「不動産投資って実は利回り低いんじゃないの？」
「不動産投資はあまんまり儲からなさそう…」
と思ったことはありませんか？
…ぶっちゃけですが、不動産投資は返済後利回りは低いです！！！
断言します！！！
「…じゃあなんで不動産投資なんかやってんの？辞めた方がよくない？」
って思いますよね。
ですが、不動産投資のいいところは、
『自分のお金を使わなくても稼げる』
というとこなんです。
この仕組みさえ理解できれば、
あなたも“利回りが低い不動産投資”でも
十分な金額を稼ぐことができるようになりますよ。
「ん？利回りが低い不動産投資でも十分な金額を稼げる？？？」
と思うかもしれませんが、早速本題に入っていきますね(笑)
目次
不動産投資は利回りが低い！銀行預金よりはマシだけど…
ではまず、不動産投資の利回りについて解説していきますね。
不動産投資の利回りには、主に３つあると私は考えています。
- 表面利回り
- 実質利回り
- 返済後利回り
この３つです。
表面利回り
表面利回りというのは、単純に「年間家賃収入」を「物件の販売価格」で割ったものです。
たとえば、３０００万円の中古アパートがあったとしましょう。
その物件の年間家賃収入が３００万円だとしたら、
『３００万円÷３０００万円＝１０％』
ということで、表面利回りは１０％になります。
表面利回り＝年間家賃収入÷物件の販売価格
不動産投資サイトの『楽待』とか『健美家』とかを見ると、
この表面利回りが表示されています。
こんな感じです↓
表面利回りだけを見ると、
「利回り１０％もある！すげぇぇぇえ！」
ってなりますよね。
実際銀行の普通預金なんて0.001%とかですからね。
定期預金でも高くて0.1%、外貨建てで1％くらいですので、
まぁそれらと比べたら高いですけど…。
ただ、表面利回り通りの利回りが得られることは、まず無いです。
それが、次の『実質利回り』に関係してきます。
実質利回り
実質利回りとは、
「年間の家賃収入から経費を差し引いた金額」を「物件取得にかかった金額」で割ったもの
になります。
たとえば、３０００万円の中古アパートで年間家賃収入が３００万円だと、
表面利回りが１０％であると、先ほどお伝えしましたよね。
ところが、不動産賃貸業をしていると家賃収入を丸々手にできるワケではありません。
家賃収入の中から…
- 固定資産税
- 管理委託費
- 修繕費
- 広告宣伝費
- 電気代
- 借上駐車場代（ある場合）
- 定期清掃代
- 振込代
- インターネット代
- 火災・地震保険料
などを支払っていかないといけません。
仮に家賃収入３００万円のうち、これらに２０％かかるとすると、手元に残るお金は、
「３００万円ー２０％＝２４０万円」
になります。
これだけでも、
「手取り２４０万円÷物件価格３０００万円＝利回り８％」
表面利回り１０％→８％にダウンするんです…。
しかも、これは『満室想定』ですので、空室が出るとさらに利回りが下がります。
さらに、物件の販売価格は３０００万円となっていますが、
実際３０００万円では購入できません。
…どういうことかと言うと、購入時に３０００万円＋諸費用がかかってくるんです。
主な諸費用としては…
- 仲介手数料
- 登記費用
- 不動産取得税
- 固定資産税
- 印紙代
- 修繕費（必要に応じて）
などです。
これらが仮に２００万円かかるとすると、物件の取得費用は、
「物件販売価格３０００万円＋諸費用２００万円＝３２００万円」
になります。
この、実際に物件を取得するときにかかった費用で利回りを計算すると、
「家賃収入の手取り２４０万円÷物件の取得費用３２００万円＝利回り７．５％」
になるんです！
表面利回り１０％だったのが、
↓
実際の手取りを考慮したら実質利回り８％になり、
↓
実際の手取り＋実際に購入するときにかかるトータルの費用も考慮すると、
実質利回り７．５％まで下がるんです。
しかも満室想定ですからね。
空室が少しでも出ると、もう少し利回りは下がります。
実質利回り＝家賃収入から経費を差し引いた実際の手取り÷実際にかかった物件の取得費用
さらにこれだけではありません。
この最後の実質利回り７．５％の中から、銀行への返済もしないといけないんです！！！
もちろん、キャッシュで購入するって人は関係ありませんが、
３０００万円の中古アパートをキャッシュで購入できる人ってなかなかいないですよね。
そこで銀行の融資を利用するワケですが、そこで出てくるのが『返済後利回り』です。
返済後利回り
先ほど、家賃収入３００万円、物件価格３０００万円の中古アパートの
実質利回りが７．５％くらいになるというお話をしました。
おさらいすると…
家賃収入３００万円の中から経費２０％分を差し引く＝『２４０万円の手取り家賃収入』
物件価格３０００万円＋諸費用２００万円＝『３２００万円が実際の取得費用』
となります。
この物件を買おう！となった場合、
自己資金を一切出さないとなると３２００万円のローンを組まないと買えないですよね。
仮に、３２００万円を金利２％で１０年のローンを組んだとしましょう。
そうすると、金利を含めた年間の返済額は…『約３５３万円』になります。（元利均等で）
年間の手取り２４０万円なのに、返済３５３万円とか…やばいですよね。
１１３万円の赤字です…。
さすがにこれだとまずいので、融資期間をもう少し延ばして、
年間の返済額を少なくしましょう。
じゃあ、３２００万円を金利２％で２０年のローンを組んだとしましょう。
そうすると、金利を含めた年間の返済額は…『約１９４万円』になります。（元利均等で）
年間の手取り家賃収入が２４０万円なので、
これだとローンを返済した後もお金が残りそうですよね。
手取り家賃収入２４０万円ー返済１９４万円
＝４６万円が年間で返済した後の利益となります。
この、年間で返済した後の利益を、
物件の取得費用で割ったのが『返済後利回り』となります。
返済後利回り＝年間で返済した後の利益÷物件の取得費用
年間で返済した後の手取りが４６万円でしたね。
で、物件の取得費用が３２００万円でしたので、
「４６万円÷３２００万円＝１．４３７％」
返済後利回り１．４３７％となります。
…いかがでしょうか？？？
頑張って頑張って物件を探して、銀行にも面倒な書類とかを提出して、
管理会社と戦略を立ててなんとか満室にしても、年間１．４％ですよ…。
ぶっちゃけ低いと思いませんか…？
年間１．４％だったら、外資系の生命保険とか、トライオートFXとか、
インデックス投資とかに普通に負けますよね。
しかも不動産投資の方が面倒な手続きとか多いし…。
ただ、それでも私が不動産投資をやるのには２つ理由があるんです。
不動産投資は利回りが低いんだけど、金額の絶対額は大きい
１つ目の理由は、不動産投資は金額が大きくなるという点です。
アパートとかの１棟ものだと、基本的には数千万円単位になると思います。
仮に５０００万円分くらい不動産投資をして、
返済後利回りが１．５％だとしたら、７５万円が手取りになります。
年間で手取り７５万円も増えたらいいですよね。
月に６万円くらい収入アップすることになります。
サラリーマンの給料を月６万円アップさせるって、相当大変ですからね。
ただ、さすがに返済後利回り１．５％は低すぎるんで、
頑張って３％くらいまでにできたとしましょう。
（ちなみに私が所有している３棟の中古アパートの返済後利回りは６〜７％くらいです）
もし、５０００万円分を不動産投資にあてたとして、
返済後利回りが３％だったら、年間１５０万円もプラスになります。
利回りだけを見ると低いかもしれませんが、
投資金額が大きいので手取りの金額も大きくなりますよね。
私が所有しているような返済後利回り５％超えの物件を
１億円分買うことができれば、年間５００万円の収入になります。
ここまでくると、サラリーマンの平均年収以上になってくるので、かなりいいですよね。
このように、不動産投資は金額の絶対額が大きいので、
利回りの％が低くてもリターンの金額も大きくなるということです。
（その分リスクもありますけどね）
まぁ返済後利回り５％は結構高い方だと思いますが、
インデックス投資やトライオートFXだとそれくらいいくかもしれません。
ですが、不動産ほどの大きな金額を一気に掛けることはなかなかできないですよね。
ただ、不動産投資は大きな金額を一気に掛けることができる…。
それはなぜか？
…銀行の融資というものがあるからです！
不動産投資は自分のお金を一切使わず、ほぼ上限なしに稼ぐことができる
不動産投資は基本的に銀行の融資を使いますよね。
最近はオーバーローンが若干厳しくなってきましたが、
利回りや立地によってはオーバーローンの可能性もゼロではないです。
先ほどの例のように、販売価格３０００万円の物件に対して、
諸費用２００万円も込みの３２００万円で融資してもらえれば、
自己資金ゼロで不動産投資を始められます。
私も３棟の中古アパートを所有していますが、
全ての物件でオーバーローンですので、自己資金は使っておりません。
自己資金を使うことなく、
月に３０万円とか５０万円の利益を作ることができたらかなりいいですよね。
もちろん、オーバーローンでも収支が回る物件じゃないとダメですよ！
仮にオーバーローンでも返済後利回り５％回る物件を、
２億円分くらい融資してもらうことができれば、
年間１０００万円の利益を作ることができます。
２億円って聞くと結構大きな金額な気がしますが、
すごいたくさんの物件を持っているような『メガ大家』と呼ばれる人たちは、
５０億とか１００億の融資を受けてたりします。
それと比べると、１０億くらいまでなら法人を駆使したりして、
なんとか融資を受けられそうですよね。
１０億の返済後利回り５％なら、５０００万円の利益です。デカイですね！
利回りが高くていい物件をオーバーローンで組み続けることができれば、
ほぼ上限なしに稼ぐことができるのが、私が不動産投資を続ける２つ目の理由です。
もし、保険とかFX、株とかの場合、
「株で大きくやりたいんでお金貸してください！」
と言って銀行の融資を使うことは基本的にはできないですからね。
（まぁFXとか株の３〜２５倍のレバレッジはある意味融資みたいなもの？）
ということで、最後にまとめますと…
- 不動産投資の利回りには①表面利回り②実質利回り③返済後利回りの３つがある
- 融資を使った場合、実際の手取りは返済後利回り
- 返済後利回りは〜５％前後が現実的なところ
- 利回りだけ見たらそこまで利回りが高いというワケではない
- ただ、不動産投資は金額の絶対額が大きいので、目標金額に届きやすい
- 不動産投資は融資が使えるので、自己資金ゼロで大きな金額を動かすことができる
となりますね。
不動産投資は実際の利回り（返済後利回り）だけを見ると、
そこまで高い利回りではないですが、金額が大きいので大きく稼げるのがいいところです。
ぜひ、あなたもいい物件を手に入れて、たくさん稼いでいきましょう！
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