不動産投資における利回りの最低ラインは何％？本当に利益が出る計算とは？

不動産投資において利回りはとても重要な指標になります。

当然利回りが低いと収益も低くなってくるのですが、
一概にそうとも言えないのが不動産投資の面白いところです。

この記事では不動産投資における利回りの最低ラインと、
本当に利益を残せる物件の選ぶ方についてご紹介します。

• 利回りの最低ラインって何％なの？
• 利回りって高い方がいいのでは？
• 利回りが高すぎるのは危険なの？

といった疑問を解消できるでしょう。

この記事を読み終えた頃には、
収益物件を選ぶ力を他の人よりもワンランクアップさせることができますよ。

不動産投資で物件を選ぶ際に、利回りと同じくらい重要な３つの項目

まずはじめに確認しておきますが、不動産投資における利回りとは、
年間における収入を物件の販売価格で割ったものになります。

例えば、年間の家賃収入が３６０万円だとして、販売価格が１８００万円だとしたら、

３６０万円÷１８００万円＝２０％

といった計算になります。

年間の家賃収入を、物件の販売価格で単純に割ったものは『表面利回り』と呼ばれます。

ただ、毎月管理費などの経費がかかったり、
物件の購入時に仲介手数料などを支払うため、実際はもう少し利回りはダウンします。

この諸経費などを差し引いて利回りを計算したものを『実質利回り』と言います。

この辺は色んなところで解説されていると思いますので、ご存知かもしれませんね。

物件を選ぶ際に大切になってくるのは、
こういった表面利回りや実質利回りだけではありません。

その他にも、不動産投資で物件を選ぶ際に重要な項目が主に３つあります。

1. 築年数と構造
2. 融資の期間
3. 金利

物件を選ぶ際は、利回りの他にこの３つを確認することからスタートします。

利回り＋３つの項目＝４つの項目を確認して、
利益が出ないと判断した場合は、ほとんどのケースで”買い”ではないでしょう。

（１）築年数と構造

売りに出ている物件の築年数と構造は、
物件を購入するにあたって非常に重要な指標になります。

どんなに利回りが高くても、
木造で築５０年以上のボロッボロの物件だったら、
リフォーム代がかかったり、入居づけも難しくなってしまいますよね。

利回りを見たあとは、築年数が何年で、どんな構造なのかをしっかりと見ましょう。

では、なぜ築年数と構造を見る必要があるのでしょうか？

それは、築年数と構造で融資の期間などが決まったりするからです。

物件の構造には、大きく分けて３つあります。

1. 鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）
2. 鉄骨造（Ｓ造）
3. 木造

本当はもう少し細かくありますが、ここではこの３つに分けさせていただきます。

この物件の造りによって、『耐用年数』というものが法律で定められています。

• 鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）・・・４７年
• 鉄骨造（Ｓ造）・・・３４年
• 木造・・・２２年

実は、この耐用年数を参考にして、融資の期間を設定するケースが多いんです。

例えば、木造の新築アパートでしたら２２年とか２５年の融資期間になったりします。

築２０年経過した鉄骨造（Ｓ造）でしたら、１５年〜２０年の融資期間になります。

ただこれは参考にする程度でしかありませんので、
実際のケースは借主の属性や物件の所在地、銀行の裁量などによってバラバラです。

私は築３０年の軽量鉄骨という造りの物件に対して、
１５年のオーバーローンが出ているので、一概には言えません。

ただ、築年数が古いと、融資期間も短くなる傾向にあります。

もちろん築年数が浅くて、鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）や鉄骨造（Ｓ造）でしたら、
融資期間も長くなる可能性があります。

まずは、この築年数と構造によって、
融資の期間が変わってくるということを覚えておきましょう。

（２）融資の期間

先ほどの、築年数や物件の構造などを参考に、融資の期間が定められます。

この融資の期間が不動産投資の成功のカギとなっているといっても過言ではありません！

それくらい融資の期間というのは大切になってきます。

実際に例をあげて考えてみましょう。

このケースでは、融資の期間が１０年でしたが、２０年で計算してみるとこうなります。

【Ｂパターン】

融資の期間が２０年に伸びただけで、月々の手取りが１２万円も変わってくるんです。

融資１０年のＡパターンですと、年間のキャッシュが１２０万円程度ですが、
融資２０年のＢパターンですと、年間のキャッシュが２６４万円になります。

Ｂパターンは２年で５００万円以上貯金できる計算になります。

５００万円の貯金があれば、さらに良い条件で融資を組むことができ、
不動産を買い増しできるスピードも上がってきて、
どんどん不動産を増やすことができます。

もちろん、融資が短ければ返済している割合も多いので良いという考え方もあります。

しかし、不動産投資初期の頃で大切なのはキャッシュフローです。

いかに月々の手取りを多くできるかが大切なポイントになってきます。

しかも、融資の期間が長い場合は短くすることができます。繰り上げ返済もできます。

ですが、融資の期間が短い場合は基本的には長くすることはできません。

できるだけ融資の期間が長くとれる物件を考慮して、物件を選ぶといいです。

 

さらに違うパターンも検証してみましょう。
今度は物件の詳細や融資の期間、利回りもバラバラで考えてみます。

利回りだけを見るとＢ物件の方が良さそうですが、
融資の期間が違うので、実際の手取りはＡ物件の方が多くなるんです。

これを見てもわかるとおり、利回りだけを参考にしてもあまり意味がないということです。

ですので、

「利回り何％だったらいいですか？」

という質問に関しては、

「物件の販売価格や築年数、構造、融資の期間などによって、
月々の手取りが大きく変わってくるので、なんとも言えない」

というのが正直なところです。

利回りが高くても、融資期間などの条件によっては、
利回りが低い物件の方が手取りが多いということも十分に考えられます。

物件を選ぶ際は、この物件だったらこのくらいの融資期間は見込めるかなぁ
といった想定を立てて、物件を選ぶといいですよ。

金利

築年数や構造、融資の期間を想定して、さらに金利までも考慮しなければなりません。

いくら利回りがよくて、融資期間も十分に取れる物件だとしても、
金利が高すぎるとキャッシュフローが少なくなってしまいます。

実際に例を見てみましょう。

この条件で購入することができれば、結構いい物件だと思います。

ただ、こういう物件は楽待などのサイトに出る前に売れてしまうんで、
早い者勝ちになってしまうことが多いです。

では、金利が４．５％だったらどうなるでしょうか？

このように、金利が２．５％違うだけで、月々の手取りが５万円程変わってくるんです。

こう見ると結構大きな金額ですよね！

普通のサラリーマンで月５万円給料増やすのがどれだけ大変か…。

ということで、融資を組む際は、融資の期間だけでなく、
どれくらいの金利で融資を組めるかどうかも考えないといけないのです。

不動産投資を始めるときは利回り以外にも確認するべき項目が実はたくさんある

ここまでは、不動産投資を始めて「よし、物件を選ぶぞ！」という段階で、
利回り以外に確認するべき３つの項目についてご紹介しました。

３つの項目とは、

1. 築年数と構造
2. 融資の期間
3. 金利

でしたね。

まずは利回りの他にこの３つを確認することで、
その物件がどれくらいの収益性があるのかをだいたい予測することができます。

ただ、実際に不動産を選ぶ際は、もっとたくさん確認することがあります。

• 販売価格
• 利回り
• 築年数
• 構造
• 融資期間
• 金利
• 賃貸需要
• 駐車場の有無
• 家賃相場
• ライバル物件
• 経費の見込み
• リフォームの必要性
• 物件が壊れていないか

などといった細かいところまで調べる必要があります。

ですが、全ての条件をクリアできる物件はほとんどありません。

まずは、今回ご紹介した利回り以外の３項目をクリアできるかどうかを確認して、
そこから細かいところの条件をクリアできるかどうかを確認することが大切です。

まずは、楽待や健美屋などの収益物件の情報サイトから物件情報を見て、

「利回りは１２％だけど、築年数と構造は○○だから、
融資期間は○○年くらいで、金利は○％くらいになりそうだなぁ〜。」

と予想を立ててみるといいです。

そうすると、実際に手元に残るお金をシミュレーションできるようになります。

これを繰り返しているうちに物件を見る力が養われ、
本当に収益が見込める物件を選べるようになりますよ。

ぜひあなたも本当に儲かる物件を選んで、
まずはキャッシュフローが出る物件を手に入れてくださいね。

それでは、また！

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