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「初期費用なしで不動産投資を始めたいんです!」→私の物件は全て初期費用なしです

「初期費用なしで不動産投資を始めたいんです!」→私の物件は全て初期費用なしです
「初期費用なしで不動産投資を始めたいんです!」→私の物件は全て初期費用なしです

こんにちは、大辻です。

今回は初期費用なして不動産投資を始めて、
実際に結果を残す方法についてご紹介していきます。

不動産投資を始めたいと思うんだけど、

「初期費用ってどれくらいかかるんだろう?」「あまり初期費用はかけたくないなぁ」

と考えてしまうことはありませんか?

私も不動産投資に興味を持った頃とか不動産投資を始めたときは、
全然手持ちのお金がなかったので、同じような悩みを抱えてました。

なので、「初期費用をかけずになんとかならないかなぁ〜」と模索していった結果、
実際に初期費用なしで不動産投資を始めることができたんです。

初期費用なしというのは、
自分の手持ちのお金を一切使わずに不動産投資ができたということです。

さらに、毎年しっかりと利益を上げることもできています。

自己資金を使わずに、しかも毎年利益を上げることができたらいいですよね。

この記事を読むだけでも「貯金がないから不動産投資ができない…」
と悩むこともなくなりますし、早いうちから不動産投資で成功できるようになりますよ。

それでは本題に参りましょう!

不動産投資を始める際にかかる初期費用とは?

まずは、不動産投資を始める際の初期費用ってそもそも何があるの?
というところから解説していきますね。

不動産投資を始めるとなると、
当然ですが何かしらの『不動産』を購入しないといけないですよね。

そして、その購入した『不動産』を賃貸したり、売却したりして、
利益を上げるのが不動産投資というものです。

そこで、不動産を購入するときにかかる初期費用としては、

  • 不動産の本体価格
  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 印紙代
  • 修繕費(必要に応じて)

などがメインでかかってきます。

こう見ると、不動産の本体価格の他にも色々と初期費用がかかってくるんです。

実際に私が購入した1棟目のアパートは1690万円が販売価格だったんですが、
内装とか外壁を修理したり、インターネット無料を導入したりで、
なんだかんだ初期費用で本体価格+300万円くらいかかりました。

不動産の本体(土地+建物)の価格は1690万円だったのが、
実際はトータルで2000万円くらいかかったんです。

まぁ私の場合は結構高い例ですが、
だいたい物件価格+7〜10%くらいは購入時の諸費用がかかる
と思っておいた方がいいです。

ちなみに、不動産投資を始めるときは、まずは中古アパートがおすすめです。

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中古アパート経営で失敗しないために押さえておくべき5つのポイントこんにちは。大辻です。 この記事では中古アパート経営で失敗しないために、 押さえておくべき5つのポイントについてご紹介します。 ...

中古アパートは規模にもよりますが、
だいたい1000万円〜4000万円くらいの価格帯が多いです。

例えば、土地+建物で2000万円の中古アパートを購入するとなったら、
2000万円+7〜10%が初期費用としてかかるので、
全部で2140万円〜2200万円くらいになると思っておいた方がいいでしょう。

初期費用なしで不動産投資を始める超シンプルな方法

不動産投資を始めるとなると、
2000万円とか3000万円といった大きな金額がかかってくるわけですが、
では実際にどうすれば初期費用なしで不動産投資を始めることができるのでしょうか?

答えは超シンプルで…

『初期費用も全部含めた金額でローンを組む』

ということです。

例えば、2000万円のアパートを買おうとしたときに、
諸費用も含めてトータルで2200万円かかりそうだな、となりますよね。

そうなったら、
『2200万円でローンを組みたいです!』
と金融機関にお願いをするんです。

金融機関によっては「自己資金を出してください」と言うところもあるんですが、
私はこのパターンで4棟のアパート全ての融資が諸費用含めた全額でOKでした。

大事なことは
「本体価格+諸費用も含めた全額で融資をお願いします」
と銀行に打診することです。

お願いしないとまずはスタートラインにすら立てないですからね。

ただ、ここで一点注意していただきたいことが、

『本体価格+諸費用を含めた全額融資でも利益を残せるかどうか』

ということです。

「全額融資してもらったら、全然利益が残らないじゃないか!」
ということになってしまう可能性もあります。

まぁそんな全額融資にも耐えられないような、
収益性が低い物件を買ってしまうと毎月毎月赤字になって大変ですので、
『全額融資を組んでも利益が残る物件』を狙って買っていくことが非常に重要ですよ。

実際に初期費用なしで中古アパート投資をした実例

まだなんとなくイメージが湧かないと思いますので、
実際に私が初期費用なしで中古アパートを購入した実例をご紹介したいと思います。

ここでご紹介するのは、私が3棟目に購入した中古アパートです。

  • 価格は土地+建物で1600万円
  • 木造2階建8世帯
  • 築22年
  • 家賃収入約月30万円
  • 表面利回り22.5%

こんな感じの物件でした。

大学にも近かったので、「結構いいな!」と思い即決した物件です。

2019年8現在は、満室にして売却しました。
なんと、購入時の価格の1.5倍の値段で売却できたんです。

ただ、購入した時は半分くらいが空室でしたので、
入居にかかる費用なども含めて1800万円で融資を申し込みました。

土地+建物で1600万円でしたので、
+200万円のオーバーローンということになります。

  • 不動産の本体価格→1600万円
  • 仲介手数料→58万円
  • 登記費用→約35万円
  • 不動産取得税→約20万円
  • 固定資産税→5千円
  • 印紙代→2万円?だったかな?
  • 修繕費(必要に応じて)→約80万円

こんな感じでトータルすると1800万円くらいになりました。

まぁあまり修繕が必要なかったので、家電4点セットプレゼントとかにしましたけどね(笑)
それが結構学生ウケがよくて、すぐに満室になりました。

こんな感じで、本体価格(土地+建物)の値段に+αで費用がかかってきます。

だいたい本体価格+10%前後くらいになりますが、
物件によって差が出てきますので、しっかりとシミュレーションをしてから、
融資の申し込みをすることが大事ですよ。

初期費用なしでも不動産投資は可能!貯金・自己資金がないからといって諦めないで!

今回は初期費用なしでも不動産投資を始めることができる!
という内容でお伝えしてきました。

実際に私が持っている2棟の中古アパートと1棟の新築アパートは
全て初期費用なし、というか自己資金なしのオーバーローンを組んでいます。

しかも、それでも利益を残すことができています。

なので、貯金や自己資金がなくても不動産投資をすることは可能ですし、
利益を上げることも可能です。

つまり、
貯金や自己資金がないからといって、不動産投資を諦める必要は全くない!
ということです。

よく、「俺貯金とかないから不動産投資は無理だわ〜」っていう人がいるんですが、
オーバーローンを組んでも利益が出る物件を買えばいいだけですので、
あまり問題にはなりません。

まぁ貯金はあったに越したことはないですが、
正直20代のうちとかだとあまり貯金って難しいですよね。

ただ、貯金なしでも不動産投資ができるということはわかっていただけたかと思いますし、
不動産投資で出た利益を貯金していけばいいだけです。

そして、そのお金を次の投資に回していって、
さらに規模を拡大していくというのが不動産投資の王道の流れですよ。

ぜひあなたも、自己資金がないからといって不動産投資を諦めるのではなく、
「どうすればできるか」を常に考えて、不動産投資にチャレンジしていってくださいね。

 

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました(^^)

https://true-investors.net/fudosantoshi-muiteruhito/

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