こんにちは、大辻です。
この記事では、ワンルームマンション投資は得なのか？それとも損なのか？
について解説していきます。
また、間違った買い方をしてしまうと、確実に損してしまいますが、
そのときの解決方法についてもご紹介します。
突然ですが、あなたは周りの人や不動産会社から、
こんなことを言われた経験はありませんか？
- 東京オリンピックがあるからワンルームマンションは買い時だよ！
- 今は金利が安いから不動産投資をするのがいいよ！
- ワンルームマンションなら始めやすいよ！
確かにどれも間違いではありませんが、
安易な気持ちでワンルームマンション投資を始めてしまうと非常に危険です。
では、実際にワンルームマンション投資で、
損をしないで得するにはどのようにしたらいいのか？
また、既にワンルームマンション投資をして、
毎月損している場合はどうしたらいいのか？
この記事を読むだけで、ワンルームマンション投資に関する悩みを
一気に解決できますので、ぜひ最後まで読み進めていただければと思います。
目次
ワンルームマンション投資で得をするには、必ず中古物件に絞らなければならない
まず、大前提なのですが、
新築ワンルームマンション投資をしてしまうと、高い確率で損をしてしまいます。
ですので、ワンルームマンション投資で得をしたいのであれば、
必ず中古物件を選ぶようにしましょう。
ただ、中古のワンルームマンションといっても無数に存在しますし、
テキトーに選んでもうまくいきません。
では、どういった物件を選べばいいのでしょうか？
ある程度キャッシュがあるのであれば、
ローンを使わずに中古のワンルームマンションを購入することができますが、
そんな数百万、数千万をポンッと出せる人はなかなかいないですよね。
なので、ローンを使って中古ワンルームマンション投資をすることを前提として、
損しない中古ワンルームマンションの選び方について一緒に考えていきましょう。
ワンルームマンション投資で得をするには買い方次第！損をしない中古物件の入手方法
中古ワンルームマンション投資は、
物件の買い方次第で得をしたり、逆に損したりすることがあります。
つまり、ワンルームマンション投資だとしても、
買い方次第で得をすることは十分に可能なんです。
ただ、中古ワンルームマンションでも中古アパートでも、どんな物件でもそうですが、
自分からアクションを起こさないといい物件を手に入れることはできません。
何も行動をせずに、儲かる物件を手に入れることはできないのです。
何もせずに儲かる物件を手に入れられるのであれば、みんな金持ちになってますよね。
ですので、まずは行動を起こすことが大切です。
では、私が考える、
中古ワンルームマンション投資で利益を出すために重要な行動指針ですが…
- ネットの物件情報を見てシミュレーションをして、投資感を養う
- 実際に不動産会社とコンタクトを取る
- 何軒も物件を見学する
- スピードを意識する
- いい物件が出てきたと思ってもしっかりシミュレーションする
この流れで行動を起こすことで、
中古ワンルームマンション投資でも十分に得をすることが可能ですよ。
私が所有しているのは中古アパートであって、
ワンルームマンション投資をしたことはありませんが、
ワンルームでもアパートでも、この行動指針は変わりません。
不動産投資で成功するための本質はほぼ一緒だからです。
では、中古のワンルームマンション投資で、
得をするためのポイントについて解説していきますね。
１．ネットの物件情報を見てシミュレーションをして、投資感を養う
まずは『楽待』や『健美家』といった、収益物件をメインに扱っている、
不動産投資サイトに登録しましょう。
こういったサイトに載っている物件のほとんどは売れ残りのような物件ですが、
中にはいい物件が紛れていることがあります。
まずは、こういった不動産投資サイトに登録して、多くの物件を眺めてみましょう。
物件を見る時のポイントですが、
- 物件価格
- 利回り
- 築年数
- 構造
- 融資期間の想定
- 金利の想定
- 立地
- 面積・間取り
- エリア
- 家賃相場
- 賃貸需要
最低でもこれらの項目は、不動産投資サイトや、SUUMOなどのポータルサイト、
その他ネットの情報からある程度、情報収集することができます。
こういった情報収集をせずに、不動産会社の言われるがままに
不動産投資をしてしまうと失敗の原因になってしまいます。
なので、必ず自分でシミュレーションをして、投資感を養うようにしましょう。
それでは、実際にシミュレーションしてみた方がわかりやすいので、
楽待でちょうど良さそうな物件を例に、シミュレーションしてみたいと思います！
- 沿線交通：東急東横線 日吉駅 徒歩１２分
- 販売価格：６９０万円
- 表面利回り：１１．３０％
- 想定年間収入：７８０，０００万円（６５，０００円／月）
- 管理費：９，１３０円（月額）
- 修繕積立金：１０，３１０円（月額）
- 建物構造：ＲＣ造
- 所在階：１階／４階建て
- 築年月：１９８９年０１月（築２９年）
- 面積：２２．６１㎡
賃貸需要もそこそこあるエリアです。
この物件に対して、金利２．０％、３０年のローンを組めたとすると、
月々の返済が約２５，５００円になります。
６５，０００円−２５，５００円＝３９，５００円
そこからさらに管理費９，１３０円と修繕積立金１０，３１０円が引かれるので、
３９，５００円−（９，１３０円＋１０，３１０円）
＝２０，０６０円が手元に残る計算になります。
年間にすると約２４万円が手元に残る計算です。
ですが、そこからさらに固定資産税や、退去があったときの修繕費、
入居があったときの広告費、空室時の家賃など、様々な費用がかかってきます。
それを考えると、このワンルームマンションで得をするのはちょっと厳しそうですよね。
なので、もう少しいい条件で買えないかな？と考える必要があります。
例えば、販売価格を安くしてもらう（＝指値をする）とか、
ローンの条件を交渉するといった方法です。
（ただ、指値したり、ローンの条件を交渉するには、
実際に不動産会社や金融機関とやりとりをしないといけないので、
やはり行動することが大切になってきます）
不動産投資サイトに掲載されている物件を見て、
何回も何回もシミュレーションをすることで、
この物件は買わない方がいい、というような判断がある程度できるようになります。
まずは、自分がどんな物件を買えるのか、
どんな物件を買えば利益を出すことができるのか、
といったことをわかっておく必要があります。
シミュレーションを繰り返していくことで、
自分の投資感が養われるので、できるだけたくさんシミュレーションするといいですよ。
不動産投資サイトの物件を眺めてシミュレーションするだけでもOK！
２．実際に不動産会社とコンタクトを取る
何軒もの物件を頭の中や、エクセル表などでシミュレーションをしておくと、
「こんな物件出てくれば儲かりそうだなぁ」
というのがなんとなくわかってきます。
ただ、頭の中でイメージだけしていても、
実際にいい物件を手に入れることはできませんよね。
なので、実際に不動産会社とコンタクトを取って、
「こんな条件の物件ありませんか？」
と問い合わせをしましょう。
そうすると、不動産会社も、
「この人の属性ならこれくらいの融資は引けそうだから、こんな物件を紹介しようかな」
と、イメージしやすくなります。
コンタクトの取り方としては、楽待や健美家の問い合わせフォームから
問い合わせしてもいいですし、直接電話してもいいです。
とにかく、収益物件を得意とする不動産会社と仲良くなっておくことが重要です。
なぜなら、ちゃんとした収益物件を紹介してくれる不動産会社の仲良くしておけば、
いい物件も紹介してもらいやすくなるからです。
「不動産投資で稼ぎたい！」
「ワンルームマンション投資で得したい！」
と思っていても、
不動産会社に問い合わせをしない限り、いい物件を手に入れるのは難しいですよね。
私はどの物件の問い合わせをしたかわからなくなるくらい、
問い合わせをしまくったこともあります(笑)。
まずは、狙っているエリアの不動産会社に連絡することが、成功に近づく秘訣ですよ！
気になる物件はまとめて問い合わせしよう！
３．何軒も物件を見学する
不動産会社とコンタクトが取れたら、
その不動産会社が紹介する物件を何軒も見学しにいきましょう。
物件を実際に見学することによって、その場所の立地や雰囲気、
入居づけの難易度などを肌で感じることができます。
他にも、物件の状態や、築何年でこれくらいの綺麗さなんだぁ〜、
というのがわかってくるようになります。
つまり、物件の見る力がついてくるんです。
楽待や健美家などの不動産投資サイトにも、
物件の写真が載っていたりすることがありますが、
やはり生で見る方が物件の状態がよくわかりますよね。
物件の基礎が痛んでいないかなど、細かいところまでチェックすることができます。
中古ワンルームマンション投資で成功するには、
基本である「物件を実際に見学する」ということが大切です。
数少ない成功者には超地道な行動や努力が必ずあります。
行動を起こすことが成功を手にするカギですので、
積極的に物件見学をするといいですよ。
実際に物件を見学することで、不動産投資をしているという実感も沸いてきますし、
「本当に儲かる物件が欲しい！」
という気持ちも強くなってきます。
不動産会社の人からも、
「この人はうちが紹介する物件買ってくれそうだな」
と思ってもらえるようになりますので、いい物件も紹介してもらいやすくなります。
行動すればするほど、自分に有利に働いてきますので、
どんどん不動産会社にアプローチをして、多くの物件を見学するようにしましょう。
たくさん物件を見学しよう！
４．スピードを意識する
実際に不動産会社とコンタクトを取って、何軒も物件を見学しているうちに、
本当にいい物件というのがどんな物件なのかわかるようになります。
ただ、そういった物件はすぐに買い付け（申し込みのこと）が入って、
自分に回ってくる前に売れてしまうことが多いです。
基本的には買付証明書を１番目に提出した人に売るというのが、通常の流れです。
私も欲しい物件がいくつかポンッと出てきても、
他の人に先回りされて、いい物件を手に入れることができなかった時期がありました。
その時に、
「本当に儲かる物件って、スピード勝負なんだな…」
と感じることができました。
不動産会社が無理やり押し付けてくるような物件は、
大抵売れ残りで難ありの物件の可能性大です…。
いい物件はポンッといきなり出てきたりします。
その時に、普段から不動産会社とコンタクトを取っておくことで、
「大辻さん、○○県の△△市にいい物件出ましたよ！」
と紹介してもらえるようになります。
しかし、紹介してもらえるだけでは、いい物件を手に入れることはできません。
いい物件は本当に数時間レベルでなくなってしまうので、
すぐに買付証明書をＦＡＸやメールで送信できる状態にしておいた方がいいです。
そのわずかなチャンスをいかに早いスピードで掴めるかどうかが、
ワンルームマンション投資を成功させるカギとなりますよ。
不動産投資はスピード勝負！
５．いい物件が出てきたと思ってもしっかりシミュレーションする
いい物件が出てきて、無事に１番で買付証明書を提出できたとしても、
本当に利益が出る物件かどうか、もう一度しっかりとシミュレーションをしましょう。
専有部の修繕費、エアコンやトイレの部品、給湯器が壊れた場合の修理代金、
入居づけの際の広告費など、思わぬ経費がかかってくることがあります。
ちなみに、買付証明書を提出しても絶対に買わないといけないわけではありません。
『銀行の融資が下りなかったときは買えません』といった『融資特約』を
基本的にはつけることになると思います。
残念ながら融資が下りなかったなどと伝えれば、買付証明書を提出したからといって、
物件を絶対に買わなければいけないということはありません。
ですが、「やっぱり買えませんでした」というのはできるだけ避けたいので、
しっかりと最後まで手を抜かずにシミュレーションをしましょう。
最後の確認が終わって、ちゃんとした物件であることを確認できて、
買付証明書を１番に出すことができれば、
本当に得するワンルームマンションを手に入れることができますよ。
シミュレーションは忘れずに！
損をするワンルームマンションに投資をしてしまった場合は早いうちに売却した方がいい理由
では、新築ワンルームマンションに投資をしてしまったり、
全然儲からない中古ワンルームマンション投資をすでに始めてしまった場合は
どうすればいいのか？
その答えは『早いうちに売却する』ということです。
「えっ！？今売却しても、ローンが残ってちゃうんだけど…」
というジレンマがあり、なかなか売却に踏み切れない人もたくさんいるでしょう。
ですが、私はそれでも早いうちに売却しておいた方がいいと考えます。
なぜなら、融資を使ったワンルームマンション投資をしてしまったら、
本当に利益の出る物件に対して融資を組むことが難しいからです。
融資を組んでいないのであれば全然別な話ですが、
ほとんどの人が融資を組んでワンルームマンション投資を始めています。
そうしているうちに、赤字がどんどんかさんできて、
今のままのワンルームマンション投資だと損をすることがわかってきます。
そのときに、違う収益物件を購入しようと思っても、
ワンルームマンションのローンが残っていると、新たな融資は組みづらいんです。
つまり、ワンルームマンションのローンが足を引っ張って、
前に進むことができなくなってしまうんです。
そうしているうちに、時間はどんどん過ぎ去ってしまいます。
ローンを完済した頃には定年間近を迎え、
若い頃に比べて活力やアクティブさが全然ちがいますよね。
ワンルームマンションに投資をしてしまったことで、
人生の大切な時間を犠牲にしていることが、非常にもったいないと私は考えます。
その停滞感を解消してくれるのが、売却です。
その時は多少損するかもしれませんが、
一旦全てのローンをチャラにして、また新たなスタートを切って、
本当に儲かる物件を手に入れればいいだけなんです。
お金はいつでも稼ぐことができますが、人生の大切な時間は一生戻ってきません。
全然儲からない新築ワンルームマンションや中古マンションなんかに、
あなたの大切な人生の時間を奪われるのが、非常に心苦しいんです。
なので、できるだけ早いうちに売却して、
新たな収益物件を手に入れていただきたいんです。
ですが、売却するにしてもやっぱりできるだけ高く売りたいですし、
できれば残債と同じくらいの金額は確保したいところです。
でも、ワンルームマンションってそんなに高く売れないんじゃ…と思いますよね。
実際に私もワンルームマンションを高値で売るのは難しいと思っていました。
しかし、ある方法を使えば、
ワンルームマンションでも十分に高く売ることが可能なんです。
そのある方法というのが、
『不動産一括査定サイト』を使って売却するという方法なんです。
ワンルームマンションを売却するなら不動産一括査定サイトを使うのがおすすめ
ワンルームマンションを売るにしても、中古アパートを売るにしてもそうなのですが、
不動産一括査定サイトを使うのがおすすめです。
なぜなら、車の査定と一緒で、複数の業者から見積もりを取ることで、
買取価格がどんどん上がってくるからなんです。
買取価格が上がれば、高く売ることができますよね。
ワンルームマンションを高く売ることができれば、
残ったローンを完済できるかもしれません。
仮に完済できなくても自己資金を合わせて完済することができれば、
新たな融資を組んで本当に利益の出る収益物件を手に入れることができるようになります。
利益が出る物件というのは具体的にどれくらいかというと、物件の規模にもよりますが、
ローンや毎月の経費を差し引いても、
月に１０〜５０万円くらいの手残りを実現することができます。
アパートやマンション１棟でそれくらいですので、５棟、１０棟所有していれば、
月に５０〜５００万円くらいの手取りを実現することも可能です。
将来的にそれくらいの不動産収入を手にすることができれば、
今ワンルームマンションで損してしまった分なんて、すぐに取り返すことができます。
逆に儲からないワンルームマンションをずっと所有していては、
一生儲かる収益物件を手に入れることはできません。
お金は取り返せるけど、時間は取り戻せないというのは、こういうことなんです。
なので、まずは儲からないワンルームマンションを売却することがスタートですので、
今すぐに不動産一括査定に申し込んでみることをおすすめします。
不動産一括査定サイトを選ぶポイント
ただ、不動産一括査定サイトは色々あって、
どれを選んだらいいかわからないと悩んでしまいますよね。
実は、ワンルームマンションを売却するのは、そう簡単にはいきません。
ワンルームマンションは取引価格が他と比べて低かったり、
融資がつきにくいという難点があるので、不動産会社もなかなか積極的ではありません。
ですが、不動産会社にも得意不得意があります。
なので、ワンルームマンションの売買を得意とする不動産会社に買い取ってもらうのが、
ワンルームマンションを一番高く売る方法なんです。
「でも、ワンルームマンションの売買が得意な不動産会社なんてよくわかんない…」
と思いますよね。
そこでおすすめなのが、
多くの不動産会社と提携している不動産一括査定サイトを利用することです。
多くの不動産会社と提携しているということは、
それだけワンルームマンションの売買を得意とする不動産会社も多いということです。
ですので、不動産一括査定サイトを利用するときは、
不動産会社との提携数や今までの歴史や信頼性を重視するといいです。
そういった観点から、不動産一括査定サイトのおすすめランキングを作成しましたので、
ぜひ参考にしてみてください。
不動産一括査定サイトのおすすめランキング
ランキング１位：イエウール
| イエウール | |
|---|---|
 |
|
|
|
| 評価 |  |
| 提携社数 | ９００社以上 |
| 最大依頼数 | 最大６社 |
| 価格 | 無料査定 ０円 |
| 対応エリア | 全国 |
ランキング２位：マンションナビ
| マンションナビ | |
|---|---|
 |
|
|
|
| 評価 |  |
| 提携社数 | 約２５００店舗 |
| 最大依頼数 | 最大９社 |
| 価格 | 無料査定 ０円 |
| 対応エリア | 全国 |
ランキング３位：スマイスター
| スマイスター | |
|---|---|
 |
|
|
|
| 評価 |  |
| 提携社数 | 約１２００社 |
| 最大依頼数 | 最大６社 |
| 価格 | 無料査定 ０円 |
| 対応エリア | 全国 |
ワンルームマンション投資で損をする物件を買ってしまっても、不動産一括査定を使えば得をすることは可能
ここまで、ワンルームマンション投資で得をできるかどうかについて
ご紹介させていただきました。
実際にワンルームマンション投資でも、
利益を出して得をしている人もたくさんいらっしゃいます。
ただ、それよりもワンルームマンション投資で損をしている人の方がはるかに多いです。
ですが、諦める必要は全くありません。
「新築ワンルームマンション投資をしてしまった…」
「全然利益が出ない中古ワンルームマンションを買ってしまった…」
という場合でも、不動産一括査定を使って売却することで、
また新たな道を切り開いていくことができます。
不動産一括査定サイトの中でも特に私がおすすめしているのが、
『イエウール』というサイトです。
ぜひあなたもイエウールを使って、
まずは足かせとなっているワンルームマンションを売却しましょう。
そこから本当に利益の出る収益物件を手に入れれば、
あなたの人生を簡単に変えることができます。
不動産投資を成功させて、あなたの理想とする人生を歩んでいってくださいね。
僕が地方と呼ばれるエリアで
初めて不動産投資を始めたストーリー
築３０年の未公開中古アパートを買い、
どうやって約1000万円を稼いだのか？
その秘密を期間限定で無料公開中
あ
