不動産投資全般

サラリーマンが不動産投資で利益を出す方法は「算数ができればOK!?」

サラリーマンが不動産投資で利益を出す方法は「算数ができればOK!?」
サラリーマンが不動産投資で利益を出す方法は「算数ができればOK!?」


サラリーマン大家で成功した話ってよく聞くけど、本当にサラリーマンをしながらでも不動産投資で利益を出せるの!?」

って思いますよね。

 

私もテレビとか本とかで、サラリーマン大家が大成功しているのを見て、

「なんか嘘くせぇな…」

と思っていました。

 

ですが、実際に私もサラリーマンをしながら不動産投資を始めてみてわかったんですが、

「これは“算数”がしっかりできれば、サラリーマンでも不動産投資で利益を残すことができるな」

と確信しました。

 

私は昔でも今でもその“算数”を意識して不動産投資をしていますが、そのおかげでサラリーマンをしながらでも不動産投資で利益を上げることができ、2018年3月にサラリーマンを卒業できるくらいにまでなりました。

 

「じゃあそのさっきから言っている算数って何のことなの?」

と思いますよね。

 

算数って『 Y = 80 ×  X 』みたいな感じで公式みたいなものがあると思います。

不動産投資にもこういった公式のようなものがいくつかあって、その公式にちゃんと当てはまるような物件を購入していけば、サラリーマンでも不動産投資で利益を残すことができるようになります。

 

サラリーマンの給料もあって、不動産からも毎月十万単位のお金が自動で入ってきたらいいですよね。

今回は『サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式』を5つに絞ってご紹介させていただきます。

この5つのしっかりと覚えることさえできれば、サラリーマンをしながらでも不動産投資で利益を上げていくことができるようになりますよ。

 

それでは本題に入っていきましょ〜!

サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式①返済比率

まず1つ目にご紹介するのが、『返済比率』です。

返済比率とは、家賃収入に対してどれくらいの金額を返済しているか、その割合のことを言います。

 

例えば、家賃収入が年間300万円だとして、150万円が(金利含めた)銀行への返済だとすると、返済比率は50%になりますよね。

公式にすると…

公式①返済比率

『返済比率(%)=銀行返済額÷家賃収入×100

ということになります。

 

この返済比率が高くなれば高くなるほど、銀行返済でいっぱいいっぱいになってしまい、経営が苦しくなってしまいます。

返済比率が高い物件を買ってしまうと、サラリーマンでも誰でも不動産投資で利益を上げることが難しくなってしまいます。

 

例えば、急な修繕で20万くらいかかってしまったときに、

「今月は銀行の返済額よりも手元に残ってるお金が少ない!」

みたいな状況になってしまい、自腹を切らなければいけなくなります。さすがに銀行への返済をしないとヤバイですからね。

 

できればこの返済比率は50%以下、高くても60%までくらいにしておくと、急な出費や空室にも耐えることができる経営をしていけますよ。

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ちなみに私が所有している物件の返済比率は全て50%以下にしてあります。

なので、結構空室が出たり修繕がかかってしまったとしても、赤字になることはありません。

 

不動産投資の初期(所有が単身者向け50戸以下くらい)の段階だと、返済比率はできるだけ低くしておいた方が経営が安定しますよ。

返済比率は50%以下になるような物件を選択しよう!

サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式②融資期間

2つ目にご紹介するのが、『融資期間』です。

 

融資期間は文字通り銀行融資の期間なんですが、なぜこれが重要かというと、

『融資の期間が長くなればなるほど、月々の返済額が少なくなる』

からです。

公式②融資期間

『月々の返済額=融資期間10年>20年>30年

融資の期間を長くして月々の返済額が少なくなると、先ほどご紹介した『返済比率』も下がっていきますよね。

返済比率が下がるということは、その分手取りが増えますので、安定した経営に繋がっていくんです!

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サラリーマンが不動産投資で利益を上げるためには、この融資期間が比較的長く取れるような金融機関や物件選んでいくことが重要になります。

できるだけ融資期間が長く取れるような物件・金融機関を選ぶようにしよう!

サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式③経費率

3番目は『経費率』です。

不動産賃貸業をしていると、経費がたくさんかかってきます。

かかってくる主な経費としては、

  • 固定資産税
  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 広告宣伝費
  • 電気代
  • 借上駐車場代(ある場合)
  • 定期清掃代
  • 振込代
  • インターネット代
  • 火災・地震保険料

などなどです。

 

これらの経費ですが、10世帯前後の木造とか軽量鉄骨の中古アパートだと、

『だいたい家賃収入の20%前後』

くらいかかってきます。

 

実際に私が所有している軽量鉄骨8世帯の中古アパートと、木造6世帯の中古アパートにかかった経費は、2017年度で22.7%でした。

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なので、中古アパートの物件を購入するときは、

公式③経費率

『経費率=家賃収入×20%くらい

という公式を覚えておくといいでしょう。

 

鉄筋コンクリート(RC)の高層マンションとかだったら、家賃収入の25%〜30%くらいは経費がかかると思いますので、物件の規模に合わせて経費率を変えていきましょう。

 

物件を購入する前に、

「だいたいこれくらい経費がかかりそうだなぁ〜」

とわかっておけば、シミュレーションしやすくなりますよね。

シミュレーションの正確性が上がれば、利益が出る物件かどうかを見極められるようになっていきますよ。

どれくらいの経費がかかりそうなのかがわかれば、シミュレーションしやすくなる→利益が出る物件かどうかを見極められる

サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式④キャッシュフロー

4つ目にご紹介するのが『キャッシュフロー』です。

キャッシュフローとは、家賃収入から銀行返済と経費を引いて残った金額のことを指します。

公式にすると、

公式④キャッシュフロー

『キャッシュフロー=家賃収入ー(銀行返済+経費)

ということになります。

 

ここで、今までご紹介してきた、

  • 返済比率
  • 融資期間
  • 経費率

がキャッシュフローに関係してくるんです。

 

キャッシュフローというのは、つまり『利益』ということになります。

不動産投資は不動産賃貸業なので、この『利益(キャッシュフロー)』をいかに大きくしていくかが重要になります。

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このキャッシュフローを大きくするために、【融資期間】を長く取って【返済比率】を抑えて、【経費】を削減していくことが重要になるんです。

この意識が欠けていると、不動産投資で失敗してしまう可能性が非常に高くなってしまうので注意しましょう。

 

私はとにかく融資期間が長く取れる物件(中古アパートで15年、中古マンションで25年とか)に目をつけて返済比率を下げつつ、なおかつ経費があまり掛からない物件を狙うようにしています。

 

キャッシュフローの公式は不動産投資をするにあたって非常に重要な公式なので、必ず覚えておいた方がいいですよ。

サラリーマンが不動産投資で利益を出すための公式⑤返済後利回り

最後にご紹介するのは『返済後利回り』というものです。

返済後利回りとは、キャッシュフローを物件の所得費用で割った%のことを言います。

公式⑤返済後利回り

『返済後利回り=キャッシュフロー÷物件取得価格

 

例えば、家賃収入が年間300万円で銀行返済が150万円、経費が50万円だとすると、キャッシュフローは、

『キャッシュフロー=300万円ー(150万円+50万円)』

なので100万円になりますよね。

 

で、この物件の取得価格が2000万円だとすると、

『返済後利回り=100万円÷2000万円』

なので、5%になります。

 

この5%というのが返済後利回りです。

 

この返済後利回りは最低でも2〜3%以上、できれば4%以上を確保できる条件で物件を購入できるといいです。

返済後利回りが低いということは、『投資効率が悪い』ということになります。

やっぱり投資効率はいい方がいいですよね。

 

ちなみに現在私は3棟の中古アパートを所有していますが、返済後利回りは『6%』くらいでしたので、全額融資にしてはまぁまぁな数字かなと思います。

 

返済後利回りは投資効率を見たり、突発的な出費や空室に耐えうる指標になりますので、覚えておいて損はないですよ。

返済後利回りは最低でも2〜3%以上、できれば4%以上を目指そう!

今回ご紹介した算数の公式のようなものさえ覚えれば、サラリーマンでも不動産投資で利益を残せる!

今回はサラリーマンでも不動産投資で利益を上げるために覚えておいた方がいい公式についてご紹介させていただきました。

まとめると、

  • 返済比率(%)=銀行返済額÷家賃収入×100
  • 月々の返済額=融資期間10年>20年>30年
  • 経費率=家賃収入×20%くらい
  • キャッシュフロー=家賃収入ー(銀行返済+経費)
  • 返済後利回り=キャッシュフロー÷物件取得価格

最低限この辺りは覚えておくようにしましょう。

 

特にサラリーマンが不動産投資で失敗する例で多いのが、返済比率が80%、90%になってしまう『新築ワンルームマンション』を買ってしまうケースです。

なぜ新築ワンルームマンション投資は失敗してしまうのかというと、返済比率は高いわ、経費率は高いわでキャッシュフローがマイナスだからです。

つまり、毎月赤字なんです。

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そうではなくて、返済比率が50%以下になるような物件で、経費があまりかからないような中古アパートや中古マンション、新築アパートなどを中心に購入するようにしましょう。

そうすれば、サラリーマンでも不動産投資でちゃんと利益を残せるようになっていきますよ。

 

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました(^^)

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