物件選び

【実録】マンション一棟買いで失敗する5つのパターンと向いてない人の特徴とは?

マンション一棟買いで失敗

こんにちは、はるひとです。

今回はマンション一棟買いで失敗する5つのパターンと、
マンション一棟買いに向いてない人の特徴についてご紹介します。

せっかく苦労してマンション一棟買ったのに、
残念ながら失敗してしまう人って意外といます。

実際に全然儲かりそうにない中古マンションを買ってしまって、
「あんなマンション買って失敗だった…」といつも後悔している人を近くで見てきたので、

「こんなマンションを一棟丸々買ったら失敗するだろうなぁ」
とか
「こんな人はマンション一棟買わないほうがいいだろうなぁ」

といったことがわかるようになってきたんです。

この記事を読むだけでも、

  • こんなマンションを一棟ごと買ったら確実に失敗する
  • マンション投資に向いてない人の特徴

が一目瞭然でわかるようになります。

逆に、失敗するマンションの特徴や不動産投資で失敗する人の特徴がわかるようになれば、
マンション一棟買いだろうが、中古アパート投資だろうが、失敗しにくくなります。

ぜひあなたも、不動産投資で成功を手に入れて、
自分の理想とするライフスタイルを実現していきましょう!

それでは早速参ります!

マンション一棟買いで失敗してしまう5つのパターン

まずは、どういったマンションを買ってしまうと失敗してしまうのか、
失敗してしまうマンションの特徴について解説していきます。

ちなみに、新築でマンション一棟建てるケースってあんまりないと思うので、
中古の一棟マンションを買う前提で話を進めていきますね。

いや〜私の知り合いが買っていたマンションも
「これは微妙だなぁ」と思うところが多々あったので、
私の見解も交えてご紹介していきますね。

①バス・トイレが一緒

バス・トイレ一緒 まず一つ目ですが、築古の一棟マンションだと、
バス・トイレが一緒になっている物件が多いですが、
できればバス・トイレが別々の物件を買ったほうがいいです。

バス・トイレ一緒だと結構キツイですよね〜。

私も大学生時代に住んでいた、古いアパートはバス・トイレ一緒でしたけど、
何度「ウォシュレットが欲しい!」と思ったことか…(笑)

基本的にバス・トイレ一緒の物件だと、ウォシュレットといった
温水便座を付けることができないので、(特殊な工事をすれば付けることもできますが)
競争力が落ちてしまいますよね。

部屋の広さも綺麗さも立地もサービスも同じくらいで、
1K3万円の部屋があったとして、片方はバス・トイレ別で温水便座付き、
一方、もう片方はバス・トイレ一緒で温水便座もなし。

…あなただったらどちらを選びますか?

もちろん、バス・トイレ別で温水便座をついてる方を選びますよね。

となると、バス・トイレ一緒の物件は家賃を下げるか、
何か別の設備やサービスを用意する必要があるのです。

となると、家賃収入が下がったり、経費が増えたりして、
結果的に利益が薄くなってしまうんです。

これだと収入よりも銀行返済の方が大きくなってしまい、
手取り(=キャッシュフロー)がマイナスになってしまいます。

マンションを一棟買いしてキャッシュフローがマイナスだと、完全に失敗ですよね。

できれば、マイナスになるのは避けたいところですので、
購入する前に、バス・トイレ一緒なのか別なのかを確認するようにしましょう。

ただ、立地がものすごい良かったり、部屋が綺麗で家賃も相場よりも安ければ、
バス・トイレ一緒でも問題なかったりします。
(もちろん、安い家賃でも利益が出ることが前提ですよ!)

私が以前所有していた、秋田市にある中古一棟アパートは、バス・トイレ一緒でしたが、
秋田県庁の近くの物件で立地がよかったので、入居付けには苦労しませんでした。

ですが、
バス・トイレ一緒の物件より、バス・トイレ別の物件の方が、明らかに競争力が高いので、
できればバス・トイレ別の物件を選びましょう。

バス・トイレ別なら、トイレのリフォームとかもできて差別化しやすくなったりもします。

②部屋の広さが20㎡未満

次に部屋の広さです。

これも先ほどのバス・トイレの話と似通っちゃうんですけど、
立地やサービス、家賃などの条件がほどんど同じだとして、

部屋が狭い部屋と広い部屋があったとしたら、
どちらの物件に住みたいですか?ということです。

この部屋の広さというのも、競争力が下がってしまう要因になります。

競争力が弱い=家賃を下げないといけない、という状況になってしまうんですが、
「家賃を下げるとローンの返済が…」ってなってしまうとマズいんです。

私がこの前建てた新築アパートがあるんですが、
1Kで20㎡以上はあるんですけれども、
リビングが6帖なので、競争力が若干弱めです…汗

1部屋空室が出たんですが、入居を決めるのになかなか苦労しました。

なので、マンション一棟を買うなら、できれば1部屋20㎡以上でリビングが7帖以上の
部屋を確保している一棟マンションを購入するといいですよ。

③駅から徒歩10分以上かかる

駅から徒歩10分

駅徒歩10分くらいだと都心ならあんまり関係ないかもしれませんが、
私が住んでいる仙台とかになると、徒歩10分以上かかるとなると、
ちょっと敬遠されがちな物件になってしまいます。

まぁファミリータイプの物件で、駅は使わずに車を使う前提の物件なら問題ないですが、
割と街から近くて、単身向けの物件だとしたら、駅に近い方がいいですよね。

私の知り合いが一棟買いしたマンションは、
割と街からも近くて、単身向けなんですが、周辺にライバル物件が多数あって、
駅から徒歩10分以上で、バス・トイレも一緒で、部屋も20㎡以下だったんです。

案の定、空室がどんどんと増えてしまって、
「利益が全然出ない…」という状況になってしまいました。

こうなると、競争力が非常に弱くなってしまい、失敗に繋がってしまいます。

競争力を上げるためには、家賃を相場よりも数千円安くしたり、
インターネット無料を導入したり、家具家電付き物件などにするしかありません。

これだと、利回りがガタ落ちしてしまうので、
当初想定していた利益が入ってこなくなってしまいます。

物件としての競争力が弱いのに、家賃が相場と同じくらいだったり、
サービスが微妙だったりすると、確実に空室になってしまうので、
物件の『総合力』を判断してから、一棟マンションを選ぶようにしましょう。

④築30年以上経過しているのに大規模修繕されていない

大規模修繕

一棟マンションの場合、築25年とか30年以上経過してるのに、
大規模修繕がされていないと、のちのち大きな修繕が必要になってきて、
莫大な金額がかかってしまいます。

例えば、外壁塗装や屋上防水、水道管の修理などをやると、
平気で1000万円以上かかってしまいます。

いきなり1000万円かかります!ってなったら、
破綻してしまう可能性すら出てきますよね…。

なので、できれば5年以内くらいに大規模修繕がされている物件を選ぶか、
購入時に大規模修繕をやることを前提で購入して、
その分の金額も融資に含めるようにしましょう。

私の知り合いもですね、購入時に屋上防水工事などの大規模修繕をやったそうなんですが、
やはり1000万円以上かかったそうです。

ただ、それだと、実質利回りが確実に下がってしまいますので、
大規模修繕しても、返済や経費に耐えられるくらいの物件じゃないといけません。

仮に、中古一棟マンションで利回り9%あったのに、
大規模修繕したら利回り7%に下がったってなったら、
ローンを返済が厳しくなってしまいますからね…。

大きな一棟マンションともなると、修繕の金額もバカになりませんし、
部屋数も多くなるので、内装のリフォーム代ですら、大きくなってしまいます。

マンションを一棟買いする場合は、大規模修繕されているかどうかを、
一つの基準にしないと、失敗してしまう可能性がありますので注意しましょう。

⑤利回りがそもそも低い

利回りが低い物件

そして、これが一番重要なんですが、
『一棟マンションの利回りがそもそも低い』というのが、
一番の問題なんです。

  • バス・トイレが一緒だろうが、
  • 部屋がちょっと狭かろうが、
  • 駅から遠かろうが、
  • ちょっと修繕が必要になろうが、

利回りが高ければ、家賃を下げても耐えられるので、特に大きな失敗にはならないです。

家賃が相場よりもちょっと安ければ、それだけでも大きな競争力になるので、
満室経営することができるようになってきます。

不動産投資は住みたいエリアが限定されるので、
そのエリアにある物件との『相対評価』で優位に立てれば、
その物件は選ばれるようになります。

なので、周りのライバルが弱いと結構楽なんですよね〜。

私が所有している物件って、秋田県にあるのもあるんですが、
秋田県って不動産オーナーも高齢者が多いので、ライバル物件が弱めなんです。

入居者向けのサービスをちょっとするだけでも、
『相対的に』優位に立つことができるので、すぐに満室にできます。

なんせ、秋田は未だにタクシーでクレジットカードが使えないことが多いですからね…(笑)

ただ、仙台にある物件は、ライバル物件も多くて、しかも強いので、
なかなか競争に勝っていくのが大変です。

ちょっと話がそれましたが(笑)、
つまりは利回りが低くて、競争力が弱い物件を買ってしまうと、
八方塞がりになってしまうということです。

家賃を安くすると、返済が苦しくなってしまいますし、
利回りが低いと売却するにも同等か安い値段でしか売れないので、
売却時の仲介手数料とかで赤字になってしまう可能性すらあります。

とにかく、マンション一棟買いで失敗しないためには、
修繕があろうが、空室が出ようが、家賃をちょっと下げても大丈夫くらいの、
利回りが高い物件を『スピード勝負』で手に入れることが本当に大切です。

マンション一棟買いで失敗してしまう人の特徴

ここまで、マンション一棟買いで失敗してしまうパターンをご紹介しました。

いわば、失敗してしまう『マンションの特徴』でしたね。

そしてここからは、マンション一棟買いで失敗してしまう
『人の特徴』についてご紹介していきます。

いくら儲かりそうな、いいマンションだとしても、
経営するオーナーがポンコツだと(笑)確実に失敗してしまいます。

ただ、逆に失敗する人の特徴がわかれば、その部分を気をつけることで、
不動産投資でも成功できる人になることができます。

では、どんな人がマンション一棟買いで失敗してしまうのでしょうか?

①なんでもかんでも他人のせいにする人

すぐ人のせいにする人

まず一つ目が、なんでもかんでも他人のせいにする人です。

マンション一棟買うということは、そのマンションのオーナーになるということです。
いわば、そのマンションの社長になるイメージですね。

マンションの社長は色んな人との関わりができます。

  • マンションを仲介してくれた不動産会社
  • マンションを管理してくれる管理会社
  • 融資をしてくれた銀行

などなど。

マンションを一棟買うだけでも、
新たな繋がりがたくさん生まれるんです。

しかし、マンション経営していると、いいことばかりではありません。

空室率が上がってきたり、突発的な修繕費がかかってきたり、
入居者とのトラブルがあったり、と様々な問題が出てくることが多いです。

そのたびに、マンションオーナーが他人のせいにしていたら、
不動産投資でうまくいく感じがしないですよね。

ちなみに、私の知り合いは、

  • 「こんな物件を紹介した仲介会社が悪い!」とか
  • 「管理会社の対応が悪いから空室が埋まらないんだ!」とか
  • 「そもそも銀行の金利が高いから利益が薄いんだ!」とか

といつも言っていました。

こんな感じで、いつもなんでもかんでも他人のせいにしている人は
マンション一棟買ったとしても失敗してしまう可能性が高いです。

理由は簡単ですよね。

『そんな人には誰も協力したがらない』

からです。

協力したところで、何かあったら自分のせいにされてしまうので、
「はじめっから協力しないでおこ〜」
ってなってしまって、関係が希薄になってしまいます。

不動産投資は一人ではできません。

色んな人の協力があって、初めて成り立つものです。

それにも関わらずに、なんでもかんでも周りのせいにしてしまうと、
周りの人が協力してくれなくなってしまい、空室も埋まらなかったり、
修繕もスムーズにいかなかったりします。

これだと確実に失敗してしまいますよね。

こうならないためにも、

  • 不動産投資は一人ではできない
  • 協力してくれる人がたくさんいるおかげで不動産投資ができていると感謝する
  • 全ての原因は自分にあると前向きに捉えるようにする

ということが、不動産投資の成功の鍵となりますよ。

②主体性がなく自分で取り組む意識が低い人

主体性がなく意識が低い人

先ほど、マンション一棟を買うということは、
そのマンションの社長になるというイメージだとお伝えしましたよね。

マンションの社長になるということは、
あらゆることを自分で決めていかなければいけません。

ちょっと抽象的な言葉でいうと、
『主体性』がないとマンション経営は成り立ちません。

マンションを一棟買うと、決めていかなきゃいけないこととして、

  • 家賃・共益費・駐車場代
  • 敷金・礼金
  • 不動産会社に払う仲介手数料の金額
  • 入居者向けのサービス
  • リフォームや修繕の内容
  • 売却時の値段

などなど、本当に決めていかなければならないことがたくさんあります。

それなのに、主体性が全然ないオーナーだったらどうでしょうか?

…結構ヤバイですよね(笑)。

私の知り合いのマンション一棟のオーナーで、
リフォームや修繕するにしても、いちいち私に確認したりして、
全然自分で決められない人がいるんですよ。

シーリングライトはどうしたらいいかとか、
物をかける用のフックをどうしたらいいかとか、
家電付きにしたらいいかどうかとか、

自分で決めなきゃいけないのに、誰かに確認ばっかりしていると、
その誰かがいなくなったときに困ってしまいます。

つまり、『依存』ばっかりしている人は、
マンションを買っても自分で決めなきゃいけないことを決められないので、
失敗してしまう可能性が高くなるということです。

そうなってしまうとマズイので、
『自分で決めるべきことは、しっかりと自分で決める!』という意識を
常に持っておくことが重要になってきます。

普段の生活から、主体性を持って自分で決めるという意識を持つことで、
不動産投資でもその力が発揮されるようになりますよ。

③空室があったりトラブルのたびに感情的になってしまう人

感情的になってしまう人

マンションを一棟丸々買うと、当然空室は出ますし、
何かとトラブルもあったりします。

いきなり複数の部屋が空室になったり、
部屋の使い方が悪くて、修繕費が高額になったりと、
不動産投資をしていると、いいことばかりではありません。

私も築35年の中古アパートをついこの前売却したんですけど、
売却寸前に地下にある水道管が老朽化で故障して、
修理代15万円くらいかかりましたからね。

ただ、そんなときにいちいち感情的になってしまっては、
常に自分の感情が不安定な状態になってしまいます。

「あ゛〜!また空室出た〜!」とか「なんでこんなに修理費かかるんだよ!」

と怒ってばっかりですと、自分自身の活力がどんどん無くなっていきます。

これは有名な経営コンサルタントから聞いた話なんですけど、
人間は感情的になったときは莫大なエネルギーを消費するみたいです。

つまり、感情的になりすぎると、疲れたり、元気がなくなったりして、
正しい判断ができなくなってしまいます。

正しい判断ができなくなると、不動産投資では結構致命的ですよね。

家賃設定を間違えたり、リフォームの内容が微妙だったり、逆にやりすぎたり、
とにかくマイナスの選択をしてしまいがちになります。

私の知り合いのマンションオーナーは、空室とか何か問題があったりすると、
すぐに感情的になって管理会社をいっつも責めていました。

結局、そのオーナーが怒っちゃって、管理会社を変更したりしてましたからね。

管理会社としては、そういった『クレーマーオーナー』の物件を
管理しなくてよくなったので、喜んでいたみたいですけど(笑)。

いちいち感情的になってしまうと、正しい判断ができないだけでなく、
管理会社とか、関わる人たちとの関係も悪くなってしまいますので、
マンション一棟買いしても、失敗してしまう可能性があります。

不動産投資でも仕事でも人生でも一緒ですが、
感情的になりやすい人はうまくいかないことが多いですので、
できるだけ感情的にならないようにしましょう。

デキるマンションオーナーは、常に冷静な判断ができて、
自分で「次にどうすべきか」を考えることができる人です。

普段から感情的にならないようにして、
無駄な『エネルギー』を消費しないようにしましょう。

そうすることで、マンション一棟買ったとしても、
失敗することはなくなりますよ。

マンション一棟買いで失敗すると、復活するのが難しいので、大きな買い物は慎重に

ということで、今回はマンション一棟買いで失敗するパターンと、
マンション一棟買いに向いてない人の特徴についてご紹介しました。

最後にまとめますと、マンション一棟買いで失敗するパターンは、

  1. バス・トイレが一緒
  2. 部屋の広さが20㎡未満
  3. 駅から徒歩10分以上かかる
  4. 築30年以上経過しているのに大規模修繕されていない
  5. 利回りがそもそも低い

ということでしたね。

とにかく、こういった要素が全て当てはまるような物件は避けるようにしましょう。

そして、マンション一棟買いに向いてない人の特徴についてですが、

  1. なんでもかんでも他人のせいにしている
  2. 主体性がなく自分で取り組む意識が低い
  3. 空室があったりトラブルのたびに感情的になってしまう

こういった人はマンション一棟買いで失敗してしまうどころか、
仕事や普段の生活でもうまくいかないことがありますので、
ぜひ気をつけるようにしていきましょう。

逆に、

  • 常に自分自身の選択に責任を持っている
  • 主体性があり、自分で取り組む意欲がある
  • 空室やトラブルがあっても冷静に対処できる

こういう人は、マンション一棟買おうが、どんな物件を買おうが、
不動産投資で成功できるようになっていきます。

ただ、マンション一棟を買ってもし失敗してしまうと、復活するのがなかなか難しいです。

なので、私のおすすめとしては、
まずは中古アパートくらいから不動産投資を始めるのがいいと思ってます。

中古アパートなら、規模も大きすぎず、小さすぎるわけでもないので、
大きな失敗を避けつつも、しっかりと利益を稼ぐことができます。

ぜひあなたも、まずは中古アパートから不動産投資を始めて、
不動産投資に慣れてから、マンション一棟に挑戦するといいですよ。

不動産投資で成功を手に入れて、
あなたの理想とする人生を手に入れてくださいね!

それでは、また!

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大辻 春人(おおつじ はるひと)
大辻 春人(おおつじ はるひと)
一部上場の製薬会社に勤めながら不動産投資を始め、中古アパート4棟、新築アパート1棟を所有し、専業大家になる。現在は不動産投資を続けながらも、一人でも多くの人に充実した人生を送ってもらいたいと願い、不動産投資だけでなく、人生全体をサポートするための情報を発信中。            →詳しいプロフィールはこちら      \ フォローしてね♪ /

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