新築アパート

新築アパート投資のメリットとは?実際に建ててみてわかった6つのこと

新築アパート投資のメリット

新築アパート投資をやってみたいけど、どんなメリットがあるんだろう?と思ったことはありませんか?

実は新築アパート投資にもたくさんのメリットがあります。

 

僕は2014年に中古アパートを購入して不動産投資をスタートさせたんですが、それまでは、

『絶対中古派!』

だったんです。

「新築なんてどうせ家賃下がるし、対して利回り良くないし、金額は大きいし…」

とデメリットばかりを見ていたんですね。

 

ですが、ふとした時に、

「なんか新築アパート投資も面白そうだな!やってみよう!」

と思って、2018年の4月くらいから土地探しを始めました。

 

で、まぁまぁいい土地が出てきて、その土地を2018年9月に購入し、10月頃から新築アパートの建築がスタート。

そして、2019年の3月に完成し、現在(2019年6月)は8部屋満室で稼働しております。

 

実際に新築アパート投資をやってみて、「これは大きなメリットだな!」と感じたことがありましたので、今回はその実際に感じたメリットをご紹介していきます。

僕が実際にやってみた『生の声』ですので、新築アパート投資を検討している人にとってはきっと役に立つ内容ですよ。

 

最後の方には、初心者でも新築アパート投資を成功させる『秘訣』もご紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

新築アパート投資のメリット①家賃を高く設定できるので手取り収入が多くなる

新築アパートのいいところは、最初は家賃を高く設定できるので、手取り収入が多くなることです。

 

中古で築20年くらいだと、1Kで家賃4万円前後(都心以外の場合)のことが多いですが、新築だと5万円台後半くらいの家賃設定になります。

仮に8部屋のアパートだったら、新築だと月に45万円くらいの収入になります。

中古だと月30万円前後くらいですので、結構違いますよね。

 

そこから、銀行の返済を半分くらい払ったとしても、新築だったら月に20万円以上の手取り収入(キャッシュフロー)を実現することができます。

中古のアパートでキャッシュフローを20万円以上確保するとなると、割と大きな物件を購入しないと難しいです。

 

私の場合も月の家賃が40万円くらいで、返済が20万円くらいですので、返済後に20万円くらい残ることになります。

まぁそこから管理費やインターネット代とかが引かれるので、18万円くらいの手取りになっちゃいますけどね。

 

それでも何もないところ(オーバーローンを組んでるので)から18万円の手取りを実現できるのは、結構すごいことだと思います。

だって、サラリーマンの給与を月18万アップさせるって、相当大変じゃないですか。

それを、わずか1年たらずで実現できてしまうわけですからね。

 

新築アパートは同じ規模の中古アパートにくらべて手取りが多くなるのが魅力の1つですよ。

新築アパート投資のメリット②売却益も狙える

新築アパート投資のデメリットの1つに家賃がどうしても下落してしまう、というのを下記の記事で紹介しました。

新築アパート投資のデメリットだけを実体験に基づいて徹底的に分析してみたこんにちは。大辻春人です。 今回は新築アパート投資の『デメリット』についてお伝えしていきます。 私は新築アパート投資...

その対処法の1つに『売却』があります。

 

最近はちょっと利回りが高くないと売却が難しいので、新築だと利回り8%くらいだったら売れると思います。(実際に私のアパートでも利回り8%だったら購入を検討しますという人がいました)

利回り8%だったら売れる。なら、仮に利回り9%で建てて8%で売却することができれば、その差額分を利益として受け取ることが可能になります。

 

どういうことかわかりにくいと思うので、詳しく説明しますね。

 

まず、利回り9%でアパートを建てるというのはどういうことか?

例えば、1部屋の家賃が6万円で、9世帯のアパートを建てたとしましょう。

6万円×9世帯なので、月の家賃収入は54万円です。年間にすると648万円になります。

このアパートを建てるのに、土地+建物+諸費用でトータル7200万円かかったとします。

7200万円のお金かけて、年間648万円の収入なので、利回りが9%になります。(648万円÷7200万円=9%)

 

ここまでは大丈夫ですかね?

 

じゃあ今度は、

「利回り8%で売りに出しましょう!相場が新築時で利回り8%くらいなので、きっと売れるでしょう!」

ということで、利回り8%で売りに出します。

 

利回り8%とは、どういう値段なのか?

それは年間の家賃収入を8%で割ってあげれば出てきます!

 

年間648万円÷8%=8100万円になります。

 

つまり、7200万円で建てて、8100万円で売却できるということです!(想定ですけど)

その差額、なんと900万円です!

 

もちろんそこから仲介手数料やなんやらがさっぴかれますが、それでも利益が600万円くらいになります。

いきなり600万円の利益が出るのは、なかなかすごいですよね。

 

こうすれば、新築特有の家賃下落にも対処できますし、一瞬で大きな売却益も狙うことが可能です。

不動産投資って、家賃収入を地道に稼ぐことがとても重要なんですが、売却益をドカーンと稼いで、違う物件に当てたり、違う事業を始めるのもありですよね。

 

ただ、利回り9%で建てられるような条件じゃないと、売却は難しくなってしまいますので、できるだけ安く建てられる建築会社や安い土地を探すことが重要ですよ。

新築アパート投資のメリット③比較的融資がおりやすい

最近はスルガ銀行とかレオパレスの問題とかで、新築アパートというか不動産投資全体の融資が厳しくなっています。

私が融資OKをもらったのが、2018年5月頃でしたので、半年くらい遅れてたらもう無理な状況でした。

ギリギリ滑り込みセーフ!って感じです(笑)。

 

この厳しい状況ですが、僕の予想ではこれは一時的なもので、あと2、3年もすれば、また投資用物件にも融資がおりるようになると予想しています。

 

しかも、中古物件の場合は耐用年数の残りの分でしかローンの期間組めないですが、新築だと22年とか25年、長ければ木造でも30年でローンを組める可能性もあります。

例えば、築10年の木造アパートだとしたら、木造の耐用年数は22年と決まっているので、22年ー10年で12年のローンしか組めないことがほとんどです。

 

なので、中古物件はなかなか融資を通すのが難しいんですよ。。。

僕も中古物件の場合は日本政策金融公庫という金融機関を使うか、都道府県の保証協会付きのローンじゃないと厳しので、利回りが高い物件じゃないと手を出しづらかったりします。

 

ですが、新築でしたら耐用年数と同じかそれ以上でローンを組めることもあるので、中古物件に比べて融資を通しやすいです。

不動産投資って結構融資でつまづくことが多いんですが、新築である程度融資をクリアできて、実績も伴ってくれば、どんどん物件を増やしていけるようになりますよ。

新築アパート投資のメリット④自分の裁量で色んなことができて楽しい

新築アパートは中古と違って、最初から自分でいろいろと決めていくことができます。

例えば、

  • 間取りはどうしようかなぁ
  • ロフトも付けたらいいかな!
  • ペット可の物件にしよう!
  • 壁紙はおしゃれなやつにして〜
  • キッチンはもちろんIHでしょ!
  • ドッグラン付きの物件とか良さそう!
  • 外壁の色はシックに黒にしようかな〜
  • インターネット無料物件にしよう!
  • お風呂は追い炊きできた方がいいよなぁ
  • ネット通販も多いから宅配ボックス付きにしよう!

などなど、色んなことを自分で決めていくことができます。

 

中古物件をいきなりペット可にするのって、既存の入居者への説明とかも必要だからなかなか難しいんですが、新築だったら簡単にできちゃいますよね。

入居者が喜びそうな設備とかサービスを考えてるときって、結構楽しいんですよ。

 

僕の新築アパートは新築なのに、

『敷金礼金無料!保証会社に払う保証料も大家負担!さらに!仲介手数料も4月の家賃も無料!』

にしました。

 

普通引っ越すときって、4月の家賃分を前払いで3月の契約時に払ったりするので、敷金礼金、保証料、4月の家賃、仲介手数料、引っ越し代など全部合わせて、1Kくらいだと一瞬で30万くらいかかったりします。

それらの初期費用が引っ越し代以外無料で、なおかつ5月分の家賃は5月上旬くらいまでに払えばいいので、4月から勤めた新しい勤務先の4月分の給料から払うことができます。

おかげさまで、すぐに満室にすることができました。

 

最初は決めることが多すぎて大変だなぁと思うこともありますが、

「入居者さんに喜んでもらいたい!」

という気持ちでイチから作り上げていくと、新築アパート投資も楽しみながらやっていくことができるようになりますよ。

新築アパート投資のメリット⑤新たな人脈や閃きが生まれる

僕が新築アパート投資を始めようと思ったのが、2018年4月くらいだったんですが、その時はとにかく自分の足でいい土地を探しまくりました。

 

不動産会社に突撃訪問して、

「新築アパート建てたいんですけど、いい土地ないですか?」

と聞きまくってました。

 

本当に色んな不動産会社を回ったので、いいご縁もいただくことができましたし、その時の繋がりから今でもお世話になっている会社もあります。

アパートが完成してからは、管理をお任せする管理会社とも新たにご縁をいただくことができました。

 

新築アパートを1つ計画するだけでも、たくさんの人との関わりが生まれます。

 

今まで関わることがなかったであろう人たちとも関わることができますし、そこで運命的な出会いを果たす可能性もあります。

新たな閃きや、チャレンジしたいことが思い浮かぶかもしれません。

 

ちなみに僕は新築アパートを建てる際の建築会社もたくさん回りまくりました。

ですが、たくさんの建築会社を訪問してみて、不動産投資家目線で新築アパートを提案できる会社ってほとんどなかったんですよ。

 

だったら、自分でやっちゃおう!ということで、

「もっと不動産投資家目線、入居者目線で画期的な新築アパートを提案できる建築会社を作ろう!」

という新たな目標ができました。

 

こんな感じで新築アパートを通して、新たな人脈や閃きなどが得られるのは大きなメリットじゃないかなぁと感じております。

新築アパート投資のメリット⑥不動産や建築に関する知識が格段に増える

僕は新築アパートを建てるまでは、中古アパートを3棟購入しています。

3棟も買ってるのに、

  • 「1坪って何㎡?」
  • 「用途地域って何?」
  • 「容積率?建ぺい率?何それ?」

みたいな感じでした(笑)。

 

まぁ実際中古アパートなんて、そんなことわからなくても利回りが高くて、立地がよくて、ある程度キレイな物件だったらなんとかなるんですよ(笑)。

 

でも、新築アパートの場合はそうはいきません。

 

土地の広さがわからないとオワタですし(笑)、用途地域も重要です。建ぺい率とか容積率もわかってないと、どれくらいの建物が入るか想像できません。

1坪…約3.30579㎡

用途地域…建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのこと

建ぺい率…敷地面積(建物を建てる土地の面積)に対する建築面積(建物を真上から見たときの面積)の割合のこと

容積率…敷地面積に対する延床面積の割合のこと

なので、新築アパートを建てるとなると、これらの知識を入れておかないとヤバいんです…。

そのほかにも、

  • お風呂のサイズ
  • 洗面台のサイズ
  • 断熱材の種類
  • 木造の建築方法の種類
  • 窓の種類
  • 消防法
  • 条例
  • 斜線制限

などなど、これらのことを知っておかないと、入居者さんにとって満足させられるアパートを建てることが難しくなってしまいます。

 

もちろん、建築会社に丸投げでもいいんですが、

「思ったよりお風呂が小さい!」とか「シューズボックスがない!」とか「窓が1枚で寒そう!」みたいな取り返しのつかない状況になりかねません。

設計の段階で大事なところはしっかりと自分で確認しておけるようになってた方がいいんです。

 

なので、僕も色々と勉強したり調べたりして、今では新築アパート投資に関しては相当な知識を身につけることができました。

中古アパート投資だけでは身につけられないような知識や体験をすることができたので、新築アパート投資をするだけでも自分自身のレベルアップに繋がりますよ!

新築アパート投資のメリット:まとめ

長くなりましたので、最後に新築アパート投資のメリットをまとめます。

  1. 家賃を高く設定できるので手取り収入が多くなる
  2. 売却益も狙える
  3. 比較的融資がおりやすい
  4. 自分の裁量で色んなことができて楽しい
  5. 新たな人脈や閃きが生まれる
  6. 不動産や建築に関する知識が格段に増える

このように、新築アパート投資にも様々なメリットがあります!

 

新築アパート1棟建てるだけで、不動産投資家としてかなりレベルアップできますので、ぜひあなたも新築アパート投資にチャレンジしてみてください!

新築アパート投資を成功させる秘訣は後日公開しておきますので、少々お待ちくださいね。

 

今回は新築アパート投資のメリットをまとめましたが、デメリットの方も把握しておくことも大事です。

メリット、デメリットの両方を知った上でチャレンジするのが、成功のポイントですよ!

新築アパート投資のデメリットだけを実体験に基づいて徹底的に分析してみたこんにちは。大辻春人です。 今回は新築アパート投資の『デメリット』についてお伝えしていきます。 私は新築アパート投資...

それではまた!

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