こんにちは。大辻です。
今回は不動産投資をする際に自己資金を使わずに、
オーバーローンを組んでも１棟で月１５万円の利益を上げる方法についてご紹介します。
不動産投資でオーバーローンとはいっても、
- 本当に自己資金ゼロで物件を買えるの？
- オーバーローンはヤバイって聞いたけど…
- どうすればオーバーローンを組むことができるの？
- オーバーローンでも利益出るの…？
などといった疑問があるのではないでしょうか？
結論から申し上げますと、
自己資金ゼロでも物件は買えますし、オーバーローンはヤバくないですし、
普通にオーバーローンを組むこともできますし、利益を上げることも十分に可能です。
なぜなら、私が買っている物件の全てがオーバーローンですし、
利益も月２５万円以上出ているからです。
そこで今回は不動産投資におけるオーバーローンについて詳しくご紹介していきます。
不動産投資において、融資というのは非常に重要なポイントになるので、
しっかりと融資に関する知識を身につけておけば、
不動産投資で成功できる可能性も上がってきますよ。
オーバーローンを組めば自己資金を使うことなく不動産投資を始められる
まず、オーバーローンのメリットですが、
オーバーローンを組むことによって、自己資金を使うことなく、
不動産投資を始めることができます。
不動産投資というと、頭金が２００万とか３００万必要になってくる…と思われがちです。
しかし、オーバーローンを組むことができれば、
頭金などの初期費用を一切使うことなく、物件を取得することができます。
これは非常にメリットですよね！
「貯金は１００万くらいしかないから、それがなくなるのはちょっと不安…」
という場合でも、その１００万円の貯金を使うことなく、
不動産投資を始めることができるんです。
これは私が２０１４年に初めて中古アパートを買ったときの話です。
当時の私は社会人３年目で子どもも１人いたので、
全然貯金がありませんでした。本当に数万円レベルです。
貯金が数万円レベルなのに不動産投資に挑戦しようとするのも、
変な話なんですが(笑)なぜかその時は、
「貯金がなくてもなんとかなるっしょ！」
という根拠のない自信がありました。
当時はなかなかいい物件がなかったんですが、
３ヶ月くらい待ってやっといい物件が出てきました。
もちろんその時もあまり貯金がなかったのですが、
日本政策金融公庫という金融機関に相談して、
なんとかオーバーローンを組むことに成功したんです。
おかげで、数万しかない貯金(笑)を使うことなく、
不動産投資を始めることができたんです。
つまり、オーバーローンを組むことができれば、
貯金が数万しかなくても不動産投資を始めることができちゃうんです。
貯金がないからといって不動産投資を諦める人は結構いるんですが、
それは非常にもったいないです。
「なにかいい方法はないかな？」
と常に考え続けることが、不動産投資で成功するためのポイントですよ。
オーバーローンがヤバイというのは間違い
オーバーローンの話題になると、
なぜか『オーバーローンはやばい』というような風潮になるのですが、
オーバーローンがやばいと決めつけてしまうのはナンセンスです。
なぜかというと、
オーバーローンがやばいのではなく、
オーバーローンに耐えることができない物件自体がやばいんです。
そもそも収益性は低い物件を手にしてしまっているということです。
それをオーバーローンのせいにしているだけなんですね。
収益性の低い物件に対してオーバーローンを組んだら大変なことになるのは明らかです。
オーバーローンを組むということは、
『オーバーローンを組んでもなんら問題ない物件である』
ということが大前提になってきます。
『オーバーローンを組んでもしっかり回るのか？』
という見極めは非常に重要なので、
しっかりとシミュレーションをしておかないといけません。
不動産投資でオーバーローンを組む方法
では、具体的に不動産投資でオーバーローンを組む方法ですが、
実際はそんなに難しいことはありません。
融資を申し込む金融機関に、
「諸費用分まで融資をお願いします」
と打診すればいいだけです。
仮に中古アパート１棟を買うときにかかる諸費用としては、
- 仲介手数料
- 印紙代
- 登録免許税
- 不動産取得税
- 抵当権設定費用
- 司法書士への報酬
- 固定資産税の日割り分
- 内装・外装のリフォーム代
などです。
私の場合は物件価格に対してだいたい７〜１０％くらいを想定しています。
仮に２０００万円で売りに出ている物件だったら、
トータルで２１４０〜２２００万円くらいかかると想定して、
その分の融資をお願いするということです。
大手の銀行だったら頭金を入れないと融資をしてくれないこともあります。
しかし、地方銀行だったり地元の信用金庫、
日本政策金融公庫の場合は諸費用分まで融資を組んでくれたりするんですね。
そういった金融機関に対して、諸費用分までの融資をお願いします、
と言えばすんなりＯＫしてくれるケースもあります。
なので、融資を申し込む際に諸費用が大体いくらかかるかを見積もっておくと、
金融機関も納得してもらいやすくなりますよ。
ただ、不動産購入の融資を受ける場合は、
ある程度自己資金を持っているという証明を求められることがあります。
例えば、通帳のコピーを要求されたりなどです。
このときに貯金数万円だと印象が悪くなってしまうので、
最低でも３００万円くらいあるといいです。
なので、不動産投資でオーバーローンを組みたいのであれば、
- 諸費用やリフォーム代がいくらかかりそうか見積もる
- その分を含めた金額を金融機関に申し込む
- 最低でも３００万円くらいの自己資金を準備する
自己資金がある程度あれば、融資を組む際に非常に有利になりますので、
オーバーローンを組むための貯金はしておいた方がいいですね。
オーバーローンでも利益を出すことができた実例
それでは最後に、中古アパートをオーバーローンで購入して、
月々のキャッシュフローが１５万円程度にすることができた物件を紹介します。
- 物件販売価格：１４２０万円
- 家賃収入：月々約２７万円 年間３２４万円
- 表面利回り：２２．８％
- 融資条件：オーバーローンの１６００万円、１５年、金利２．２％
- 月々の返済：約１１万円
- 月の家賃収入２７万円ー返済１１万円ー経費１万円＝キャッシュフロー約１５万円
こんな感じでオーバーローンを組んでも全然大丈夫な物件をゲットすることができれば、
月々１５万円くらいの手取りを実現することが可能です。
ぜひあなたも、自己資金がないからといって不動産投資を諦めるのではなく、
「なにかいい方法はないかな？」
と常に考え続けてみてください。
それが行動力の源となり、成功へ近く第一歩に繋がってきます。
ぜひチャレンジをし続けて、不動産投資で成功を手に入れてくださいね。
それでは！
僕が地方と呼ばれるエリアで
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