新築アパート投資をやってみたいけど、
どんなメリットがあるんだろう？と思ったことはありませんか？
実は新築アパート投資にもたくさんのメリットがあります。
僕は２０１４年に中古アパートを購入して不動産投資をスタートさせたんですが、
それまでは、
『絶対中古派！』
だったんです。
「新築なんてどうせ家賃下がるし、対して利回り良くないし、金額は大きいし…」
とデメリットばかりを見ていたんですね。
ですが、ふとした時に、
「なんか新築アパート投資も面白そうだな！やってみよう！」
と思って、２０１８年の４月くらいから土地探しを始めました。
で、まぁまぁいい土地が出てきて、その土地を２０１８年９月に購入し、
１０月頃から新築アパートの建築がスタート。
そして、２０１９年の３月に完成し、
現在（２０１９年８月）は８部屋満室で稼働しております。
実際に新築アパート投資をやってみて、
「これは大きなメリットだな！」と感じたことがありましたので、
今回はその実際に感じたメリットをご紹介していきます。
僕が実際にやってみた『生の声』ですので、
新築アパート投資を検討している人にとってはきっと役に立つ内容ですよ。
最後の方には、初心者でも新築アパート投資を成功させる『秘訣』も
ご紹介していますので、ぜひ最後まで読んでみてくださいね。
目次
新築アパート投資のメリット①家賃を高く設定できるので手取り収入が多くなる
新築アパートのいいところは、
最初は家賃を高く設定できるので、手取り収入が多くなることです。
中古で築２０年くらいだと、１Ｋで家賃４万円前後（都心以外の場合）
のことが多いですが、新築だと５万円台後半くらいの家賃設定になります。
仮に８部屋のアパートだったら、新築だと月に４５万円くらいの収入になります。
中古だと月３０万円前後くらいですので、結構違いますよね。
そこから、銀行の返済を半分くらい払ったとしても、
新築だったら月に２０万円以上の手取り収入（キャッシュフロー）を
実現することができます。
中古のアパートでキャッシュフローを２０万円以上確保するとなると、
割と大きな物件を購入しないと難しいです。
私の場合も月の家賃が４０万円くらいで、返済が２０万円くらいですので、
返済後に２０万円くらい残ることになります。
まぁそこから管理費やインターネット代とかが引かれるので、
１８万円くらいの手取りになっちゃいますけどね。
それでも何もないところ（オーバーローンを組んでるので）から、
１８万円の手取りを実現できるのは、結構すごいことだと思います。
だって、サラリーマンの給与を月１８万アップさせるって、相当大変じゃないですか。
それを、わずか１年たらずで実現できてしまうわけですからね。
新築アパートは同じ規模の中古アパートに比べて手取りが多くなるのが魅力の１つですよ。
新築アパート投資のメリット②売却益も狙える
新築アパート投資のデメリットの１つに家賃がどうしても下落してしまう、
というのを下記の記事で紹介しました。
その対処法の１つに『売却』があります。
最近はちょっと利回りが高くないと売却が難しいので、
新築だと利回り８％くらいだったら売れると思います。
（実際に私のアパートでも利回り８％だったら購入を検討しますという人がいました）
利回り８％だったら売れる。
なら、仮に利回り９％で建てて８％で売却することができれば、
その差額分を利益として受け取ることが可能になります。
どういうことかわかりにくいと思うので、詳しく説明しますね。
まず、利回り９％でアパートを建てるというのはどういうことか？
例えば、１部屋の家賃が６万円で、９世帯のアパートを建てたとしましょう。
６万円×９世帯なので、月の家賃収入は５４万円です。
年間にすると６４８万円になります。
このアパートを建てるのに、
土地＋建物＋諸費用でトータル７２００万円かかったとします。
７２００万円のお金かけて、年間６４８万円の収入なので、
利回りが９％になります。（６４８万円÷７２００万円＝９％）
ここまでは大丈夫ですかね？
じゃあ今度は、
「利回り８％で売りに出しましょう！
相場が新築時で利回り８％くらいなので、きっと売れるでしょう！」
ということで、利回り８％で売りに出します。
利回り８％とは、どういう値段なのか？
それは年間の家賃収入を８％で割ってあげれば出てきます！
年間６４８万円÷８％＝８１００万円になります。
つまり、７２００万円で建てて、８１００万円で売却できるということです！
（想定ですけど）
その差額、なんと９００万円です！
もちろんそこから仲介手数料やなんやらがさっぴかれますが、
それでも利益が６００万円くらいになります。
いきなり６００万円の利益が出るのは、なかなかすごいですよね。
こうすれば、新築特有の家賃下落にも対処できますし、
一瞬で大きな売却益も狙うことが可能です。
不動産投資って、家賃収入を地道に稼ぐことがとても重要なんですが、
売却益をドカーンと稼いで、違う物件に当てたり、違う事業を始めるのもありですよね。
ただ、利回り９％で建てられるような条件じゃないと、
売却は難しくなってしまいますので、
できるだけ安く建てられる建築会社や安い土地を探すことが重要ですよ。
新築アパート投資のメリット③比較的融資がおりやすい
最近はスルガ銀行とかレオパレスの問題とかで、
新築アパートというか不動産投資全体の融資が厳しくなっています。
私が融資OKをもらったのが、２０１８年５月頃でしたので、
半年くらい遅れてたらもう無理な状況でした。
ギリギリ滑り込みセーフ！って感じです(笑)。
この厳しい状況ですが、僕の予想ではこれは一時的なもので、
あと２、３年もすれば、また投資用物件にも融資がおりるようになると予想しています。
しかも、中古物件の場合は耐用年数の残りの分でしかローンの期間組めないですが、
新築だと２２年とか２５年、長ければ木造でも３０年でローンを組める可能性もあります。
例えば、築１０年の木造アパートだとしたら、
木造の耐用年数は２２年と決まっているので、
２２年ー１０年で１２年のローンしか組めないことがほとんどです。
なので、中古物件はなかなか融資を通すのが難しいんですよ。。。
僕も中古物件の場合は日本政策金融公庫という金融機関を使うか、
都道府県の保証協会付きのローンじゃないと厳しので、
利回りが高い物件じゃないと手を出しづらかったりします。
ですが、
新築でしたら耐用年数と同じかそれ以上でローンを組めることもあるので、
中古物件に比べて融資を通しやすいです。
不動産投資って結構融資でつまづくことが多いんですが、
新築である程度融資をクリアできて、実績も伴ってくれば、
どんどん物件を増やしていけるようになりますよ。
新築アパート投資のメリット④自分の裁量で色んなことができて楽しい
新築アパートは中古と違って、最初から自分でいろいろと決めていくことができます。
例えば、
- 間取りはどうしようかなぁ
- ロフトも付けたらいいかな！
- ペット可の物件にしよう！
- 壁紙はおしゃれなやつにして〜
- キッチンはもちろんIHでしょ！
- ドッグラン付きの物件とか良さそう！
- 外壁の色はシックに黒にしようかな〜
- インターネット無料物件にしよう！
- お風呂は追い炊きできた方がいいよなぁ
- ネット通販も多いから宅配ボックス付きにしよう！
などなど、色んなことを自分で決めていくことができます。
中古物件をいきなりペット可にするのって、
既存の入居者への説明とかも必要だからなかなか難しいんですが、
新築だったら簡単にできちゃいますよね。
入居者が喜びそうな設備とかサービスを考えてるときって、結構楽しいんですよ。
僕の新築アパートは新築なのに、
『敷金礼金無料！保証会社に払う保証料も大家負担！
さらに！仲介手数料も４月の家賃も無料！』
にしました。
普通引っ越すときって、４月の家賃分を前払いで３月の契約時に払ったりするので、
敷金礼金、保証料、４月の家賃、仲介手数料、引っ越し代など全部合わせて、
１Ｋくらいだと一瞬で３０万くらいかかったりします。
それらの初期費用が引っ越し代以外無料で、
なおかつ５月分の家賃は５月上旬くらいまでに払えばいいので、
４月から勤めた新しい勤務先の４月分の給料から払うことができます。
おかげさまで、すぐに満室にすることができました。
最初は決めることが多すぎて大変だなぁと思うこともありますが、
「入居者さんに喜んでもらいたい！」
という気持ちでイチから作り上げていくと、
新築アパート投資も楽しみながらやっていくことができるようになりますよ。
新築アパート投資のメリット⑤新たな人脈や閃きが生まれる
僕が新築アパート投資を始めようと思ったのが、
２０１８年４月くらいだったんですが、
その時はとにかく自分の足でいい土地を探しまくりました。
不動産会社に突撃訪問して、
「新築アパート建てたいんですけど、いい土地ないですか？」
と聞きまくってました。
本当に色んな不動産会社を回ったので、いいご縁もいただくことができましたし、
その時の繋がりから今でもお世話になっている会社もあります。
アパートが完成してからは、
管理をお任せする管理会社とも新たにご縁をいただくことができました。
新築アパートを１つ計画するだけでも、たくさんの人との関わりが生まれます。
今まで関わることがなかったであろう人たちとも関わることができますし、
そこで運命的な出会いを果たす可能性もあります。
新たな閃きや、チャレンジしたいことが思い浮かぶかもしれません。
ちなみに僕は新築アパートを建てる際の建築会社もたくさん回りまくりました。
ですが、たくさんの建築会社を訪問してみて、
不動産投資家目線で新築アパートを提案できる会社ってほとんどなかったんですよ。
だったら、自分でやっちゃおう！ということで、
「もっと不動産投資家目線、入居者目線で、
画期的な新築アパートを提案できる建築会社を作ろう！」
という新たな目標ができました。
こんな感じで新築アパートを通して、
新たな人脈や閃きなどが得られるのは大きなメリットじゃないかなぁと感じております。
新築アパート投資のメリット⑥不動産や建築に関する知識が格段に増える
僕は新築アパートを建てるまでは、中古アパートを３棟購入しています。
３棟も買ってるのに、
- 「１坪って何㎡？」
- 「用途地域って何？」
- 「容積率？建ぺい率？何それ？」
みたいな感じでした(笑)。
まぁ実際中古アパートなんて、そんなことわからなくても利回りが高くて、
立地がよくて、ある程度キレイな物件だったらなんとかなるんですよ(笑)。
でも、新築アパートの場合はそうはいきません。
土地の広さがわからないとオワタですし(笑)、
用途地域も重要です。建ぺい率とか容積率もわかってないと、
どれくらいの建物が入るか想像できません。
１坪…約３．３０５７９㎡
用途地域…建築できる建物の種類、用途の制限を定めたルールのこと
建ぺい率…敷地面積（建物を建てる土地の面積）に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合のこと
容積率…敷地面積に対する延床面積の割合のこと
なので、新築アパートを建てるとなると、
これらの知識を入れておかないとヤバいんです…。
そのほかにも、
- お風呂のサイズ
- 洗面台のサイズ
- 断熱材の種類
- 木造の建築方法の種類
- 窓の種類
- 消防法
- 条例
- 斜線制限
などなど、これらのことを知っておかないと、
入居者さんにとって満足させられるアパートを建てることが難しくなってしまいます。
もちろん、建築会社に丸投げでもいいんですが、
「思ったよりお風呂が小さい！」とか
「シューズボックスがない！」とか
「窓が１枚で寒そう！」
みたいな取り返しのつかない状況になりかねません。
設計の段階で大事なところは、
しっかりと自分で確認しておけるようになってた方がいいんです。
なので、僕も色々と勉強したり調べたりして、
今では新築アパート投資に関しては相当な知識を身につけることができました。
中古アパート投資だけでは身につけられないような知識や体験をすることができたので、
新築アパート投資をするだけでも自分自身のレベルアップに繋がりますよ！
新築アパート投資のメリット：まとめ
長くなりましたので、最後に新築アパート投資のメリットをまとめます。
- 家賃を高く設定できるので手取り収入が多くなる
- 売却益も狙える
- 比較的融資がおりやすい
- 自分の裁量で色んなことができて楽しい
- 新たな人脈や閃きが生まれる
- 不動産や建築に関する知識が格段に増える
このように、新築アパート投資にも様々なメリットがあります！
新築アパート１棟建てるだけで、不動産投資家としてかなりレベルアップできますので、
ぜひあなたも新築アパート投資にチャレンジしてみてください！
今回は新築アパート投資のメリットをまとめましたが、
デメリットの方も把握しておくことも大事です。
メリット、デメリットの両方を知った上でチャレンジするのが、成功のポイントですよ！
それではまた！
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