こんにちは、はるひとです。
今回は、
『アパート経営の部屋数はなぜ８部屋以上がいいのか？』
という理由について話していきます。
新築でも中古でも、アパート経営する場合って、
「部屋数は何部屋がいいんだろ〜？」
ってよくよく考えてしまいますよね。
私もアパート経営を始めた頃は、
部屋数がどれくらいがいいのかなんて、あまりイメージできていませんでした。
で、先日、お世話になっている不動産会社の担当者と会食したときに、
たまたま青森に、利回りが割と高めな中古アパートがネットにポロっと出たんですが、
その物件は１棟６部屋の物件でした。
「この物件どうですかねぇ〜？」
って話したときに、
「あぁ〜６部屋しかないんですね。できれば８部屋以上は欲しいですね」
という話になったんです。
「なんでアパート経営する場合の部屋数は８部屋以上がいいんですか〜？」
って聞いたら、納得の答えがズバッと返ってきましたので、
今回はそこで出た話と私の経験、意見を元に書いていきたいと思います。
この記事を読むだけでも、
アパート経営する場合の部屋数が、なぜ８部屋以上あった方がいいのか納得できますし、
８部屋以上あるアパートをどんどん買っていくことで、
確実に不動産投資で利益を上げていくことができるようになりますよ。
さらに、アパート経営で稼ぐイメージがグッと湧いてきますので、
ぜひ最後まで読んでみてください！
アパート経営の部屋数は少なすぎると効率が悪い
まず１点目ですが、
アパート経営は部屋数が少ないと効率が悪くなってしまうということです。
例えば、先ほど挙げた青森市の中古アパートですが、
１棟６部屋で月々の家賃収入が２３万円程度だったんです。
家賃収入が月２３万円程度だと、そこから銀行への返済が１０万くらいで、
諸経費も３〜４万くらい払うことになったとすると、
月々の手取りは１０万円より少ない程度になってしまいます。
１つの物件を買うときのローンの手続きとか、契約の手続きとか、
せっかく苦労して購入したのに、手取りが月１０万円未満、８万円とか７万円とかだと、
…なんか寂しい金額ですよね。
しかも、それくらいしか手取りがないと、
ちょこっと修繕箇所が出てきただけで、手取り収入がほぼなくなってしまいます。
「アパート全体の部屋数が少ないからと言って、
１部屋にかかる修繕費は変わりませんからねぇ〜」
と、私の知り合いの不動産会社の担当者が飲み会のときに言っていて、
妙に納得しました(笑)。
さらに、１部屋あたりの家賃収入の割合を見てみると、
１棟６部屋のアパートだと、１部屋の家賃収入の割合は、６分の１＝１６．７％ですけど、
１棟８部屋のアパートだと、１部屋の家賃収入の割合は、８分の１＝１２．５％です。
１部屋空室が出たり、修繕するってなったとしても、
８部屋あるアパートなら、残りの７部屋の家賃収入で修繕費を補えます。
ですが、６部屋のアパートなら、残り５部屋の家賃収入で、
修繕費を補わないといけなくなります。
つまり、
１部屋の空室損失や、修繕費等にかかる絶対的なお金はほぼ変わらないのに、
部屋数が少ないと修繕費などの諸費用や空室を補うお金が少なくなるので、
相対的に効率が悪くなってしまうということですね。
また、１棟で８部屋くらいある中古アパートだとしたら、
まず稼いでくれる家賃収入が違います。
１部屋４万円の家賃だとして、８部屋あれば、
月に３２万円の家賃収入になります。
そこから、銀行返済や諸経費を支払ったとしても、
ひと月で１０万円以上は手取りを残すことができます。
１回の手続きで１０万円以上手取りが残る物件と、そうでない物件だったら、
手取りが多くなる物件の方が当然いいですよね。修繕費等の諸費用も余裕で払えます。
しかも、銀行は１回融資を受けると、
だいたい半年くらいは期間をあけないと次の物件を融資してくれません。
銀行も毎月毎月ぽんぽん貸してくれないです。
６部屋とか４部屋の部屋数が少ない微妙なアパートを買ってしまった後に、
１０部屋もある高利回り物件が出てきたとしても、
「もう少し期間を空けてから・・・」
と言われて断られてしまうんです。
６部屋のアパートを買うために融資を使ってしまったことで、
１０部屋のアパートを買うための融資が使えなくなってしまう、
なんてことが起こりうるんです。
で、その６部屋のアパートは、ローン返済後の手取りが１０万もいかない。
一方、１０部屋のアパートは、ローン返済後の手取りが２０万円近くもいく。
どちらがいいかは、もう明白ですよね。
新築だろうが中古だろうが、部屋数は８部屋以上欲しい
ちなみに、今までは中古アパートのお話しでしたが、
新築アパートでも８部屋以上はあった方がいいです。
実際、私も２０１９年の３月に新築アパートを完成させましたが、
それは、１棟８部屋の新築アパートです。
ただ、ちょっと土地の形が微妙でして、６部屋しか入らなさそうになったんですが、
設計士さんが頑張ってくれて、なんとか８部屋入れることができたんです。
８部屋あるおかげで、月々の手取りは１８万円くらいになっていますが、
これがもし６部屋だったら、月々の手取りは１０万円ちょっとくらいでした。
せっかく５０００〜６０００万円も投資したのに、
月々の手取りが１０万円ちょっとは寂しいなぁと思っていたので、
なんとか８部屋入れることができてよかったです。
（本当は９部屋入れたかったんですけどねぇ…）
当然ですが、部屋数が多いほど家賃収入も上がるので、
月々の手取りも増えるということになります。
ただ、新築アパートの場合は土地の広さとの兼ね合いもあるので、
希望通りの部屋数が入るかどうかは、何とも言えないところですが、
できれば、土地の広さギリギリくらいを狙ってアパートを建てるのが
効率よく稼ぐという点ではいいでしょう。
私が現在、仙台で狙いを定めている新築アパート経営の手法は、
５０坪くらいの土地に、バシッと３階建９部屋を入れるという方法です。
狭〜い土地に、たくさんの部屋数を入れるのが、
一番コスパがよくなります。
５０坪ならそもそもの広さがそんなに広くないので、
安い値段で購入することができたりするんです。
そこに３階建９部屋のアパートを建てることで、
小さい土地に９部屋という割と多めの世帯数を入れることで、
利回りがよくなり、月々の手取りも増えるようになります。
これは、私の感覚的な話ですが、
中古アパートでしたら、１棟で月１０万円＝年間１２０万円以上
の利益は欲しいところです。
で、この年間１２０万円以上の利益が見込めるのは、
だいたい『１棟８部屋』以上あるアパートなんですね。
（１ＬＤＫとかで家賃が高い場合は別ですが）
土地を購入して、新築アパートを建てるの場合ですと、
１棟で月２０万円＝年間２４０万円以上の利益は欲しいです。
土地を購入して、新築アパートを建てて、月２０万円以上の利益をあげるとなると、
１Ｋか１ＬＤＫで１棟８世帯以上は必要になるパターンが多いです。
これが２ＬＤＫとか広めのファミリータイプだと、
ちょっとコスパが悪くなってしまうので、あまりオススメではないですね。
なので、新築アパートだろうが中古アパートだろうが、
できれば８部屋以上、まぁ８〜１５部屋くらいがちょうどいい、
というのが私の感覚ですね。
アパート経営で部屋数が多いと、投資金額が大きくなる
アパート経営する場合は部屋数が多ければ多いほど、
利益の金額も大きくなるし、修繕費等の諸経費にも対応しやすくなるという話をしました。
ですが、部屋数が多ければ多いほど、その分アパート自体も大きくなるので、
投資金額が大きくなってしまいます。
もちろん、大きな投資金額でも融資がＯＫもらえるのであれば問題ないんですが、
普通の会社員で不動産投資を始めたことがない人が、
いきなり５０００万円とか、１億円の融資を受けられるかというと、正直微妙です。
なので、部屋数は８部屋以上あるんだけど、
投資金額的には２０００万円前後くらいの中古アパートとかはちょうどいいです。
新築アパートの場合だったら、
１棟８部屋のアパートを建てるだけでも３０００〜４０００万円くらいします。
それに土地代や諸経費もプラスしないといけないので、
トータルだとだいたい６０００〜８０００万円くらいになります。
新築で１２部屋とか１５部屋あるアパートだったら、
トータルで軽く１億円以上行ってしまうこともありますので、
投資金額が大きくなるという点には意識を向けておいた方がいいです。
私は中古アパートを買う場合は、
だいたい１５００万円〜３０００万円以内くらいのアパートを狙うようにしてます。
安すぎても利益が薄いし、高すぎても融資がつかないかもしれない、
ということで１５００万円〜３０００万円くらいの中古アパートが、
私にとってはちょうどいいくらいのイメージです。
これが、もっと物件も増えて、キャッシュも増えてくれば、
２棟、３棟をまとめて一括購入といった選択肢も取れるようになります。
新築アパートでしたら、８〜１０部屋くらいのアパートを建てられる土地を探して、
トータル投資金額が６０００万円〜７０００万円くらいで抑えるように意識してます。
なので、アパート経営の部屋数で大事なのは、
『今の自分の状況にあったサイズのアパート』
に狙いを定めるということです。
自分を過小評価しすぎて、部屋数が少ないアパートを買っても利益が薄いですし、
逆に自分を過大評価しすぎて、大きめのアパートやまとめ買いを狙っても、
融資がおりずに時間の無駄になってしまいます。
今の自分の状況を見極めて、投資金額も考慮して、
ちょうどいい部屋数のアパートを買っていくようにするといいですよ。
アパート経営の部屋数についてのまとめ
今回は、アパート経営の部屋数は何部屋がいいか、という内容で書かせていただきました。
まぁ実際「○部屋が絶対いいです！」とは言えないんですが、
できれば８部屋以上あるアパートがいいんじゃないかなぁというのが、私の見解です。
その理由としては、
- 部屋数が少なすぎると、修繕費等の諸費用や空室を
補うお金が少ないので、効率が悪くなってしまう - 中古だろうが新築だろうが、８部屋以上はあった方がいい
- ただ、部屋数が多くなれば投資金額も多くなるので、
自分の状況を見極めて、ちょうどいい部屋数のアパートを買った方がいい
と、まとめるとこんな感じです。
少ない部屋数のアパートを購入したことによって、
融資がすぐに受けられなかったり、修繕や空室に耐えられなくなるのは、
非常にもったいないですよね。
なので、できれば８部屋以上のアパートに狙いを定めて、
アパート経営をしていくのが、ちょうどいいかなというところです。
効率よくアパートを増やしていって、
少しでも早く成功できるように頑張っていきましょう。
それでは、また！
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