不動産投資を始める場合、普通は個人名義で始めることが多いと思います。
私も個人名義で不動産投資を始めました。
ですが、実は最初から法人名義で進めていくことも可能です。
むしろ法人で始めた方がいいです。
「え？いきなり法人？」
と思うかもしれませんが、
不動産投資を始める場合はいきなり法人から始めた方が、
のちのちの大きなメリットに繋がるんです。
もう絶対最初から法人がいいです。断言します！！！
僕は最初から法人でやらなかったことに対して、
いま非常に後悔しているところです。。。
では、なぜ不動産投資を始める場合、
最初から法人で始めた方がいいかを解説していきますね。
目次
不動産投資は最初から法人でやった方がいい理由はたった１つ
それは、『売却時に法人の方が圧倒的に有利』だからです。
実は、個人名義の物件の場合、物件を売却して売却益が出たら、
ほぼ強制的にごっそり税金で持っていかれてしまうんです。
これからの時代を乗り切るための不動産投資術として大事になってくるのが、
『収益物件を購入 → 家賃収入で利益を稼ぐ → ５年前後で売却して売却益も稼ぐ』
という流れです。この流れを意識することが本当に大切になってきます。
まぁ簡単に言えば、大きな修繕もかかりにくい５年くらいのスパンで、
物件を購入したり売却したりして回していきましょう！ということです。
で、ポイントになるのが、売却したときです。
売却するときに圧倒的に有利なのが、実は『法人』なのです。
個人の場合、不動産を売却した時に利益が出ると、
その利益に対してほぼ強制的に税金がもっていかれます。
ほぼ強制的というのは節税のしようがほぼないということです。
どれくらい税金で持っていかれるかというと、
ざっくり『そのアパートの数年分の家賃の手取り』くらいです。
不動産投資を個人名義で始めた場合、数年後の売却時に多額の税金が持っていかれる
どういうことがわかりにくいと思うので、僕の事例で具体的に解説しますね。
僕は、個人名義で２０１４年１１月に約２０００万円で
築３０年軽量鉄骨造の中古アパートを購入しました。
そして、５年後の２０１９年１１月に築３５年になりますね。
もしその時に、運良く購入した金額と同じ２０００万円で売却できたとしましょう。
「２０００万円で買って、２０００万円で売れたんだから、
利益はないから税金はかからない！」と思うじゃないですか？
実は違うんです。
このパターンだと、
だいたいですが約２００万円〜４００万円くらい税金で持っていかれます。
しかも節税がほぼ不可能です。
・・・
どうですか？ちょっと聞いただけでも最悪な感じがありますよね？(笑)
もっと詳しく解説します。ちょっとマニアックな話になりますが許してください(笑)。
僕は個人名義で２０１４年１１月に約２０００万円で
築３０年の軽量鉄骨造中古アパートを購入しました。
この物件を、期間１５年・金利２．２５％でローンを組んだのですが、
５年後の２０１９年１１月の時点で残りのローンは約１４００万円になります。
で、２０００万円で売れれば２０００万円ー１４００万円で
６００万円が手元に残るはずなんですが、そう簡単にはいきません。
まず、アパート（建物）には減価償却というものが存在します。
建物の減価償却というのは、
『（税務上の）価値の目減り分を経費にできますよ〜』というやつです。
（法人は減価償却をするかしないか選択できますが、個人名義の場合は必ず減価償却をしないといけません）
で、築３０年の軽量鉄骨造だと、僕の物件の場合は減価償却の期間は５年になります。
５年間かけて建物の（税務上の）価値をどんどん減らしていった分が
経費になるということです。
仮に、この２０００万円のアパートを買うときに、
土地１４００万円、建物６００万円という契約で売買したとします。
（だいたい売買契約書に土地○○万円、建物○○万円というように記載されていることが多いです。僕のこの物件はなぜか売買契約書に記載がなかったですが…）
その場合、建物の分の６００万円を５年かけて減価償却していかないといけません。
（土地は価値が減らないという考えなので、減価償却はありません）
建物の価値６００万円を５年かけて償却するので、１２ヶ月で１２０万円分が
（税務上価値が減っているだけなので）お金の出ていかない減価償却という
魔法のような経費になるのです。
お金が出ていかないのに、経費になって家賃収入とか給与所得を節税できるので、
その時はラッキー！とかって思ったりするんですよ。
…ところが、これが売却のときに厄介なのです。
５年後の２０１９年１１月にはもうすでに購入してから５年以上経っていますので、
６００万円分の減価償却は終わっています。
なので、そのアパートの（税務上の）価値は、
土地の価値である、１４００万円“だけ”ということになるです。
土地と建物合わせて１４００万円という価値のアパートを、
２０００万円で売却したということは、差額の６００万円が利益になるんです。
つまり、購入したそのときの金額と、売却時の金額との差額が利益になるのではなく、
『購入した金額から減価償却費を引いた金額と、売却時の金額との差額が利益』になるのです。
いかがでしょうか？ちょっと難しいですかね？(笑)
大事なので、もう一度言いますね。
購入したそのときの金額と、売却時の金額との差額が利益になるのではなく、
『購入した金額から減価償却費を引いた金額と、売却時の金額との差額が利益』になるのです。（今回は仲介手数料等の諸費用については省いています）
わかりやすく式にすると、
『売却金額ー（購入金額ー減価償却費）＝（プラスになれば）利益』
ということです。
先ほどからあげている僕の例だと、
『２０００万円ー（２０００万円ー６００万円）＝６００万円』
つまり、６００万円が利益ということになります。
個人名義で収益物件を売却したとき、譲渡所得に対する税金の持っていかれ具合がエグい
この、収益物件を売却した時の利益のことを『譲渡所得』というんですが、
その譲渡所得６００万円に対して、どのくらい税金が持っていかれると思いますか？
実は個人名義の場合、物件を購入してから５年以内の売却だと、
『短期譲渡所得』といって、約３９．６％の税金がかかります。
５年以上経過している場合は、
『長期譲渡所得』といって約２０．３％の税金がかかります。
しかもほぼ強制的にです。
「２０１４年１１月に買って２０１９年１１月に売却だから、
５年経過してる！なので長期譲渡所得になるから税金は約２０．３％ですよね！？」
と思うじゃないですか？
実は違います。
なぜかというと、『売却した年の１月１日時点』で計算しなければいけないからです。
売却した年の１月１日時点ということは…
２０１９年の１月１日時点から計算しないといけないということになります。
２０１４年１１月に購入し、２０１９年１月時点で計算すると、
経過したのは４年ちょっとくらいですよね。（実際は５年経ってるけど…）
そうなると、５年未満ですので短期譲渡所得に該当して、
税金は約３９．６％持っていかれてしまいます。
６００万円の利益に対して、３９．６％なので、
約２４０万円が強制的に税金で持っていかれるんです…。
これがもし、
購入時に土地１０００万円、建物１０００万円という契約内容で売買したら、
同じパターンですと、約４００万円も税金で持っていかれます。。。
「え？せっかく残債が１４００万円になって、２０００万円で売れたのに、
税金引かれたら２００万円しか手元に残らないの？」
ということになってしまうのです。
個人名義の不動産の場合、譲渡所得は分離課税といって、他の収入や経費と合算できない
さらにですよ。
先ほどから、なぜ「ほぼ強制的に税金で持っていかれる」と言っているかというと、
不動産の譲渡所得は『分離課税』といって、他の収入や経費と合算できないからです！
合算できない＝節税の手段がほぼない！ということです。
例えば、個人でアパート経営をしていると、
接待交際費や交通費など色々と経費を計上して確定申告します。
「じゃあ今年はアパートの売却益が出たから、
年末の忘年会でお世話になっている不動産会社の人たちと
高級寿司にでも行って、接待交際費を使おう！」
と思っても、
譲渡所得は譲渡所得で課税され、
家賃収入は不動産所得として課税される＝“分離”課税なのです。
いくら接待交際費で経費計上しようが、
建物の壊れたところを直して修繕費で経費計上しようが、
譲渡所得を控除することはできません。
つまり、譲渡所得はほぼ節税しようがない！ということです。
もはや完全にオワタですよね…。
個人名義で収益物件を売却したときのデメリットと、法人名義で収益物件を売却したときのメリット
ここまで解説した、個人名義で収益物件を売却したときのデメリットをまとめると、
- 個人名義だと減価償却は必ずしなきゃいけない
- 短期譲渡・長期譲渡の５年縛りがある
- 分離課税だから節税のしようがほぼない
ということで売却時に利益が出た場合、個人名義だと非常に不利なんです。
ところが、法人になると話は真逆です。
法人名義で収益物件を所有・売却しても、
- 建物の減価償却はしてもしなくてもいい（選べる）
- 短期譲渡・長期譲渡とか関係ない
- 売却益だろうが家賃収入だろうが雑収入だろうが、
全部の収入を合算するから節税の選択肢も豊富
「今期は売却益出たから、お世話になってる関係者みんなで高級寿司に行こう！」
「売却益で新しい物件の購入諸費用に当てよう！」
「海外不動産投資もやってみたいから、海外不動産セミナーに参加しよう！」
というので、売却益を節税するのももちろんオッケーです。
・・・・・なので、もはや法人でやらない意味がわからないレベルなんです。
というのも、僕が所有している５物件中、４物件が個人名義なんですよ…。
で、最近売却を検討しているんですが、この“税金強制没収問題”に直面して、
「最初っから法人でやっておけば良かった…。」
と、ひっっっっっじょーーーーーに後悔しているところです。
僕の場合、ありがたいことに割といい物件を紹介してもらって、
格安で手に入れることができたので、売却がもし上手く進めば結構な利益になります。
まぁ５年以上所有して、長期譲渡にすればいいんでしょうけど、
それでも利益の２０％くらいは税金で強制没収ですからね…。
個人の場合『不動産の譲渡所得は分離課税』で節税しようがないというのが痛いです。
もし法人だったら売却益もあらゆる方法で節税ができるので、
その利益を新しい物件を買う時の諸費用とかにあてたり、
価値の高い高額セミナーを受講したりと、色々と投資することができます。
それが、個人名義の場合は不可能ですからね…。
不動産投資を始めるなら最初から法人でやろう！
というわけで、あなたが不動産投資を始めたい！と感じているのであれば、
最初から必ず法人で進めていくことをおすすめします。
役員報酬の設定とか、税金の計算とか、ちょっとややこしい部分もありますが、
個人での譲渡所得がほぼ強制的に税金で２割とか４割持っていかれるよりかは、
全然ましです。
法人といっても、合同会社なら１０万円くらいで作ることができますし、
株式会社の場合でも３０万円くらいで作ることができます。
しかも、法人を立ち上げたら、
「なんかやらなきゃ！」と追い込まれ感も出てくるので、
物件を買うことに意識が向くようになります。
「売却の予定なんか一切ない！買った物件は一生持ってる！」
というのであれば個人でもいいかもしれませんが、
そんな数年先の未来のことなんて、なかなかわからないじゃないですか。
もしかしたら、別な事業を始めたい！とか、違う投資にお金を回したい！
って思った時に現金が必要になりますよね。
その時に、所有している収益物件を売却するとなったら、
絶対に法人がおすすめです。
しかも、物件をずっと所有していると、どんどん古くなって修繕が必要になってくるので、
いいタイミングで売却して、違う物件にシフトする方が賢いです。
最初の方に申し上げた、
『収益物件を購入 → 家賃収入で利益を稼ぐ → ５年前後で売却して売却益も稼ぐ』
という流れですね。
大きな修繕もかかりにくい５年くらいのスパンで、
物件を購入したり売却したりして回していくことが、
不動産投資で成功するための王道ですよ。
ぜひあなたも法人で不動産投資を始めて、
購入→売却→購入→売却でどんどん規模を拡大していきましょう！
それでは！
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