銀行融資

不動産投資はなぜ融資期間を長くした方がいいのか?その理由を徹底検証!

不動産投資はなぜ融資期間を長くした方がいいのか?

車のローンでも住宅ローンでも不動産投資のローンでも、なんでもローンはとっとと返したいから、融資期間は短くして、ローン払い終わったら家賃収入全額ゲットだぜ!!!と昔は思っていた大辻です。

まぁ不動産投資を始める前のことですけどね。

 

実際、不動産投資を始める場合って、銀行融資を使うことがほとんどじゃないですか。

その融資期間って短くして早めにローンを返し終わった方がいいと思いませんか?

 

しかし、不動産投資初期段階の場合って、『融資期間はできるだけ長い方がいい』のです。

 

「え?融資期間長くしたら、ローンが払い終わるのも時間がかかるし、金利も余計にかかってしまうのでは?」

と思ってしまいますよね。(まぁ間違いではないのですが)

私も不動産投資を実際に始めるまではそう思ってました。

 

ところが、不動産投資でうまくいっている人は大抵融資期間を長くとっているんです。

 

私も今ではできるだけ融資期間を長く取れるようにして、不動産投資を進めています。

むしろ融資期間が長く取れない物件には手を出さない(出せない)という感じです。

 

この記事ではその理由と融資期間を長く取るメリット、融資期間を長くする方法についてご紹介していきます。

銀行の融資について詳しくなったり、攻略できるようになれば、不動産投資を楽に進めていくことができます。

不動産投資を楽に進めることができて、家賃収入がたくさん入ってくるようになったらいいですよね。

 

今回の記事を読むだけでも、不動産投資初心者からは脱却できる、そんな内容になっていますので、ぜひ最後までお付き合いいただければと思います。

それでは早速いってみましょう!

なぜ不動産投資初期の場合は融資期間を長くした方がいいのか?

まず初めに、なんで融資期間を長くした方がいいのか?そんな疑問にお答えします。

 

その理由は…

『融資期間が長ければ長いほどキャッシュフローが出るから』

です!

キャッシュフローとは家賃収入から銀行返済と諸経費を引いて、残った『手取り』のこと。

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)=キャッシュフロー』

という。

キャッシュフローは簡単に言うと『利益』のことです。

 

不動産投資を始めたばっかりの頃は、とにかくこのキャッシュフローが重要なんです。

私も現在3棟の中古アパートを所有していますが、今でも物件を選ぶときは、このキャッシュフローがちゃんと出るかどうかをしっかりと見極めます。

というよりも、キャッシュフローが出ないような物件は買わないようにしています。

 

不動産投資初期の頃は、まずはキャッシュフローが出る物件をどんどん買って、キャッシュ(現金)をどんどん貯めていくことが重要になります。

なぜ現金を貯めることが重要なのかというと、現金を貯めることでさらに大きな融資を引くことができ、規模をどんどん拡大していけるからです。

逆に現金が全然ない人には、銀行はあまり融資をしたがらないので、まずは現金を貯めよう!というワケです。

 

で、このキャッシュフローの大小に大きく影響するのが、

『銀行の融資期間』

なんです。

 

まぁよ〜く考えればそんなに難しくないことなんですが、融資の期間が長ければ長いほど、1回の返済額って少なくなるんです。

 

例えば、

  • 3000万円・10年・金利2% → 返済額27.6万円/月
  • 3000万円・15年・金利2% → 返済額19.3万円/月
  • 3000万円・20年・金利2% → 返済額15.2万円/月

のように、返済期間が長ければ長いほど、月々の返済額も少なくなります。

 

上の条件で、仮に家賃収入が月々40万円だとすると、

  • 10年→40万円ー27.6万円=12.4万円のキャッシュフロー
  • 15年→40万円ー19.3万円=20.7万円のキャッシュフロー
  • 20年→40万円ー15.2万円=24.8万円のキャッシュフロー

こんなに違ってくるんです!

10年と20年だったら、キャッシュフローが2倍も違います。

1年で貯まる金額が、10年だと149万円、20年だと298万円と大きな差になりますよね。

5年も経つと、10年→745万円、20年→1490万円と、700万円以上の差がつきます。

 

もし、10年でローンを組んでしまうと、ちょっと空室が出たり、大きな修繕がかかってしまうとすぐに利益がなくなってしまいます。

一方、20年でローンを組んだ場合だと、ちょっとやそっとの空室や修繕にも耐えられますし、貯まったお金を担保に、新たな融資をすぐに引くことができるかもしれませんよね。

しかも、10年でローンを組んで、後から20年に引き延ばすってなかなか難しいですが、20年でローンを組んで場合だと、余ったお金を繰り上げ返済することもできますよね。

 

つまり、長くローンを組んだ方が、

『キャッシュフローが増える→選択肢が増える』

ということになるんです。

 

繰り上げ返済もできるし、空室や修繕にも耐えられる、新たな融資にも有利になる。

 

なので、不動産投資の初期段階はとにかく融資期間を長くとって、キャッシュフローを稼ぐことを第一に考えて、物件を選んでいくといいですよ。

私の物件で15年の融資期間を取ってキャッシュフローを月10万円以上にできた実例

ここからは、私の実例を出していきますので、融資期間についてよりわかりやすくイメージできるかと思います。

 

私は今(2018年11月)からちょうど4年前、24歳のときに中古アパートを買って不動産投資をスタートさせました。その1棟目の物件詳細なんですが…

  • 築30年軽量鉄骨造
  • 価格1690万円
  • 月27万円の家賃収入
  • 表面利回り19.17%
  • 融資1950万円・15年・金利2.25%
  • 月経費が家賃収入の13%=約3.5万円

 

この条件だと、

家賃収入27万円/月ー(銀行返済約13万円+諸経費3.5万円)

10.5万円/月のキャッシュフロー(利益)になります。

 

これが、融資期間10年になると、月々の返済が18万円になります。

そうなると…

家賃収入27万円/月ー(銀行返済約18万円+諸経費3.5万円)

5.5万円/月のキャッシュフロー(利益)です…。

 

これだと、修繕で5万円くらいかかったり、2部屋くらい空室になったら、すぐに赤字になってしまいます…。

 

どうでしょうか…?

 

実際にこの物件、今では満室ですが、ついこの前まで3部屋くらい空いてました。

もうその時点で毎月赤字を垂れ流し状態です…。

それだと、不安で夜も眠れなくなってしまいますよね。「管理会社早く入居決めてよ!!!(怒)」ってイライラしてしまうかもしれません。

 

ですが、実際は15年で融資を組んでいるので、3部屋空室でもなんとか赤字にならずに済みました。

 

ただ、

「10年で返済が終わるんだから、いいのでは?」

と思いますよね。

 

ですが、不動産投資で大切なことは毎年黒字にしておくことなんです。

 

長くても2〜3年でみて黒字にしておいた方がいいです。

 

「10年後にローン支払い終わってるんだからいいじゃん!」

って思うかもしれませんが、私の物件の場合だと、築30年で購入しているので、10年後は築40年です。

 

築40年のアパートが満室である保証はどこにもありません。

だったら、毎年黒字経営をしておいた方がいいワケです。

 

だって、10年後どうなってるなんか誰にもわからないですよね?

今から10年前なんて、iPhoneすら全然流行っていなくて、LINEすらない時代でした。

今じゃiPhone全然流行ってないとかLINEが存在しないなんて、なかなか想像できないですよね。

 

なので、1年〜長くても2年で見たときに、黒字になるかどうかで融資期間を定めた方がいいんです。

ちなみに、融資期間の目安になる指標として『返済比率』というものがあります。

返済比率に関しては下の記事で詳しく紹介してありますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資での返済比率とは?
不動産投資での返済比率とは?失敗してる人の多くが知らない現実を公開!こんにちは。大辻です。 Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。 大辻のTwitterは...

融資期間を長くする具体的な方法とは?不動産投資をするなら必ず覚えておこう!

ここからは、銀行の融資期間を長くする具体的な方法についてご紹介していきます。

 

…といっても、具体的な方法というのは中古物件の場合は特になくて、

『25年で融資してください!!!』

みたいな感じで、希望の融資期間をストレートにお伝えしましょう。

(まぁ超大規模な修繕をすれば話は変わってきますが)

 

銀行によってどれくらいの融資期間が取れるかは物件の構造などによって変わってくるので、そこは各銀行に確認するようにしましょう。

それと、融資期間の想定として物件の『耐用年数』というのを参考にするといいです。

耐用年数とは建物が法的に使用できる期間のこと。

  • 木造→22年
  • 軽量鉄骨造→19年 or 27年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)→47年

と法律で決まっている。

銀行は基本的にこの『耐用年数の範囲内』で融資期間を定めるというルールが存在するんです。

例えば、築10年の木造アパートの場合だと、耐用年数は『22年ー10年』で残り12年になりますよね。

となると、銀行の融資期間は『12年』長くても『15年』になってしまうんです。

 

まぁこれも銀行によって考え方が全然違うので、直接、

「この物件だったら、融資期間何年取れますか?」

と聞いてみるといいですよ。

30代のうちに不動産投資で経済的自由を手に入れる
30代のうちに不動産投資で経済的自由を手に入れる方法!家賃収入で生計を立てるには?今回は30代のうちに不動産投資で経済的自由を手に入れる方法についてご紹介する。 不動産投資って毎月何もせずとも「チャリン♪...

不動産投資の初期段階は融資期間を長くすることで利益を大きくすることができる!

今回は『不動産投資はなぜ融資期間を長くした方がいいのか?』というテーマでお送りしていきました。

 

とにかく1つだけ言えることは、

『不動産投資初期段階は融資期間を長くして、キャッシュフローを稼ぎましょう!』

ということです。

 

キャッシュが貯まればどんどん選択肢が増えていき、不動産投資もどんどん加速させることができます。

利益が出る物件をどんどん増やすことができれば、お金に困ることもないですし、時間も作ることができます。

そうなったらいいですよね!

 

ぜひあなたも、まずは融資期間が長めに取れる物件、キャッシュフローが稼げる物件を手に入れて、不動産投資で成功していってくださいね。

 

未公開のいい物件を手に入れる方法については、下記の記事を参考にするといいですよ!

不動産投資素人でも未公開物件を手に入れる3つの方法
【初心者必見!】不動産投資素人でも未公開物件を手に入れる3つの方法こんにちは、大辻です。 今回は不動産投資が素人の初心者でも、未公開物件を手に入れる方法についてご紹介していきます。 未公開物...