不動産投資全般

不動産投資の表面利回りと実質利回りの実例を大公開!諸経費はこんなにかかる!?

不動産投資の表面利回りと実質利回りの実例を大公開

「不動産投資って表面利回りと実質利回りってあるけど、実際どれくらいの諸経費がかかったりするかよくわからない!諸経費ばっかりかかって実はあんまり儲からないんじゃないの!?」

って思いますよね。できれば、あまり諸経費をかけずに手元にお金をたくさん残したい。

 

私も不動産投資って、

「表面利回りだけ良く見せかけて、実は全然利益が残らない物件ばっかり…」

だと昔は思っていました。

 

ただそれだと『ババを引く』ことになるので、諸経費があまりかからず、利益をしっかり残せる優良物件を手に入れたいですよね。

 

それで、諸経費を抑え、実質利回りが高くなるような物件に狙いを定めた結果、しっかりと利益を残せる物件を買い進めることができるようになったんです。

おかげで、赤字になることなく、毎月銀行口座に不動産収入がどんどん貯まっていくようになりました。

 

今回は不動産投資で実際にかかる諸経費の実例と、諸経費を抑える方法についてご紹介していきます。

私の実例を見ることで、不動産投資で実際にかかる諸経費や実質利回りが具体的にイメージできるようになりますし、それを元に諸経費を抑える方法を考えていきたいと思います。

 

最後まで読んだら、諸経費を抑え実質利回りが高い物件を手に入れることができるようになり、不動産投資で大きな実績を残して成功できるようになっていきますよ。

それでは、本題に入っていきましょう!

不動産投資での表面利回りと実質利回りとは?実際の例を見てかかる諸経費を具体的にイメージしよう!

まずは不動産投資での表面利回りと実質利回りについてですが、まずは表面利回りについて解説していきます。

表面利回りとは、年間の家賃収入(満室想定)を物件の販売価格で単純に割ったものになります。

表面利回り・・・満室想定の年間家賃収入÷物件の販売価格

この計算が、楽待とか健美家といった不動産投資ポータルサイトで表示されている利回りになります。

例えば、年間の家賃収入が満室想定で300万円だとして、販売価格が2000万円だとしたら、

『300万円÷2000万円=0.15=表面利回り15%』

ということになります。

 

まぁこれは簡単ですよね。

 

ところが、中古物件を購入するときって、販売価格だけで手に入れられることはほぼありません。

実際は購入するときにも、ある程度の諸経費がかかってくるんです。

例えば…

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 印紙代
  • 修繕費(必要に応じて)

などです。

 

実際に私は1棟目のアパートは1690万円が販売価格だったんですが、内装とか外壁を修理したり、インターネット無料を導入したりで、なんだかんだ300万円くらいかかりました。

なので、販売価格は1690万円だったのが、実際は2000万円くらいかかったんです。

まぁ私の場合は結構高い例ですが、だいたい物件価格+7〜10%くらいは購入時の諸経費がかかると思っておいた方がいいです。

 

ここまでが、購入時にかかる諸経費です。

さらに、“購入してから”も諸経費はかかってくるんです。

 

購入してからかかる経費は…

  • 固定資産税
  • 管理委託費
  • 修繕費
  • 広告宣伝費
  • 電気代
  • 借上駐車場代(ある場合)
  • 定期清掃代
  • 振込代
  • インターネット代
  • 火災・地震保険料

などなどです。

 

ここで実際に私の2017年度(アパート2棟分)の確定申告を参考にしてみましょう!

改めて確認すると、経費使いすぎてちょっと恥ずかしいくらいなんですが…w

ただ、ぜひ実質利回りとか実際にかかる経費のイメージを掴んでもらえばなぁと思いましたので、思い切って公開します!

 

・・・・ドンッ!!!

2017年度の確定申告

これが2017年度、実際に税務署に提出した、不動産収入の損益計算書というものです。

まぁ不動産に関する収支表だと思っていただければ大丈夫です。

 

収入が・・・約642万円ですね。

2017年度は2棟のアパート(木造と軽量鉄骨)を所有していたので、2棟分の家賃収入になります。

 

で、かかっていた経費が・・・

  • 租税公課(税金の類)・・・・・・13.6万円
  • 損害保険料(火災・地震保険)・・・7.9万円
  • 修繕費・・・・・・・・・・・・・14.3万円
  • 地代家賃(借上駐車場代)・・・・12.6万円
  • 外注管理費(管理料)・・・・・・34.7万円
  • 仲介手数料(広告料)・・・・・・・9.5万円
  • その他経費・・・・・・・・・・・53.5万円

金利も経費になるんですが、今回はわかりやすくするために省いています。

その他経費とは定期清掃代とかネット代、ケーブルテレビ代、浄化槽清掃代、電気代などです。

 

経費の合計・・・146.1万円!

 

高い!!!

 

家賃収入642万円に対して、146万円も経費がかかっています。

実に22.7%・・・!!!

・・・・・正直経費かかりすぎですねwRCマンションじゃないんだからってねw

 

642万円ー146万円=496万円の中からさらに銀行の金利や元金の返済をしていって、残った金額が『手元に残る利益』になるワケです。

 

この2棟のアパートって、販売価格を合計すると、実は3110万円なんです。

で、満室想定の家賃が大体652万円なので、表面利回りは…

652万円÷3110万円=20.96%なんです。

 

ですが、実際に購入諸経費を含めて融資を組んだので、その合計は3550万円でした。

で、2017年度の家賃から経費を引いた金額は496万円でしたので、実質利回りは…

 

496万円÷3550万円=13.97%になります。

 

私の中ではこれが『ガチの実質利回り』だと思っています。

 

というのも、他のところでは家賃から経費を引いた金額を“販売価格”で割ったものを実質利回りと表現していることがあるからです。

 

私の例だと…

496万円÷3110万円=15.94%

になりますが、実際は販売価格だけで物件を手に入れることはほぼ不可能ですよね。

なので、実際に取得にかかった金額で割らないと意味ないです。

 

家賃収入から経費を引いた金額を、実際に取得にかかった金額で割ったものが、ガチの実質利回りだということです。

ガチの実質利回りとは…

『(家賃収入ー経費)÷(販売価格+購入時の諸経費)=ガチ実質利回り』

どうでしょうか?

イメージが湧いてきましたでしょうか?

 

実際に私も改めて自分の確定申告を確認すると、

「経費使いすぎてんなぁ〜w」

ってちょっとびっくりしました。

 

だって、木造と軽量鉄骨のアパートで20%以上の経費がかかるって、ちょっとやばいですよね。

まぁただ、銀行返済してもしっかりと利益を残していくことはできているので、もう少し経費削減をしていって利益を増やしていった方が良さそうですね。

実質利回りが低くなりがち=諸経費がかかりやすい物件とは

私の物件の例を見ていただいておわかりかと思いますが、思ったよりも諸経費ってかかるんですよね。

ただ、私の物件は木造とか軽量鉄骨なのでまだマシな方です。(それにしても私の物件はかかりすぎだけどw)

 

これが重量鉄骨とかRCマンションとかになると、世帯数も増えるし、物件が大きいので固定資産税も高くなり、実質利回りが低くなりがちです。

定期清掃代も物件が大きくなれば高くなりますし、電気代も余計にかかってきます。

 

さらに、階数が高い物件だとエレベーターがありますよね。そのエレベーターの電気代や点検代もかなりの額になります。

 

そう考えると、

  1. 木造・軽量鉄骨
  2. 重量鉄骨
  3. RCマンション

の順番で諸経費がかかりやすくなりがちなので、高い利益率をキープしたいのであれば、木造や軽量鉄骨の物件を狙いにいった方がいいでしょう。

それか、エレベーターが付いていない3階建てくらいの重量鉄骨・RCの物件を狙っていくと収入と支出のバランスが取れるようになります。

 

ただ、大きな金額を狙いにいくとなると、やはり重量鉄骨・RCの階数が多いマンションになりますよね。

それらを安く仕入れることができれば、家賃収入もそうですが、売却益も大きくなるので、一気に資産を構築できるようになります。

 

私も中古アパートから不動産投資を始めて、現在は新築アパートを建築している最中です。

来年辺りは新築のRCマンションを建築して、一気に資産を大きくしていきたいなぁと考えているところです。

やっぱ大きく出た方が金額は大きくなりますからね!

 

不動産投資をこれから始めるという場合は、まずは木造とか軽量鉄骨(大きくてもエレベーターなしのマンション)といった諸経費が少なめで、実質利回りが高くなりそうな物件を選んでいくといいですよ。

諸経費を抑えて実質利回りを上げる方法!

不動産投資をしていると、どうしても諸経費がかかってしまうので、なんとかしてこの経費を削減して、実質利回りを上げたいですよね。

私の物件なんか思ったよりも経費がかかっていたので、本気でどうにかしないとヤバイです(笑)

 

諸経費を抑えて実質利回りを上げる方法はいくつかありますが、まずは物件を管理してもらってる管理会社の管理料を交渉しましょう。

管理料ってだいたい家賃総額の5%とかっていうパターンが多いですが、これは交渉次第で下げることも可能なんです。

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私が交渉した実例だと、今度建てる新築アパートは管理料を“共益費を抜いた家賃”の3%+税にしてもらってます。

共益費を含むか含まないかでも、世帯数が多ければ結構な差になってきます。

まずは、管理会社の管理料は交渉の余地がありますので、ここは交渉した方がいいですね。

 

それに私の場合だと、インターネットやケーブルテレビ代といった通信費が結構かかってきているので、そこをどうにかできないかどうかですね。

あとは浄化槽の汲み取りや定期清掃代が意外と高いので、そういった細かい部分を削っていくことが大切になりそうです。

 

それと意外と落とし穴になっているのが、家賃が相場よりも安すぎることです。

家賃をなんでもかんでも安くして満室にするのはいいんですが、それだと利回りが下がってしまうので、家賃は上げられるギリギリのラインを狙った方がいいです。

むやみに家賃を下げると実質利回りも下がってしまうので、管理会社と相談して上げられる家賃はしっかりと上げるようにしましょう。

不動産投資では表面利回りに惑わされることなく、諸経費や実質利回りをしっかりと見極めることが重要

今回は不動産投資における表面利回りと実質利回りについてお伝えしていきました。

こう見ると思ったよりも諸経費はかかってきます。

物件を購入するときにもかかりますし、購入して運営していくときにもかかってきます。

 

大事なのは、不動産会社やネットからの情報に載っている表面利回りに惑わされないことです。

 

実例にもあったように、思いのほか諸経費はかかってきますので、

『実質利回りがいくらになるか』

をしっかりと見極めた方がいいです。

ガチの実質利回りとは…

『(家賃収入ー経費)÷(販売価格+購入時の諸経費)=ガチの実質利回り』

この『ガチの実質利回り』から、さらに銀行返済をして手元に残った金額が『利益』となります。

 

しっかりと利益を残せる物件かどうかをちゃーーーんとリサーチしないと、あとで『ババを引く』ことになりますので、物件を買うときはしっかりリサーチしましょう。

 

ぜひあなたも“実質利回りが高い物件”を買って、不動産収入でどんどん利益を上げていってくださいね。

最後まで読んでいただきありがとうございました。

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