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新築ワンルームマンション投資で失敗しない!今すぐできるたった一つの解決法

新築ワンルームマンション投資で失敗しない

この記事では、新築ワンルームマンション投資でマンション1室を購入した場合に、
失敗しないように今すぐできる解決方法についてご紹介します。

あなたは新築ワンルームマンションに投資してから、
このような悩みを抱えてはいませんか?

  • 家賃が下落して収支が悪くなった
  • 入居者の入れ替わりのタイミングで収支が悪くなる
  • 空室になっても管理会社が全然埋めてくれない
  • 家賃保証の金額が周辺相場の9割くらいで低い
  • 営業マンが作ったシミュレーションがデタラメだった

実際にこのような事例が多くあるというのです。

今回の記事では、
実際に新築ワンルームマンション投資をしてから出てくる悩みを解消できる方法
についてご紹介しますので、ぜひ最後まで読んでみてください。

最後まで読んでいただくことで、
新築ワンルームマンションでの悩みを全て解決できるようになりますよ。

1.新築ワンルームマンション投資に潜むリスク

新築ワンルームマンション投資のリスク

まず、あなたが新築ワンルームマンション投資で、
どうしてここまで悩ましい結果になってしまったのかを考えていきます。

新築ワンルームマンション投資を勧める会社は非常に言葉が巧みで、
本当に素晴らしい投資先だと勘違いしてしまうくらいです。

実際に私も2014年の6月頃に、
福岡にある新築ワンルームマンション投資会社に勧誘されたことがあるんです。

しかも、仙台で営業の仕事をしているときに、得意先の駐車場で直接勧誘をされたんです!福岡から仙台ですよ!?こんなところまで来て勧誘するんだぁと当時は関心していました。

後日、近くのスターバックスで2回ほど話を聞きました。

スタバで話を聞いたときも、まぁ見事な話術で、
素人だった私に対して新築ワンルームマンション投資のメリットを語っていました。

  • 家賃収入が将来の年金代わりになる
  • 返済後に売却することで退職金代わりになる
  • 将来の老後資産を構築することができる
  • 減価償却でかなりの節税ができる
  • 返済後の利回りが約900%になる
  • 生命保険の代わりになる

などといった感じでした。

もしかしたらあなたも、新築ワンルームマンション投資の勧誘を受けた際に、
似たようなことを言われた経験はありませんか?

おそらく多少なりとも同じようなことを言われているかと思います。

ですが、実はこの口説き文句には、ツッコミどころが満載なんです。

  • 家賃収入が将来の年金代わりになる
    → 約30年後にその部屋に誰かが住んでいる保証はない
  • 返済後に売却することで退職金代わりになる
    → 売却するまでずっと赤字だったら売却してもプラマイゼロくらいになる
  • 将来の老後資産を構築することができる
    → 築30年以上経過した物件にそんなに価値がない
  • 減価償却でかなりの節税ができる
    → 多額の減価償却ができるのは最初うちだけ
  • 返済後の利回りが約900%になる
    → 年間利回り(年利)が大切であって30年後のトータル利回りはどうでもいい
  • 生命保険の代わりになる
    → 残債をチャラにしてくれるだけなので、
    だったら掛け捨てで普通の死亡保険に入ればいい

とまぁざっくりとした説明ですが、こんなにもツッコミどころがあるんです。

この辺に関しては、
「ワンルームマンション投資のリスクを徹底分析!詐欺レベルの実態とは?」
で詳しく解説してありますので、ぜひ参考にしてください。

不動産屋の営業が言う新築ワンルームマンション投資のメリットの裏には、
実はこんな現実が隠れていたんです。

新築ワンルームマンション投資のメリットをまず大々的に言って、

「新築ワンルームマンション投資ってなんかスゴそう!」

と思わせることが、不動産屋の営業マンにとって重要なことなのかもしれません。

しかし、この新築ワンルームマンション投資には、さまざまなリスクが潜んでいるんです。

家賃下落のリスク

家賃下落のリスク

当然ですが、
年月が経ってくると新築と同じ値段では家賃の設定ができなくなっていきます。

新築時の家賃は9万円だったのに、
築10年経つと8.5万円になっている可能性があるんです。

まぁ当然といえば当然ですよね。

ですが、シミュレーションする際は、
そこまで家賃の下落を考慮されずに計算されている場合もあります。

築10年で8.5万円で想定していたのに、
なかなか決まらず8万円に家賃を下げる、というパターンも考えられるんです。

月々のローン支払いが8万円だとしたら、
もうすでに手取りが残らない状況になってしまいます。

こうなってしまうと自分の家計がどんどん圧迫されてしまい、
悩みの種になってくるんです。

空室のリスク

空室リスク

「弊社で管理している物件は97.8%の入居率を誇ります!」

といったような説明を受けたことはありませんか?

私が勧誘されたときはこんな感じで説明されました。

ただ、新築のマンションとはいっても、
入居者が退去してからまたすぐに新しい入居者が決まるとは限りません。

新築時はすぐに決まるかもしれませんが、
築10年、15年経過したときも同じ入居率を保てるのでしょうか?

もしかしたら1ヶ月空室になるかもしれませんし、2〜3ヶ月空室になるかもしれません。

入居づけを管理会社に完全丸投げというのが実はリスクだったりします。

しかも、入退去があるたびに仲介手数料を支払ったり、
クロスの張り替えも場合によっては必要になってきます。

もちろんこれは不動産投資をしていれば、必ずといっていいほど直面することなんですが、
その空室期間で家賃収入がないときもシミュレーションしておくことが重要です。

それを考えずに、全ていい状態でシミュレーションをしても、
すぐにボロが出てしまいます。

ワンルーム1部屋しか所有していない場合ですと、
空室になったら丸々家賃が入って来なくなりますよね。

そうなると、自分のお小遣いや家計を切り崩して返済しないといけなくなる、
という状況に陥ってしまうのです。

家賃保証のリスク

家賃保証のリスク

「35年間、お家賃を保証します!」

といった甘い文句を顧客対象となるサラリーマンに言っている不動産会社も存在します。

あなたも不動産会社からそんな口説き文句を言われたことはありませんか?

普通だったら、

「えっ!?新築時の家賃を35年間もずっと保証してくれるの!?すごいイイ会社だ!」

と思ってしまいますよね?

ですが、35年間もずーっと家賃を保証してくれる不動産会社なんて、
私が知る限り存在しません。

そんなうまい話を、わざわざ見ず知らずのサラリーマンにする必要がないんです。

仮にある程度の期間や家賃は保証してくれるかもしれません。

しかし、金額が相場よりも安くなってしまったり、
家賃保証を利用するとその後は安くなった家賃が継続される
といった不都合が発生してしまうんです。

しかも、その安い家賃の額じゃないと保証の契約はできない、
というパターンもよくあります。

実際の家賃相場は8.5万円なのに、
8万円しか保証してくれなく、8万円じゃないと契約はできない、
契約したら今後の家賃設定が8万円で継続されてしまうというイメージです。

信じられないくらいひどいケースですが、実際にある話です。

つまり、オーナーのためを思っての制度と見せかけて、
実は不動産会社だけが得する制度になっているんです。

家賃保証があるという甘い文句と言って期待させておいて、
マンションを買ってもらったほうが不動産会社は儲かりますからね。

節税にならないリスク

節税にならないリスク

不動産を所有すると、サラリーマンの収入と合算して確定申告をしないといけません。

不動産の所得が赤字だと、その分サラリーマンの所得を減らすことができますので、
節税できるということになります。

私も福岡の不動産会社に勧誘されたときは、やたら節税のことを言われました。

実際に節税できる経費としては、

  • 減価償却費
  • 金利
  • 交通費
  • 管理費
  • 租税公課(固定資産税とか)
  • 修繕費
  • 新聞図書費
  • 消耗品費

などなど、経費にしようと思えば色々経費にできます。

しかも、初年度は不動産取得税や登記するときにかかってくるものを経費にできるので、
初年度は結構節税になります。

ただ、2年目以降はその恩恵もなくなり、
管理費や固定資産税などが実際にお金が出ていく経費になります。

そうなると実際の出費の方が多くなり、
節税してもマイナスになってしまうケースがほとんどです。

数年して減価償却費もなくなってしまうと、経費にできる金額が激減してしまい、
毎月の収支も赤字なのに、税金も多く払わなければならないという
ダブルパンチをくらうことになります。

そうなると、節税できると思って新築ワンルームマンション投資を始めたのに、
全然おいしい思いができなくなってしまいます。

なので、節税目的で新築のワンルームマンションを購入しても、
ほとんどメリットがないということになります。

物件価値下落のリスク

物件価値が下落するリスク

新築ワンルームマンションを購入しても、
毎月の赤字に耐えきれず売却を考えることもあるでしょう。

しかし、新築ワンルームマンションの価値は、
購入したと同時にすぐに下がってしまいます。

プリウスを新車で250万円で買って、
半年後に売却したら170万円でしか売れなかった…
というのと同じイメージですね。

そうなると、
今ある残債よりも低い金額でしか売却することができなくなってしまい、
八方塞がりになってしまうんです。

毎月赤字は出るし、売っても残債が残るので売ることもできない…
という状況になってしまいます。

ですが、新築ワンルームマンションも
複数の業者に一括査定することで高く売れることがあります。

私の知り合いは『イエウール』という一括査定サイトを使ったことで、
新築で購入したワンルームマンションでも、
残債とほぼ同額で売却することができてましたよ。

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2.不動産投資は利益を出せないと意味がない!不動産投資を行う目的とは?

不動産投資をする目的

あなたは不動産投資を始めて、どんな生活になりたいと想像していますか?

購入したワンルームマンションが年金代わりになって、
安心できる老後生活を想像しているでしょうか?

それとも、
仕事をする必要がないくらい、毎月の家賃収入がガッポガッポ入ってきて、
お金と時間の自由を手に入れた生活をしているでしょうか?

もちろん、どちらの生活も実際にあり得ることです。

ですが、新築ワンルームマンションだけを購入して、
お金と時間の自由を手に入れた生活を達成するのは、ほぼ不可能
といってもいいでしょう。

なぜ、ほぼ不可能といえるのか?

それは、新築ワンルームマンション投資では、利益がほぼ出ないからです。

逆にマイナスになってしまうこともあるくらいです。

利益が出ないと年金代わりにもなりませんし、お金と時間の自由も手に入りません。

不動産投資は名称こそ不動産『投資』ですが、
実際は不動産『賃貸業』という考え方が大切です。

株の取引のように、買って売ってを繰り返すならまた別の話ですが、
新築ワンルームで転売を繰り返すというのは、全くといっていいほどないでしょう。
(そもそも高く売れないです。)

賃貸業ということは、ビジネスですので、利益を出さないと潰れてしまいます。

なので、普通のサラリーマンが行う不動産投資で一番大切なことは、節税でもなく、
保険代わりになることでもなく、『利益が出るかどうか』なんです。

利益が見込めるのであれば、新築ワンルームだろうが、
中古アパートだろうが、繁華街のビルだろうが、なんだっていいわけです。

不動産投資における利益は、
毎月の返済や経費を差し引いて、手元に残るお金(インカムゲイン)と、
売却したときに得られるお金(キャピタルゲイン)の2つです。

もちろん両方大切ですが、
不動産投資をして最終的に収益がプラスになるかどうかが確定するのは、
売却をしたときなんです。

売却をしない限り、その物件を買って儲かったか、そうではないのかは確定しません。

毎月数万円プラスになっていたとしても、
売ったときに全然高く売れなかったり、逆に毎月多少の赤字でも、
高値で売ることができればトータルで考えるとプラスになることもあるんです。

不動産投資は出口戦略が大切と言われる理由はここにあるんです。

3.新築ワンルームマンション投資をしてしまった場合のたった一つの解決策

新築ワンルームマンション投資をした場合の解決策

新築ワンルームマンション投資をした場合、
継続して所有するか、売却をするかの2つの選択肢があります。

毎月の赤字が膨らみ、今後どうなるか不安…という場合の唯一の解決策が『売却』です。

先ほども書きましたが、利益が出るかどうかが確定するのは売却したときだけです。

私の知り合いに荒井さん(仮名)という方がいます。

彼はずっと赤字のままのワンルームマンションを所有し続けて、
ローンを全額を返済したときに売却しました。

ですが、結局高い値段で売れずにトータルで計算すると損をしてしまいました。

そうなってしまうと、お金も損してしまいますし、
ローンを返済していた時間も損していたことになるんです。

荒井さんがもし早い段階で売却していれば、その後は本当に利益の出る物件を購入して、
お金と時間の自由を手に入れていたかもしれません。

ですが、荒井さんは価値の低いワンルームマンションを所有していたことで、
収益物件の融資を組むことができず、利益を増やせずに年齢を重ねてしまったんです。

もう一人の不動産投資仲間の石田さん(仮名)は、
新築ワンルームマンション投資を始めたのですが、
赤字が膨らんできたので、思い切って売却したんです。

不動産の一括査定サイトを使ったこともあって、なんとか高値で売ることに成功。

売却で手に入ったお金と、自分の自己資金を少し出して、残債は全て完済したんです。

石田さんはワンルームマンションの融資を完済したことで、
本当に儲かる収益物件の融資を新たに組めるようになりました。

その後は不動産投資に火がついたのか、かなり勉強されたそうです。

その結果、今では合計4棟のアパート・マンションを経営して、
月々の利益が80万円くらいになっているんです!

まさに大逆転劇ですよね。

利益ですので、毎月のローンの支払いや経費などを差し引いて、
手元に80万円が残るんですから本当に凄いですよね。

こういった事例にもあるように、
新築ワンルームマンション投資をしてしまった場合の唯一の解決策が『売却』になります。

もちろん、残っているローンを全てチャラにできる金額で売却できるとは限りません。

ですが、売却をしないと赤字はずっと続いていきますし、
何よりもあなたの大切な時間を損してしまいます。

もし、不動産投資で家賃収入をガッポリ得たいのであれば、
多くの場合は融資を組んで本当に利益が出る収益物件を購入する必要があります。

ですが、ワンルームマンションの負債を抱えたままですと、
そもそも融資を組むのが難しくなってしまうんです。

そうなるとなかなか前に進めないですよね。

ですので、もしあなたが毎月の出費に苦しんでいたり、
新築ワンルームマンション投資に対して疑問を感じ始めているのであれば、
まずは売却するところがスタートになります。

うまく売却できれば、毎月の赤字に苦しむこともなくなりますし、
また新たに不動産投資をスタートすることも可能です。

本当に利益の出る収益物件を買うことができれば、
家賃収入でガッツリ稼いだお金で将来の貯金もできますし、
仕事をしなくてもいいくらいの収入まで増やすことも十分にできます。

まずは、悩みの種になっているワンルームマンションを売って、
次なるステップへと進んでみてはいかがでしょうか?

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私が不動産投資をはじめて一棟目に買った物件の全てをさらけだすよどーも。大辻春人です。 今回は私が不動産投資はじめて一番最初に買った一棟目の物件についてご紹介します。 不動産投資を始めよう...
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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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