今回は３０代のうちに不動産投資で経済的自由を手に入れる方法についてご紹介する。
不動産投資って毎月何もせずとも、
「チャリン♪チャリーン♪」と家賃収入が勝手に入ってくる感じで、
まさに『不労所得』というイメージはないだろうか？
私は完全にそういうイメージを持っていた。
３０代のうちに、本当に特に何もしなくても、
毎月通帳を記帳するたびに、お金という数字が増えていって、
その家賃収入だけで生計を立てられたらいいと感じるだろう。
なんかよくある煽り広告のような感じになってしまったが…ｗ
しかし、実際に不動産投資でそういった生活を
３０代のうちに実現することは十分に可能なのだ。
私は一人でも多くの人に経済的自由な生活をしてもらって、
もっと大きな志を持ってもらい、私とあなたで世の中をどんどんよくしていく！
というのが私の理想だ。
なので、まずは不動産投資で経済的自由を手に入れる方法について、
この記事で順序立てて紹介していく。
不動産投資で経済的自由を手に入れて、
家賃収入で生計を立てるというのは『当然できること』であって、
ただの通過点にしかすぎない。
ここでは、不動産投資で経済的自由を手に入れる『手順』を紹介しており、
この記事に買いてある手順通りに進めていけば、
実際に不動産投資で経済的自由を手に入れてることができるようになる。
不動産投資で経済的自由を手にすることができれば、
あなたの人生もより豊かになっていくだろう。
それでは早速本題に入ろう。
目次
不動産投資で経済的自由になる方法①銀行融資を組める状態になる
まず初めに大前提なのだが、
不動産投資は『融資を組んで』進めていくことをおすすめする。
現金一括で物件を購入できるお金があったとしても、
融資を組んで不動産投資を進めていった方が、
より早く、より大きな結果を残すことができるからだ。
その理由は下記の記事で詳しく紹介してあるので、ぜひご覧になっていただきたい。
ともかく、あなたが融資を組める状態になっていないと話が進まないということだ。
私も大学を卒業してから、新卒で無事に就職できたことで、
不動産投資を進めることができた。
ただ、ここで「そんな高額な融資を私が組めるのか…？」と不安になる必要はない。
私が初めて1棟目の中古アパートを購入したときは２４歳で入社３年目の時だった。
まぁ一部上場企業で入社３年目の時点で年収は５００万円くらいあったのは、
大きなプラス要因だったが。
そんな私でも１６９０万円の中古アパートを購入する際に、
１９５０万円のオーバーローンを組むことに成功したのだ。
入社３年目で年収５００万円くらいという人はそこまで多くはないと思うが、
１０年とかある程度の期間を勤めていれば、融資の土台には乗るはずだ。
ただ、就職してから最低でも２年か３年以上は欲しいところだ。
年収に関しては４００万円〜５００万円以上あればおそらく大丈夫な可能性が高い。
３０代であれば、おそらくこれらの条件をクリアすることは、さほど難しくないはずだ、
特に初めて不動産投資を始める場合は『日本政策金融公庫』を使うことで、
スタートのハードルを下げることができる。
私も１棟目の物件は日本政策金融公庫から融資を受けた。
その後は１年実績を作って、次の物件は地銀から融資を引くことに成功した。
このように、まずは、
- 融資を受けられる状態（就職２〜３年以上・年収４００万円以上）になる
- 日本政策金融公庫で１棟目の物件を購入する
- 地方銀行か信用金庫で２棟目以降の物件を購入する
というパターンが王道だ。
このイメージで物件を増やしていくことができれば、
早ければ３年くらいで不動産投資で経済的自由を手に入れることができるだろう。
そのためにも、まず重要なことは１番の『融資を受けられる状態』になることだ。
年収が足りない場合は、すぐ転職することをおすすめする。
ただ、転職すると不動産投資の融資に影響がある可能性もあるので、
そこは転職する前に銀行に確認した方がいい。
転職して年収UPさせるか、それとも年収が低い今の会社で勤め続けるか、
どっちの方が融資を受けられる可能性があるかを確認しよう。
ちなみに私は転職をして３ヶ月後くらいに、中古アパートの融資を申し込んだが、
無事に融資を受けることができた。
まずは融資を受けられる状態になるべし！
不動産投資で経済的自由になる方法②利益が出る物件を購入する
不動産投資で経済的自由を手にすることは可能だ。
そのためには、
『経済的自由を手にできるくらい利益を生む物件』
を買い続けていく必要がある。
ちなみに、あなたはどれくらいのお金があれば、
「経済的自由を手に入れた！」と感じることができるだろうか？
仮に３０代独身だとしたら、月収１００万円もあれば十分ではないだろうか？
私は妻と３人の子どもがいるが、月収１００万円くらい自由に使えるお金があれば十分だ。
ただ、不動産の利益が月１００万円あったとして、それを全て散財してしまってはマズイ。
なぜなら、収益物件を所有していることによって、必ず思わぬ経費がかかってくるからだ。
- 退去時の精算費用
- 突発的な修繕
- 入居時の広告費
などだ。
こういった時のために、ある程度のお金はプールしておいた方がいい。
これは私の感覚だが、月収１００万円欲しいのであれば、
不動産の利益は最低１５０万円、できれば２００万円は欲しいところだ。
つまり、『欲しい月収』×１．５〜２倍の利益が欲しいというわけだ。
月収１００万円を達成するためには、
不動産の利益を１５０〜２００万円確保できる物件を買い進めていけばいいことになる。
ここで大前提だが、『利益の出る物件』を購入することが重要だ。
「何当たり前のこと言ってんの？」
と思われるかもしれないが、新築ワンルームマンションなどといった
『利益の出ない物件』を買っている人が後を絶たないのも現実だ。
３０代で年収が５００万円前後の人は、
まずは利益が見込める中古アパートを日本政策金融公庫で購入することをおすすめする。
そして、その実績を元に中古アパートを増やしていき、
次は小さめの中古マンション→大きめの中古マンションと増やしていくのが王道だ。
３０代で年収が７００万円とか８００万円以上ある人は、
いきなり中古マンションを購入してもいいかもしれない。
大事なのは、とにかく利益が見込める物件を購入することだ。
利益が見込める物件というのは、
『家賃収入ー（銀行返済＋諸経費）＝プラス』
になる物件だ。
わかりやすくするために、簡単なシミュレーションをしておこう。
利益が出る物件というのはこういう物件だということを頭に叩き込んでおいて欲しい。
① ３０代年収５００万円前後の場合
- 価格４０００万円の築２０年中古アパート
- 利回り１５％＝家賃収入年間６００万円
- 融資は日本政策金融公庫で２０年、金利２％と想定
- 年間返済額約２４３万円
- かかる諸経費は家賃収入の１５％＝年間９０万円と想定
家賃収入６００万円ー（返済２４３万円＋諸経費９０万円）
＝年間利益２６７万円となる。
ちなみに、購入時の細かい諸経費や空室は考慮していないので、
もう少し利益が落ちることになる。
年収が５００万円前後の人は、
まず初めの１棟目はこれくらいの規模の物件を購入していけばいいだろう。
② ３０代年収７００〜８００万円以上の場合
- 価格９０００万円の築２０年中古ＲＣマンション
- 利回り１１％＝家賃収入年間９９０万円
- 融資は地方銀行で２５年、金利１．５％と想定
- 年間返済額約４３２万円
- かかる諸経費は家賃収入の２０％＝年間１９８万円と想定
家賃収入９９０万円ー（返済４３２万円＋諸経費１９８万円）
＝年間利益３６０万円となる。
ちょっと物件の条件が良すぎるかもしれないがｗ
年収が高くなれば、大きな規模の物件に対しても融資がつくので、
どんどん大きな物件にチャレンジしていってほしい。
自分の属性に合った融資金額で、とにかく利益が見込める物件を購入するべし！
不動産投資で経済的自由になる方法③利益を貯めておいてさらに大きく融資を組む
不動産投資で大切なのはなによりも『１棟目』だ。
１棟目である程度結果を残すことができれば、
不動産投資で成功するためのコツを掴むこともできるようになる。
そして、その１棟目の利益を一切使わないことが大切だ。
なぜ、１棟目の利益を使わない方がいいかというと、
『次の物件の融資を引くことに繋がる』
からである。
私は１棟目だろうが、２棟目だろうが、利益を結構使ってしまっていたので、
あまり大きな融資を引くことができていない。
銀行はあまりお金のない人や法人には、お金を貸したがらない。
なぜなら、取りっぱぐれてしまう可能性があるからだ。
一方、お金があるところにはどんどん貸したがる。
理由は簡単だ。『取りっぱぐれがない』からだ。
お金を持っている人にとっては、
「別にお金あるからわざわざ銀行からお金借りる必要ないんだけど…」という感じだが、
銀行マンはそれでも「うちからお金借りてください」と営業をかけているんだ。
つまり、
お金がある人はどんどん融資を受けることができて、
さらに事業を拡大していくことができる
→拡大した事業がうまくいけばさらにお金が増えて、
さらに大きな融資を受けることができる。
これが、『お金持ちがさらにお金持ちになるカラクリ』だ。
「そんなこと私には無理だ…」
と落胆しないでほしい。
１棟目の利益を無駄遣いせず、貯蓄しておけば、
２棟目の融資をすんなり引くことができるからだ。
そして２棟目の利益もしっかり残しておけばいいのだ。
ここで重要なのが『頭金は入れずにフルローンを組むこと』だ。
頭金として現金を使ってしまうと、銀行としては『現金を持ってない人』になってしまう。
現金を持っているというのは非常に強いということを覚えておこう。
２棟目の利益も丸々残しておいて、３棟目は大きい物件を狙いにいく。
そして３棟目の利益も丸々残しておいて、４棟目はさらに大きい物件を狙いにいく。
４棟目の利益も・・・・・・といった感じで雪だるま式に利益が増えていくのだ。
ここまでくると、
おそらく月１００〜２００万以上の利益は確実に上がってきているはずだ。
そうなったときに初めて『利益に手をつける段階』にくる。
ここまで来るのに早ければ３〜５年くらいで到達できるだろう。
３０代前半で不動産投資を始めておけば、
３０代後半くらいにはこの領域に達しているはずだ。
なので、３〜５年後に『おいしい思い』をするためにも、
１棟目から利益は残しておく癖をつけておこう。
１棟目の利益をしっかり残しておいて、
２棟目以降の融資を引きやすくしておくべし！
不動産投資で経済的自由になる方法④物件が増えてきたら売却益も狙いにいく
ここまで順調に進めていけば、中古アパート２棟、中古マンション３棟くらいになり、
経済的自由になっている可能性が高い。
おそらく月１５０万くらいは利益になっているだろう。
半分残しておいたとしても、
贅沢しなければおそらく十分やっていける金額ではないだろうか？
ただ、物件も年数が経つにつれて、修繕が必要な箇所も増えてくるだろうし、
入居付けも困難になってくる。
なので、ある程度物件が増えてきたら、
一度『資産整理』ということで、売却を想定しておくべきである。
個人で物件を取得したのであれば、
短期譲渡と長期譲渡が分かれる『５年』が経過した時点で売却を考えるといいだろう。
（引かれる税金が２倍くらい違う）
この売却をするときに物件を安く仕入れることに成功していれば、
仕入れた値段よりも高く売却することできる。
例えば、２０００万円利回り１８％で仕入れた物件を、
５年後に２４００万円で売るとしよう。
家賃が変わっていなければ、利回り１５％になる計算だ。
利回り１８％で仕入れて１５％で売るということになる。
２４００万円の利回り１５％なら買いたい人もいるかもしれない。
こんなイメージで５年が経過したタイミングや、物件が増えてきたタイミング、
所有物件の築年数が古くなってきたタイミングで売却も視野にいれることが大切だ。
安く仕入れていれば、高く売却することも可能になるぞ。
物件が増えてきたら売却も想定するべし！
安く仕入れておけば高く売却することもできるようになるぞ
不動産投資で経済的自由になる方法⑤売却益も貯めておいてさらにさらに大きく融資を組む
不動産投資で重要なのは、安く仕入れて、
毎月毎年の利益（キャッシュフロー）を稼いで、高く売り抜けることだ。
これを繰り返していくことが不動産投資の鉄則とも言えよう。
そして、高く売り抜けることができれば、その分利益を積み上げることができる。
その利益を元に、より一層大きな融資を組んで、
さらにさらに大きな物件を手に入れることができれば、
ものすごい勢いで規模を拡大していける。
月々の利益を残しておくのはもちろん、売却益も残しておくことで、
『銀行がお金を貸したい人』になることができる。
そうなればもう『勝ち』だ。
２億、３億といった高額な物件というのは誰でもそう簡単に買えるわけではない。
それをあなたは銀行から『ポンッ』と簡単に融資を引いて、簡単に買うことができるのだ。
こうなれば、本当にお金持ちがどんどんお金持ちになっていく仕組みを作ることができる。
そのためにも、月々の利益と資産整理のときに生まれた売却益の両方を、
しっかりと残しておくことが重要だ。
銀行さえ攻略できれば、不動産投資なんてイージーモードにすることができるようになる。
月々の利益だけでなく、売却益も残しておいて、
銀行の融資をいつでも引けるようにしておくべし！
不動産投資で経済的自由になった後の方が大切
今回は３０代のうちに不動産投資で経済的自由を手に入れる方法について、
順序立てて紹介してきた。
６０００文字以上の大作になってしまったが、最後まで読んでくれてありがとう。
そして、最後に私が伝えたいのは、
『不動産投資で経済的自由になった後の方が大切』
だということだ。
「不動産投資で経済的自由になって、一体何がしたいのだ？」
とあなた自身に問いかけて欲しい。
ここで明確な答えが出ないと、結局ニートのような廃人になってしまう可能性が高い。
「俺は一体何をしたいんだ…？」
といった『賢者タイム』のような経験をするだろう。
だが、それも１つの経験だ。
私にもそういった時期があったが、
メンターのおかげでなんとか乗り越えることができた。
その後、私は一人でも多くの人により大きな志を持ってもらい、
それをサポートしつつ、私とあなたで世の中をどんどんよくしていく！
という理想を叶えていきたいと考えている。
それを叶えるために不動産投資を『利用していけばいい』というスタンスだ。
不動産投資で稼いだお金を、あなたの志を叶えるためにもっとダイナミックに使って、
もっと世の中をよくしていこうというのが私の狙いだ。
その初めの一歩として、不動産投資で経済的自由を手に入れて、
ぜひあなたにも大きな『志』を持って欲しいと考えている。
それでは。
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