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不動産投資の借金はリスクなのか?もっと借金したい現役大家がカラクリを大公開!

不動産投資の借金はリスクなのか?
不動産投資の借金はリスクなのか?

こんにちは、大辻です。

不動産投資において借金はつきものですが、「そもそも借金することはリスクじゃないの?」という疑問を抱いたことはないでしょうか?

 

日本の教育ではあまりお金について教わる機会が少ないですし、

『借金=悪』

みたいなイメージがテレビとかで植えつけられているので、何となく借金が怖いイメージってありますよね。

私も不動産投資を始めるまでは、「借金したらヤバイ!」なんて思っていました。

 

しかし、不動産投資は基本的に借金をしないと始められないので、しっかりと借金と向き合っていく必要があります。

私もこの不動産投資に対する借金の考え方が180度変わったことで、不動産投資でサラリーマンと同じくらいの金額を稼ぎだすことができるようになりました。

今ではもっともっと借金したいくらいです(笑)。

 

そこで今回は、不動産投資における借金との向き合い方とそのリスクについてお伝えしていきます。

借金についてしっかりと理解しておくことで、あなたも不動産投資で大きな実績を残すことができるようになりますよ。

 

それでは本題に入っていきますね。

不動産投資において借金は当然リスクである。そのリスクをいかに防止していくかが大事

まず大事なことを言っておきますね。

『不動産投資の借金は当然リスクです!』

 

なんか、「不動産投資の借金はリスクじゃない!」みたいなことがネットに書いてあったりするんですが、借金は借金です。

返していけなくなるリスクは当然あります。現金一括で買ってしまうのが一番リスクが少ないでしょう。

 

しかし、不動産投資は借金をしないと始められないことがほとんどですよね。

 

もちろん数千万以上も現金を持っていればいいのですが、そんなに現金を持ってる人ってなかなかいないと思います。

私もそんな大金持っていないので、不動産投資をする際はいつも借金をしています。

 

ここで1つ言えるのが、

『不動産投資の借金リスクとどう仲良くしていくか』

ということです。

 

私も不動産投資で抱えている借金とはいつも仲良くしてもらっていて(笑)、もっと借金という友達を増やしたいくらいですw

 

なので、

「不動産投資は借金リスクが〜・・・」

とか言って、借金を嫌がっているうちは一生不動産投資を始めることはできません。

 

なので、いかに借金リスクを軽減させるか、リスクヘッジをするか、仲良くするかが非常に重要なポイントになります。

借金リスクを極限まで小さくすることができれば、不動産投資で稼ぐことはそんなに難しいことではありません。

これは断言できます。

 

いつでも良質な借金ができるような状態になれれば、不動産投資で結果を出すのは余裕です。

私もそうですが、借金したいのにできなくで不動産投資で苦戦するパターンが結構あるくらいですからね。

 

では、どうやって不動産投資の借金リスクを減らしていけばいのでしょうか?

次から具体的に解説していきますね。

不動産投資の借金リスクを軽減させる、大事な大事な1つの指標

不動産投資の返済比率

「不動産投資の借金リスクってじゃあ具体的に何なの?」というところですが、何だと思いますか?

 

私は『借金が返せなくなること』だと思っています。

つまり、逆を言うと『借金が返せればOK♪』だということです。

 

まぁ当然といえば当然ですかね(笑)。

 

この『借金が返せればOK=借金のリスクが少ない』ということをもう少し深掘りしていきます。

例えば、中古アパート1棟持ってたとして、毎月の家賃収入が30万円あるとします。

その中古アパート購入費として借金をしたんですが、月々の返済が29万円だったらどうでしょうか?

 

・・・結構ヤバイですよね(笑)。

 

1部屋退去したりすると、もう「借金返せなーーい!」ってなりそうですよね。

まぁちょっと自分の給料とかから自腹を切ればなんとか返せるかもしれませんが、せっかく不動産投資を始めたんだからできれば自腹なんて切らない方がいいです。

 

一方、これがじゃあ月々10万円の返済だったらどうでしょうか?

 

家賃収入月30万円で返済が10万円ですから、余裕で返していけそうですよね。

3分の2が空室になってもギリギリ返済していけます。

 

つまり、“家賃収入に対しての返済の割合を下げる”ことで、借金が返せなくなるリスクを減らすことができるんです。

ちなみに、この家賃収入に対する返済の割合のことを『返済比率』といいます。

返済比率は大事なので絶対に覚えておいた方がいいです。

家賃収入に対する返済の割合のことを『返済比率』という。

返済額÷家賃収入=返済比率

例:返済10万円÷家賃収入30万円=返済比率約33%

この返済比率を下げるということが、不動産投資における借金リスクを軽減する大事な1つの方法です。

 

まぁ他にも立地がいい物件を買うとか、空室が出ないようにするとかもあるんですが、それはみんなやるんですよ。

やっぱ立地が良い物件だったり、空室がない方がいいですからね。

そこはみんな努力するんですが、返済比率に関してはちょっと詰めが甘い気がします。

 

できればこの返済比率は、『50%以下』になるようにした方がいいです。

50%以下なら、1棟アパートが急に半分空室になったとしても何とか返済に耐えられるからです。

家賃収入が月30万円なら、返済は15万円以下にしようということですね。

返済比率は極力50%以下になるようにしよう!

ちなみにこの返済比率を下げる方法ですが、

  • 指値(値引き)をして購入価格を下げる
  • 融資期間を長く取る
  • 金利を下げる
  • 家賃等を上げて利回りを上げる
  • 銀行の借り換えを検討する

などです。

 

中でも一番簡単なのは『融資期間を長く取る』という方法です。

融資期間が長くなればなるほど、月々の返済額は少なくなります。

融資期間が長すぎて返済額が少なすぎるのは問題ですが、そんなケースはほぼないので、極力融資期間は長く取れるように銀行と交渉しましょう。

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不動産投資の借金も住宅ローンも“借金”であることに変わりはないが…

不動産投資と住宅ローン

不動産投資の借金は「ヤバイ」という印象をお持ちの方が多いんですが、住宅ローンとか車のローンといった借金にはなぜか抵抗ない人が多いんです。

まぁ住宅ローンの方が金利がちょっと安いこともありますが、同じ“借金”であることには変わりないです。

 

しかし、借金の『質』『中身』は全然違うんです。

 

住宅ローンは自分の給料の中から返済していくと思いますが、不動産投資のローンは入居者からいただく家賃収入から返済していきます。

なので、不動産投資の借金は基本的に自分のお金(給料とか)から返済することがないんですね。

 

しかも、もし家賃収入が30万円で返済が10万円だったら、残り20万円は手元に残るんです。

 

借金したはずなのに、お金が増えていくという不思議な現象が起こるという…。

 

一方、住宅ローンの場合はどうでしょうか?

家を購入したからといって、いきなり収入が何十万も増えるでしょうか?

 

・・・増えないですよね。

 

むしろ、返済に当てるお金がかかるので、給料からどんどん減っていきます。

つまり、住宅ローンや車のローンは、借りれば借りるほどあなたのお金を奪っていくんです。(借金の質が悪い)

逆に、不動産投資の場合、借金をすればするほど手取りのお金が増えていく…!

不動産投資の借金の場合、借金すればするほど手取りのお金が増えます。

(もちろん返済比率50%以下にしたり、経費を抑えたりしないとダメですよ!)

 

ちょっとイメージしにくいと思うので、私の例を見てみましょう。

 

私は3棟の中古アパート買うのに5000万円以上借金しましたが、家賃収入が80万以上で返済が35万円くらいなので、45万円は手元に残る計算になります。

そこで、同じような条件のどんどん物件を増やしていって、規模が10倍になったとすると…

5億円の借金で、家賃収入が月800万円、返済が月350万円、手元に残るのが月450万円です。

 

借金すればするほど手取りのお金が増えていってますよね。

ここまで来ると、年間5000万円以上の手取りになります。

5年で2億5000万円です。

 

そして、5年後に残債と同じ金額で売却できたとすると、自分のお金を一切減らすことなく2億5000万円稼げたことになります。

 

そう考えたら結構すごいですよね。

 

このように、借金にもあなたのお金を奪っていく『質の悪い借金』と、あなたのお金を増やしていく『質の良い借金』があるということを覚えておきましょう。

 

もちろん不動産投資の借金も、新築ワンルームマンション投資みたいに返済比率が高くなりすぎたり、経費が異常にかかる物件を購入してしまうと、あなたのお金を奪っていく『質の悪い借金』になることもあるので注意しましょう。

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今回は不動産投資と借金のリスクについてお伝えしていきました。

 

不動産投資で成功していくためには、この借金というのは必ず攻略していかなければなりません。

逆に借金を上手く利用できるようになれば、良い物件をどんどん購入できるようになるので、簡単に成功していきます。

 

私もポンッと良い物件が出てきたときに、何とか借金することができたので、不動産投資で月数十万の実績を残すことができるようになりました。

 

もしあなたが不動産投資で成功したいのであれば、この不動産投資の借金リスクとちゃんと向き合って、仲良くしていくことで、大きな成功を手にすることができますよ。

ぜひこの機会に、借金に対する考えを改めてみてはいかがでしょうか?

 

今回も最後まで読んでいただき、ありがとうございました(^^)

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