銀行融資

不動産投資の融資状況は銀行の支店長が変わるだけで180度変わる!?

これは実際に私がしょっちゅう体験していることです。

銀行の支店長が変わるだけで、融資の方向性が変わってしまうという…。

銀行の支店長も人間なので、融資に対するこだわりや好みなどがあります。

その支店長が収益不動産、不動産投資に対する融資に消極的だった場合、その支店から借りる事はほぼほぼ難しいと考えておいた方がいいでしょう。

初めて不動産投資をする場合は、どの銀行、どの支店が不動産に対しての融資に積極的なのかを情報収集する必要がある

いきなり不動産投資に対して渋々な銀行に、物件資料を持ち込んで打診したところで、時間の無駄になってしまいます。

なので、不動産に対して積極的に融資を出す銀行、支店に物件を持ち込んだ方が絶対にいいです。

ただ、

「どこの銀行のどこ支店が不動産投資に積極的なのかわからない」

ですよね。

 

そこでおすすめな方法が、

  • 不動産会社に聞いてみる
  • 不動産投資家に聞いてみる
  • ハウスメーカーに聞いてみる

不動産会社や不動産投資家は常に銀行と接触していますので、銀行の人事などの情報には詳しいです。

私も銀行との接触機会は多いですので、仙台市内の情報だったらある程度わかります。

あと、意外にハウスメーカーも銀行との繋がりが強いところもありますので、ハウスメーカーの人に聞いてみるのもありです。

そうすると、

「●●銀行の△△支店は不動産に対して結構融資してくれる」

といった情報を手に入れることができますので、不動産の融資に積極的な銀行に物件を持ち込んでみましょう。

担当者と上司によっても変わってくる

銀行は担当者→上司→支店長といった流れで案件が上がっていきます。

ところが、担当者が新人だったり、配属されたばかりで慣れない担当者だったりすると、担当者と上司がペアで面談したりすることがあります。

そして、この上司が不動産に対して消極的だと、支店長に案件が上がる前に詰んでしまいますww

本来だったら、担当者が上司や支店長を説得して、案件を通してくれるのですが、いきなり上司が出てきてマウントされるとこちらも上手く説得できず、ポシャってしまいます。

なので、ある程度担当者が優秀だったり、その担当者の上司も不動産に対して積極的であるかどうかも、意外と重要だったりします。

 

私はまさにこのパターンで全然ダメダメだった経験があります。

支店としては新築アパートに対して積極的に融資を出しているところだったんですが、ついた担当者が女性だったんです。

まだ若手の女性で、面談するときは常に上司と一緒でした。

その上司が不動産に対して渋々で、

「路線価が低いってことはそれだけ需要が…」

「場所はいいけど満室になるなんて限らないよ」

などと案件を持ち込んでもネガティブな事しか言わず、その時点で却下。

こうなってしまうと、まず融資をしてもらうことは不可能なので、支店を変えるか銀行を変えるしかなくなってしまいます。

そうなると、また一から出直しなので、労力も時間もかかってしまいます。

なので、事前にリサーチする際は、担当者や上司に関しての情報収集もついでいにしておいた方が、後々スムーズに融資を受けられることに繋がりますよ。

本部まで案件が上がってしまうと厳しいことも

これも結構不動産融資のあるあるなんですが、本部まで案件が上がってしまうと、最近は厳しい傾向にあります。

ただ、金額や金利の交渉などがなければ、支店内で決済できるケースもあります。

実際に私が今度建てるアパートは6000万円弱で金利の交渉もなし、団体信用生命保険の加入が条件で、支店決済ができました。

支店決済になると、あとは担当者が支店長を説得できるかどうかになってきます。

ここで担当者が優秀だと結構いいんですよね〜。

 

ただ、金額が1億を超えたり、金利の交渉が入ったり、団体信用生命保険は入らなかったりすると、その案件が本部まで上がってしまいます。

本部まで上がってしまうと、より審査が厳しくなったり、もっと細かい情報を求められたりします。

それができないと承認は下りないですし、最近はかぼちゃの馬車、スルガ銀行の件もあって、各銀行の本部は不動産に対してかなり融資を絞ってきています。

なので、支店決済の範囲内で収まる物件を持ち込むのがオススメです。

ある程度実績を作っていけば本部でも審査は通るのですが、やはり最初の段階となると支店内決済にしておいた方が、融資は通りやすいです。

支店内決済の基準は銀行によって異なるのですが、新規のお客さんは『全て本部審査』なんていう銀行もあります。

また、同じ銀行でも支店によっては2億まで支店内決済ができる支店もあったりするので、その辺りもしっかりとリサーチをしておくことが重要です。

銀行を攻略すれば不動産投資は有利に進められる

いい物件はポロポロと出てきますが、銀行融資が下りないと物件は買えません。

銀行融資で苦戦していると、せっかくいい物件が出てきても手に入れられずに勿体無い思いをするだけです。

物件検索だけじゃなく、銀行のリサーチも同時に進めることで、不動産投資をスムーズに進めることができますよ。