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不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる方法!5つの見極めポイントが重要

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる方法

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は不動産投資の素人でもいい物件を手に入れることができるという方法をご紹介していきます。

 

「不動産投資をしたいけど、どうせ私は素人だからいい物件なんか買えない…」

と思ったことはありませんか?

私も「そんないい物件を簡単に素人が買えるならみんな不動産投資やってるわ!」と思っていました。

 

しかし、素人だろうと誰だろうと、いい物件を手に入れるための“あるポイント”というのがあるんです。

 

素人だとこのポイントを押さえていない人が大半なので、多くの人がいい物件を手に入れられずに不動産投資で失敗したり、不動産投資を始めることすらできないんです。

逆を言えば、素人でも“あるポイント”をしっかりと押さえておけば、いい物件を手に入れることが十分に可能だということです。

 

誰でも最初は素人です。

 

私も4年前に中古アパートを購入したときも素人でした。

ですが、ポイントを押さえて最初にいい物件を手に入れることができたおかげで、どんどん経験が積み上がっていって、不動産投資で結果を残すことができたんです。

 

今回ご紹介する、『不動産投資の素人でもいい物件を手に入れるために重要な5つの見極めポイント』をしっかりと理解しておくことで、あなたも不動産投資で成功を収めることができるようになっていきます。

それでは、早速本題に入っていきますね。

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる見極めポイント①物件エリア

1つ目のポイントは物件エリアです。

何と言っても大事なのは『エリア』です。なので1つ目に持ってきました。

本当にエリアさえよくて、部屋がある程度キレイだったら、入居は決まります。

  • エリアがいい
  • 家賃が相場より安い(家賃が安くても回る)
  • 部屋がある程度キレイ

この3つが揃っていれば、入居付けに苦労することはないでしょう。

 

私も秋田に物件を持っているんですが、この三拍子が揃っている物件は今でも満室です。

しかもバストイレ一緒、プロパン、築34年、1K6帖ですよ…?

それでも入居が決まるんですから、

  • エリアがいい
  • 家賃が相場より安い(家賃が安くても回る)
  • 部屋がある程度キレイ

この3つはマジで重要だなと感じています。

 

特にエリアに関しては自分で動かすことができないので、本当に重要です。

家賃や部屋のキレイさに関してはどうにかなるんですが、エリアは動かせないですよね。だから『不』動産というんですけどね。

 

賃貸需要が高い人気エリアを調べる方法としては、

  • 入居付けに強い不動産会社に訪問してリサーチをする
  • HOME’Sの『見える!賃貸経営』で確認する

この2つが有効です。

 

入居付けに強い不動産会社にアポイントを取って、

「近々このエリアで不動産投資をしたいと考えているんですが、需要が高いエリアを教えていただけないでしょうか?」

と聞けば、親切に教えてくれるはずです。

なぜなら、その物件を購入後に入居付けの依頼を受けて入居を決めることができれば、不動産会社は入居付けの仲介手数料で儲けることができるからです。

なので、不動産オーナーはいいお客さんなので、将来いいお客さんになりそうな人は不動産会社も大事にするはずです。

もし、態度があまりよくなければ、その不動産会社に入居付けの依頼をしなければいいだけですw

 

まずは、不動産会社に賃貸需要を確認しましょう。

 

そして、もう1つの方法としてHOME’Sの『見える!賃貸経営』というサイトを使うという方法です。

これは結構当たっているなぁと最近感じていて、不動産会社が賃貸需要が高いと言っているエリアとこのサイトの情報がほぼ同等なので、意外と参考になります。

どういうサイトかというと、Googleマップが色分けされてあって、賃貸需要が高いエリアほど、赤く表示されるようになっているんです。

見える!賃貸経営

こんな感じです。

これは秋田市の中心部を表示していますが、私が持っている物件は全て賃貸需要が高いとされる『赤いエリア』の中か、そのすぐ近くにあります。

 

私は仙台に住んでいて、初めて秋田の物件を買ったときは賃貸需要なんて全然わからなかったので、このHOME’Sの『見える!賃貸経営』を参考にしました。

これを見て、紹介された物件が『赤いエリア』にあったので、ソッコーで次の日現地を見て、その場で買付証明書を提出しました。

 

ちょっと遠方の場合だったり、あまりそのエリアに詳しくない場合は、HOME’Sの『見える!賃貸経営』も参考にするといいですよ。

私は今住んでいる仙台ですら、これを使って仙台の賃貸需要を確認しているくらいです。

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる見極めポイント②物件の構造

2つ目のポイントは物件の構造です。

なぜ、物件の構造が大切なのかというと、

『構造によって融資期間が変わってくる』

からです。

 

厳密に言うと、物件の構造によって耐用年数というものが変わってきます。

耐用年数というのは、平たく言うと『その物件の価値を保つのに何年耐えられるか』ということです。

  • 木造→22年
  • 軽量鉄骨造→19年 or 27年
  • 重量鉄骨造→34年
  • 鉄筋コンクリート造(RC造)→47年

といった感じで法律で定められています。

 

銀行の融資を組む際に、中古の場合この耐用年数があと何年残っているかによって、融資期間が変わってくるんです。

例えば、RC造の築30年のマンションだったら、残りの耐用年数は17年になるので、銀行融資は17年とか、長くても20年、条件がよければ25年とかになります。

 

築19年の木造アパートとかだと、耐用年数が残り3年しかないので、融資をしない銀行が最近は多いです。

ですが、保証協会を利用したり、日本政策金融公庫を使えば、15年とかで融資を組むことができます。

 

この構造によって、融資の期間が大きく変わってきます。

融資の期間が短ければ、月々の返済額が大きくなるので、キャッシュフローも少なくなりますが、融資期間が長ければ、月々の返済額が小さくなり、キャッシュフローが多くなります。

不動産投資初期の段階では、融資期間を長く取って、キャッシュフローを多くしたいので、その観点からも物件の構造というのは非常に重要だということを覚えておきましょう。

(参考:不動産投資での返済比率とは?失敗してる人の多くが知らない現実を公開!

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる見極めポイント③築年数

3つ目のポイントは築年数です。

さっきの構造と耐用年数と融資期間の話と被ってきますが、築年数によって融資期間も変わってくるので、築年数もしっかりチェックしましょう。

 

築年数はできるだけ浅いものの方がいいですが、築浅だと利回りも低くなってしまうので、なんとも言えないところですよね。

やっぱ不動産投資初期では融資期間を長く取って、キャッシュフローを多くすることが重要なので、築年数は古すぎず浅すぎず、なおかつ利回りが高い物件がいいです。

 

利回りが超高いけど、築古すぎてヤバそうな物件もたくさんあるので、そこはしっかりと見極める必要があります。

木造だったら、古くても築25年以内、軽量鉄骨、重量鉄骨、RCなら築30年以内くらいを目安に考えるといいでしょう。

それ以上古くなってしまうと、売却するときに売りづらくなってしまうので注意が必要です。

古すぎると融資がなかなか出ないので、買い手が見つかりにくいですからね。

 

ポイントは『築年数は古すぎず浅すぎず、なおかつ利回りが高い物件』ですよ。

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる見極めポイント④家賃相場

4つ目のポイントは家賃相場です。

サイトで物件を見つけたときや、良さそうな物件を紹介されたときは、その物件の収入が周辺の家賃相場とかけ離れていないかどうかをしっかりと確認するようにしましょう。

 

物件を売りたい不動産会社は利回りを高く見せるために、フリーレントとか不動産会社に払う広告費を多めに払って、高い家賃で無理やり入居付けさせてる可能性があります。

提示している家賃設定は4万円なのに、実際の家賃相場は3万円とかだと、利回りがかなり変わってきます。

 

利回りを高く見せるために、平気で家賃を高く設定したりする不動産会社も普通にありますので注意しましょう。

 

そこで、家賃相場を簡単に調べる方法として、SUUMOのスマホアプリがおすすめです。

なぜ、SUUMOがおすすめかというと、地図上で『なぞって探す』という検索方法があるからです。

SUUMOアプリ

自分が買おうとしている物件の周辺を、指でぐる〜っと囲うだけで物件を検索することができるんです。

これだったら、欲しい物件周辺のライバル物件を簡単に検索することができるので、家賃相場もだいたいわかってきます。

これで出てきた家賃相場と、不動産会社が提示している家賃に乖離がないかを必ず調べるようにしましょう。

 

いい物件を買えたと思ったら、家賃相場が全然違くて、利回りがめっちゃ下がってしまったってなると取り返しがつかないですからね。

不動産投資の素人でもいい物件を手に入れる見極めポイント⑤間取りや物件の見た目

5つめのポイントは間取りや物件の見た目です。

いい物件が出てきたり、紹介されたときに実際に物件を見に行きますよね。

 

中を見たときに間取りが微妙だったり、物件の見た目が汚かったりすると、なんだが引いちゃいますまよね。

 

しかし、そういった物件こそチャンスがあるんです。

 

間取りが狭かったり、物件が汚い、リフォームが必要だという理由で、指値(値引きのこと)をして物件を安く購入できる可能性があります。

物件を安く買うことができれば、単純に利回りが上がりますので、いいですよね。

 

物件を見学しに行ったときに、物件がある程度キレイだとしても、

「いや〜結構汚いですね…間取りも微妙だし…」

といった反応を示すだけでも、指値がしやすくなります。

「ちょっとリフォームにかなりの費用がかかりそうなんで、値段安くしてもらえないですか?」

という提案もしやすくなります。

 

まぁリフォームしてもどうしようもないくらいヒドかったらさすがにヤバイと思うので、住んでも全然問題ないくらいのキレイさにできるかどうかを確認しましょう。

基準としては、

『自分が貧乏学生になったときに、そこに住もうと思えるかどうか』

です。

 

ある程度キレイかどうか、リフォームしてある程度キレイにできるかどうかを確認しましょう。

別にピカピカの部屋にする必要はないんです。

ある程度キレイで、便利な設備(モニター付きインターフォンとか、温水洗浄便座とか)をつければ入居付けは問題ないですよ。

ポイントを押さえれば、不動産投資の素人でもいい物件をGETできる!

今回は不動産投資の素人でもいい物件を手に入れるために重要な5つの見極めポイントについてご紹介しました。

ちょっと気合が入りすぎて4000文字以上になってしまいましたが、最後まで読んでいただきありがとうございました。

 

そして、一番最後に一番重要なことを申し上げますと、

『不動産会社に粘り強く「いい物件ないですか?」と問い合わせを継続する』

これが何より大切です。

 

やはりいい物件というのは自分から掴みにいかないといけません。

待っててもいい物件は降ってきません。

 

収益物件を中心に扱っている不動産会社の担当者に月に1〜2回くらい電話して「いい物件ないですか?」と半年〜1年くらい聞き続けましょう。

実際に私はこれで、利回り19%の当時築30年のアパートを1番に紹介してもらいました。

築古ですが、場所が良くてある程度キレイで家賃が安いので、現在も満室です。

 

とにかく諦めずに、粘り強く!物件を探していれば、必ずいい物件は舞い込んできます。

 

あとは今回ご紹介したポイントをしっかりと押さえておけば、いい物件を見極められるようになりますよ。

ぜひ、あなたもいい物件を手に入れて、不動産投資で成功していきましょう!