新築アパート

新築アパート投資のデメリットだけを実体験に基づいて徹底的に分析してみた

こんにちは。大辻春人です。

今回は新築アパート投資の『デメリット』についてお伝えしていきます。

私は新築アパート投資は意外といいと思っている派なんですが、
あまりメリットばっかり突きつけられても、なんか怪しいですよね(笑)

新築アパート投資にも当然デメリットは存在します。

実際に私は、2018年の9月に土地を仕入れて、
10月くらいから新築アパートの建築をスタートさせました。

そして2019年の3月に完成したんですが、新築アパートの経営をしてみて、

「これはちょっとなぁ〜…」

と思うところが、やってみて実際にあったので、
今回は「実体験に基づいた新築アパート投資のデメリット」をお伝えしていきます。

実体験に基づいた情報はなかなかレアだと思うので(笑)きっと参考になるはずですよ〜!

新築アパート投資のデメリット①新築なので家賃はいずれ下がる

これは新築アパートの宿命とも言うべきでしょうか…(笑)

新築なので、当然ですが最初は高い家賃で募集しても入居は決まります。

ですが、5年、10年経過すると、
新築当時の家賃では入居付けは厳しくなってしまいます。

ざっと10〜20%家賃下落といったところでしょうか。

例えば、
新築時は5.5万円×8世帯×12ヶ月=528万円が年間の家賃収入になります。

それが、10年後、4.5万円×8世帯×12ヶ月=432万円のように
なってしまう可能性が高いんです。

仮にこのアパートを土地・建物・諸費用でトータル6000万円かかってたとすると、
新築時は利回り8.8%ですが、10年後は利回り7.2%になってしまいます。

しかも、常に満室というワケにもいきませんから、
新築アパートは徐々にお金の回りが厳しくなっていくというのが、正直なところです。

なので、私の意見としては、
新築時の高い利回りのときにすぐに売却するか、
家賃が下がりにくいデザインや機能を備えたアパートを
建築する必要があるかなぁと思います。

新築アパートは家賃が下落することがほとんど。対策としては新築時の高い利回りのときに売却。もしくは家賃が下がりにくいデザインや機能を備え付ける。

新築アパート投資のデメリット②その土地に自分が思い描いてたプランが入らない

「新築アパート建てたい!」
って思ってもいい土地がなかなか見つからないことが多いです。

私もどれだけ土地を探すのに苦労したことか・・・w

実際に今でも毎日土地を探しているのですが、本当にいい土地がないんですよ!

しかも、
「この土地はいいかも!」
と思っても、自分が思い描いていたプランが入らない・・・。。

 

ちーん・・・・・・。。。。。

 

みたいなことがしょっちゅうです。

3階建入れたいのに、これだと無理でしょ。みたいなことがほとんどです。

まぁ中古アパートでもなかなかいいモノは出てこないですが、
新築アパートの場合だと、いい土地だと思ってもプランが入らないことがあるので、
なかなかハードルが高いことが多いですね。

新築アパート用のいい土地はなかなか見つからない。新着物件はメールでお知らせがくるようにして、毎日欠かさずチェックするのがポイント。

新築アパート投資のデメリット③金額が大きくなりやすい

新築アパートって、土地を持っていない場合だと、土地+建物+諸費用がかかってきます。

そうなると、まぁ場所にもよりますが8世帯のアパートを建てるのに、
だいたい5000万円〜8000万円くらいかかってくるんですね。

なので、銀行からすると借り入れが多い状況になってしまうんです。

私も、新築アパートを建てたおかげで(?)借り入れが多くなってしまい、
次の物件に取り組むときの融資が結構難しくなってきています。

そうなると、せっかくいい土地とか中古アパート、マンションが出てきたとしても、

「借り入れが多くて融資おりないから買えない・・・。」

といった状況になってしまうんですね。

なので、自分の資産の状況とかを色々と考える必要があります。

また、銀行の担当者に「今新築アパート建てて6000万円借金したら、
次の物件の融資とかって厳しくなりそうですかね?」と聞いてみたほうがいいですね。

新築アパートは金額が大きくなるので、自分の資産の状況や銀行の判断を考慮しながら進めるほうがベター。建ててすぐに売却することも視野に入れるのもあり。

新築アパート投資のデメリット④入居付けの費用は融資で賄えない

新築アパートって当然ですが、イチから入居者を募集しないといけないですよね。

中古物件だったら入居中とかのことが多いですが、新築アパートはそうではありません。

で、この入居付けにかかる費用ですが、仲介手数料と言ったり、
広告料と言ったり、AD(エーディー)とかって言ったりします。

ここでは、わかりやすく『仲介手数料』と呼びますが、
この仲介手数料がだいたい家賃の1〜2ヶ月分を
仲介してくれた不動産会社に払うことになります。

例えば、家賃6万円×8世帯の新築アパートだったら、
家賃の1ヶ月分の仲介手数料=48万円になります。

2ヶ月分ともなると96万円ですよ!

しかも!!!

この仲介手数料は基本的に銀行は融資してくれません!

『新築アパートの建築とそれにかかる諸費用』
として融資をしてくれるんですが、
なぜか仲介手数料は諸費用には含めてくれない銀行が多いんです。

もしかしたら、属性とかによっては仲介手数料分も
融資してくれるところもあるかもしれませんが、
よっぽどいいお客さんじゃないと厳しいでしょう。

もし、仲介手数料は融資してくれないとなると、
自分で仲介手数料を用意しないといけません。

私の場合は融資で賄えなかったので、泣く泣く自己資金を投入しました。。。

新築アパートの入居付けにかかる仲介手数料は融資の対象外のケースが多い。(銀行に要確認)その分は別に借り入れをするか、自己資金で賄うようにしましょう。

新築アパート投資のデメリット⑤近隣とのトラブルで工期が遅れる可能性がある

新築アパートを建てる際に、避けて通れないのが近隣との関わりです。

私の場合は、3つの道路に囲まれた?土地みたいなところでしたので、
隣の人としか関わりがありませんでしたが、そうでない場合は色々と関わる人がいます。

例えば、隣の人はもちろん、土地の前所有者やその仲介不動産会社、
その土地まで行くのに通行する道路の所有者
とか、です。

道路の所有者が市町村などではなく、普通の一般人の場合もあって、
その人がやたら文句を言い出したりすると、工事が止まってしまうこともあります。

実際にアパートを建築している土地の隣の人がかなり厄介な人で、
工期が延びたというケースも知っています。

私の場合は土地に面している道路の幅の測量がなかなか終わらずに、
建築の手続きが遅れました。

土地の売買契約を6月にしたのに、
不動産会社が隣の土地所有者との測量の手続きが遅れ、
土地の決済をしたのが9月末でしたからね。

8月とかに決済できれば余裕を持って建築できたのですが、
結構慌ただしくなってしまいました。

私の場合、なんとか3月中旬には完成しましたが、
これが遅れに遅れて入居付けの繁忙期を過ぎて4月とか完成になると、
入居付けがかなり厳しくなってしまいます。

とまぁこんな感じで近隣や仲介会社、市町村などとトラブルになることがあるので、
余裕を持った計画だといいですね。

新築アパートを計画する際はトラブルがつきもの。繁忙期のちょっと前の2月中旬くらいを完成の目処にするなら、その6〜7ヶ月前くらいには着工できると安心。

新築アパート投資のデメリット⑥決めることが多い

新築アパート投資の場合、中古アパートに比べて、とにかく決めることが多いです。

もうね、本当に多いんですよ!

例えば、ドアのデザインとか外壁の色とか、壁紙とか、フローリングとか・・・。

さらには、入居募集の条件や管理会社(委託する場合)、
ガス会社とかも決めないといけません。

もう、本当に多いです。。。

なので、色々と自分で決めることに慣れてない人は、結構辛かったりします。

まぁそのデザインとかを決めるのが楽しい!と思える人はいいと思うんですが、
選んでて楽しいデザインだけじゃなく、それ以外のことも自分で決めなくてはいけません。

例えば、どこの管理会社にするとか、家賃はいくらにするとか。
面白みはデザインを選ぶときほどはないですし、結構悩みます。

私の場合は募集条件をどうするかで結構悩みました。

しかも新築アパート投資は初めての経験だったので、
どれくらいの条件がいいのか全然わかんないんですよ。

まぁ新築なのに超太っ腹のサービスでなんとか満室にすることができましたが(笑)、

「もう少し家賃をあげれたかもなぁ」とか「こっちのサービスつけた方がよかったかなぁ」
みたいに思うことはたくさんありました。

何かを決めるというのは、すごくエネルギーを使うことなので、
新築アパートの場合はその辺りも覚悟しておいた方がいいですよ。

新築アパートはとにかく決めることが多い。普段から自分で何かを判断したり決断できるように慣れておくと、新築アパートでもスムーズにいきます。

新築アパート投資のデメリットまとめ

今回は新築アパート投資のデメリットについてご紹介させていただきました。

  1. 新築なので家賃はいずれ下がる
  2. その土地に自分が思い描いてたプランが入らない
  3. 金額が大きくなりやすい
  4. 入居付けの費用は融資で賄えない
  5. 近隣とのトラブルで工期が遅れる可能性がある
  6. 決めることが多い

やっぱ何事にもデメリットはありますからね。
しっかりとデメリットを把握した上で取り組むといいです。

ただ、デメリット=対処のしようがあることだと私は思っています。

一方、リスク=対処のしようがないこと、もしくは難しいことだと思います。

例えば、入居者の家賃滞納がひどくて、家賃が入らない。
しかも退去してもらうにも入居者の方が立場的に強いから、
裁判とかしないと難しい。裁判費用も多額にかかる。

というのはどうしようもないこと=対処が難しいですよね。

これは不動産投資のリスクですが、他のこと、
例えば空室とか修繕費とかはある程度想定できるので、
対処のしようがあります=デメリットです。

デメリットはしっかりと対処すれば、それほど怖いものではないので、
デメリットがあるからといってめげないことが重要ですね。

それではまた!

不動産投資は起業の練習になる
不動産投資は起業の練習になる!?私が不動産投資を通じて得られた新たな視点こんにちは。大辻春人です。 最近、プロフィールを更新したので、よかったら覗いてみてください。 大辻春人のプロフィールはこちら...
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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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