新築アパート

新築アパート投資の始め方|月25万円の手取りを実現する7つの方法

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

あなたは不動産投資のどのようなイメージをお持ちですか?

  • ちょっと難しそう…
  • 自己資金がたくさんい必要なのでは?
  • 本当に儲かるの?

などなど、ちょっと難しそうなイメージってありますよね。

そこで今回は、新築1棟アパート投資を始めて、月25万円の手取りを実現する7つの方法についてご紹介していきます。

月25万円もの手取りが自動で入ってきたら結構いいですよね!

私も中古のアパート2棟所有しており、月に25万円以上の手取り収入が自動で入ってきております。

ただ、最近新築1棟アパート投資の話を聞く機会があって、

「新築1棟アパートもめっちゃ儲かるやん!w」

と、今までの自分の考えがぶち壊された感じがありました。

この記事では、私が新築1棟アパート投資について聞いた内容をもとに、新築アパートで月25万円の手取りを実現する7つの方法をまとめてみました。

私もこの方法で新築1棟アパート投資を始めたいと思いましたし、2018年中には始めると思います。

ぜひあなたも新築1棟アパート投資をひとつの選択肢として入れておくといいですよ。

中古アパートと新築アパートはどっちがいい?実はどちらでも利益を出すことは可能

なぜワンルームマンションは高く売れないといわれるのか?

よく、「中古アパートと新築アパートのどっちがいいの?」という質問が多くあります。

結論からいうと、中古アパートでも新築アパートでも、どちらでもOKです。

どっちでも利益を出すことは可能です。

もちろん、選び方を間違えると中古だろうが新築だろうが儲からなくなってしまうこともありますので、そこは注意した方がいいです。

私は中古1棟アパート投資を本などで勉強して、実際に2棟の中古アパートを手にすることができました。

ローンや経費を差し引いた月々の手取り(キャッシュフロー)も25万円を超えています。

このように、選び方や購入してからの大事なポイントをしっかり押さえておけば、中古アパートでも利益を出すことはできるんです。

関連記事:中古アパート経営で失敗しないために押さえておくべき5つのポイント

私の場合は中古アパートから不動産投資に入ったので、

「新築なんか全然儲からない!悪だ!!!」

くらいに思っていたんですwww

実際に新築ワンルームマンション投資なんかはもう最悪ですからねぇ〜。

ですが、新築1棟アパート投資の場合はそうでもないだろうということに気がついたんです。

というか逆に、「これ中古アパートより全然儲かるんじゃねと思ったくらいです。

ただ、新築1棟アパート投資も選び方をしっかりと押さえておかないと、不動産会社のカモになってしまう可能性もあります。

不動産会社のカモにならないためにも、新築1棟アパート投資で本当に月25万円の手取りを実現できる7つのポイントについてご紹介します。

かなり具体的な内容ですので、何回か読み直してメモしたり、ブックマークしておくことをおすすめします。

1.入居づけが簡単なエリアをしっかりとリサーチする

入居づけが簡単なエリアをリサーチ

不動産投資でとても大切なのが、満室経営することです。

せっかく新築アパートを建てても、満室にできなかったら赤字になってしまいます。

ですので、入居者が決まりやすいエリアをしっかりとリサーチをして、そのエリアにアパートを建てることが重要になります。

いくら新築でもド田舎に建てたところで、入居者は決まりません。

しかも、最近は新築アパートや新築マンションがどんどん建って、供給過多状態になっています。

なので、

『どのエリアに新築アパートを建てるか?』

というのはとっても重要なので、慎重にエリアを選ぶようにしましょう。

もちろん中古アパートよりかは入居者を見つけやすいですが、「新築だから楽勝で入居者が決まる」という考えは失敗の原因になりますので、注意が必要です。

また、車の必要性が高い地域なら、駐車場を取れるくらいの広さの土地が必要になってきたりしますよね。

なので、人気エリアであるかどうかや、駐車場の必要性を考慮しながら土地を探していく必要があります。

入居づけが簡単であるエリアをリサーチする方法としては、

  1. 土地を仲介してくれる不動産会社や、欲しいエリアでよく見かける不動産管理会社に連絡して聞いてみる
  2. HOME’Sの見える!賃貸経営で色分けで客観的に見る

という方法があります。

他にも、「もし自分がその地域に住むとしたら、どのエリアに住むかな?」と考えてみるのもありです。

不動産投資は、とにかく満室経営することがとても重要です。

人気のあるエリアをしっかりリサーチしておいて、そのエリアに土地の売却情報が出たらすぐに買付証明書を出せる準備をしておきましょう。

2.大手の建築会社は使わない方がいい

大手の建築会社は使わない

新築アパートを建てるということは、まずは土地を探すところから始まります。

土地を探すには、SUUMOやHOME’Sといったポータルサイトを利用したり、地元の不動産会社に問い合わせをしてみるといいでしょう。

おそらく、いいエリアの土地は情報が出たらすぐに売れてしまうので、基本的には早いもの勝ちになります。

そして、スピードを意識して無事に土地をゲットできたとして、その次にアパートを建てる段階に入ります。

ここで重要なのが、よくある大手の建築会社を使わない方がいいということです。

大●ハウ●とか、積●ハ●スとか、大●建託の土地と建物セットプランみたいなものに手を出してしまうと、大抵ヤケドしてしまいます。

なぜなら、そういった大手の建築会社や不動産会社は、新築プレミアを価格に上乗せしているので、建築費用が高くなってしまうからです。

そしたらどうなるかというと、利回りが下がってしまいます。

利回りが下がってしまうと、経営的にも厳しくなって、最悪自己破産しないといけないという状況にもなってしまいます。

もちろん、大手不動産会社の方がネームバリューで入居づけしやすいといったメリットがありますが、ある程度人気なエリアの土地をゲットできれば、あまり関係ないです。

入居づけには物件のネームバリュー以外の要素(例えば管理会社と仲良くしたり、仲介手数料をライバル物件よりも高くしたりする)の方が実は重要だったりします。

結局、入居者を決めてくれるのは、仲介してくれる不動産会社なので、いかに不動産会社と連携を取れるかが重要になってきます。

ところが、「やっぱり、ネームバリューが重要だ!」と考えてしまって、利回りが低い大手建築会社の新築アパートを建ててしまう人もいます。

それだと、満室にしても利益が全然出ないという状況にもなりかねません。

なので、「安くて、質の高い新築アパートを建ててくれる地元の工務店」などを探すのがいいですよ。

3.融資はできれば30年以上で組む

融資の期間

土地と建築会社が決まると同時並行で融資についても考えていかないといけません。

いきなり自己資金1億でドーンっと新築アパートを建てられるのであれば話は別ですが、ほとんどの場合は融資を使うことになりますよね。

この融資の組み方が、新築アパート投資を始めるにあたって非常に重要になってきます。

なぜ融資が非常に重要なのかは具体的な例をあげてみましょう。

1億の物件で家賃収入が年間840万円(月々70万円)だとすると、利回りは8.4%ですよね。

この物件に対して、25年2.5%の融資を組んだとすると、月々の返済が約45万円になります。

そうなると、手元に残るのは25万円ですが、そこからさらに管理費や固定資産税などの経費を引くと、月々15万円程の手取りになります。

一方で、30年2.5%の融資を組んだとすると、月々の返済が約40万円になりますので、5万円も差が出てきます。

月々の手取りも20万円程になりますので、年間60万円もプラスにすることができます。

サラリーマンの給料で月々5万円上げるって、なかなか大変じゃないですか。

でも、新築アパート投資の場合は融資の組み方ひとつ変えるだけで、月々の手取りを5万円アップさせることができるんです。

なので、新築アパート投資で融資を組むときは、できるだけ長い期間(できれば30年以上)で融資を組めるように進めていくことをおすすめします。

4.単身者〜カップル向けの1LDK×8〜10部屋の間取りがおすすめ

アパートの間取り

土地も見つかって、安くて質の高い新築アパートを建ててくれる建築会社が決まったて、融資も無事にOKが出たら、今度はどんな間取りにするかですよね。

どんな間取りにするかによって、土地の広さも決めていくことになりますので、その辺はしっかりと不動産会社と相談しておきましょう。

狭い土地だったら、小さいアパートしか建てられませんからね。(まぁそんな土地は紹介されないと思いますがw)

で、間取りとしておすすめなのが、単身者〜カップル向けの1LDK×8〜10部屋くらいの間取りです。

なぜこの間取りがおすすめなのかというと、ある程度家賃も取れるけど、そこまで面積が必要ないからです。

2LDKとかで核家族向けだと長く住んでもらえるというメリットがありますが、広く面積を取ってしまうのでコスパが悪くなってしまいます。

面積が1LDKの2倍になったとしても、その分家賃を2倍にするのはなかなか困難です。

1Kとかの完全単身者向けでもいいのですが、出入りが多かったり、家賃をそこまで高く設定できなかったり、ライバル物件が多かったりします。

ポイントは、そのエリアの需要に合わせて一番利益が出そうな間取りを考えることです。

自分の勝手な好みなどで2LDKとか3LDKとかにしても利益が薄くなってしまうだけなので、需要と利益を考えて間取りを設計するようにしましょう。

5.太陽光発電や看板広告を付けて利回りをあげる

太陽光発電

不動産投資では、とにかく利益を大きくしたいので、収益にできる部分は積極的に活用していきましょう。

新築アパートで収益にできる部分は、家賃と駐車場代の他にも太陽光発電や看板広告があります。

私の不動産投資仲間のAさんは、中古アパートを所有していて入居者がなかなか決まらずに困っていた時期があったそうです。

そこで、太陽光発電をつけてオール電化の物件であることをアピールポイントにすることで、楽に入居者が決まるようになったと言っていました。

しかも月々の売電で2〜3万円の利益が出るので、年間24〜36万円の利益がプラスになったそうです。

このように、アパートに太陽光発電をつけるだけで入居決めや月々の利益に貢献してくれます。

また、看板広告も初期費用があまりかからないにも関わらず、仮に月2万円の広告料をいただけるとなると、年間24万円収入をアップさせることができます。

有効に活用できる部分があるのに、何もしないのは非常にもったいないですので、活用できる部分はぜひ活用するようにしましょう。

6.駐車場はあえて入居者に貸さずに、外部に高く貸す作戦もあり

駐車場

これは結構大胆な作戦なのですが、駐車場付きの新築アパートの場合、駐車場はあえて入居者には貸さずに、周辺の企業に貸すことで利回りを高くすることができます。

例えば、入居者に駐車場を貸す場合は相場から考慮して賃料1万円の設定なのが、周辺の企業と法人契約をする場合は、賃料2万円にすることができたりします。

仮に駐車場が5台分あるとしたら、月々5万円の駐車場収入を10万円にアップさせることができます。

年間にすると60万円も変わってくるので、かなり大きな差になりますよね!

ただし、入居者に駐車場を貸さなくても入居者を決めることができる人気エリアであることが条件です。

こういった一工夫をすることで、年間の収入を上げることができるので、ぜひ選択肢のひとつとして覚えておくといいですよ。

7.5年経過したら売却を検討する

ワンルームマンションの売却

不動産投資は売却して初めて利益が確定することになります。

株式投資や仮想通貨投資でもそうですが、『売って利確する』っていうやつですね。

1億円で新築アパートを建てても、5年後に7000万円でしか売れなかったら、3000万円マイナスになってしまいます。

5年間で利益が3000万円くらい出ていたとしても、売却時に3000万円損したら、プラマイゼロになってしまいますよね。

そのデメリットを最小限に抑えるためにも、新築時から5年経過したら売却を検討するといいです。

5年くらい経過してくると、家賃の設定も下げざるを得ない状況になる可能性があります。

家賃が下がってくる前に売却をして、また新築アパートを建てたり、利回りが高い中古物件に再投資するのもアリです。

しかも、不動産を取得してから5年を境に、売却時にかかる税金もおよそ40%→20%と安くなりますので、5年というのは1つの区切りでもあります。

私の知り合いのAさんは、売却をあまり意識せずに10年、15年と放置していたら、修繕費も膨らんできて、高く売るのも難しくなり、とても苦労したとおっしゃってました。

一方、Bさんは不動産を取得してから5年後には売却を意識していたことで、売却もそこまで苦労することなく、しかも取得金額よりも高く売れたそうです。

このように、不動産投資では出口戦略が意識するのとしないのでは、利益に大きな差が出てきてしまいます。

新築を建てても、5年後には売却することを考えつつ、次にどのような物件に投資するかも考えて、それを繰り返していくことが、不動産投資を成功させるポイントになりますよ。

実際に新築アパート投資で月25万円の手取りを実現できるかどうかシミュレーションしてみた!

シミュレーションができていない

では、実際に新築アパートを建てたつもりになって、シミュレーションをしてみましょう。

不動産投資のシミュレーションに便利な、不動産利回り計算機というアプリを使ってシミュレーションしてみます。

このアプリはとてもシンプルで、

  • 物件価格
  • 年間想定収入
  • 空室率
  • 諸経費率
  • 自己資金
  • 借入金額
  • 借入期間
  • 借入金利

をパパッと入れるだけで簡単にシミュレーションができてしまいます。

それではさっそくやってみたいと思います。

  • 物件価格・・・1億円
  • 年間想定収入・・・876万円(月の家賃6.6万円×10部屋+太陽光発電収入2万+駐車場代5万円=月73万円→年間876万円)
  • 空室率・・・新築だから0%
  • 諸経費率・・・木造だとして10%
  • 自己資金・・・0円
  • 借入金額・・・取得時の諸経費を500万円プラスして1億500万円
  • 借入期間・・・30年
  • 借入金利・・・2.3%

このとおりに入力して、右下の【お試算】というところをタップすると、結果が簡単に出てきます。

不動産利回り計算機2

ご試算結果を見ると、年間の手取りがおよそ300万円、月々の手取りが25万円を超えてきます。

返済比率が55%と、ちょっと高めですので、もう少し家賃を上げたり金利を下げられるといいですね。

実際にこのイメージで新築アパートを建てることができれば、月々25万円程度の手取りを実現することは十分に可能なんです。

…どうですか?なんだか月々25万円の不労所得が手に入るイメージができてきませんか?

実際にこんな感じで新築アパートを建てて満室にすることができれば、あとはほぼ何もせずに月25万円を手に入れることができます。

このシミュレーションでのポイントは、月々の家賃が6.6万円取れて満室にできる地域に30年2.3%のローンで1億円のアパートを建てられるかどうかです。

土地が高い首都圏とかではまず無理なので、地方の人気エリアに安い土地を探して、安くて質のいいアパートを建ててくれる建築会社を探すことが、月々25万円の手取りを実現するカギになります。

安い土地は早い者勝ちになる可能性が高いので、スピードを意識することが非常に重要になってきますよ。

新築アパート投資はメリットがいっぱい!

新築アパートのメリット

今回は新築アパート投資の始め方と、具体的に月25万円の手取り収入を実現する方法についてご紹介させていただきました。

新築アパート投資で成功させるポイントは・・・

『土地選び、建築会社選び、銀行選び』

最低限この3つはしっかりと意識するようにしましょう。

高い値段で土地を買って、高い値段でアパートを建てて、高金利で融資を引いたら、確実に失敗してしまいます。

とにかく、安くていい物件をいい条件の融資で引くことができれば、新築アパート投資で成功することが可能です。

そういった物件は早いもの勝ちですので、スピード勝負になるということを覚えておきましょう。

そうすれば、新築アパート投資で月25万円の手取りを実現することができます。

 

いい条件でアパートを建てることができれば、新築アパートは非常にいい投資になります。

  • 新築なので入居者が決まりやすい
  • 最初の5年は家賃も高めに設定できる
  • 自分の好みのデザインを考えられる
  • 融資を引きやすい
  • 売却という出口戦略も計画しやすい

などなど、とてもメリットが多いんです。

ぜひあなたも、新築アパート投資で月々25万円の手取り収入を手に入れられるように、まずは不動産会社に問い合わせをしてみるといいですよ。

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