最近ニュースで人生１００年時代構想というのが話題になっていますね。
まさか、厚生労働省や首相官邸のホームページでそんな発表が出るなんて、正直驚きです。
もはや年金は崩壊寸前ですよ〜って公言しているような感じでしょうか？(笑)
まぁこのまま医療や技術が発展していったりすれば、
人生１００年以上になるかもしれませんが、
とりあえず１００年だとした場合、そこで不安になるのが、
『老後のお金』
ですよね。
もはや年金には頼れない、でも年齢を重ねるにつれて病気になって働けなくなったり、
働けたとしても給料はバリバリやっていた頃よりも下がる…。
そこで僕がオススメしたいのが、
『不動産投資』
です。
なぜなら、不動産投資なら老後の資金くらい余裕で準備できるからです。
厚労省とかは、老後に必要なお金は２０００万円くらいと言っていますが、
正直２０００万円じゃ足りないでしょう。だって年金には頼れないんだから。
７０歳くらいで働くのを辞めたとして、のこり３０年生きたとすると、
『１２ヶ月×３０年＝３６０ヶ月』
３６０ヶ月あるわけですが、
月に２０万円使うとしたら７２００万円、
月に３０万円使うとしたら１億円以上必要になってきます。
まぁ不動産投資で１億円をいきなり作るのは大変ですが、
月に２０万〜３０万程度なら、不動産投資で十分に稼ぐことが可能です。
じゃあ具体的にどうすれば、
不動産投資で人生１００年時代を乗り越えていくことができるのか、
一緒に考えていきましょう。
目次
不動産投資で人生１００年時代を乗り切る手順①法人化する
不動産投資を始めるにあたって、まずやっておいた方がいいのが『法人化』です。
「え？いきなり法人？」
と思うかもしれませんが、
不動産投資はいきなり法人にした方がいいです。
というか絶対法人の方がいいです。
これは断言できます。
では、なぜ法人の方がいいかというと、
個人名義で物件を購入した場合、
売却した時に利益が出たら税金でこっそり持っていかれるからです。
人生１００年時代を乗り切るための不動産投資術として大事になってくるのが、
『収益物件を購入 → 家賃収入で利益を稼ぐ → ５年前後で売却して売却益も稼ぐ』
という流れです。この流れを繰り返すことが本当に大切になってきます。
まぁ簡単に言えば、大きな修繕もかからない５年くらいのスパンで、
物件を購入したり売却したりして回していきましょう！ということです。
で、ポイントになるのが、売却したときにです。
売却するときに圧倒的に有利なのが、『法人』なのです。
売却のときにいちいち多額の税金を強制的に持っていかれたら、
たまったもんじゃないですからね。
下記の記事で詳しく書いておりますので、ぜひ読んでみてください。
なので、まずは法人で不動産投資をスタートさせましょう！
不動産投資で人生１００年時代を乗り切る手順②まずは利益の出るアパートを買っていく
無事に法人の設立が完了したら、
まずは利益の出る物件を買っていくようにしましょう！
で、１棟目の物件でおすすめなのが、『中古アパート』です。
なぜ中古アパートがおすすめなのかというと、規模がちょうどいいからです。
区分マンションや戸建賃貸ですと、家賃収入はせいぜい月５〜１０万円程度です。
そこから経費やローン返済をすると、手元に残るのはわずかになってしまいます。
かといって、経験も浅いのに、
いきなり１億とか２億とかの中古１棟マンションを買うのもこれまた微妙。
なので、経験も積めるし、
家賃収入も月３０万円程度は見込める中古アパートがオススメというわけなんです。
具体的には築２０数年程度の２階建８世帯くらいの中古アパートがいいですね。
僕の場合、１棟目に買ったのは２０００万円弱の中古アパートで、
家賃収入は満室時で月２７万円くらいありました。
そこから、ローン返済やら経費を支払って、
月に１０万円くらい＝年間１２０万円くらいは手元にのこる計算です。
その物件は築３０年と結構古かったので、割と大きめなリフォームとかもしましたが、
おかげでリフォームの経験も積むことができました。（発注しただけですけどね(笑)）
こんな感じで、人生１００年時代を不動産投資で乗り切るには、
まず『ローンや経費を支払ったあとで月１０万円くらい残るような中古アパート』を
ターゲットにして、その物件を法人で買っていくといいですよ！
不動産投資で人生１００年時代を乗り切る手順③徐々に規模を拡大していく
法人を設立して、無事に１棟目の物件を購入することができたら、
次は徐々に規模を拡大していきましょう。
規模を拡大するというのは、
物件の数を増やしていったり、もう少し大きめの物件を買っていったりする
ということです。
例えば、１棟目に中古アパートを購入することができたら、
次も同じくらいのアパートを１年に１棟ずつくらい買っていくといった感じです。
１年に１棟の中古アパートを買うことができれば、
５年あれば５棟のアパートを購入することが可能です。
１棟につき月１０万円の手取りだとすると、
５棟あれば月５０万円の手取りになります。
月５０万円もあれば、老後の暮らしも十分安心できますよね。
・・・ただ、月の手取り５０万円を全部使うというのはあまりよろしくありません。
例えば、急な修繕費用がかかったり、空室のタイミングが被ってしまって、
一気に３分の１くらい空室になってしまうことも珍しくありません。
僕も２０１８年３月頃は所有している３つのアパート計２２部屋中、
５部屋くらい一気に空室になりましたからね。
そうなると、家賃は入ってこない上に、修繕費もかかってきます。
無事に入居が決まったとしても仲介手数料などがかかってきます。
も〜空室になるたびに色々かかってくるんですよ。
なので、できれば手取りの半分くらいは残しておきたいところです。
月に５０万円あれば、まぁまぁ不自由ない老後の暮らしができるとすると、
月に１００万円くらい家賃収入の手取りがあればオッケーですよね。
５０万は生活に使って、残りの５０万は賃貸経営のために取っておく、
といった感じです。
つまり、１棟につき手残りが１０万円の中古アパートを１０棟買えればオッケー・・・・
な・ん・で・す・が！！！
１年に１棟のペースでもまぁまぁ早い方です。
（まぁ１年で５棟くらい買ってしまうツワモノもいますが(笑)）
じゃあ１０年かけて１０棟買うとなると、
一番最初に買ったやつはもうすでに１０年経過してしまってるわけですよ。
築２０年で買った中古アパートも築３０年になってしまってるんです。
そうなると、修繕費がやたらかかったり、
空室も増えたりして割に合わなくなってくるんですよ。
じゃあどうしたらいいかというと、
『徐々に物件を大きくしていく』
ということになるんです。
具体的には、５年くらいかけて中古アパートを３〜５棟くらい買ったとして、
それらの一部をまず売却します。
そして、そこで売却益を稼いで、その資金を元に、
ちょっと大きな物件を買うんです。
例えば、月の手取りが１棟で３０万円くらいになる中規模のマンションとか、
アパートでも２棟とか３棟一括で買っちゃうとかです。
そうすると、１回の売買で月に３０万円くらいの手取りが実現できるので、
効率がどんどん上がってきます。
私も、アパートを売却して利益が出たとしたら、
今所有しているアパートよりも手取りが増えるコインランドリーを
検討しようかなと妄想しています(笑)。
不動産投資で人生１００年時代を乗り切る手順④３〜５年サイクルくらいで物件を入れ替えていく
不動産投資を始めて徐々に規模を拡大していき、
５〜１０年くらいで月々の手取りが５０〜１００万円くらいになったら、
あとは３〜５年おきくらいに物件を入れ替えていけばオッケーです。
当然ですが、物件は長く持てば持つほど古くなっていき修繕がかかってきます。
また、入居者も入れ替わってくるので、
入れ替わりのタイミングで仲介手数料などの経費もかかります。
なので、できれば３〜５年ほど所有した物件は売却を検討するといいです。
５年くらい所有して、購入した時と同じ値段かそれ以上の値段で、
売却することができれば、結構な利益が出ます。
その一気に増えたキャッシュを元に、
新たな物件の融資を引っ張ったり、頭金にしたりすることも可能です。
つまり、大事なのは不動産投資も新陳代謝をする必要があるということなんです。
体の細胞も古くなった細胞は排泄されたりして、新しい細胞に入れ替わっていきますよね。
それと同じで、物件も古くなったものは売却して、
新たな物件を手に入れることも必要になります。
もちろん、新しい物件をどんどん増やし続けられるのであればいいのですが、
物件が増えすぎたり、古い物件が多くなると銀行から、
「一旦、今ある物件を売却されてはどうですか？」
と提案されるはずです。
というのも、売却して一旦キャッシュが豊富な状態になった方が、
銀行としても融資がしやすいからです。
私も不動産投資を始めてそろそろ５年が経過するんですが、
このタイミングで一旦売却を視野に入れて、
キャッシュを作って違う案件に移るというのもありかなぁと思っています。
こんな感じで回していければ、
１０年もすれば月に１００万円かそれ以上の手取りを実現させるのは
十分に可能なわけです。
仮に５０歳で不動産投資を始めたとしても、
６０歳になった頃には家賃収入からの手取りが豊富になり、
もはや年金なんかに一切頼らなくても生活できるようになっていけるでしょう。
不動産投資で人生１００年時代を乗り切る手順：まとめ
政府がいきなり人生１００年時代とか言い出しましたが(笑)、
不動産投資を継続して規模を拡大していけば、
人生１００年時代も余裕でクリアできそうですよね。
人生１００年時代を不動産投資で乗り切る方法をまとめると、
- 物件を所有するための法人を設立する
- その法人で、まずは利益の出る中古アパートを買っていく
- １年に１棟くらいのペースで徐々に物件を増やし、規模を拡大していく
- ３〜５年くらいで物件を入れ替えていく
この流れができると、１０年、２０年たった頃には、
老後の年金の心配をしていた自分がウソのような家賃収入が実現できているはずです。
仮に５０歳で不動産投資を始めたとしても、
６５歳になった頃には十分に間に合います。
僕は２０１９年８月現在２９歳ですが、僕が６０歳とかになった頃は、
そもそも年金が何歳から支給されるのかわからなくなってるでしょう(笑)。
なので、できれば６５歳くらいまでには、
家賃収入でも十分な生活ができるようにしておきたいところです。
そのためにも、できるだけ早い段階で不動産投資を始められるといいですよ。
それでは、また！
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