新築ワンルームマンション投資

ワンルームマンション投資のリスクを徹底分析!詐欺レベルの実態とは?

ワンルームマンション投資のリスク

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

この記事では新築ワンルームマンション投資のリスクや詐欺レベルとも呼べる実態について徹底的に分析していきます。

あなたもワンルームマンション投資を始めようかどうか検討したことはございませんか?

もしかしたら、もうすでに1部屋かそれ以上所有している人もいるかもしれません。

はじめに答えを言ってしまいますが、はっきり言って新築ワンルームマンション投資はやめた方がいいです。

なぜそんなことが言えるのか?

その理由について、この記事でじっくりと解説していきます。

1万文字程度の大作になってしまいましたが、この記事を読むだけで、新築ワンルームマンション投資の実態のほぼ全てを理解することができますよ。

不動産会社が言うワンルームマンション投資のメリットと、その裏に隠されたリスク

ワンルームマンションのリスク

あなたは不動産会社からワンルームマンション投資の勧誘を受けたことはありませんか?

電話にしろ、直接にしろ、1回くらいは勧誘された経験があるかと思います。

実際に私も、得意先の営業をしているときに、駐車場で直接声をかけられたのがキッカケでした。

後日、近くのスターバックスで、新築ワンルームマンション投資について詳しく話を聞かされました。

その時に私が不動産会社から言われた、新築ワンルームマンション投資のメリットがこちらです。

  • 家賃収入が将来年金代わりになる
  • 確定申告で節税することができる
  • 資産形成ができる
  • 銀行に預けるよりも利回りがいい
  • ワンルームマンションなので始めやすい
  • 家賃保証で空室リスクをカバー
  • 今なら初期費用を割引できる

といった感じで、不動産会社が言うワンルームマンション投資のメリットを散々語られました。

あなたも実際に電話や対面で同じようなことを不動産会社から言われたことありますよね?

しかし、実はこの”不動産会社が言うメリット”の裏にはとんでもないリスクが隠されていたんです。

家賃収入が将来年金代わりになる→30数年後にそんな保証してくれる人は誰もいない

家賃収入が年金代わり

家賃収入が将来の年金代わりになるというのは、新築ワンルームマンション投資のお決まり文句みたいなものです。

まず、「将来本当に年金もらえるか不安じゃありませんか?」不安につけこんでくるのが特徴です。

確かに年金に対して不安がないわけではありませんが、そんな30数年後の年金のことなんてわかるわけがありません。

それと同じように、ワンルームマンションが将来年金代わりになるかどうかもわからないんです。

年金が本当にもらえるかどうかは不安なのに、ワンルームマンションで30数年後でも家賃収入が本当に入ってくるかどうかは不安ではないのでしょうか?

個人的にはワンルームマンションの方が不安です。

なぜなら、築30数年の物件が年金の代わりになるくらいの収益を生むとは到底思えないからです。

30数年後にそんな保証をしてくれる人は誰もいません。

仮に30年後も入居者がいたとしても、それまでのローン支払い期間ずーっと赤字が続いても大丈夫でしょうか?

“普通の年金の掛け金”よりも大きな赤字を30数年間支払い続け、30数年後にやっと家賃収入が丸々入ったとしても、トータルで考えると全然プラスにならないですよね。

それなら利回りのいい生命保険や企業年金に払っておいた方がまだマシです。

つまり、新築ワンルームマンションをわざわざ年金代わりにする必要なんか全くないということです。

確定申告で節税することができる→実は最初の数年だけ

確定申告で節税

不動産投資をすると、確定申告をしないといけません。

不動産投資に関わる収入や経費と、給与所得は合算しなければいけないという決まりがあります。

ですので、不動産投資に関わる収支が赤字の場合に、給与所得を減らせるということになります。

給与所得が減れば、当然それにかかる所得税や住民税も減ってきます。

これを理由に、不動産会社は、

「不動産投資をすることで、節税することができますよ!」

といったことを強調してきます。

ですが、実際に節税効果の恩恵を多く受けられるのは初年度と最初の数年だけです。

初年度は購入にかかる費用を経費計上できます。ただ、初年度だけです。

その後数年は、減価償却費や金利などを経費にできますが、この2つは徐々に減っていくものです。

なので、節税効果が大きいのは最初の数年だけであって、設備の減価償却費がなくなると、実は節税効果は薄くなってしまうのです。

そもそもですが、不動産投資で大切なことは、赤字を出して節税することではなく、黒字を出して儲けることなんです。

不動産投資は、名称こと不動産”投資”ですが、本来は、不動産”賃貸業”です。

賃貸業というビジネスであるからには、黒字を出さないといけません。

その辺の企業で、

「今年は赤字だから、税金を払わなく済む!わーい!!!」

なんて喜んでいる企業なんてないですよね?そんな会社あったら嫌ですよね?笑

それと一緒で、不動産投資は不動産賃貸業なので、節税することが目的ではないのです。

節税を目的に不動産投資を始めてしまうと、いずれは”潰れて”しまいますので、目的を履き違えないようにしましょう。

資産形成ができる→ワンルームマンションの価値はそもそも低い

ワンルームマンションの価値は低い

不動産投資をすることで資産形成ができると、不動作会社は言いますが、新築ワンルームマンションの価値自体そもそも低いので、大した資産形成にはなりません。

しかも、融資を組んで購入することになると思いますので、その融資分は負債となります。

仮に2500万円の融資を組んで、2500万円で物件を購入したとしましょう。

そうすると、その時点で2500万円の負債を抱えたことになりますが、新築ワンルームマンションに2500万円の価値はありません。

大体1800万円くらいでしょう。

なぜなら、新築には新築プレミアが上乗せされているので、買った瞬間に価値が下がってしまうのです。

この辺は新車を買ったときと似ていますね。

そして、35年後にローンを支払い終わって、700万円で売却できたとしましょう

「35年後に700万円で売れたらいいな!」

と思ったとしても、1ヶ月平均16,666円の赤字が35年間続くと、合計700万円の赤字になります。

700万円赤字を蓄積させて700万円で売ったらプラマイゼロです。

1000万円で売れても、たった300万円のプラスです。

もし、築35年で1000万円で売りに出しても、利回りが10%を切ってしまう可能性が高いので、誰も買いたがらないでしょう。

利回り10%も出ない、築35年で銀行の評価額が低いワンルームマンション自体、そもそも価値が低いので、資産形成なんか期待できないのです。

銀行に預ける金利よりも利回りがいい→実際の手取りがマイナスになっては意味がない

銀行の金利と不動産の利回り

銀行の年利は0.001%〜1%くらいですので、不動作投資をする方が利回りがいいということを不動産会社はしきりに言ってきます。

実際に2500万円で物件を購入して、月10万円で貸し出すと、利回りは、

月10万円×12ヶ月=120万円÷2500万円=年利4.8%になります。

一見、銀行の年利よりも良さそうに見えますが、実際にはここから、

  • 固定資産税
  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 入居づけにかかる広告費
  • 内装リフォーム
  • ハウスクリーニング
  • 火災保険
  • 団体信用生命保険

などといった経費がかかってきます。

それを計算すると、利回り5%でプラスどころか、実際の手取りはマイナスになってしまうことも十分に考えられます。

節税目的で赤字にしたいのか、利回り目的で黒字にしたいのか、どっちなんだよ!とツッコミたくなってしまいます。

それならまだ、プルデンシャル生命の米国ドル建ての貯蓄型生命保険を支払っていた方が全然マシですし、確実です。

不動産会社が言う利回りとは、家賃収入を単純に販売価格で割った『表面利回り』にしかすぎません。

実際は、購入や運用にかかる経費を差し引いた『実質利回り』がとても重要なんです。

そこまで細かく計算して、本当に利益が出るかどうかを見極めて、利益が出ないのであれば、その物件は買うべきではないのです。

ワンルームマンションなので始めやすい→1棟の方が1回の契約で複数の部屋が手に入るので楽

一棟アパートの方が楽

「ワンルームマンション投資は、まず1部屋を購入することになるので、金額も大きくなりませんし、始めやすいですよ!」

ということを言われたり、ホームページで見たことはありませんか?

確かに、なんとなくそんなイメージを抱いてしまいますよね。

私も新築ワンルームマンション投資に興味を持った当初は、1部屋だから始めやすいと思っていました。

しかし、実際は全く逆だったんです。

ワンルームマンションですと、1回の契約で1部屋しか手に入りませんが、例えば1棟アパートですと、1回の契約で複数の部屋が手に入ります。

8部屋ある1棟アパートでも、契約などの手続きは1回ですし、1部屋のワンルームマンションでも、契約などの手続きは同じ1回です。

ワンルームマンションを8部屋手に入れるには、基本的には8回の手続きを踏まないといけません。

そう考えたら、1棟アパートの方が楽ですよね。

金額的にも、新築ワンルームマンションと同じくらいの値段で、中古アパートを購入することは十分に可能です。

私が初めて購入した中古アパートは、1棟8部屋で2000万円程度でした。

築は30年以上経っているのですが、立地が良く、見た目も全然綺麗なので、現在も満室です。

月々のキャッシュフローも13万円くらい生んでくれているので、とても頼りになるベテランアパートです。

このように、1部屋だからといって始めやすいというのは、単なる幻想でしかないので、その言葉に惑わされないようにしましょう。

家賃保証で空室リスクをカバー→家賃保証してもらうには契約書に 小さい文字で書かれている細かい条件をクリアしないといけない

家賃保証の契約書

「35年間家賃保証します!」といった甘い言葉を不動産会社は言ってきます。

「え!?35年間も家賃保証してくれるの!?スゴイ!!!」

と思うかもしれませんが、実際に新築時の家賃を35年間保証してくれる不動産会社は私の知る限り存在しません。

実際には35年間家賃を保証すると言っておきながら、実際に家賃保証してもらうには、契約書にアリんこみたいな小さな文字で書かれた細かい条件をクリアしないといけません。

例えば、

  • 家賃の保証額は不動産会社が決める
  • 3年、5年、といったスパンで契約の見直しがある
  • 保証している家賃で募集する=家賃が下がる

などといった条件が細かく書かれているはずですので、しっかりと見てみてください。

実際に家賃保証することは、不動産会社にとっては不利なことですし、家賃保証中の空室の部屋は、家賃を安くして入居者を見つけてきます。

ですので、家賃保証をすることで家賃が下がってしまう可能性もあります。

では、なぜ不動産会社はそこまでして家賃保証をするのでしょうか?

それは、投資家にマンションを買ってもらう方が、はるかに利益が出るからです。

家賃保証すると勧誘された投資家は、

「家賃保証があるなら安心だ!」

と思い込んで、ワンルームマンションに投資してしまうわけです。

不動産会社としては、マンションを買ってもらえさえすれば、数年後の家賃保証の損失なんか痛くもかゆくもないレベルです。

つまり、家賃保証は、投資家にワンルームマンションを買ってもらう『安心材料』にしかすぎないのです。

そんな『詐欺レベルの安心材料』に惑わされないようにしましょう。

今なら初期費用を割引できる→そもそもおかしい

初期費用の割引

私が新築ワンルームマンション投資の会社から勧誘を受けたときに、

「今なら初期費用分を無料にできます!」

というような説明を受けました。

実際にかかってくる初期費用とは、

  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 印紙税
  • 手付金

などといったものがあるのですが、なんとこれを不動産会社が肩代わりしてくれるというのです!

それだけ聞くと、

「すごい!本当に1円も支払わずに不動産投資できるんだ!」

と思うはずです。

実際に私も何の知識もなかった当時は、本当に簡単に始められるんだ!と思っていました。

しかし、よ〜く考えてみると、この辺の初期費用を肩代わりすること自体そもそもおかしいんです。

だったら最初からもっと安い値段で販売できるはずですよね。

ただ、これも新車を買う時と一緒で、利益がたくさん乗せられているので、ある程度の値引きでも利益を十分に確保できるんです。

それだけワンルームマンションに利益が乗せられてあるので、初期費用分の金額を値引きしても、不動産会社にとっては大きなダメージではありません。

つまり、初期費用の金額分を割引するというのも、ワンルームマンションを買わせるための口実でしかないということです。

不動産会社も言わない、ワンルームマンション投資のリスク

ここまで、不動産会社がよく言う『セールストーク』の裏に隠されたリスクについてご紹介してきました。

実際に似たようなことを言われませんでしたか?

しかし、『不動産会社も言わない新築ワンルームマンション投資のリスク』というのが、まだまだ存在するんです。

あなたもこれを知ってしまったら、新築ワンルームマンションを買う気すらおきなくなるでしょう。

販売価格に不動産会社の利益が上乗せされている

利益がたっぷり上乗せされている

先ほどもちらほら書きましたが、新築ワンルームマンションの販売価格には、不動産会社の利益がたっぷりと乗せられているんです。

じゃないと不動産会社も新築ワンルームマンションを販売する理由がないですからね。

トヨタが新車のプリウスに全然利益を乗せない原価価格(大体100万円くらい?)で販売しないですよね。

トヨタが新車を売ってなんぼ!というように、不動産会社も一緒で新築ワンルームマンションを売ってなんぼ!なんです。

「プリウスは燃費がどうで〜、内装がこうで〜、オプションにこんなのがあって〜…」

みたいな感じです。

新築ワンルームマンション投資ですと、

「節税ができて〜、入居率が98%で〜、老後の資産にもなって〜…」

といった具合で、全ては新築ワンルームマンションを売るための道具にしかすぎないのです。

しかも、不動産投資の知識が乏しい人を対象に、ほとんどメリットがない嘘のような話をして、自分たちだけガッツリ儲けようとしているので、詐欺レベルと言ってもいいです。

不動産会社にとったら、ワンルームマンションなんか『売ったもん勝ち』です。

車や分譲マンションと違って、自分が利用したり住んだりするものではないので、セールストークが若干複雑なんです。

その罠に気づかず、

「不動産投資ってなんだか良さそう!」

と勘違いしてしまって、多くの人が不動産会社の利益に貢献してしまうのです。

すぐに入居者が見つかるかどうかはわからない

入居者がすぐに見つからない

「私どものマンションは入居率98%を誇ります!」

といったように、不動産会社は必ずといっていいほど、入居率の高さを自慢してきます。

「んなもん新築なんだから当たり前だろ!」

と思ってしまうのですが、実際に入居者をすぐに見つけられるとは限りません。

ちなみに12月は入退去が少なくなりますが、11月くらいに退去されたら、12月に新しい入居者を見つけるのはなかなか難しいかもしれません。

自分が経営するアパートでしたら、広告費を上げたりして対策を取れるのですが、新築ワンルームマンションの場合は、入居づけに関しての柔軟性も低いです。

1社の管理会社に依存してしまうので、その管理会社がテキトーだったり、倒産寸前だったりすると、数ヶ月空室が続く可能性があります。

しかも、その空室期間でもローンは支払い続けないといけませんが、家賃収入がないから自腹でローンを払ったとしても、それを経費にすることはできません。

金利は以外は経費にできず丸々赤字になってしまいます。

経費計上もできずに、ローンの元金を自腹で払うとなると、節税もできずにただただ赤字です。

しかも、ワンルームなので、入居者がいれば収入は100ですが、入居者がいなければ収入は0です。

このリスクをわかってなくて、

「入居率98%なので安心です!」

という言葉に惑わされて、痛い目にあう人がたくさんいるんです。

家賃を下げないと新しい入居者を決められない

家賃が下落するリスク

新築ワンルームマンションは、新築時は高い家賃で募集しても入居者を決めることができますが、10年、20年経過してきたらどうでしょう?

古くなったマンションなのに、新築と同じ家賃で募集していたら、入居者側からすると、

「なんでこんな家賃高いの?」

と思ってしまいますよね。

同じような広さや間取り、設備を備えたマンションがあって、新築と築20年で同じ家賃だったらあなたはどちらを選びますか?

もちろん新築の方を選びますよね。

家賃を下げないと新しい入居者を決めることができないので、築20年のマンションは家賃を安くせざるを得なくなります。

ところが、ローンの支払い金額は変わりません。

家賃収入が下がることがほぼ決まっているのに、ローンの支払いは変わらないので、収支がどんどん悪くなることは確実なのです。

土地や建物の値段は、その時の経済状況などによって変動しますが、家賃の相場はそこまで変動しません。

統計データによると、ここ20年くらいは大きな変化はありません。

なので、家賃をドンと上げることも難しいのです。

収支が確実に悪くなる投資をすることは、時間もお金も無駄になってしまいますので、安易に新築ワンルームマンション投資を始めるべきではありません。

内装のリフォーム代などの経費をシミュレーションしていない

リフォームの見積もり

入居者の退去があったり、新しい入居者が決まったりするタイミングで、内装をリフォームしたり、ハウスクリーニングをしないといけません。

リフォームといっても、壁紙の張り替えがメインになると思いますが、この壁紙代も結構な値段になります。

さらにハウスクリーニングもしないといけません。

壁紙の張り替えやハウスクリーニングは入居者が負担すると思われがちですが、本来は貸主=ワンルームマンションの所有者が負担するものです。

最近、法律やガイドラインが大きく変わり、入居者に壁紙代やハウスクリーニング代を請求するのが難しくなっています。

東京都は条例も定められているので、入居者から、

「なんで敷金から壁紙代とかハウスクリーニング代が引かれてるの!?敷金全額返してよ!」

と言われたら、ワンルームマンションの所有者はその費用を負担しなければなりません。

実際に私自身も、5年半住んでいたメゾネットタイプのアパートを退去するときに、行政書士にお願いして敷金返還の内容証明をしました。

そしたら、24万預けていた敷金が9万円しか戻ってこない予定だったのが、19万円まで増えたんです。

このように、現在は入居者を保護する法律やガイドラインになっているので、オーナーの負担はより一層増えることが予想されます。

そういった内装リフォームやハウスクリーニング代などをシミュレーションして、収支がどうなるかを考えてみてください。

ワンルームマンション投資は赤字だらけだということに気づくはずです。

出口戦略のことを全く考えていない

不動産投資の出口戦略

新築ワンルームマンション投資にしろ、中古アパート投資にしろ、不動産投資はなんでもそうですが、『売却して初めて利益が確定する』という原理原則があります。

なんぼキャッシュフローが出ていても、売る時の値段が超絶安かったら、トータルで赤字になってしまうこともあり得ます。

逆に、毎月赤字でも売る時にバカ高い金額で売れたら、トータルで黒字になることもあり得ます。

つまり、不動産投資は売ることで初めて利益が確定するのです。

ですが、ワンルームマンション投資を勧める不動産会社は、売却の戦略(=出口戦略)を何も教えてくれません。

というか、安い値段でしか売れないので、そんな話は一切しようとしません。

安い値段でしか売れないとわかっているのに、買わせようとするのです。本当に極悪です。

なので、「35年後に老後の資産として〜…」といった話をするのですが、そんな保証はどこにもないというのは前述の通りです。

この出口戦略を何も考えていないと、いつまで経っても赤字が増えていくだけですので、売却の計画をしっかりと考えていくことがとても重要なのです。

ワンルームマンション投資をしてしまった場合に残された、たった一つの選択肢とは?

ワンルームマンション投資の選択肢

ここまで長々と新築ワンルームマンション投資のリスクについてご紹介させていただきました。

ここまで読んでいただき本当にありがとうございます。

新築ワンルームマンション投資はリスクだらけで、全くメリットがないということがおわかりいただけたかと思います。

ですが、

「もうすでにワンルームマンション投資始めちゃったよ…。確かに赤字が増えてきてるし、どうしたらいいんだよ…。」

と、すでに購入してしまった場合は、八方塞がりになって悩んでしまいますよね。

しかし、この悩みを解決するたった一つの方法があるんです。

それが『売却』です。

先ほど、出口戦略をしっかりと考えることが重要だと申し上げましたが、新築ワンルームマンションでも一緒です。

売却をしないと利益は確定しません。

30数年後のローン返済後に売却すれば、利益の確定が30年以上先に伸びますし、今すぐ売却すれば、利益の確定が今になります。

今までの説明からもわかる通り、おそらく損失のトータル金額は、今売ろうが、ローン返済後に売ろうが、ほとんど変わらないでしょう。

だったら、30年以上の大切な時間を確保するためにも、ワンルームマンションは早めに売却することを私はおすすめしています。

売却をすることで、本当に利益の出る物件を手に入れるためのローンを新たに組めるようになります。

ただ、売却をしないと、収益物件を手に入れるためのローンを組むのは、非常に難しくなります。

売却をして、真っ白な状態になってから、本当にキャッシュフローが出る物件を手に入れれば、不動産投資で成功することは十分に可能です。

30年以上の間、何のローンも組めない状態だと、非常にもったいないです。

でも、

「今売却しても、残債よりも安い値段になった場合、残ったローンはどうすればいいの…」

「そこまで言ってるんだから、ワンルームマンションなんか高く売れないんじゃないの…?」

と思いますよね。

できれば残債と同じか、近い金額で売却するのが理想ですが、ワンルームマンションなんて高く売れないものだと私も思っていました。

しかし、ある方法を使うことで、投資用のワンルームマンションでも、高く売ることが可能なんです。

それが、『不動産一括査定』です。

車を買い換えたりするときに、車一括査定をして複数業者の見積もりを取ることで、車が高く売れたりするのはよくある話ですよね。

私も先日車を売った時に、車一括査定を利用したことで、業者間で30万円くらい差がついて、ディーラーの下取りよりも高く売ることに成功しました。

それと一緒で、ワンルームマンションなどの不動産も、一括査定をして複数の業者から見積もりを取ることで、高く売ることができるんです。

私の知り合いの石田さんも過去に新築ワンルームマンションを買ってしまったのですが、不動産一括査定を使ったことで、残債に近い金額で売ることに成功したんです。

その後、石田さんは不動産投資について勉強して、今では複数のアパートやマンションを経営して、月に80万円程度の利益を常に確保しています。

そのときに石田さんが使った不動産一括査定が『イエウール』という不動産一括査定サイトです。

入力もかんたんで、全国どこでも対応が可能です。

もちろん無料で査定することができるので、まずは自分が所有しているワンルームマンションが、今どれくらいの値段で売れるのかをはっきりとさせておくといいでしょう。

イエウールを使って高く売却することで、あなたの不動産投資が成功に近づいていきます。

査定すること自体は無料ですので、まずは自分のマンションの相場感をつかんでおくことも大切です。

ぜひ、イエウールを使ってあなたのワンルームマンションを、高く買い取ってくれる業者を見つけましょう。

利益が見込めないワンルームマンションを売却することで、あなたにとっての”本当の不動産投資”をスタートさせることができますよ。

あなたの不動産投資が本当に成功することを心より祈っております。

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