新築アパート

土地から新築一棟アパートを建てて高利回り実現する不動産投資術とは?

不動産投資で土地から新築

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は土地から新築一棟アパートを建てて高利回りを実現する方法についてご紹介していきます。

 

すでに土地を持っていれば新築アパートを建てて高利回りにするのは簡単だと思いますが、最初から土地を持っていたら苦労しないですよね。

私も、いい土地持ってたら不動産投資とか余裕wwwっていっつも思ってますw

 

しかし、土地から仕入れて新築アパートを建てても高利回りを実現できる方法があるんです!

 

これができたら、土地を持っていないサラリーマンとかでも新築アパート投資で大きな利益を狙うことができるんです。

この記事で紹介する『土地から新築一棟アパートを建てて高利回り実現する不動産投資術』を身につけるだけで、不動産投資の幅が増えますし、成功していける可能性もグンと上がります。

不動産投資で成功できて、自分の理想とする人生を歩むことができたらいいですよね。

土地から仕入れる新築アパート投資を覚えることで、不動産投資で成功して自分の理想とする人生に繋がっていきますよ。

 

それでは本題にいってみましょう〜!

新築で高利回りにするには、まずは土地を安く仕入れる

土地から仕入れて新築アパート投資をするとなれば、土地は必ず安く仕入れないといけません。

土地を安く仕入れなければ新築アパート投資で成功することは非常に厳しくなってしまいます。

 

「でも、一般の素人が土地を安く仕入れるなんて無理…」

 

と思うかもしれませんが、意外とそんなこともないんです。

 

本来だったら、不動産屋に足を運んで直接

「いい土地ないですか?」

と伺うのがいいんですが、サラリーマンとして働いているとそんな暇もないですよね。

 

なので、できることはネットで土地情報を毎日チェックすることです。

私が土地を探す際によく使うのが、

この2つです。

 

で、探しているエリアや条件を保存しておいて、新着の土地が出てきたらすぐにメールが届くように設定しておくんです。

これがかなり重要です。

 

毎日サイトをチェックするのが大変だとしても、メールだったら条件に近い土地情報が届けばすぐにチェックできます。

 

ネットの情報だとしても、非常にいい条件の土地は必ず出てきます。

それをいかに早くゲットできるかです。

 

いい土地だと思ったらすぐに問い合わせをして、とりあえず買付証明書を出す!くらいの勢いで待ち構えておけば、一般の素人だろうが、ネットの情報だろうが、いい土地は手に入れることができます。

 

なので、諦めないことが非常に重要です。

諦めれば簡単に諦めることができてしまうのが不動産投資です。

 

私も毎日土地情報はチェックしていますので、あなたも今日から土地情報をチェックしてみましょう。

オススメは

の2つのサイトですよ。

新築アパートを格安でちゃんと建ててくれる建築会社を見つける

これが意外と難しかったりするんですが、新築アパートを格安で、しかも『ちゃんと』建ててくれる建築会社を見つけることが重要です。

『ちゃんと』というのは、工期をしっかり守ってくれるとか、○○は別料金ですとか言って数百万後出しジャンケンみたいな感じで請求してこないとかです。

ヒドいところは水道工事代とかを普通に後出しジャンケンで数百万請求してきますからね。

 

なので、請負金額の中にどんな内容の工事が含まれているかいないかをしっかりと確認しないといけません。

 

あとは、現地を見ないでラフの設計図を作ったんだけど、実際に現地を見に行ったら駐車場が全然取れなかったとかもあります。

現地見ないで設計するとか論外なんですが、ヒドいところだと普通にありますので、注意が必要です。

 

あとはアパートの建築確認の承認がおりてないのに請負契約を結んで、1回目の金額を請求するとかあったりします。

まぁ建築確認がおりてないのに融資実行する銀行もどうかと思うんですけどね。

融資実行したのに建築確認おりませんでしたってなったらどうするんですかね?

 

世の中にはこのように『ちゃんとしてない』建築会社が普通にありますので、しっかりと見極めるようにしましょう。

 

あと建築金額ですが、外構工事や水道工事など、アパートとして機能するための工事を全て含んで、坪単価50万円くらいだったら結構安い方だと思います。

ここでいう坪単価は『延床面積』に対してです。延床面積というのは、単純に部屋の広さだと思っていただいて大丈夫です。

バルコニーや外階段は含んでいません。

 

坪30万で建ちます!みたいな広告をよく見かけるんですが、その下に超小さい文字で、

  • 屋外給排水工事
  • 外構工事
  • 水道引き込み工事
  • アンテナ工事
  • カーテンレール
  • 照明器具

料金に含まれていません。みたいな感じで書かれていたりします。

なので、『アパートとして機能する工事』を全部含んでいくらになるかを確認しましょう。

私の経験では、それで坪50万くらいなら結構安い方かなぁと思います。

まぁ秋田だったらもっと安いところがあるんですけどねw

TwitterでDMを頂いて、私に直接会いにきてくれるだけの行動力があって本気度が高い人だけに特別に教えます。大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

安い建築会社やハウスメーカーを探す方法としては、普通の戸建住宅を安そうに建てている会社に、

「木造アパートもやってますか?」

と聞いてみるといいです。

戸建で安さを売りにしている建築会社だったら、アパートも安く建てられるはずです。

 

あとは、不動産会社が戸建の建売販売の下請けとしてよく使っている建築会社をリサーチするのもいいです。

不動産会社がよく利用する下請けの建築会社は安いところが多いですからね。

 

それと、意外と銀行も安く建てられる建築会社を知っていたりするので、銀行の担当者に聞いてみるのもありですよ。

 

とにかく、安く土地を買って、安く建てるのが、土地から仕入れる新築アパート投資で高利回りを実現するための必須条件です。

ぜひ粘り強く安い土地と安く建てられる建築会社を探してみましょう。

劣化対策等級2以上を取得して融資期間を30年にする

新築アパートを建てる際は、できれば劣化対策等級の等級2か等級3を取得するようにしましょう。

なぜなら、等級2以上を取得することで、銀行の融資が30年に伸びることがあるからです。

 

融資期間が30年に伸びればキャッシュフローがかなりよくなって、経営が安定してきます。

劣化対策等級を取得しなくても30年の融資を引ける銀行もありますが、売却を想定すると、劣化対策等級を取得していると売却もしやすくなります。

 

劣化対策等級を取得するのに仮に2階建て8世帯のアパートだったら約100万円くらいかかります。

しかし、それでも増えた分のキャッシュフローですぐにカバーできます。

キャッシュフローも潤沢になって、売却時も有利になるので、できれば劣化対策等級は取得しておくといいでしょう。

 

新築アパート建築時の劣化対策等級の取得に関しては、新築アパートの融資は30年で引くべし!劣化対策等級2以上を取得しよう!で詳しくご紹介していますので、ぜひご覧ください。

土地から仕入れて新築アパート投資を始めても高利回りは実現できます

今回は土地から仕入れて新築一棟アパートを建てて高利回りを実現する方法についてご紹介させていただきました。

実際に土地から仕入れて新築アパートを建てても、やり方次第では十分に高利回りが狙えますので、ぜひチャレンジしてみましょう。

 

新築アパート投資は中古物件と違って、建築会社のやりとりが非常に多くなります。

中古物件なら既存のものを買うだけなので楽ですが、新しく建てるとなるとそれなりの打ち合わせも必要になりますからね。

 

ただ、やり方次第では土地から仕入れてもキャッシュフローや売却益は結構大きくなりますので、やってみる価値はありですよ。

新築アパート投資に関しては、新築アパート投資の利回りは8%を目指そう!土地から仕入れても高利回りを実現する方法という記事でも詳しくご紹介しているので、ぜひご覧ください。

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