入居付け

不動産投資で空室を埋める為の対策5選!これで空室リスクの心配なし!

不動産投資の空室対策5選

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回は不動産投資で空室を埋める為にするべき対策を5つご紹介したいと思います。

 

不動産投資を始める前って、「不動産投資は空室リスクが怖い…」と思ってなかなか一歩踏み出せなかったりしますよね。

私も不動産投資を始める前は、空室リスクに恐れていました。

そして、いざ不動産投資を始めたはいいものの空室が増えて収入が思ったよりも上がらず落胆するみたいな…。

私は秋田市に3棟の中古アパートを所有しているんですが、繁忙期が終わった4月頃に退去があったり、学生が全然人が動かない8月末に大学の近くのアパートの一室が退去したりと、今年はかなり空室が多くなりました。

 

しかし、いくつか対策を打ったことで、現在では22部屋中21部屋が入居中になっています。

 

それまでは22部屋中17部屋が入居中でしたので、5部屋くらい空室がありましたが、対策のおかげで9月、10月で一気に4部屋申し込みがあったのです。

やはり今までの募集条件などがあまりよくなかったのかもしれません。

 

今回入居をかなり決めれたことで、まだまだ秋田市でも入居は決められるという自信にもなりましたし、募集時の効果的な対策も明確になってきました。

なので、不動産投資を始めるなら秋田市オススメですよ!w

(参考:新築アパート経営するなら秋田市でしょ!土地・建築費は安いけど家賃は高め

 

なぜ繁忙期じゃないにも関わらず、今回入居を一気に決められたのか?その要因と対策を詳しくご紹介していきます。

この内容をしっかりと実践できれば、空室リスクも怖くなくなりますし、不動産投資に対する見方も変わってくるはずです。

 

私はすでに、空室はリスクとすら思っていなくて、ただの空室『デメリット』くらいにしか感じていません。

何事にもメリット・デメリットありますからね。

デメリットならそのデメリットを受け入れて、対策していけばいいだけなんです。

 

ちょっと前置きが長くなりましたがwそれでは本題に入っていきます!

不動産投資の空室対策①広告費を相場よりも高くする

不動産会社に払う広告費

これは空室対策の王道かもしれませんが、まず王道をしっかりとやっていかないといけないですよね。

広告費というのは、入居を決めてくれた不動産会社にお支払いする手数料のようなものです。仲介手数料と言ったりもします。

 

私が所有している秋田市の広告費の相場って、だいたい家賃の1ヶ月分なんですよ。

家賃が3万円だとしたら、広告費も3万円といった感じで入居を決めてくれた不動産会社にお支払いします。

 

そこで私はその広告費を1.5ヶ月分にちょっと増量して、不動産会社にお支払いする報酬を増やしたんです。

広告費が1ヶ月の部屋と1.5ヶ月の部屋だったら、不動産会社としては1.5ヶ月の部屋を入居付けしたいですよね。

 

なので、不動産会社も頑張ってくれるようになるんです。

 

ここで重要になってくるのが、広告費を周辺の『相場』よりも高くすることです。

周辺の相場が広告費1.5ヶ月なのに、自分の物件も広告費1.5ヶ月にしたところであまり差別化になりませんよね。

広告費の相場が1.5ヶ月なら2ヶ月くらいにしないといけない可能性もありますのでご注意ください。

 

ところが、最近はスマホで問い合わせするケースが多く、お客さんから直接「この部屋を見せてください」と言われて、ついでに他の物件を紹介しても反応が微妙だったりします。

なので、不動産会社に払う広告費を増やしたところでそんなに効果があるのかどうかは正直微妙なところです。

まぁ秋田みたいな田舎だと効果がある感じがするんですが、仙台とかちょっと都会になると微妙かもしれませんので、効果はエリアによってまちまちだということを覚えておきましょう。

不動産投資の空室対策②入居者が払う仲介手数料をオーナー負担にする

広告費をオーナー負担

不動産会社は入居者を見つけてくると、入居者からも仲介手数料をいただけます。

なので、不動産会社は入居者とオーナーの2者から仲介手数料をいただけるというシステムなんです。

 

入居者が支払う仲介手数料の相場ってだいたい家賃の1ヶ月分なんですが、入居者からしたら結構な負担ですよね。

仲介手数料に加えて保証料、前家賃、火災保険料、敷金礼金、ハウスクリーニング代とかがかかってきます。合計すると平気で10万、20万とかになります。

 

私の物件は敷金礼金はゼロなんですが、ハウスクリーニング代とか保証料はかかってきます。

そこで、入居者が『不動産会社に払う仲介手数料』を私(オーナー)負担にしたんです。

 

入居者にとっては初期費用が少しでも抑えられるので、嬉しいですよね。

オーナーの私は入居者の仲介手数料1ヶ月分と、オーナーが払う広告料1.5ヶ月分がかかってくるので、合計2.5ヶ月払うことになるんですが…。

まぁそれでも長く住んでくれればこちらとしても嬉しいので、みんながWin-Win-Winになりますよね。

 

とにかく、入居者や不動産会社が喜ぶような対策をすることで、満室経営することができるようになります。

不動産投資の空室対策③家賃をキリのいい数字より1000円下げる

家賃設定をキリのいい数宇治に

入居者が物件を探すときって、ほとんどが『家賃+共益費』でいくらかかるかで計算して検索します。

入居者からすると家賃だろうが共益費だろうがぶっちゃけどうでもいいんです。

オーナーや不動産会社からすると意外と大事だったりするんですが、入居者にとってはどうでもいいです。

 

なので、『家賃+共益費』でキリのいい数字にするか、キリのいい数字より1000円下げるようにしましょう。

なぜキリのいい数字にするかというと、アプリで検索するときに5000円単位で何万円〜何.何万円みたいな感じで設定されているからです。

 

私のアパートの場合だと、秋田市で2.5〜3.0万円以下みたいな感じで検索すると引っかかってきます。

もちろん『家賃+共益費』ですよ。

 

それが、家賃2.8万円、共益費3000円とかにすると、合計で3.1万円になるので、検索で引っかからなくなってしまうんです。

引っかからなくはないのですが、表示順位が下の方になってしまいます。

 

さらに『管理費・共益費込み』という条件にチェックを入れられると、表示すらされなくなります。

それだともったいないですよね。

 

なので、できれば家賃+共益費でキリのいい数字かキリのいい数字より1000円安くしましょう。

 

僕も家賃+共益費+駐車場代で4.1万円の部屋があったんですが、なかなか決まりませんでした。

ところが、家賃+共益費+駐車場代でジャスト4万円にしたらすぐ決まりました。

やはり「駐車場も込みで4万だったらいいなぁ〜」みたいな感覚が無意識であるはずです。

そこに合わせて家賃設定するとドンピシャで「この物件がいいです!」と言われるような物件になりますよ。

不動産投資の空室対策④冷蔵庫と洗濯機をつける

洗濯機と冷蔵庫をつける

これはかなり効果がある空室対策なので、ぜひオススメしたいです。

 

今年の4月に大学の近くの2階建8世帯の木造アパートを購入したんですが、入居率が50%だったんですよ。

8部屋中4部屋空室ですよ!?しかも繁忙期の3月に決めないとヤバイということで、融資がほぼ確定した3月の時点で、入居付けの条件等を私の方で設定しました。

 

その時にふと思いついたのが、

「大学生だからパソコンとか使うよね〜。そうだ!自分のMacbook使ってるし、MacbookAirプレゼント企画やろう!」

と思ったわけです。

融資の金額もちょっと余っていたので、何か入居者のためになることをやろうと思ったんです。

 

で、妻に相談したら、

「パソコンもいいけど家電とかもいいんじゃない?」

という話になって、

『パソコンか家電4点セットどちらか選べます!どちらも10万円相当!』

というキャンペーンを実施したんです。

パソコンはMacbookAir、家電4点セットは冷蔵庫、洗濯機、炊飯器、電子レンジでした。

 

そしたら、見事に満室になったんです!

 

もうソッコーでしたね。

 

ちなみに申し込みがあった4部屋中4部屋が家電4点セットでした。僕だったらMacbookにするんだけどな…。

ただ、4点セットだと10万くらいになってしまうので、冷蔵庫と洗濯機だけでも十分です。

割と大きな家電が付いているとなると、引っ越しが楽になるというサブメリットもあって結構反応がよかったりします。

 

とにかく入居者が喜ぶ対策を心がけることが重要です。

 

入居者が喜ぶ対策をすることで、不動産会社も提案しやすくなって案内しやすいですし、入居も決めやすくなります。

不動産会社も入居率が上がれば管理料も増えますし、仲介手数料もいただけるので、とにかく入居を決めたいんです。

 

オーナーも長く入居してもらえば、家賃収入としていただけるので、利益が増えますよね。

 

なので、まずは入居者が喜ぶ対策を一番に考えることが大切です。

 

ちなみに、冷蔵庫と炊飯器の色を『黒か白』のどちらかを選べるようにしたのですが、全員『黒』でした。

ブラックのシックな感じがかっこいいと感じてくれたのかもしれませんw

不動産投資の空室対策⑤当たり前のレベルを上げる

当たり前についている温水便座

最後の5つ目の対策ですが、これはちょっとマインド的な話っぽくなりますが、

『オーナー自身の当たり前のレベルを上げよう』

という話です。

 

時代はどんどん変わっていきますので、当たり前のレベルも変わってきます。

これは仙台の話ですが、インターネット無料が付いている物件も非常に多くなってきていて、インターネット無料が当たり前になりつつあります。

 

あとは、温水便座が付いているとか、モニター付きインターホンが付いているとかも当たり前です。

付いていて当然みたいな。

まぁバス・トイレ一緒だと温水便座がつけられないとかありますが、バス・トイレ別というのも新築だと当たり前ですよね。

中古の古い物件だとバス・トイレ一緒の物件はありますが。(私の秋田にある築35年の物件とかwでも満室ですよw)

 

モニター付きインターホンは大抵の物件でつけられるので、つけておいた方がいいです。値段も1万円くらいと安いですし。

 

あとは、照明をリモコン式の新しいやつにしたり、壁紙を張り替えたりと、まずは清潔感を保つようにしましょう。

『汚い・臭い・暗い』

の3Kが揃ってしまうと、いい物件でも決まらなくなってしまうので、当たり前の掃除とか原状回復はしっかりとやっておくようにしましょう。

 

それと、そもそもネット媒体に物件が掲載されていないなんていうこともあるみたいですが、論外なので必ずネットに掲載するように不動産会社に依頼しましょう。

そしてちゃんと掲載されているかを自分でしっかり確認しましょう。

今の時代、みんなスマホでぽちぽちと検索しますので、写真もキレイにたくさん掲載するようにしましょう。

 

オーナー自身の当たり前のレベルを上げることは非常に重要で、自分の考えを改めなければならないこともあるので、自分がどういう考えなのか整理して、不動産会社などに確認してもらうといいですよ。

まとめ:とにかく入居者が喜ぶ対策を一番に考えることが大切

入居者が喜ぶ対策を一番に考える

今回は不動産投資で空室を埋める為の対策5選についてご紹介していきました。

これで空室リスクの心配はないですね!

 

最近は若手の不動産投資家が増えてきてはいますが、まだまだ高齢の大家さんが多いのも現実です。

なので、おじいちゃんおばあちゃん大家がやらないような対策をすることで、競争に勝つことができます。

実際は周辺のライバル物件よりもいい物件になることができれば満室にすることは可能です。

 

そこで大事になってくるのが、『とにかく入居者が喜ぶ対策を一番に考える』ことです。

 

入居者が喜べば不動産会社も案内しやすくなって、入居を決めやすくなります。

不動産会社も案内しやすい物件を好みますので、いい循環が起こってきます。

 

いい循環を起こしていくのが、オーナーの仕事です。

 

まずは『入居者のために』というコンセプトで、空室対策を考えてみるとうまくいくようになりますよ!

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