初心者向け

【2019年】不動産投資の始め方まとめ!初心者はキャッシュフローが狙える物件を!

不動産投資の始め方

あなたは不動産投資でどれくらい稼ぎたいと考えていますか?

やっぱり月100万円、200万円……1000万円以上稼いで、
仕事なんかせずに悠々自適な生活を送りたい!というのが本音ですよね?

実際に私もそういった生活を目標にして、日々努力しています。

そこで今回は、「まだ不動産投資をしたことがない」という初心者に向けて、
不動産投資の始め方についてまとめてみました。

この記事を読むことで、失敗しない不動産投資の方向性を決めることができますし、
実際に儲かる不動産投資をスタートさせることができるようになりますよ。

ぜひ最後読んで、知識を自分のものにしてくださいね。

不動産投資を始める場合はキャッシュフローがしっかり出る物件に狙いを定める

キャシュフローが出る物件

まずはじめに大事なことなんですが、不動産投資は『不動産賃貸業』です。

これをしっかりと頭に叩き込んでおいてください。

株式などの投資感覚でいてはいけません。

投資感覚なのであれば、株に投資しておいた方がいいでしょう。

不動産投資は『不動産賃貸業というビジネス』ですので、
しっかりと利益を残すことが重要です。

不動産投資では、利益や手取りのことをよく【キャッシュフロー】といいます。

キャッシュフローとは、家賃収入から管理費や修繕費、
税金などの経費を差し引いたあとに残るお金のことを指します。

つまり、手元に残るお金と考えていただいて大丈夫です。

不動産投資では、まずこのキャッシュフローが、
しっかり出る物件を買い進めていくことが、基本中の基本となります。

間違っても初めからキャッシュフローがマイナスの
新築ワンルームマンションなんか買わないようにしてください。

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新築のアパートでもキャッシュフローが狙えるケースがありますが、
そもそもの初期費用5000万円以上とかになり、高くなってしまいます。

ですので、20〜30代で貯金が数百万程度であれば、
まずは中古アパートを購入することをおすすめします。

もちろん、ある程度キャッシュを持っている場合は、
5000万円〜1億円規模のマンションを好条件の融資で購入するといいでしょう。

ただ、私はまだそういった物件を購入したことがないですし、
まだその段階ではありません。

ですので、今回はキャッシュをあまり持っていない20〜30代の人向けに、
書いていきたいと思います。

貯金があまりなくて、20代、30代とまだまだ若いのであれば、キャッシュフローが出やすい中古アパートに狙いを定めていきましょう。

収益物件を中心に扱っている不動産投資サイトに登録する

では、どうすればキャッシュフローが出る中古アパートをゲットできるかというと、
まずは収益物件を中心に扱っている『不動産投資サイト』に登録しておきましょう。

おすすめは『楽待』と『健美家』の2つです。

不動産投資サイト

この2つに登録しておけば、だいたいの収益物件をカバーすることができます。

他にもアットホームなどもありますが、色んなサイトを見るのも大変ですので、
まずは楽待と健美家の2つは最低限登録しておきましょう。

キャッシュフローが出そうな物件はどんな物件かイメージ、シミュレーションする

物件のイメージ、シミュレーション

不動産投資サイトに登録したら、
どんな物件があるかひたすら検索して投資感を養っていきましょう。

色んな物件を検索することで、
どんな物件がキャッシュフローが出そうなのかをイメージすることができます。

例えば自分の住んでいる都道府県で中古アパート、中古マンションを選択し、
利回りは10%以上で区切ってみましょう。

そうすると、たくさん物件が出てきますよね。

そこで、

  • 販売価格
  • 利回り
  • 築年数
  • 構造

をまず確認してみましょう。

販売価格は1500万円〜3000万円くらいで、
利回りは15%以上あるといいですよね。

築年数は浅ければ浅いほどいいですが、築浅の物件だと販売価格も高くなりがちなので、

「古すぎないけど、値段もお手頃で利回りも高め」

の物件を探してみましょう。

それと、物件の構造ですが、大きく分けて3つあります。

  1. 鉄筋コンクリート造(RC造)
  2. 鉄骨造(S造)
  3. 木造

本当はもう少し細かくありますが、ここではこの3つに分けさせていただきます。

この物件の造りによって、『耐用年数』というものが法律で定められています。

  • 鉄筋コンクリート造(RC造)・・・47年
  • 鉄骨造(S造)・・・34年
  • 木造・・・22年

実は、この耐用年数を参考にして、融資の期間を設定するケースが多いんです。

築年数や構造を参考に、融資期間が15年なり、20年だと想定して、
金利は2〜3%くらいで設定しておけば、シミュレーションをすることができます。

例えば・・・

2500万円・築25年・木造アパートが利回り15%で売りに出ていたとします。

利回りが15%ですので、年間収入は375万円になります。

年間収入が375万円ですので、月々の収入は約31万円です。

このうち経費は家賃収入の10%=月3万円と想定しましょう。

この物件に対して、2500万円・15年・金利2.5%のローンを組めたとします。

そうすると、月々の返済は約16万円になりますので、

31万円ー返済16万円ー経費3万円=12万円の手取り収入になります。

こういった感じで、簡易的ではありますが、不動産投資サイトに出ている情報だけでも、
ある程度シミュレーションすることができます。

ちなみに私がシミュレーションをする際に使っているアプリがあります。

それが、『不動産利回り計算機』というアプリです。

このアプリはとてもシンプルで、簡単に物件のシミュレーションができるんです。

わたしのシミュレーション方法は、

  1. 販売価格+10%の価格で設定(購入時の諸経費分を想定)
  2. 空室率を25%程度でも耐えられるかどうかを見る
  3. 諸経費率は木造だと10〜15%、鉄骨造だと20%、RC造だと25%、エレベーター付きだと+5%で設定
  4. 自己資金は0万円で購入時の諸経費分をローンに含めた『オーバーローン』で設定
  5. 借入期間は最低15年は必要なので、15年とか20年で設定
  6. 金利は2〜3%、スルガ銀行なら4.5%で設定

みたいな感じでシミュレーションしています。

私は上記の条件で、だいたい融資が下りそうな2000〜3000万円くらいの物件で、
月々15〜20万円くらいのキャッシュフローが確実に出そうな物件を意識しています。

こんな感じで、不動産利回り計算機を使って何回もシミュレーションしたり、
イメージすることで、

「こんな感じの物件が出てきたらいいなぁ〜」

という感覚が掴めるようになってきます。

キャッシュフローが出そうな物件があったら問い合わせをしてみる

物件の問い合わせ

不動産利回り計算機を駆使しまくってくると、
キャッシュフローが出るいい物件がどんな物件なのかを判断できるようになります。

そこで実際にキャッシュフローが出そうな物件があったら問い合わせをしてみましょう。

問い合わせ方法は簡単で、楽待や健美家の「メールで問い合わせをする」
というボタンから問い合わせをすればいいだけです。

そしたら、不動産屋からメールで物件の詳細情報が送られてきたり、
電話がかかってきたりするので、問い合わせた物件に関して、色々と聞いてみましょう。

  • 売却理由はなんなのか?
  • 申し込みは入っているのか?
  • 指値(値引きのこと)はできるのか?
  • 入居状況はどうなのか?
  • 入居づけの難易度はどうなのか?
  • 融資は手伝ってくれるのか?
  • 他にも問い合わせが多数あるのか?
  • 修繕履歴はどうなのか?

などなど、上記のことや疑問に思うことをどんどん聞いてみましょう。

実際に問い合わせをしないと不動産投資をスタートさせることができませんので、
気になる物件はどんどん問い合わせをしてみるといいですよ。

問い合わせをすると、
その不動産屋から新しい物件情報を送ってもらえるようになったりします。

つまり、不動産屋と仲良くなれる可能性があるんです。

不動産屋と仲良くなっておけば、「本当に儲かる川上物件情報」
教えてくれることもありますので、不動産屋とは絶対に仲良くしておいた方がいいです。

不動産屋と仲良くするための第一歩が、不動産投資サイトからの問い合わせなんです。

なので、いい感じの物件を見つけたら、どんどん問い合わせをしてみて、
不動産屋とコンタクトを取ってみましょう。

同時に金融機関とコミュニケーションを取っておく

銀行とのコミュニケーション

いい物件が出てきても、融資が下りないと購入するのは難しいですよね。

なので、不動産会社に問い合わせをしたと同時に、
金融機関ともコミュニケーションを取っておきましょう

不動産会社が融資を斡旋してくれる場合もありますが、
全部不動産会社に頼りっきりでは成長しませんよね。

なので、自分で金融機関にコンタクトを取ることが大切です。

銀行とコミュニケーションを取っておけば、

「この銀行はこういう物件は融資が通りやすい」とか、
「あっちの銀行にこんな物件持ってっても全然融資がダメ」

といったように、
融資が下りそうな物件と全然ダメそうな物件を見極める力がついてきます。

「あの信用金庫は不動産の融資に積極的だな!」

とか、

「あの地銀は築古アパートには全然融資出さねぇ…」

ということもわかってくるわけです。

自分の足で銀行から情報収集することで、
最近の融資の傾向や金利の傾向などを知ることができるんです。

銀行も株式会社なので、決算月が近かったり、数字が悪かったり、
そのときの支店長の方針で融資の方針もガラッと変わることがあります。

1年前は木造アパートの融資も15年で普通に出ていたのに、
最近は融資すら下りないなんてこともよくある話なんです。

なので、銀行の方針やそのときの傾向を把握するためにも、
銀行とコミュニケーションを取っておくことが、
不動産投資をスタートさせるために重要なことになります。

現金一括で購入するなら別ですが、
不動産投資と金融機関は切っても切れない関係ですので、
金融機関と協力しあっていい物件を手に入れることを意識しましょう。

いい物件が出てきて良さそうと思ったら、買付証明書を用意してまず見にいく

買付証明書

不動産会社とのコミュニケーションが取れてくると、
いい物件を紹介してもらえるようになります。

そしてついに、いい物件が出てきて、

「この物件なら儲かりそう!」

と思ったら、まずは買付証明書を用意しましょう。

買付証明書とは、「このアパートを買います!」という証明になるものです。

だいたい物件を紹介してくれた不動産会社が持っていますので、
そのフォーマットを使えばOKです。

買付証明書に必要事項を記入して、捺印して、
それを持って、アパートを見にいきましょう。

グーグルストリートビューで見ればある程度どんな物件かを想像することができますが、
細かいところはやはり目視で確認した方がいいです。

思ったよりもボロかったり、基礎にヒビが入っている可能性もあるので、
自分の目でしっかりと確認してから、
用意しておいた買付証明書を提出するようにしましょう。

基本的にはこの買付証明書を提出した順か、
銀行融資の承諾順で物件を売ってくれます。

つまり、早い者勝ちです!

本当にいい物件は、1日もしないうちになくなってしまいます。

私が手に入れた表面利回り19%のアパートも、
連絡が来て次に日には買付証明書を提出しました。

ですが、その時点で私の後ろには2人も控えていたそうなので、
ギリギリで手に入れることができました。

1日遅れていれば手に入れることができませんでしたので、
本当に早い者勝ちなんです。

なので、どんな物件がいいかを事前にイメージしたり、
シミュレーションすることで素早く判断することができます。

シミュレーションしていないと、本当にいい物件なのかな?と
迷ってしまって他の人に取られてしまいます。

買付証明書を早く提出するためにも、
シミュレーションしておくことは大事なことですね。

物件購入計画書を作って融資の相談をする

物件購入計画書と融資

買付証明書を無事に1番で提出することができたら、次は融資の相談です。

多くの場合、買付証明書を提出する際に『融資特約』という条件をつけます。

融資特約とは、簡単にいうと、
「融資が下りなかったら買えませんので、そのときは手付金返してね」
という特約です。

初めて不動産投資する場合は、この融資特約をつけていないと
大変なことになってしまいますので、融資特約はつけておいた方がいいでしょう。

なので、流れ的には

いい物件があると連絡が来る→物件視察&買付証明書の提出→融資の相談

という感じになります。

これで融資が全然ダメってなると、時間も労力も無駄になってしまいますし、
売主さんにも迷惑がかかってしまいます。

なので、事前にある程度金融機関とコミュニケーションを
取っておくことが重要なわけです。

まぁ、「大体この物件なら融資が通りそう」と
判断できた場合に買付証明書を提出することになると思います。

融資の交渉に行く場合は、物件購入計画書を作りましょう。

購入計画書は不動産会社が作ってくれる場合もありますが、
基本的には自分で作れるようになった方がいいです。

まぁ返済計画みたいなものです。

こういった計画書があると、

「あ、この人はちゃんと計画性のある人だな」

と、金融機関からの評価にも繋がりますので、
物件購入計画書はちゃんと準備しておきましょう。

融資が下りて物件を購入することができれば、無事に不動産投資をスタートすることができる

買付証明書を提出して、無事に融資も降りることが決定したら、
やっと不動産投資をスタートさせることができます。

金融機関から「融資OKです!」という連絡が来たら、
あとは仲介してくれる不動産会社に連絡すれば、あとは勝手に色々と進んでいきます。

色々書類を準備したり、契約を交わしたりと、
手続きがたくさんありますが、もうここまでくれば一安心です。

売り主が実は土地の所有者じゃないなどといったよっぽどひどい詐欺師じゃない限り(笑)、
狙っていた不動産をあなたのものにすることができます。

こうして無事に不動産投資を始めることができるんです。

あなたの不動産投資はもう始まっている!

不動産投資のスタート

ここまで細かく不動産投資の始め方について解説してきました。

ですが、今年こそは不動産投資を始めるぞ!」と、
意気込んだ時点から、不動産投資はもう始まっているんです。

具体的には不動産の所有権があなたに移った時点で不動産投資スタートかもしれません。

しかし、そんなことよりも私は
「不動産投資を絶対に始めるぞ!」という気持ちが本当に大切だと感じています。

その気持ちがないと不動産投資を始めることはできませんし、
いい物件を手に入れることもできません。

なので、まずは「不動産投資を始める」という気持ちを強く持ってみてください。

そうすることで、毎日の意識が不動産投資の方に向いてきますので、
いい情報やいいご縁を引き寄せてきやすくなります。

ぜひキャッシュフローがしっかり出る収益物件を手に入れて、
あなたの人生を変えてみてはいかがでしょうか?

私も収益物件を手に入れられるよう、常に活動していきますので、
お互いに切磋琢磨していければ幸いです。

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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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