不動産投資全般

人生100年時代は不動産投資で乗り切ろう!老後のお金を稼ぐ4ステップ

最近ニュースで人生100年時代構想というのが話題になっていますね。

まさか、厚生労働省や首相官邸のホームページでそんな発表が出るなんて、正直驚きです。

もはや年金は崩壊寸前ですよ〜って公言しているような感じでしょうか?(笑)

まぁこのまま医療や技術が発展していったりすれば、
人生100年以上になるかもしれませんが、
とりあえず100年だとした場合、そこで不安になるのが、

『老後のお金』

ですよね。

もはや年金には頼れない、でも年齢を重ねるにつれて病気になって働けなくなったり、
働けたとしても給料はバリバリやっていた頃よりも下がる…。

そこで僕がオススメしたいのが、

『不動産投資』

です。

なぜなら、不動産投資なら老後の資金くらい余裕で準備できるからです。

厚労省とかは、老後に必要なお金は2000万円くらいと言っていますが、
正直2000万円じゃ足りないでしょう。だって年金には頼れないんだから。

70歳くらいで働くのを辞めたとして、のこり30年生きたとすると、

『12ヶ月×30年=360ヶ月』

360ヶ月あるわけですが、
月に20万円使うとしたら7200万円、
月に30万円使うとしたら1億円以上必要になってきます。

まぁ不動産投資で1億円をいきなり作るのは大変ですが、
月に20万〜30万程度なら、不動産投資で十分に稼ぐことが可能です。

じゃあ具体的にどうすれば、
不動産投資で人生100年時代を乗り越えていくことができるのか、
一緒に考えていきましょう。

不動産投資で人生100年時代を乗り切る手順①法人化する

不動産投資を始めるにあたって、まずやっておいた方がいいのが『法人化』です。

「え?いきなり法人?」

と思うかもしれませんが、
不動産投資はいきなり法人にした方がいいです。

というか絶対法人の方がいいです。

 

これは断言できます。

では、なぜ法人の方がいいかというと、
個人名義で物件を購入した場合、
売却した時に利益が出たら税金でこっそり持っていかれるからです。

人生100年時代を乗り切るための不動産投資術として大事になってくるのが、

『収益物件を購入 → 家賃収入で利益を稼ぐ → 5年前後で売却して売却益も稼ぐ』

という流れです。この流れを繰り返すことが本当に大切になってきます。

まぁ簡単に言えば、大きな修繕もかからない5年くらいのスパンで、
物件を購入したり売却したりして回していきましょう!ということです。

で、ポイントになるのが、売却したときにです。

売却するときに圧倒的に有利なのが、『法人』なのです。

売却のときにいちいち多額の税金を強制的に持っていかれたら、
たまったもんじゃないですからね。

下記の記事で詳しく書いておりますので、ぜひ読んでみてください。

不動産投資は最初から法人でやった方がいい!断言できるたった1つの理由不動産投資を始める場合、普通は個人名義で始めることが多いと思います。 私も個人名義で不動産投資を始めました。 ですが、実は最初か...

なので、まずは法人で不動産投資をスタートさせましょう!

不動産投資で人生100年時代を乗り切る手順②まずは利益の出るアパートを買っていく

無事に法人の設立が完了したら、
まずは利益の出る物件を買っていくようにしましょう!

で、1棟目の物件でおすすめなのが、『中古アパート』です。

なぜ中古アパートがおすすめなのかというと、規模がちょうどいいからです。

区分マンションや戸建賃貸ですと、家賃収入はせいぜい月5〜10万円程度です。
そこから経費やローン返済をすると、手元に残るのはわずかになってしまいます。

かといって、経験も浅いのに、
いきなり1億とか2億とかの中古1棟マンションを買うのもこれまた微妙。

なので、経験も積めるし、
家賃収入も月30万円程度は見込める中古アパートがオススメというわけなんです。

具体的には築20数年程度の2階建8世帯くらいの中古アパートがいいですね。

僕の場合、1棟目に買ったのは2000万円弱の中古アパートで、
家賃収入は満室時で月27万円くらいありました。

そこから、ローン返済やら経費を支払って、
月に10万円くらい=年間120万円くらいは手元にのこる計算です。

その物件は築30年と結構古かったので、割と大きめなリフォームとかもしましたが、
おかげでリフォームの経験も積むことができました。(発注しただけですけどね(笑))

こんな感じで、人生100年時代を不動産投資で乗り切るには、
まずローンや経費を支払ったあとで月10万円くらい残るような中古アパート』
ターゲットにして、その物件を法人で買っていくといいですよ!

不動産投資で人生100年時代を乗り切る手順③徐々に規模を拡大していく

法人を設立して、無事に1棟目の物件を購入することができたら、
次は徐々に規模を拡大していきましょう。

規模を拡大するというのは、
物件の数を増やしていったり、もう少し大きめの物件を買っていったりする
ということです。

例えば、1棟目に中古アパートを購入することができたら、
次も同じくらいのアパートを1年に1棟ずつくらい買っていくといった感じです。

1年に1棟の中古アパートを買うことができれば、
5年あれば5棟のアパートを購入することが可能です。

1棟につき月10万円の手取りだとすると、
5棟あれば月50万円の手取りになります。

月50万円もあれば、老後の暮らしも十分安心できますよね。

・・・ただ、月の手取り50万円を全部使うというのはあまりよろしくありません。

例えば、急な修繕費用がかかったり、空室のタイミングが被ってしまって、
一気に3分の1くらい空室になってしまうことも珍しくありません。

僕も2018年3月頃は所有している3つのアパート計22部屋中、
5部屋くらい一気に空室になりましたからね。

そうなると、家賃は入ってこない上に、修繕費もかかってきます。
無事に入居が決まったとしても仲介手数料などがかかってきます。

も〜空室になるたびに色々かかってくるんですよ。

なので、できれば手取りの半分くらいは残しておきたいところです。

月に50万円あれば、まぁまぁ不自由ない老後の暮らしができるとすると、
月に100万円くらい家賃収入の手取りがあればオッケーですよね。

50万は生活に使って、残りの50万は賃貸経営のために取っておく、
といった感じです。

つまり、1棟につき手残りが10万円の中古アパートを10棟買えればオッケー・・・・

 

な・ん・で・す・が!!!

 

1年に1棟のペースでもまぁまぁ早い方です。
(まぁ1年で5棟くらい買ってしまうツワモノもいますが(笑))

じゃあ10年かけて10棟買うとなると、
一番最初に買ったやつはもうすでに10年経過してしまってるわけですよ。

築20年で買った中古アパートも築30年になってしまってるんです。

そうなると、修繕費がやたらかかったり、
空室も増えたりして割に合わなくなってくるんですよ。

じゃあどうしたらいいかというと、

『徐々に物件を大きくしていく』

ということになるんです。

具体的には、5年くらいかけて中古アパートを3〜5棟くらい買ったとして、
それらの一部をまず売却します。

そして、そこで売却益を稼いで、その資金を元(見せ金にしたり頭金にしたり)に、
ちょっと大きな物件を買うんです。

例えば、月の手取りが1棟で30万円くらいになる中規模のマンションとか、
アパートでも2棟とか3棟一括で買っちゃうとかです。

そうすると、1回の売買で月に30万円くらいの手取りが実現できるので、
効率がどんどん上がってきます。

私も、アパートを売却して利益が出たとしたら、
今所有しているアパートよりも手取りが増えるコインランドリーを
検討しようかなと妄想しています(笑)。

不動産投資で人生100年時代を乗り切る手順④3〜5年サイクルくらいで物件を入れ替えていく

不動産投資を始めて徐々に規模を拡大していき、
5〜10年くらいで月々の手取りが50〜100万円くらいになったら、
あとは3〜5年おきくらいに物件を入れ替えていけばオッケーです。

当然ですが、物件は長く持てば持つほど古くなっていき修繕がかかってきます。

また、入居者も入れ替わってくるので、
入れ替わりのタイミングで仲介手数料などの経費もかかります。

なので、できれば3〜5年ほど所有した物件は売却を検討するといいです。

5年くらい所有して、購入した時と同じ値段かそれ以上の値段で、
売却することができれば、結構な利益が出ます。

その一気に増えたキャッシュを元に、
新たな物件の融資を引っ張ったり、頭金にしたりすることも可能です。

つまり、大事なのは不動産投資も新陳代謝をする必要があるということなんです。

体の細胞も古くなった細胞は排泄されたりして、新しい細胞に入れ替わっていきますよね。

それと同じで、物件も古くなったものは売却して、
新たな物件を手に入れることも必要になります。

もちろん、新しい物件をどんどん増やし続けられるのであればいいのですが、
物件が増えすぎたり、古い物件が多くなると銀行から、

「一旦、今ある物件を売却されてはどうですか?」

と提案されるはずです。

というのも、売却して一旦キャッシュが豊富な状態になった方が、
銀行としても融資がしやすいからです。

私も不動産投資を始めてそろそろ5年が経過するんですが、
このタイミングで一旦売却を視野に入れて、
キャッシュを作って違う案件に移るというのもありかなぁと思っています。

こんな感じで回していければ、
10年もすれば月に100万円かそれ以上の手取りを実現させるのは
十分に可能なわけです。

仮に50歳で不動産投資を始めたとしても、
60歳になった頃には家賃収入からの手取りが豊富になり、
もはや年金なんかに一切頼らなくても生活できるようになっていけるでしょう。

不動産投資で人生100年時代を乗り切る手順:まとめ

政府がいきなり人生100年時代とか言い出しましたが(笑)、
不動産投資を継続して規模を拡大していけば、
人生100年時代も余裕でクリアできそうですよね。

人生100年時代を不動産投資で乗り切る方法をまとめると、

  1. 物件を所有するための法人を設立する
  2. その法人で、まずは利益の出る中古アパートを買っていく
  3. 1年に1棟くらいのペースで徐々に物件を増やし、規模を拡大していく
  4. 3〜5年くらいで物件を入れ替えていく

この流れができると、10年、20年たった頃には、
老後の年金の心配をしていた自分がウソのような家賃収入が実現できているはずです。

仮に50歳で不動産投資を始めたとしても、
65歳になった頃には十分に間に合います。

僕は2019年8月現在29歳ですが、僕が60歳とかになった頃は、
そもそも年金が何歳から支給されるのかわからなくなってるでしょう(笑)。

なので、できれば65歳くらいまでには、
家賃収入でも十分な生活ができるようにしておきたいところです。

そのためにも、できるだけ早い段階で不動産投資を始められるといいですよ。

 

それでは、また!

「初期費用なしで不動産投資を始めたいんです!」→私の物件は全て初期費用なしです
「初期費用なしで不動産投資を始めたいんです!」→私の物件は全て初期費用なしです今回は初期費用なして不動産投資を始めて、実際に結果を残す方法についてご紹介していきます。この記事を読むだけでも「貯金がないから不動産投資ができない…」と悩むこともなくなりますし、早いうちから不動産投資で成功できるようになりますよ。...
ABOUT ME
大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください