中古アパート

不動産投資をするなら中古アパートがおすすめ!その理由と特徴とは?

不動産投資をするなら中古アパートがおすすめ

こんにちは。大辻です。

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今回は不動産投資を始めるなら中古アパートがおすすめである理由と、中古アパート投資の特徴についてご紹介していきます。

実は、不動産投資で成功している人の多くが、中古アパート投資から始めて、どんどん規模を大きくしていってるんです。

間違っても新築ワンルームマンションを買わないように気をつけてくださいね。

参考記事>>:ワンルームマンション投資のリスクを徹底分析!詐欺レベルの実態とは?

この記事を読むだけで不動産投資で成功するイメージを描けますし、中古アパートで不動産投資をスタートさせることができるようになりますよ。

ぜひあなたも、中古アパート投資から不動産投資を始めて、メガ大家を目指していきましょう!

中古アパートは値段がお手頃

中古アパートはお手頃

中古アパートはだいたい1,000〜3,000万円程度で購入できるものが多いです。

その値段で4〜10部屋を手に入れることができるので、値段がとてもお手頃なんです。

中古のワンルームマンションですと、1部屋500〜1,000万円くらいはしますので、それに比べるとコストパフォーマンスが高いんです。

しかも1回の契約で4〜10部屋が手に入るので、とても楽です。

ワンルームマンションだと何回も契約したり、融資を引いたりしなきゃいけないので大変です。

実際に私が初めて購入した中古アパートは2,000万円程度でしたが、8部屋ありました。

1部屋あたり約250万円ですので、とても安いです。

不動産投資というと、ワンルームマンションや1棟マンションを想像してしまいますよね。

ですが、値段がお手頃でコストパフォーマンスの高い中古アパートの方が、不動産投資を始めるのに最適ですし、早く成功に近づきますよ。

アパートなので1部屋退去してもある程度収入が確保される

アパートは収入が確保されやすい

ワンルームマンションで不動産投資をスタートさせた場合に、もしその部屋に住んでいる人が退去してしまったら、収入は0になってしまいます。

ですが、毎月のローンは返済しないといけませんし、修繕積立金も支払わないといけません。

収入0なのに、ローンや修繕積立金を支払うってなかなか大変ですよね。

一方、中古アパートの場合ですと、1部屋退去があっても他の部屋が埋まっていれば、その分の家賃収入でカバーすることができます。

アパートの入居者が全部屋同時に退去するというのは、可能性が極めて低いので、収入が0になることはまずありえません。

なので、アパートの場合は1部屋退去があっても他の入居者からの家賃収入があるので安心なんです。

なので、

「今月は入居者がいないから、ローンの返済が大変だぁ!!!」

みたいな感じに苦しくなることは、ほぼありません。

 

『卵は一つのカゴに盛るな』

という格言があるのをご存知ですか?

これは、卵を一つのカゴに盛ってしまうと、そのカゴを落としてしまったときに、全部の卵が割れてしまいます。

ですが、複数のカゴに分けて卵を盛っておけば、一つのカゴを落としてしまっても、他のカゴには影響がないですよね。

これと一緒で、ワンルームマンションを1部屋しか持っていない時期は、その1部屋に住む入居者が退去してしまった場合に、収入が0になってしまいます。

ですが、アパートの場合ですと、1部屋退去しても他の部屋にはまだ入居者がいますので、収入が0になることはありません。

このように不動産投資を始めたばかりの時でも、アパートだといきなり複数の部屋を持つことになりますが、ワンルームマンションですと同時契約をしない限り、最初は1部屋からスタートすることになりますよね。

そういった面でも、中古アパートから不動産投資を始めることで、収入を安定させるということにも繋がっていきますよ。

家賃や広告費、リフォームなどを自分の裁量で自由に決めることができる

自分の裁量で自由に決められる

中古アパートを購入したら、基本的にその土地と建物は自分のものになります。

ですので、家賃をいくらにしようが、共益費をいくらにしようが、駐車場代をいくらにしようが、アパートの名前を変更しようが、仲介広告費をいくらにしようが、ぜーーーんぶ自由なんです。

外壁をいきなりオレンジ色とかにして、「カーサ・オレンジ」みたいなアパート名に変更しても問題ありません(笑)

空室の部屋にモニター付きインターホンをつけて、さらにウォシュレットもつけて、さらにデジタルキーなんかをつけて、部屋を見に来てくれた人に、

「この部屋だけなんかいろいろ設備が整ってるなwww」

と思わせることもできたりするんです。

中古アパートはとにかく自由です。

私は外壁塗装もしましたし、アパートの名称も変更しましたし、設備もいろいろと整えました。

そしたら簡単に入居者も決まりましたし、管理会社からも喜ばれるようになりました。

一方、ワンルームマンションの場合はここまで自由度は高くないです。

マンション名を変えることなんてできませんし、修繕積立金も不動産会社側の裁量で決められてしまいます。

せいぜい内装をちょこっとリフォームするくらいしかできないでしょう。

自由度が高く、自分で色々できることで、

「あぁ、自分がこのアパートのオーナーなんだなぁ。」

と強く実感することができて、大家をしているという感じなれます。

この感覚は意外と大切だと思っていて、不動産投資をするということは、不動産賃貸業を営むということなので、ある程度の自主性がないとうまくいきません。

なんでもかんでも不動産会社に丸投げしているようでは、成功しません。

アパートはほとんどのことを自分で決めていかないといけないので、それが楽しかったり、やりがいに繋がったりするポイントになってきますよ。

中古アパートは利益を出しやすい

中古アパートは利益を出しやすい

中古アパートはとにかく利益を出しやすいです。

不動産投資を始めたばっかりの頃は、何と言ってもキャッシュフローが大切です。

キャッシュフローとは、入ってくる家賃収入から、ローンの返済や諸経費、税金などを差し引いたあとに残っているお金のことです。

要は『手取り』です。

元々たくさん貯金がある人はいいですが、私みたいに貯金が100万円もない(笑)みたいな人は、とにかくキャッシュフローが出る物件を購入して、キャッシュを貯めるのが一番です。

その貯めたキャッシュを銀行への「見せ金」にして、また新たな物件の融資を好条件で引っ張ってくるというのが、不動産投資を加速させていくポイントです。

銀行としてもキャッシュをたくさん持っている人には、安心して融資をしてくれる傾向にあります。

キャッシュを貯めていくことは、不動産投資を加速させるためにも重要なことなんです。

そこで、不動産投資初心者がキャッシュを貯めるのに最適なのが、中古アパートなんです。

いきなり1億円規模の鉄筋コンクリートマンションを購入してもいいですが、修繕や維持費など、色々と大変なことが多いですので、まずは中古アパートくらいで慣れるのがいいです。

1億円の中古マンションで毎月のキャッシュフローが50〜100万円あるのであればいいと思いますが、10万、20万程度のキャッシュフローでしたら、割に合わない感があります。

なぜなら、月10万、20万のキャッシュフローなら、2000万円程度の中古アパートで達成することが可能だからです。

2000万円程度の中古アパートで月のキャッシュフロー15万と、

1億円の中古マンションで月のキャッシュフロー15万だったら、

リスクの低い中古アパートの方がいいですよね。

なので、貯金額やキャッシュフローの金額、自分の年齢など、身の丈に合った物件を選ぶことがとても重要です。

不動産初心者の場合は、まずキャッシュフローが月10〜20万くらい狙える中古アパートを手に入れて、キャッシュをどんどん貯めていくことがおすすめです。

中古アパートは規模が小さすぎず、大きすぎないのでちょうどいい

中古アパートは規模が調度いい

中古アパートはワンルームマンションみたいに規模が小さい訳でもないし、RC造のマンションみたいに規模が大きい訳でもありません。

規模が小さすぎるとキャッシュが貯まるスピードも遅いですし、規模が大きすぎても初心者には大変です。

ただ、規模が大きくても、突発的な支出に耐えられるくらいの潤沢なキャッシュフローがあれば問題ありません。

しかし、そんないい物件を手に入れるのは、融資の問題もありますし、なかなか難しいです。

だったら、まずは中古アパートくらいで不動産投資に慣れてから大規模なマンションに取り組んでも全然問題ないです。

不動産投資の実績を出していれば、金融機関や不動産屋の対応も若干変わってきます。

不動産投資初心者が1億の物件を購入しようとしても、

「いきなりそんな大きい物件いくの!?」

と思われてしまいます。

ただ、高額な仲介料が欲しい不動産屋は1億近い物件を勧めてくる場合もあります。

1億の物件なのにキャッシュフローが月に10〜20万程度のしょぼい物件だったりします。

なので、繰り返しになりますが、自分の身の丈に合った物件を選んで、段階を踏みながら不動産投資を進めていくことが重要です。

中古アパートは規模もキャッシュフローもちょうどいいですので、不動産投資をスタートさせるのに非常におすすめですよ。

ぜひあなたも、キャッシュフローが見込める中古アパートを手に入れてくださいね。

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