税になるんです。

目の前にあるお金85万円から12.5万円引くと、72.5万円が純利益になります。

4年目までは、不動産所得にかかる所得税は3.5万円くらいでしたけど、
5年目以降は、12万円以上と3倍以上になるんです。

これがデットクロスというやつですね…。

元金返済というお金は出ていくけど、経費にできない分を
減価償却というお金は出ていかないけど、経費にできる分で補っていたのに
減価償却がなくなってしまうと、元金返済を補うものがなくなるんですよね。

お分かりいただけましたでしょうか?

まぁデットクロスしても、満室経営してちゃんと利益を出せば
税金も払っていくことができますが、所得税が増えるのはちょっといたいですよね。

しかも所得が増えれば住民税も増えるので、もう少しお金がかかってくることになります。

このように減価償却がなくなってしまうと、
所得が増えるのは逃れられませんので、何らかの対策をしたいところですよね。

そこで次に、
デットクロス対策として、より現実的な3つの方法について
解説していきます。

やはり、減価償却がなくなってしまったら所得が増えてしまいますので、
税金が今までよりも上がってしまうという事は、避けられないでしょう。

じゃあそのためにはどうしていったらいいのか、
ということが非常に重要だと思うんですが、
ネットで調べても、あんまり現実的な方法って書いてないんですよね。

自己資金も少ないし、不動産投資を始めたばっかりで
そこまで大きな金額を動かせる状況じゃないと、
できることって限られてくるんですよ。

デッドクロスの対策には
自己資金を多めに入れるとか、繰り上げ返済するとか、
ローンを元金均等で組むとか、ローンの借り換えで期間を伸ばすとか、
新規物件を購入して減価償却を増やすとか、
色々ありますが、

どれもお金がある人か、不動産投資の経験値が高い人じゃないと
難しそうですよね。

お金がある人は、いろんな選択肢が取れるからいいと思うんですけど、
まだまだ不動産投資を始めたばっかりという人は、
できることが限られてきますので、

その限られた中での、より現実的な方法をご紹介していきますので、
きっと参考になるはずですよ。

不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法その1)
利回りが高い物件を購入する

まず、不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法の1つ目は、
利回りが高い物件を買っていくということです。

これは、そもそも不動産投資をしていく中でも非常に重要なことなんですが、

利回りが低い物件を買ってしまうと、手元に全然お金が残らなくなってしまって、
デッドクロスした場合に、黒字なのに所得税が多すぎて、
税金を払うと赤字になってしまう、

みたいなケースになってしまうんですよ。

前回シミュレーションした物件は、利回り15%でしたので
デッドクロスしても所得税を十分に払っていけるんですが、

利回りが低くて手元に全然お金が残らないと、所得税すら払えないので
利回りが低くて手元にお金が残らないような物件は、
買わないようにしましょう。

不動産投資で成功していく上でも、デッドクロスに耐えるという意味でも、
利回りが高くてなおかつ満室にできて、
融資も良い条件で組める物件を買ってキャッシュフローを
残していくことが、何より重要です。

これは、努力次第で良い物件を手に入れようと思えば、手に入れられるようになります。
これは初心者だろうと中級者、上級者だろうとやっていくべき事は一緒です。

不動産投資で成功していく上で良い物件を手に入れるという事は、1番大事ですので、
まずはたくさんの不動産会社に訪問したり、金融機関を訪問して、
いつでも良い物件を手に入れられるように準備しておきましょう。

これが1つ目のポイントですね。

不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法その2)
デッドクロスのタイミングで、高値で売却する。

そして不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法の2つ目は、
デッドクロスになるタイミングで、高値で売却するということです。

たとえ良い物件を買ったとしても、減価償却がなくなってしまったら
所得が増えて税金が増えるのは、もう免れられないですよね。

その分経費をたくさん使ったとしても、
お金の出ていく経費を使うことになりますので、手元のお金が少なくなってしまうんですよ。それだったら元も子もないですよね。

だったらデッドクロスになるタイミングか、その前くらいで
売却して利益を出してまた違う物件を買っていく、ということがお勧めです。

ですが、このデッドクロスのタイミングで売却するといっても、
利益が出ない金額で売却するのでは意味がありません。

しっかりと利益が出る金額で、売却していくことが重要です。
利益が出る金額で売却するというのは、最初から安い値段で購入していないと無理なんですよ。

なので1つ目の話に繋がるんですが、

やはり値段が安くて利回りが高くて、かつ満室にできそうな良い物件を買っていくことが
重要になるんですよ。
それをデッドクロスのタイミングで高値で売却する。

この2つがデッドクロスを回避したり、デッドクロスになっても大丈夫な方法ですので、
ぜひこの2つを意識してみると良いですよ。

不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法その3)
物件は法人で取得する。

そして不動産投資におけるデッドクロスの現実的な対処法の3つ目は、
物件は法人で取得する、ということです。

デッドクロスになるタイミングで物件を売却することになったとしても、
個人で物件を持っている場合は、売却益が出たらかなりの税金を持っていかれるんですよ。
もう個人だと、えげつないくらいの税金がかかってきます。

売却したときに、何で法人で買わなかったんだろうと後悔するレベルの金額です。

もう、毎年払う所得税がカスみたいに思えるくらいですから(笑)

なので、
デットクロスのことも考えて売却するのであれば、
物件は必ず法人で取得するようにしましょう!

まとめ

ということで、
今回は、不動産投資におけるデッドクロスについての特徴と、
現実的な対処法について、3つの方法をお伝えさせていただきました。

順番的には、

  1. 法人を設立する。
  2. 法人名義で、利回りが高くて満室にできそうないい物件を手に入れていく。
  3. デッドクロスになりそうなタイミングで売却して、また違う物件を購入していく。

ということですね。

ぜひ、あなたもこの手順で物件を手に入れて、
デッドクロスをうまいこと回避していきましょう!

それでは、また!

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