あなたは新築ワンルームマンション投資を成功させたいですか？
せっかく投資をするんだから、当然成功させたいですよね！
今回は新築ワンルームマンション投資で成功するための方法と
重要な５つの考え方についてご紹介します。
この記事を読むだけで、
新築ワンルームマンション投資を考えていたり、
「もうすでに購入しちゃった〜！」という、
どちらのパターンでも成功することができますよ。
目次
①新築ワンルームマンション投資を始めていないのであれば、始めないことで成功できる
まずは、新築ワンルームマンションをまだ購入していないのであれば、
購入しなければ成功できます。
「えっ！？新築ワンルームマンションに投資したら成功できないの！？」
と思うかもしれません。
はい、残念ながら、新築ワンルームマンションに投資したらほぼ確実に成功できません。
実際に私の会社の先輩の井上さん(仮名)は、
新築ワンルームマンションに投資して、とても大変な思いをしたんです。
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井上さんは同業の知り合いの人（遠藤さん(仮名)）から、
「不動産投資いいよ！老後の蓄えにもなるし！」
と勧められて、新築ワンルームマンションの会社を紹介されたのをきっかけに、
新築ワンルームマンション投資を始めました。
井上さんも、
「遠藤さんが言うんだし、遠藤さんが紹介してくれる会社なら安心だ！」
と思い、後日、不動産屋と会うことになり、
新築ワンルームマンションの紹介を受けました。
不動産屋が紹介する物件は、東京都港区にある駅から徒歩７分の新築１Ｋの物件で、
「自分も一人暮らしをするなら、こんなところに住んでみたい！」
と思えるような素晴らしい物件でした。
立地のほかにも、
- 節税効果がある
- ３５年間家賃保証
- 入居率９９％！
- 生命保険代わりになる
- 老後の資産形成
などといったメリットを聞き、
「これなら新築ワンルームマンション投資で成功できる！」
と思い、新築１１階建の最上階のワンルームマンションを、
２６００万円・３５年ローン・金利２．５％で購入したんです。
ところが、毎月の家賃収入から管理費や修繕積立費の支払い、
ローンの返済をすると毎月１万円程度の赤字に…。
井上さんは、
「まぁ月１万程度で節税もできて、生命保険代わりにもなるんだからいいかな…」
と感じていました。
ところが、節税効果は初年度はよかったものの、
２年目以降は若干下がってしまい、設備の減価償却がなくなってしまうと、
さらに節税効果が薄くなってしまうことが判明したんです。
しかも、井上さんが所有しているのはワンルームですので、
空室になると家賃が入ってきませんから、当然家賃保証を使いました。
そしたら、今まで１１万円の家賃だったのが、
保証期間中は９万円しか保証してもらえなかったんです。
今まで毎月１万円の赤字だったのが、３万円の赤字に膨らんでしまいました。
「このまま家賃がどんどん下がってしまったらどうしよう…」
と井上さんは不安で体調を崩してしまったんです。
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こういった事例のように、
新築ワンルームマンション投資を始めたのに、
どんどん赤字が膨らんでしまって、大変な思いをしている人はたくさんいます。
仮に年間２０万円の赤字が３０年間続くと、６００万円の赤字になってしまいます。
３５年後に築３５年のワンルームマンションが
６００万円以上で売却できないとプラスにはなりません。
このように、全く”おいしい思い”ができないのが新築ワンルームマンションの特徴です。
“おいしい思い”をするのは、マンションを売った不動産屋と、
それと手を組んでいる金融機関だけですので、
新築ワンルームマンション投資には絶対に手を出さないようにしましょう。
②もうすでに購入しているのであれば、売却することで成功できる！
全然”おいしい思い”ができない新築ワンルームマンション投資ですが、
残念ながら購入してしまったというパターンもありますよね。
不動産屋の営業マンはびっくりするくらいトークがうまいです。
何も知識がない状態だったり、先輩の紹介だったりすると、
信じ込んでしまうのも無理はありません。
あなたも先ほどの井上さんのような事例を経験したことはございませんか？
もし、月々の利益が５万円以上出ている！
というのであれば大丈夫ですが、なかなかそうはなっていないでしょう。
毎月ちょっと赤字が出たり、なんとなく不安を感じていたりしませんか？
そういった場合に成功のきっかけとなるのが売却です。
「今さら売却しても残債をチャラにできる金額では売れないよ…」
と思うかもしれませんが、実はそんなこともないんです。
私の知り合いで、不動産投資仲間の石田さん(仮名)は、
新築ワンルームマンションから不動産投資をスタートしました。
ですが、先ほどご紹介した井上さんと同じような感じで
赤字が膨らんできたので、思い切って売却したんです。
そしたら、残債に近い金額で売却することに成功し、
あとは自己資金でローンを完済できたんです。
ローンを完済したあとは、
本当にキャッシュフローが見込める中古アパートや中古マンション投資に切り替え、
今では月の利益が８０万円くらいになっているんです。
ここまで来れば、成功と呼んでもいいかもしれないですよね。
毎月数万の赤字だったのが、８０万円の黒字ですからね！
こういった事例のように、
新築ワンルームマンションに時間を費やすのではなく、
本当に儲かる物件に、時間もお金も投資することが大切です。
石田さんは、
「お金はどうにでもなるけど、時間は返ってこないからね」
とおっしゃってました。
実際、新築ワンルームマンションを購入したはいいものの、
高い金額で売れないので、売りたいのにに売れないという状況もあるでしょう。
ですが、若干の赤字は覚悟して、
本当に利益が出る物件や方法に切り替えていくことが、成功させる秘訣です。
本当に石田さんのおっしゃる通りで、お金はまたこれから稼げばいいですが、
時間は返ってこないですからね。
もし、新築ワンルームマンションを購入してしまったのであれば、
売却することも視野に入れておきましょう。
それが本当の成功に繋がっていきますよ。
ちなみに石田さんは『イエウール』という不動産一括査定サイトを使ったことで、
より高く売却できたそうです。
イエウールは不動産一括査定サイトの中でも、最大手のサイトです。
石田さん曰く、不動産も一括査定をして複数の業者から見積もりを取ることで、
査定額が大幅に変わってくるそうです。
実際に石田さんも相見積もりを取ったことで、高く売却できました。
査定自体も無料ですので、まずは一括査定をしてみて、
今所有しているワンルームマンションがどれくらいの価値があるのかを
知っておくことも大切ですよ！
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③新築ワンルームマンション投資だけで成功するのは不可能
今までの話の流れでお分かりかもしれませんが、
新築ワンルームマンション投資だけで成功を手に入れるのは不可能なんです。
仮に月に１００万円の手取りを生み出したいと思ったのに、
新築ワンルームマンションだけを購入したところで、
そんなに大きな利益を生み出すことは不可能です。
なぜかというと、新築ワンルームマンションですと、
利回りが３〜７％前後になってしまうので、利益が全然見込めないんです。
ちなみに私が所有しているアパートは利回りが２０％程度で、
月の利益が３０万円近くになっています。
ここまでのキャッシュフローを新築ワンルームマンションで出すことはまずできません。
さらに、新築ワンルームマンションをローンで買ってしまった場合は、
その分のローンが残っている間は、収益物件のローンを
新たに組むのが難しくなってしまいます。
なので、本当に儲かる物件すら買うこともできなくなってしまうんです。
この、“新築ワンルームマンションの呪縛”から抜け出すためにも、
まずは売却をおすすめしているということなんです。
④不動産投資で成功したいのであれば、まずはキャッシュフローが出る物件を手に入れることが重要
不動産投資で成功させる鍵は、
最初から利益が出る物件を手に入れられるかどうかということなんです。
これが本当に大切なんです！！！
キャッシュフローとは毎月の家賃収入から、ローンの返済や管理費用、
その他経費を差し引いて、手元に残ったお金のことを指します。
このキャッシュフローがプラスで見込めるのであれば、
新築だろうが中古だろうがぶっちゃけなんでもいいんです。
ただ、新築ワンルームマンションで、
キャッシュフローが見込める物件はほとんどありません。
逆に毎月毎月赤字になってしまい、早く手放したくなってしまうのです。
税金の還付で年間プラスになると考える人もいるようですが、
税金の還付はおまけみたいなものです。
それをメインで考えていると、不動産投資は失敗してしまいます。
大事なのは毎月毎年利益が出ているかどうかです。
できれば、１部屋で毎月１．５〜２万円くらいの
利益が出るかどうかが目安となるでしょう。
そうすれば１０部屋で毎月１５〜２０万円の利益が生まれます。
１００部屋で毎月１５０〜２００万円の利益です。
こう考えたらすごいですよね！
それだけ毎月キャッシュフローを生むかどうかということはとても重要なことなんです。
もしあなたが不動産投資で成功させたいのであれば、
キャッシュフローが見込める物件を手に入れることが成功を掴む鍵となります。
⑤不動産投資は不動産賃貸業というビジネスである
不動産投資は、名称こそ『投資』ですが、
実際は自分の所有している部屋を貸し出すという、
『不動産賃貸業』というビジネスであるという考え方が重要です。
管理会社や銀行、収益物件を紹介してくれる不動産会社、
ガス会社、定期清掃の会社、ケーブルテレビの会社など、
様々な会社と協力し合って経営していくものです。
実際に銀行は『投資』にはお金を貸してくれません。
『不動産賃貸業』として融資をするというパターンがほとんどです。
不動産賃貸業というビジネスである以上、利益を出すことが最も重要です。
節税や保険、老後の備えというのはサブでしかありません。
メインは利益が出るかどうかです。
ビジネスである以上ここを譲ってしまってはいけないのです。
もし、あなたが新築ワンルームマンションのような、
全くキャッシュフローが出ない物件を所有しているのであれば、
今すぐ一括査定をして売却し、本当に利益が出る物件を買うことをおすすめします。
まだまだ挽回できる可能性は十分にあります。諦める必要はありません。
ぜひ、本当にキャッシュフローが見込める物件を手に入れて、
不動産”賃貸業”で大成功を手に入れてくださいね。
それでは、また！
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