不動産投資って金額も大きいし、借金もしないと始められないことが多いし、
なかなか踏み切れない！と感じませんか？
ですが、そう思っていても、不動産投資に踏み切ることはできます。
実際に僕も不動産投資を始める前は、
- 空室が増えまくって借金返せなくなったらどうしよう…
- 修繕費が大きくかかったらヤバいんじゃないかな…
- 変な入居者がいたら大変そう…
みたいな感じで、かなりビビってました(笑)。
ですが、今では５棟のアパートを所有できるようにまでなりましたし、
当初抱えていた不安などは一切ありません。
では、どうすれば不動産投資に踏み切ることができるのか、
僕の事例と共に一緒に考えていきましょう。
この記事の内容を実践すれば、あなたも不動産投資に踏み切ることができますよ！
目次
不動産投資に踏み切れないときの解決法①返済の割合を抑える
僕の勝手な予想ですが(笑)、不動産投資になかなか踏み切れない理由のトップって、
『借金返せなくなったらどうしよう…』
だと思うんですよね。
中古アパート買って月々のローン返済が１５万円なのに、
空室が増えて家賃が１０万円しか入ってこない…みたいな状況になったら、
残りの５万円は自腹を切らないといけないです。
そうなったら嫌ですよね。
月々５万円も自腹切ってたら、お小遣いなくなっちゃうよ…
ってなってしまうでしょう。
空室リスクが〜空室リスクが〜って言われていますが、
空室自体が怖いんじゃなくて、空室が増えて借金返済に苦しむのが怖いんですよね。
別に借金なしだったら、ある程度空室が出ても別に大丈夫です。
なので、空室がある程度出ても借金返済に苦しまないようにしなければいけません。
どんなに最高級のアパートやマンションでも、空室率を一生０％にするのは不可能です。
もちろん、空室が出てもすぐに申し込みが入るようにしておくことも重要ですが、
それよりも大事なのが、
『借金の返済割合をなるべく低く抑える』
ということです。
借金の返済割合をなるべく低く抑えるとは、どういうことか？
例えば、中古アパートの家賃収入が満室時で月に２５万円あるとしましょう。
その中古アパートの借金返済が月に２０万円だったらどうでしょうか？
家賃収入が月２５万円なのに、返済が月２０万円です。結構カツカツですよね？
家賃収入の８０％も返済にあてないといけないので、
ちょっと空室が出ただけで自腹コースになってしまいます。
それが、借金返済が月に１０万円だったどうでしょうか？
家賃収入が月２５万円で、返済が１０万円なので、結構余裕がありますよね。
家賃収入の４０％を返済にあてればいいので、残り６０％は余裕があるということです。
では、どうすれば返済額を低く抑えることができるのか？
それは、『ローンの返済期間を長く組む』ということです。
２０００万円のローンを１０年・金利２％だと、月々の返済は約１８万円ですが、
それを２０年に延ばすだけで、月々約１０万円になります。
普通は返済期間は短い方がいい気がしますが、
不動産投資に踏み切りたいと思い、新規で始める場合は、
出来るだけ返済期間は長く組んだ方がいいです。
なぜなら、その方が現金がどんどん貯まっていきますし、何より安心感が違います。
この安心感があれば、不動産投資に踏み切ることができるんです。
僕が不動産投資を始めて一番最初に買った物件は、
家賃収入が月２７万円で、返済が１３万円くらいでした。
なので、家賃収入の約半分くらいが手元に残る計算だったので、
「これなら安心だろう！」
と思い、不動産投資に踏み切ることができました。
もちろん、立地が良かったというのもあるんですが、やはり、
「返済ができないかも…」という恐怖がほぼなくなったのは大きかったですね。
家賃収入に対しての返済の割合を抑えることができれば、
あなたも不動産投資に踏み切ることができますよ！
不動産投資に踏み切れないときの解決法②賃貸需要を徹底的に調べる
不動産投資に踏み切れない理由の上位にもう一つあるのが、
『空室になったらどうしよう…』
ではないでしょうか？
先ほど、銀行の返済比率をなるべく低く抑えることが重要だとお伝えしましたが、
そもそもの賃貸需要があまりないエリアに物件を購入すると、
空室ばっかりになってしまって大変なことになります。
返済の割合を４０％に頑張って抑えたとしても、
全部屋空室だったら自腹確定ですからね。
なので、
『返済比率を低く抑える、かつ、賃貸需要の高いエリアに物件を購入すること』
が重要なのです。
賃貸需要さえあれば、
空室が出てもライバル物件に勝つことができれば満室経営をすることができます。
その賃貸需要を調べる方法ですが、
『アナログ調査』と『デジタル調査』の２つがあります。
『アナログ調査』とは実際に物件を見に行ったり、
近くの不動産会社に聞き取り調査をすることです。
物件を見に行くことで、そこの地域の雰囲気や感覚を掴むことができますし、
近くの不動産会社に聞き取りをすることで、生の声を聞くことができます。
ここでポイントになるのが、不動産会社は３社程度は訪問した方がいいということです。
１社だけだと、どうしても偏った意見になりがちになってしまいます。
色んな業者の声を聞くことでどんな市場なのか把握できますし、
需要があるエリアなのか、需要がないエリアなのかしっかりと判断することができます。
アナログ調査のメリットは、自分の目や耳などの感覚で判断できるところです。
自分の感覚で判断できるので、より確実性が増して、
賃貸需要が高いエリアだったら安心感がありますよね。
逆にデメリットとしてはちょっと面倒臭いということです(笑)。
なので、もし希望の物件が遠方にあるのであれば、
近隣の不動産会社に電話で調査するのもありですよ。
もう一つの『デジタル調査』ですが、
一番便利なのが、HOME’Sが提供している『見える！賃貸経営』
というサイトを利用することです。
これはどういうサイトなのかというと、
HOME’Sのサイト内で物件がよく検索されているエリアと、
そうでもないエリアが色分けされて表示されるんです。
こんな感じです↓
これは、僕が住んでいる仙台の一部ですが、
駅や中心部に近いところは赤くなっていますが、郊外の方は青とか紫ですよね。
赤がたくさん検索されているエリア、青とか紫はあまり検索されてないエリアになります。
僕が住んでるところなんて色すらついていません…(笑)。
このように賃貸需要が高いエリア、低いエリアが客観的にわかるので、とても便利です。
現地に住んでいる人でも賃貸需要ってなかなかわかりにくかったりするので、
こういったサイトを使うといいですよ。
私が１棟目のアパートを買おうとしたときに、これを使ったんですが、
見事に赤いエリアに物件があったので安心しました。
しかも県庁とか大きい病院の近くだったので、
「絶対賃貸需要はあるでしょ！」
と思い、不動産投資に踏み切ることができました。
（実際に現在も満室で回っています）
このように賃貸需要を把握して、
欲しい物件のエリアの賃貸需要が高ければ安心感が湧いてきますよね。
とにかく、「○○だったらどうしよう…」と不安に思っていることを、
安心感で吹き飛ばすことができれば、不動産投資に踏み切ることができますよ！
不動産投資に踏み切れないときの解決法③信頼できる人を見つける
これが意外と重要だったりするんですが、
不動産投資において信頼できる人から応援されたり、
後押ししてもらうことで、不動産投資に踏み切ることができます。
どんだけいい物件で、返済比率も４０％でくらいで、
賃貸需要も高い赤いエリアだったとしも、周りの人から、
「不動産投資なんて空室とか修繕で意外と儲からないからやめた方がいいよ…」
とか言われると踏み切れなくなってしまいます。
なので、
『信頼できる人にしか不動産投資のことは話さない』
ということも大事になってきます。
周りの人は『現状維持』というブラックホールに引き込んでこようとしますので、
できるだけ引き込まれないように意識することが重要です。
では、どうすれば周りから足を引っ張られることなく、
不動産投資に踏み切ることができるのか？
それは、『信頼できる人と一緒に進めていく』ということです。
それは、パートナーかもしれませんし、会社の信頼できる先輩かもしれません。
会社の同期かもしれません。昔の親友かもしれません。
ですが、できれば『不動産投資を経験している人』がいいです。
「不動産投資を周りにやってる人なんていないよ！」
という場合はぜひ私に相談してください。
無料で相談に乗りますので、お問い合わせフォームからご連絡ください。
ただ、
「見ず知らずの人に相談するのも…」
という場合にオススメなのが、
収益物件に強い不動産会社の担当者に相談することです。
もちろん、誠意がなく自社の利益しか考えてない悪徳不動産会社だったら論外ですが(笑)、
ちゃんとした不動産会社ならきっとあなたの味方になってくれます。
僕も１棟目に物件を買ったときは、
収益物件に強くて信頼できる不動産会社の担当者から、
「大辻さん、秋田にいい物件でました！！！」
という電話がありました。
「いい物件が出た」なんてめったに言う人じゃなかったんですが、
信頼できる担当者がそう言うんだから間違いないな！と思い、
不動産投資に踏み切ることができました。
実際にその物件は、立地も県庁や大きい病院の近くで赤いエリア、
１５年でローン組むことが可能、表面利回り１９％超ということで、
本当にいい物件でした。
なので、信頼できる人と不動産投資を進めていくことは本当に重要ですので、
ぜひ不動産投資に詳しい人に相談してみるといいですよ。
不動産投資に踏み切れないときの解決法まとめ：あなたならできる！
ここまで、不動産投資に踏み切れないときの解決法をご紹介してきました。
最後に僕の話を少しさせてください。
僕は今まで色んな人に後押ししてもらったことで、今があると感じています。
- 中学３年生のとき、バスケ部強豪高校に行ったらいいじゃん！と後押ししてくれた友人
- 高校３年生のとき、お金がなくて大学を諦めかけたとき、新聞奨学生があるよと教えてくれた担任の先生
- 大学３年生のとき、製薬会社への就職を決意させてくれた５つ上の新聞の先輩
- 社会人３年目のとき、１棟目のアパートを「いい物件出ました！」と紹介してくれた不動産会社の担当者
- 社会人８年目のとき、独立することを応援してくれたメンター
などなど、本当にいいキッカケを与えてもらったり、
いいところで後押ししてもらったなぁと、本当に感謝しています。
そして、今度は僕があなたのことを後押しする番です。
不動産投資になかなか踏み切れずに悩んでいるかもしれませんが、
- 返済の割合を抑える
- 賃貸需要を徹底的に調べる
- 信頼できる人を見つける
この３つがあれば、きっと不動産投資に踏み切ることができます。
ぜひあなたも不動産投資に踏み切って、一緒に人生をいい方向に変えていきませんか？
何かご相談がありましたら、お問い合わせフォームよりいつでも受け付けていますよ！
それではまた！
僕が地方と呼ばれるエリアで
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