新築アパート

新築アパート経営で失敗しないために必ず押さえておきたい7つのこと

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回は新築アパート経営で失敗しないために必ず押さえておくべき内容を7つに絞ってご紹介させていただきます。

 

初めて新築アパート経営をする場合って、

『ちゃんと予定通りにスムーズに工事が進んで、ちゃんと満室にできるかなぁ…』

と不安になりますよね。

私も今年の9月に初めて新築アパートを建てるのですが、色々と不安なことはたくさんあります。

 

さらに、新築アパートやマンションがどんどん増えてきているので、『新築だからといって簡単に満室になる時代』は終わりました。

 

ただ、「新築だから満室になるでしょ〜」と余裕をぶっこくのではなく、「新築でも最大限の努力をする」ということを意識していれば、しっかりと満室にすることができ、新築アパート経営で失敗することはなくなります。

 

今回ご紹介する、『新築アパート経営で失敗しないために必ず押さえておきたい7つのこと』をしっかりと実践すれば、非常に高い確率で満室にできて成功することが可能です。

まずはじめに『必ず押さえておきたい7つのこと』ですが…

  1. 入居付けがちゃんとできるエリアかどうか
  2. 地盤改良費、水道引込み工事、水道加入金、不動産取得税などといった費用も考えているか
  3. 土地+建物+諸費用を入れても表面利回り8%以上確保できているかどうか
  4. 融資期間は30年取れるかどうか
  5. 新築だからといって入居付けを甘くみていないか
  6. インターネット無料、モニター付きインターホン、温水洗浄便座などの設備が整っているか
  7. 居室は8帖、お風呂は1116、独立洗面台あり、2口IHコンロ、クローゼット、バルコニーといった基本項目を最低確保できているか

といった内容になります。

かなりの大ボリュームになってしまいますが、新築アパート経営で絶対に失敗してほしくないので、頑張って最後までついてきてください。

それでは、詳しく解説していきますね(^^)

1.入居付けがちゃんとできるエリアかどうか

新築アパート経営で失敗しないためにまず重要なのが『エリア』ですよね。

木が生い茂っていて、周り一面田んぼしかないようなド田舎に新築アパートを建てても満室になりませんよね。

やっぱり最低でも駅徒歩15分以内とか、駅から離れている場合は駐車場が世帯数分ついているとか、そういった条件が必要になってきます。

 

ただ、初めて新築アパート経営をする場合って、そんな賃貸需要なんてわからないことが多いですよね。

そういった場合は、『客付が得意な不動産会社』にアポを取って、詳しく話を聞きましょう。

「今度、新築アパートを建築しようと思ってるんですが、賃貸需要に詳しくお伺いしたいのですが…」

と電話してアポイントを取りましょう。

「アパートが完成したらぜひ入居付もお願いしたいと考えてます!」とお伝えすれば、快く教えてくれるはずです。

 

自分の感覚もある程度大事ですが、やはり入居付のプロに確認した方が絶対にいいです。

実は賃貸需要が微妙だったり、家賃相場が思ったよりも安いということがよくありますので。

想定している家賃が変わってくると、利回りも変わってきますので、家賃相場や賃貸需要はしっかりと客付会社に確認しましょう。

2.地盤改良費、水道引込み工事、水道加入金、不動産取得税などといった費用も考えているか

新築アパートって、土地と建物だけで完成すると思っていませんか?

実は、土地と建物以外にかかる『諸費用』が実はたくさんあるんです。

私が新築アパートの建築を計画するときに想定している諸費用は…

  1. 登記費用
  2. 印紙代
  3. 不動産取得税
  4. 土地の仲介手数料
  5. 火災・地震保険
  6. 水道引込み工事・水道加入金
  7. 外構費用
  8. 性能評価にかかる費用
  9. 地盤改良費
  10. 内装・設備費用
  11. 固定資産税
  12. 解体費用(建物がある場合)
  13. 融資手数料
  14. 完成時までの金利
  15. 入居付にかかる広告費などの費用

実はこんなにたくさんあるんです!

 

水道の引込みも、距離が長くなればなるほど金額も上がってきますし、水道加入金も自治体によって金額が違います。

水道加入金はもともとアパートが建っていた土地だったら、そのアパートの世帯数分があったりしますが、元一軒家だったところは1つしかないので、8世帯のアパートを建てるなら、残り7個必要になります。

仙台だと13mmの水道加入金1つで9.8万円(税別)もするので、7つで税込70万円以上になってきます。

 

その他にも、劣化対策等級3を取得するとなると、これまた100万円近くかかってきたりします。

地盤改良が必要な土地だと、地盤改良費で100万円前後はしますので、それも想定しておかなければいけません。

建物がある場合は解体費用もかかりますし、融資が実行されると金利もかかってきます。

完成してから入居付けをするにも、広告料を支払わないといけません。

 

……もう、諸費用ありすぎてヤバイですね!!!

 

特別な場合じゃないなら、諸費用はだいたい土地+建物の合計金額の8〜10%くらいはかかってくるかなぁという感覚です。

なので、それらも考慮しておかないと、「意外と利回り低いじゃん!」ってなっちゃいますので、ご注意ください。

3.土地+建物+諸費用を入れても表面利回り8%以上確保できているかどうか

先ほど、諸費用がたくさんかかるというお話をさせていただきましたが、土地+建物+諸費用を入れても最低利回り8%以上ないと結構厳しいです。

実際は8.2%以上は欲しいところです。

そうじゃないと空室や金利上昇に耐える力も低くなってしまいますし、利益が全然出ないので、新築アパート経営をやる意味がなくなってしまいます。

なので、

  • 土地を指値できないか
  • 建物を割引できないか
  • 諸費用で削れるところはないか

をしっかりと交渉しないといけません。

もし8%以上を確保できないのであれば、もっといい土地が出てくるまで待ってた方がいいでしょう。

また、建築メーカーが相場よりも割高なところを選んでるかもしれませんので、安く建てられるところをリサーチしなおした方がいいかもしれません。

4.融資期間は30年取れるかどうか

木造のアパートだと耐用年数が22年なので、銀行の融資期間も22年だったり、25年というところが多いです。

ただ、22〜25年の融資期間だと、キャッシュフローがかなり少なくなってしまいます。

なので、新築の木造アパートの場合は、30年の融資期間を確保したいところです。

そうすれば、月々の返済が抑えられ、キャッシュフローが厚くなります。

キャッシュフローが多ければ、それだけ経営が安定してきます。特に不動産投資初期の場合はキャッシュフローを重視した方がいいので、できれば30年の融資を組めるようにしましょう。

 

しかし、通常だと融資期間は長くても25年のことが多いです。

 

そこでオススメなのが、『劣化対策等級3』を取得することです。

劣化対策等級3は住宅性能評価の中にある1つの項目なんですが、これを取得することによって30年の融資が組める金融機関が結構存在します。

 

劣化対策等級3を取得するには、90万円前後かかってしまうのですが、それで融資期間が30年になるなら絶対にその方がいいです。

キャッシュフローが潤沢になるので、その分の費用はすぐに賄うことができます。

 

しかも、融資期間が30年になると銀行の収支計算でもプラスの評価になりやすいです。

なので、新築アパート経営をする際は、『劣化対策等級3は必ず取得しておくべき』と考えておいた方がいいですよ。

5.新築だからといって入居付けを甘くみていないか

冒頭にも申し上げましたが、新築だからといって楽に入居付けができる時代は終わりました。

なので、見直すべきところはしっかりと見直さないと、新築なのに半分以上空室という最悪のパターンが想定されますので、ご注意ください。

実際にどういうところを見直せばいいかというと、

  • 敷金・礼金をゼロにする
  • 入居者の仲介手数料をオーナーが負担する
  • 広告費を相場よりも高くする(仙台エリアだと2ヶ月分とか)
  • 入居者の保証料も負担する
  • 家賃が高すぎないかをリサーチする
  • 家電付きにする

などなど、やれる部分はたくさんあります。

 

高をくくって家賃が相場より高かったり、敷金2ヶ月、礼金1ヶ月とかにすると、どんどんライバル物件に人が流れていってしまいます。

あまり過激にやりすぎるのもよくないですが、入居付けが難しいエリアだったり、競合が激しいエリアだと上記のような工夫をしないと満室にできない可能性があります。

とにかく満室にすることが非常に重要なので、対策できることは常に頭に入れておいて、いつでも入居付け対策を発動できるようにしておきましょう。

6.インターネット無料、モニター付きインターホン、温水洗浄便座などの設備が整っているか

もはやインターネット無料やモニター付きインターホン、温水洗浄便座は必須条件のようになっているので、必ず設置しましょう。

また、もし予算があれば『宅配ボックス』も設置してあげた方がいいです。

そのほかにも浴室乾燥機やロフト、室内用物干し竿、ウォークインクローゼットなど、プラスαにできる設備は予算が許す限りつけておいた方が、入居者さんも喜びますよね。

室内用物干し竿なんて大した金額じゃないので、つけておくといいですよ。

 

ちょっとした一工夫で満室になるかどうかが影響してきます。

 

新築アパートやマンションはどんどん建ってきていて、同じ立地、同じ家賃で設備が少ない物件と多い物件だったら、設備が多い物件を選択しますよね?

もし、そのエリアにライバル物件がほとんどないのであれば、大した設備がなくても満室にすることができますが、ライバル物件に勝つためにも、設備はしっかりと整えておきましょう。

7.居室は8帖、お風呂は1116、独立洗面台あり、2口IHコンロ、クローゼット、バルコニーといった基本項目を最低確保できているか

不動産賃貸業でかなり重要になってくるのが、『間取り』です。

昔に建てられた物件だったら、風呂とトイレが一緒だったり、独立洗面台がなかったりしますよね。

ただ、新築で建てる場合はある程度間取りの自由がきくので、最低限あった方がいいものは用意してあげましょう。

私が客付け会社と色々打ち合わせした結果、最低限確保した方がいい間取りや設備を紹介します。

  1. 居室は最低限8帖以上
  2. 独立洗面台
  3. お風呂のサイズは1116は欲しい(1116とは110cm×160cmのこと)
  4. 2口のコンロ(IHだとなおよし)
  5. クローゼット
  6. シューズボックス
  7. できればバルコニーは欲しい
  8. キッチンと居室は仕切られてる方がいい
  9. トイレ、洗面台、洗濯機、お風呂が近いところでまとまってる

※ちなみに、地方都市の新築木造アパート1Kタイプでのお話です。

都内や、1LDKやファミリータイプになると、また少し変わってきますのでご注意ください。

 

やはり居室は8帖以上はあった方がいいですし、独立洗面台、クローゼットはもはや必須設備になってきています。

また、シューズボックスがないと、女性の反応がかなり悪くなってしまうので、シューズボックスは必ず設置しましょう。

他にも、キッチンコンロは1口よりも2口あった方がいいですし、キッチンと居室の間は扉で区切られている方が好まれることが多いです。

とにかく新築だからといって簡単に満室になる時代は終わった

今回は新築アパート経営で失敗しないために必ず押さえておきたい7つのことについてご紹介させていただきました。

結構細かい部分もあったと思いますが、細部までこだわらないといけないのが新築アパート経営なんです。

まぁ、それがまた楽しかったりするんですけどね。

 

とにかく、新築だからといって簡単に満室になる時代は終わりましたので、入居者さんが暮らしやすく喜んでくれるアパートを実現することが、満室経営するための鍵になりますよ。

ぜひ今回ご紹介した内容をもれなく実践して、ぜひ新築アパート経営を成功させてください。

COMMENT

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

このサイトはスパムを低減するために Akismet を使っています。コメントデータの処理方法の詳細はこちらをご覧ください