こんにちは。大辻です。（@haruhito_otsuji）
今回は不動産投資で月３０万円の手取りを実現する方法をご紹介します。
＼動画でも解説しています！／
月３０万円の手取りというのは、家賃収入が３０万円ではありません。
家賃収入から銀行返済や諸々の経費を差し引いたあとに、
実際に手元に残るお金が月３０万円になるという意味です。
式にすると、
『家賃収入ー（銀行返済＋諸経費）＝月３０万円』
ということです。
月３０万円の手取りがあれば…
- その３０万円を株などの再投資に回せる
- 美味しいご飯が食べられる（うな重とかうな丼とか）
- ちょっと贅沢な旅行に行ける（ヨーロッパとか）
- 新品の本を月に２００冊くらい買える
- 家政婦を雇って家事を全自動できる
- 独身なら会社辞めてもなんとかなる
- 自分の好きなゲームに課金できまくる
- 高額塾に入って勉強することができる
- 高額でいいサプリを買って健康になれる
- 異性からモテるようになる
- パソコンを新しいMacBook Proにできる
などなど、とてもいいことばかりですね！
実際に月３０万円をサラリーマンの給料で上げるとなると、
普通に働いていれば何十年もかかってしまうかもしれませんよね。
ところが、不動産投資を進めていけば５年以内に
月３０万円を達成することも十分に可能です。
それでは早速、
不動産投資で月３０万円の手取りを実現する方法についてご紹介していきます！
目次
不動産投資で月３０万円の手取りから逆算して考えてみる
月３０万円の手取りを実現するには、
どういった物件を買うのが自分にとってベストなのか？
それは人それぞれの属性や勤続年数、年齢などの背景で変わってきます。
なので、まずは月３０万円の手取りが実現できそうな物件を、
「月３０万円という手取り」から逆算して、複数の物件パターンが出していきましょう。
その中から、自分に合った、自分ができそうな投資スタイルを
確立していくのがオススメです。
不動産投資で月３０万円の手取りから逆算①返済比率
不動産投資を始める際は、銀行融資を使うことがほとんどです。
なので、銀行の返済のことをちゃんと考えないといけないですよね。
銀行の返済は金利込みで家賃収入の５０％未満にできれば抑えたいところなので、
今回はわかりやすく５０％だと仮定します。
となると、月３０万円の手取りを実現するには、
６０万円の家賃収入があればいいということになりますよね。
家賃収入月６０万円ー銀行返済３０万円＝手取り３０万円
というようになるので・す・が！！！
不動産投資には、銀行返済（金利含む）以外にも様々な経費がかかってきます。
不動産投資で月３０万円の手取りから逆算②諸経費
不動産を所有していることで最低限かかってくる経費としては、
- 固定資産税
- 管理料
- 修繕費
- 入居促進のための費用
- 金利（今回は銀行返済の中に入れてます）
といったところでしょうか。
実際はもっと経費にできる部分はあるのですが、
収益物件を所有していることで最低限こういった経費がかかります。
物件の規模によって変わってくるのですが、
- 木造・・・・・家賃収入の１５％
- 鉄骨造・・・・家賃収入の２０％
- ＲＣ造・・・・家賃収入の２５％
と、ざっくり仮定します。
となると、家賃収入が６０万円の場合、木造アパートだと９万円くらいは、
修繕積立費や固定資産税などの経費として取っておいた方がいいんです。
となると、先ほどの例だと、
家賃収入６０万円ー（銀行返済５０％の３０万円＋諸経費９万円）＝手取り２１万円
になってしまいます。
「あれ！？銀行返済して３０万残ったと思ったのに、
意外と経費かかって２０万ちょいしか残らないじゃん！」
となってしまいますので、手取りを増やすには家賃収入を増やす（家賃を上げる等）か、
返済比率を抑えるか、経費を抑える必要があります。
例えば、
返済比率『５０％』、諸経費が家賃収入の『１５％』かかるとすると、
家賃収入が『約８６万円』あれば、『月の手取りは３０万円』になります。
式
↓
家賃収入８６万円ー（銀行返済４３万円＋諸経費１３万円(家賃収入の１５％)）＝３０万円
というイメージです。
返済比率『５０％』、諸経費が家賃収入の『１５％』、家賃収入が約８６万円の物件とは？
つまり、
- 返済比率を５０％に抑えることができて、
- 諸経費が家賃収入の１５％くらいで大丈夫な物件で、
- 家賃収入が８６万円確保できるような物件だったら、
月３０万円の手取りを実現することができるんです。
これが、返済比率がもう少し低くなったり、
諸経費を１０％くらいに抑えることができれば、もっと手取りは増えます。
諸経費が２０％くらいかかってしまうような物件は、
できれば返済比率を４０％とかに抑えて、手取りを多くしたいところです。
では仮に、
- 返済比率を５０％
- 諸経費が家賃収入の１５％
- 家賃収入が８６万円
のパターンで、どんな物件が想定されるのかを考えてみましょう。
まず、家賃収入が８６万円ということですが、これも色々なパターンが想定されますよね。
家賃収入８６万円以上を確保するには…
- 家賃３万円の１Ｒを２９世帯
- 家賃４万円の１Ｋを２２世帯
- 家賃５万円の１ＤＫを１８世帯
- 家賃６万円の１ＬＤＫを１５世帯
- 家賃８万円の戸建賃貸を１０戸
みたいなイメージでしょうか。間取りと家賃はテキトーに考えてます。
首都圏だともっと家賃が高いかもしれませんが、地方だとこんな感じです。
こう考えると、仮に中古のワンルームマンション投資をする場合は、
家賃５万円の部屋を１８世帯も所有しないといけません。
もし、１世帯ずつ買っていくのであれば、
１８回も契約や融資の交渉をしないといけないので、正直大変です。
なので、６世帯とか１０世帯以上を『１回の取引』でゲットできる、
中古アパートや中古マンションをオススメしています。
家賃４.５万円の部屋で想定してみる
もし、家賃４.５万円の部屋を２０世帯持つことができれば、
家賃収入が９０万円になりますので、月３０万円くらいの手取りは確保できそうですよね。
経費も家賃収入の１５％程度だとすると、あまり大きなマンションは考えにくいです。
その場合は…
- ８世帯・６世帯・６世帯の木造中古アパート３棟購入
- １０世帯・１０世帯の軽量鉄骨中古アパートを２棟購入
- ２０世帯ある重量鉄骨の中古マンションを１棟購入
といったパターンが考えられます。
上の例の値段を想定すると、
- ３０００万・２０００万・２０００万の木造中古アパート３棟購入
- ３５００万・３５００万の軽量鉄骨中古アパートを２棟購入
- ８０００万円の重量鉄骨の中古マンションを１棟購入
といった感じでしょうか。
この想定だと、家賃収入が９０万円なので、
だいたい利回り１３〜１５％くらいになります。
年収５００万円程度のサラリーマンだったら、まずは２５００万前後の中古アパートを狙いにいくのがベター
上の重量鉄骨の中古マンションの例ですと、
- 価格：８０００万円・重量鉄骨
- 利回り：１３．５％＝月９０万円の家賃収入
- 諸経費：家賃収入の２０％
- 返済期間：２０年
- 金利：２％
こんな条件の物件があると、
１つの物件だけで月３０万円以上の手取りを確保することができます。
ただ、こんな好条件の物件はなかなか出てきませんし、
初めて不動産投資をするサラリーマンに８０００万円の融資を、
いきなり出すかと言われれば、ちょっと微妙です。
なので、年収５００万円程度で、初めて不動産投資をする場合は、
２５００万円前後の中古アパートを狙いにいくのがベターです。
２５００万円前後の中古アパートを３棟ゲットできれば、
月３０万円は普通に達成できます。
- 価格：３棟トータルで７０００万円
- 利回り：１５％＝月約８７万円の家賃収入
- 諸経費：家賃収入の１５％
- 返済期間：１５年
- 金利：２％
これくらいの条件でしたら、１棟がだいたい２５００万円弱です。
２５００万円弱でしたら、銀行融資の可能性も十分にありますし、
利回り１５％くらいの物件もたまにありますので、
購入難易度も極端に高いわけではありません。
もし、年収が１０００万円近くあるのであれば、
もっと大きな物件を狙いにいってもいいです。
ですが、そこまで年収や属性が高くないのであれば、
２５００万円前後の中古アパート３棟を２〜５年くらいで買い進めていくのがベターです。
実際に私も４年間で３棟の中古アパートを購入して、
月の手取りを３０万円以上にすることができました。
ぜひあなたも自分にあった物件を購入していって、
月３０万円の手取りを実現していってくださいね。
それでは、また！
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