銀行融資

サラリーマンの不動産投資に対する融資が厳しくなってきてる!でも諦める必要はない!

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回はサラリーマンの不動産投資に対する融資が段々厳しくなってきている現状と、その対策法についてご紹介します。

 

不動産投資を始めたいのに、融資が厳しくなってきて、私でもいい物件買えるのかな…って不安になっちゃいますよね。

私も融資が厳しくなると全然物件が買えないので、正直困っちゃいます…。

 

ただ、サラリーマンの不動産投資に対する融資が厳しくなってきているとはいえ、可能性がゼロになったわけではありません。

 

今回ご紹介する内容をしっかりと実践できれば、サラリーマンでも不動産投資の融資を受けられる可能性は十分にあります。なので、諦める必要はないです。

まぁ結論から言うと、『諦めさえしなければ大丈夫』だということです。

ただ、融資を引っ張るための方向性や解決策を理解しておらず、がむしゃらに頑張っても大変だし、時間だけがたくさんかかってしまいますよね。

 

今回ご紹介する「サラリーマンでも不動産投資の融資を引っ張る方法」をしっかりと理解していれば、厳しい状況の中でも融資を引くことができるようになります。

ぜひあなたもサクッと融資を引っ張って、いい物件を手に入れてくださいね。

それでは、早速本題に入っていきます!

なぜサラリーマンの不動産投資に対する融資が厳しくなっているのか?

では、なぜサラリーマンの不動産投資に対する融資が厳しくなっているのでしょうか?

まぁご存知の人が多いかもしれませんが、はっきり言ってしまうと、スルガ銀行とかぼちゃの馬車の一件があって以来、金融庁が各銀行に、

「不動産に対する融資、ちょっと控えてね〜」

っていう指令が出ているんですよ。

まぁもともと不動産に対する融資が過熱気味だったというのもあると思います。

各銀行も金融庁の指令にはなかなか逆らえないので、不動産に対する融資の見方が厳しくなっているんです。

 

この前もとある地銀に物件の相談に行ったんですが、そこは私がサラリーマン時代に2回行って2回とも断られた銀行でした。

3回目の今回も「どうせダメだろうなぁ」と思っていたのですが、なんとか話は聞いてもらいました。(厳しそうだったけどw)

ただ、サラリーマンの時はソッコーで門前払いみたいな感じだったのですが、今回はなぜか話を聞いてくれたんです。

大辻「なんでサラリーマンのときはダメダメだったのに、独立した今は可能性があるんですか?」と聞いたら、

銀行員「そもそもうちはサラリーマンが不動産投資を副業的な感じでやるということに融資をしないんです」

と言われたんです。

僕は「給与収入もあるサラリーマンの方が融資しやすいのでは?」と思ったのですが、銀行によっては独立している専業大家の方が融資の土俵に乗るということもあるみたいです。

なので、そもそもサラリーマンの不動産投資には融資をしないという銀行もあったりします。

 

とはいえ、とはいえですよ。

『不動産投資の融資が全くダメになったわけではありません!』

銀行なんてたくさんあるんで、断られたら違う銀行に行けばいいだけなんですよ。

 

厳しい現状に変わりはないですが、実際に融資を引っ張ることも可能ですし、現にこの状況でも私は融資を引くことに成功しています。

28歳、2018年4月に独立したばっかり、借金が6000万円あり、その内無担保の借金が1000万円以上ある私でも、今年の6月に融資を引くことができたんです。

どうして融資を引くことが出来たか、その秘密を知りたくないですか?

 

 

・・・・・・その続きは有料となります!

 

 

 

 

 

 

 

と言うのは冗談で(笑)ちゃんと解説していきますね。

厳しい状況でも不動産投資の融資を引っ張る方法

金融庁から不動産投資の融資は控えてねっていう指令が出ている厳しい状況の中でも、不動産投資の融資を引っ張ることは十分に可能です。

ただ、そのためには色々とポイントがあるので、そのポイントをクリアできると、融資が通りやすくなります。

しかし、何もプラス材料がないと、この厳しい状況は打破できないのが現実です。

プラス材料がない場合はプラス材料を作りにいくしかないので、そういった努力も必要になってくることは覚えておいてください。

 

では、サラリーマンの不動産投資に対する融資を引っ張ってくるためのポイントをご紹介します。

  1. 厳しい条件で設定した場合でも物件の収支が回るかどうか
  2. 支店長の考え方が不動産に積極的かどうか
  3. 支店内決済ができる条件内に収まっているかどうか
  4. 担当者が優秀かどうか
  5. 配偶者が看護師・薬剤師であるかどうか

主にこの5つが重要かと最近感じております。

では詳しく解説していきますね。

厳しい条件で設定した場合でも物件の収支が回るかどうか

これはまぁ当然といえば当然の話なんですが、物件の収支が回らないと銀行としては融資しづらくなります。

で、物件の収支が回るかどうかの判定なんですが、銀行は結構厳しめに見て、それでもマイナスにならない案件だったらOKということになります。

 

銀行の判断基準なんですが、私が新築アパートを建てるにあたって、とある地銀に聞いた話によると、

『家賃収入を8割にして、金利を4%』

にしても回るかどうかと言ってました。

家賃を8割にするというのは、最終的に80%になるように徐々に減らしていく感じだそうです。

なので、10年経ったら90%、20年経ったら85%、25年〜30年になったら80%みたいなイメージです。

なので、同じ家賃で平均させると、だいたい85%くらいの家賃設定になるみたいです。

新築時の家賃を85%にして、金利4%で融資期間数十年で収支が回るかどうかを見れば、土俵に乗るか乗らないかがだいたいわかります。

 

まぁこれは新築アパートの場合なので、中古だとまた計算が若干変わるかもしれませんが、おそらく融資期間で収支が回るかどうかというのは、銀行は必ず見ています。

まぁ、そもそも収支が回らない物件は買ってもあまり意味がないというか、買わない方がいいので、ここのポイントはクリアできるんじゃないかなというところですね。

支店長の考え方が不動産に積極的かどうか

銀行には様々な支店がありますよね。宮城県に多く構えている七十七銀行も、宮城県内だけでも120以上の支店があります。

しかも宮城県内には仙台銀行、青森銀行、みちのく銀行、秋田銀行、北都銀行、岩手銀行、山形銀行、東邦銀行などといった地方銀行もありますし、信用金庫もあります。

それらの支店を全部合わせると、かなりの数の支店になりますよね。

そして、各支店には支店長という人が存在するんですが、この支店長が不動産に対して全然積極的じゃなかったり、そもそもお金を貸すことに積極的じゃない場合(笑)は、一発で終了します。

そんな微妙な支店に行っても意味がないので、違う支店に行きましょう。

また、同じ銀行でも支店が違うだけで全く反応が違ったりします。七十七銀行のA支店がダメでも、七十七銀行のB支店ではOKだったということも普通にあるので、同じ銀行の違う支店に行くのもありです。

特に支店長が普通の融資や不動産の融資に対して積極的な場合は、融資が通る可能性が高いです。

なので、融資を申し込む支店が不動産やその他の融資に積極的かどうかが、融資を引っ張る重要なポイントなので、そこはしっかりとリサーチしておいた方がいいです。

支店内決済ができる条件内に収まっているかどうか

意外と重要なのが、この支店内決済できるかどうかです。

支店内決済とは、支店長の承諾があれば融資がOKということです。

支店内決済の範囲内を超えると、その上の本部決済や役員決済に行ってしまい、より一層融資を通すのが厳しくなってしまいます。

そもそも不動産に対する融資が厳しい状況なので、本部や役員までいってしまうと、融資が下りないケースが多いです。

ただ、支店内決済の範囲内であれば、支店長がOKさえしてくれれば融資が実行されるので、融資が下りる可能性が上がります。

支店内決済にするためには、

  • そもそも支店内決済ができる銀行かどうか
  • 融資の金額が大き過ぎない(だいたい1〜2億くらいまでのことが多い)
  • 金利の交渉がない
  • 団体信用生命保険に加入できる

などといった条件があります。

これは銀行や支店によって条件が違いますので、そこはしっかりと確認したりリサーチした方がいいです。

 

私が今度建てる新築アパートも支店内決済の範囲内だったので、無事に融資の承諾をいただくことができました。

担当者が優秀かどうか

ここまでの内容を振り返りますと、

  • 厳しい条件で設定した場合でも物件の収支が回り、
  • 支店長の考え方が不動産投資に積極的であり、
  • 支店内決済ができる条件内に収まっている

ということになります。

このどれか一つでもクリアできなければ、融資を引っ張ってくることが相当難しくなってしまいます。

この3つの条件をクリアすれば、あとは担当者が支店長を言いくるめられれば、融資の承諾が取れるところまできています。

ところが、その担当者が優秀じゃないと支店長を言いくるめることができません。

支店内決済なので、支店長がOKしてくれればなんの問題もないんですが、その重要な鍵を握っているのが『担当者』なんです。

申込者が支店長を言いくるめるわけにもいかないので、担当者に頑張ってもらうしかないんです。

銀行はわかりやすいので、役職が上がれば上がるほど、上からの指示に従わざるを得なくなります。

なので、普通に考えて担当者よりも支店長の方が、審査の目は厳しくなるのは当然ですよね。

まぁ支店長がゆるゆるだったらいいのですが(笑)

担当者も当然支店によって違いますし、支店内でも複数いることが多いので、優秀な担当者がいる銀行を探しておくことが重要です。

ハウスメーカーや不動産会社、現役不動産投資家などがその辺の情報を多く持っているので、そういう人たちとコンタクトを取るといいですよ。

配偶者が看護師・薬剤師であるかどうか

これはおまけみたいなものなのですが、配偶者が看護師や薬剤師だと融資が通りやすくなります。

住宅ローンでも、旦那の給料が低くても奥さんが看護師だと融資を通せたというパターンも実は結構あったりするんです。

なので、もし自分の奥さんor旦那さんが看護師・薬剤師の場合は、

「うちの嫁看護師なんでどうにかなりませんか?」

と担当者にちゃんと話しておきましょう。

私も妻が看護師なので、妻を保証人にすることを前提に融資を通すことができました。

ただ、奥さんが保証人になってくれるかどうかは、ある程度の信頼関係がないと難しいと思います。

なので、普段から信頼関係を築いておくことは、不動産投資や融資においてもいいことに繋がったりします。

 

あと、これはちょっと変な話ですが、もし独身の場合は、看護師・薬剤師の人を狙うのもありですね(笑)

ただ、看護師・薬剤師じゃなくても、配偶者の給料が高かったりすると、優秀な担当者だったらその分も考慮してくれるはずですので、プラス材料はしっかりと伝えておいた方がいいです。

融資が厳しい状況でもとにかく諦めない姿勢が大切

今回はサラリーマンの不動産投資に対する融資の現状と、その対策法についてご紹介させていただきました。

まとめると、

  1. 厳しい条件で設定した場合でも物件の収支が回るかどうか
  2. 支店長の考え方が不動産に積極的かどうか
  3. 支店内決済ができる条件内に収まっているかどうか
  4. 担当者が優秀かどうか
  5. 配偶者が看護師・薬剤師であるかどうか

というのがポイントになります。

この条件を全てクリアするのは難しいかもしれませんが、できれば1〜4番までは全部クリアしておきたいところです。

 

銀行の数は本当にたくさんあるので、とにかく諦めないで行動することが大切になってきます。

銀行融資が上手くいけば、あとは満室にするだけです。

諦めないでどんどん銀行を開拓していくことが、不動産投資で成功するためのポイントになりますよ。