銀行融資

個人事業主が新築アパート経営を始めるために銀行10行以上訪問してきた感想

こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。

今回は個人事業主である私が(最近法人化したけどまだ売上ゼロ)新築アパート経営を始めるために10行以上の銀行を訪問してきた感想を書いていきたいと思います。

 

まずはじめに簡単に私のプロフィールをご紹介させていただくと、2018年3月までは仙台市内で普通にサラリーマンをしていました。

サラリーマンをしながら3棟の中古アパートを経営し、2018年4月に独立して個人事業主になっています。

ただ、アパート経営だけの収入に頼りきっていては危ないので、内装業をやるという形で独立しています。

内装業と不動産賃貸業の掛け持ちみたいな感じです。(実際はさらにインターネット広告業、不動産コンサル業もやってます)

そして、2018年7月に不動産保有法人を立ち上げて、2019年1月から3つのアパートの所有権を移転する予定です。

 

まぁざっとこんな感じなのですが、サラリーマンを辞めて独立したばっかりの個人事業主の私ですが、「今度は新築アパート経営をしよう!」と決意したんです。

なんで新築アパート経営をしようかと思ったかというと、

  • 仙台は中古物件の利回りが極端に低い
  • 新築の方が融資が引きやすいかも?と考えた
  • 新築でも30年融資でキャッシュフローは十分狙える
  • 売却益も狙える
  • 入居付けに強く、メンテナンスも数年は必要なし
  • 新築アパートを建ててみたかった

といった理由です。

んで、新築アパートを建てるとなると、肝心なのが『融資』ですよね。

 

最近、スルガ銀行とかかぼちゃの馬車とかTATERUとかの問題もあって、

「不動産投資の融資って厳しいんじゃ…」

と不安になりますよね。

私も独立したばっかりだし、世間的にも不動産投資への融資は厳しい状況だし、色々と不安です。

 

しかし、動かないことには融資を受けることはできません。

 

今回、新築アパートを建てるにあたって、銀行を10行以上訪問してきましたので、その感触や感想を書いていきたいと思います。

約3ヶ月くらい銀行回りをしまくって新築アパートの融資を引くために重要な内容を色々と情報収集できましたので、あなたも新築アパートの融資を引く際の参考になるはずです。

融資をいい条件で引くことができて、新築アパート経営がうまくいけば、キャッシュフローも売却益も両方狙えるので、一気に成功できる可能性を秘めてますよ。

 

ちょっと前置きが長くなってしまいましたが、それでは本題に入っていきます。

新築アパートでも銀行の融資は渋くなってるのは事実

これはもう当然といえば当然なのですが、

 

『融資厳しいです!!!!!!!』

 

スルガの件やTATERUの件で、新聞やテレビで色々と問題になっているのでご存知かもしれませんが、金融庁が各銀行に

「不動産投資の融資はちょっと控えめにね!」

とお達しを出しているんです。

なので、各地方銀行の本部審査部は不動産投資に対しての見方が厳しくなっています。

10行以上銀行を訪問しましたが、どの銀行に言っても同じことを言われます。

 

頭金がないと煙たがられたり、金利が若干高くなったりしています。

この前、某第二地方銀行なんて、

「頭金3割入れないと融資できません!」

とか言われましたからね。メガバンクかよって…。

 

とにかく、不動産投資に対する融資は『一般的に』厳しくなっている状況だと思っておいた方がいいでしょう。

ただ、全部の銀行が貸さないわけではない

不動産投資に対する融資が厳しくなっているのは事実なんですが、全ての銀行が不動産投資に対して全然貸さないというわけではありません。

銀行も会社ですので、やはり実績が必要ですし、利益も上げていかないといけません。

不動産投資に対する融資は比較的金利が低めですが、それでも金額が大きいので、銀行にとっては大きな収益源になります。

 

なので、条件が合致すれば融資してくれる銀行は少なからずあるんです。

 

では、銀行が収益物件に対して融資するための条件とは一体どういうものなのでしょうか?

まず物件の収支が回るかどうかが一番重要

そもそも融資期間内で赤字になってしまう物件には銀行は融資をしないことが多いです。

特に今は不動産投資への見方が厳しくなっているので、収支が回らないと融資は出さないと思っておいた方がいいです。

 

しかも、銀行は独自のシミュレーションでストレスをかけて収支計算をするので、ある程度の利回りが必要になってきます。

銀行がストレスをかけて出すシミュレーションというのは、だいたいですが、空室率を20%まで徐々に減らしていき、金利を4%とかで計算します。

それで回る物件というのは、融資期間30年だと利回り8%以上、25年だと9%以上は欲しいところです。

 

なので、大手ハウスメーカーで建ててしまうと全然収支が回らないので、融資も下りなくなってしまいます。

まぁそもそも高い金額で建ててしまうと利益が出ないので、それなら新築アパートを建てる意味もないんですけどね。

 

つまり、安い土地を仕入れて、安く建てることが、融資を引くためにも利益を上げるためにも必須になっています。

紹介で銀行に訪問した方が融通がききやすい

色々と銀行を訪問してわかったんですが、「初めまして」で訪問すると、なかなかうまくいかないパターンが多いです。

僕もいきなり新規開拓で某地方銀行に電話したのですが、

「頭金2割ないと厳しいです…」

って言われました。だからメガバンクかよって…ww

一見さんお断り…まではいかないんですが、ジャッジが厳しくなったり細かいところで融通がきかなかったりします。

 

それよりも誰か知り合いの紹介で銀行に繋げてもらった方が、話が早かったりしますので、スムーズに物事が進むケースが多いです。

まぁこれは絶対ではないのですが、紹介で銀行を開けた方が融資を引きやすくなる可能性が高いですね。

 

もし、銀行を紹介してくれそうな知り合いがいれば、ぜひ紹介してもらいましょう。

知り合いがいない場合は、不動産会社やハウスメーカーだったら結構繋がっているケースが多いですし、不動産投資家も銀行と繋がっているので、そういう人たちと仲良くしておきましょう。

『大家の会』みたいなコミュニティもあったりするので、そういうのに参加するのもいいかもしれませんね。

投資スピードが早いと融資してくれない

これもよく言われることなんですが、銀行の断り文句?として、

「投資スピードがちょっと早いです…」

っていうのがあるんです。

 

僕的に『投資スピード』ってちょっとよくわからないんですが、

(だって7000万くらいの新築アパートを3棟建てたら早いって言われるけど、2億の中古マンション1棟買うのは早いと言われないですよね?金額はほぼ一緒なのに…)

連続で同じ金融機関に融資を申し込むとなると、ちょっと早いって言われる可能性が高いです。

最低でも半年くらいは期間を空けないと、投資スピードが早いって言われることが多いです。

 

ただ、別々の場所に連続で申し込むと早いって言われるんですが、同じ敷地に2棟や3棟一括で申し込むのは意外と大丈夫だったりします。

もちろん金額が大きくなるので、審査は厳しくなりがちですが、早いとは言われませんw

 

本当にその辺の基準がよくわからないのですがw 連続でどんどん行きたい場合は同じ敷地で2棟、3棟一括で建てる方がいいですね。

それか、別な場所だけど全く同じ時期に申し込むとかですね。

 

私の知り合いは、別な場所ですが同じ銀行に2棟分の融資を申し込んでOKもらってましたし、同じ土地で2棟一括を申し込んで、そっちもOKが出ています。

 

ただ、時期がちょっとずれて連続になってしまうと、

「投資スピードがぁ…」

って言われる可能性が高いので、そこは注意しておいた方がいいですよ。

結婚してる人は配偶者の収入を合算することもできる

これは結婚している人限定ですが、奥さんや旦那さんの収入を合算して、審査してもらうこともできます。

例えば、奥さんが看護師さんだったり、一部上場企業に勤めていて、結構年収が高かったりするとかなり有利になります。

私も無担保の借金が結構あるんですが、妻が看護師なのでその分をカバーすることができています。

 

もし、奥さんがバリバリ働いているという場合は、その分もしっかりと申告して、アピール材料にしておきましょう。

結論:諦めなければまだまだ新築アパートの融資は引っ張ってこれる

今回は新築アパート経営を始めるために必須とも言える銀行融資について解説させていただきました。

実際、諦めなければまだまだ新築アパートの融資は引っ張ってこれるという印象です。

もちろん、状況は厳しくなっていますが、全然諦める必要はないですし、

  • 物件の収支が十分回る
  • 銀行の支店長や担当者が積極的
  • 知り合いの紹介で融通がききやすい
  • 投資スピードの適切
  • 配偶者の収入を合算できる

などといったプラス材料があれば、融資をしてくれる金融機関はありますので、諦めず銀行回りをするといいです。

 

地方銀行でしたら金利も1%前後と安いですし、30年の融資を組めるところもあるので、地方銀行を攻略していくといいですよ。

ぜひ、融資を攻略して、新築アパートでガンガン利益を稼いでくださいね。