不動産投資マインド

不動産投資で儲かる割合はどれくらい?儲からない原因は当たり前のことだった

不動産投資で儲かる割合

こんにちは。大辻です。

Twitterでも不動産投資情報を発信しているので、ぜひ見てみてくださいね。

大辻のTwitterはこちら→@haruhito_otsuji

 

今回は不動産投資で儲かる割合についてご紹介していきます。

儲かる割合といっても、

  • 『投資金額に対してどれくらいの割合で儲かるのか』
  • 『不動産投資をした人で儲かっている人の割合』

の2つについてご紹介していきます。

あと儲からない儲からないと嘆いている人が、なぜ儲からないのか?その原因についてもお伝えしていきます。

 

不動産投資って、本当に儲かるのかどうか、どれくらいの金額が利益で、どれくらいの人が儲かっているのかどうか気になりますよね。

私も不動産投資を始める前は、「本当に儲かるのかなぁ?」と気になっていました。

 

ただ、「実際に儲かっている人がいるんだから、俺にできないわけがない!」

 

と謎に過信していましたw

ですが、色々と勉強してきたことで、結果として毎年毎年利益を上げることができています。

来年はキャッシュフローベースでサラリーマンだった頃の年収(500万くらい)を超えるでしょう。

 

この記事で紹介する不動産投資で儲かる割合と儲からない原因をしっかりと把握することができれば、あなたも不動産投資でガッツリ儲けることができるようになります。

不動産投資で重要なのはしっかりと利益を上げることですので、儲けるのが大前提なんですけどね。

(関連記事:不動産投資の始め方まとめ!初心者はキャッシュフローが狙える物件を!

 

それでは本題にいってみましょう。

不動産投資した金額に対して儲かる割合が決まる3つの要因

まずは、

『不動産に投資した金額によってどれくらいの金額が儲かるのか、利益になるのか』

を考えてみましょう。

 

例えば、3000万円・利回り10%の中古アパート物件を購入したからといって、丸々10%(300万円)が儲かる訳ではありません。

仮に3000万円でローンを組んだら、銀行返済もしないといけないですし、管理費や修繕費、広告費、固定資産税などの経費もかかってきます。

 

簡単に計算するとしたら、

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)』

が儲かる割合になります。

なので、不動産投資した金額に対して儲かる割合の要因は

  1. 家賃収入(利回り)
  2. 銀行返済
  3. 諸経費

によって決まってきます。

 

家賃収入(利回り)はその物件でどれくらいの売上があるかですよね。3000万円で利回り10%だったら300万円ですが、3億円の利回り10%だったら3000万円になります。

利回りはわかりやすいですよね。

 

一方、銀行返済は

  1. いくらの金額で
  2. 何年の期間で
  3. 金利はいくらか

によって月々の返済額が変わってくるんで、ちょっと複雑になります。

 

なので、ローンの組み方によって返済の金額も変わってくるので、儲かる割合というのも全然違ってくるんですよ。

このローンの組み方をミスると、儲かる割合がかなり少なくなってしまうので注意が必要です。

 

そして、諸経費です。

諸経費は大まかに『家賃収入の何%』みたいな感じで考えると早いです。

 

3000万円くらいの中古アパートだったら、だいたい家賃収入の15%くらいが諸経費でしょうか。

ただ、諸経費がやたらかかりそうな物件とかだったら家賃収入の20%以上かかってきたりすることもありますので、あまり諸経費がかからなさそうな物件を選ぶようにしましょう。

 

3000万円・利回り10%の中古アパートをフルローンで購入したとします。

  • 家賃収入:利回り10%→300万円
  • 融資:3000万円・15年・金利2%→年間231万
  • 諸経費:家賃収入の15%→45万円

これを、

『家賃収入ー(銀行返済+諸経費)』

に当てはめると、

『300万円ー(231万円+45万円)』

=24万円です。

 

3000万円投資して24万円の利益なので、儲かる割合(利益率)は0.8%です。

 

この儲かる割合のことを、『返済後利回り』と言ったりします。この例だと0.8%です。

また、儲かる”金額”のことを『キャッシュフロー』と言ったりします。

 

3000万円も投資したのに、年間24万円しか儲からなかったらちょっと少ないですよね。

ちょっと空室になったり、金利が上がったり、修繕費が多くかかったりするとすぐに赤字になってしまいます。

 

この返済後利回りは『最低でも3%』はないとキツイです。3%未満の物件はすぐに売却を検討した方がいいでしょう。

 

儲からないと嘆いている人は、だいたいこんな感じのアパートや中古区分マンションなどを買ってたりします。

ただ、こんなんじゃ儲からないと嘆いてしまうのも無理はないですよね。

 

では、不動産投資で儲からない人は、どんな原因があるのでしょうか?

不動産投資で儲からない原因は当たり前のことを押さえていないから

不動産投資で儲からない原因は、当たり前のことを押さえていないからなんですね。

この当たり前のことというのは、先ほど申し上げた、

  • 物件価格に対する利回り
  • 銀行融資の組み方
  • 諸経費

この3つの詰めが非常に甘いんです。

 

先ほどの物件ですと、3000万円で利回り10%の中古アパートですが、正直利回りが低すぎます。

3000万円の中古アパートで利回り10%だったら、うまくいっている不動産投資家のほとんどが買わないでしょう。

融資期間、築年数にもよりますが、中古アパートだったら最低でも利回り12%〜15%以上は欲しいところです。

 

それと、融資期間ですが、利回り10%の中古アパートの場合だったら、最悪でも20年は欲しいです。

最悪でもですよ。20年でもギリギリのラインです。できれば25年は欲しいです。

なぜなら、融資期間が長ければ長いほど月々の返済額が小さくなるので、儲かる割合が多くなります。

逆に、融資期間が短いほど月々の返済額が大きくなるので、儲かる割合が少なくなってしまうんです。

なので、融資期間が長くとれる物件かどうかを見極める必要があるんです。

利回り10%で15年の融資期間しかとれない木造とかの築古物件は、もはや買うに値しないです。(利回り20%なら別ですよ)

 

さらに、諸経費をしっかり考慮しているかどうかです。

固定資産税などの税金の類は必ずかかってきますが、それ以外の部分で節約できないか考えてみましょう。

例えば、管理料が高いとかです。

(参考:不動産投資での管理会社の選び方はこれだ!特に重要な3つのポイント

管理料も交渉次第で安くすることもできますし、物件の修繕も自分でやったり、安いところを探したりすれば、諸経費を抑えることができます。

管理会社に払う広告費も、最近はスマホで「この物件を見せて欲しい」と直接問い合わせがくるケースが多いので、広告費も見直した方がいいです。(別に広告費を上げたからといって入居への影響が少なくなってきている)

なので、まずは諸経費を抑える努力をしましょう。交渉することで諸経費を軽減できる部分もあるので、交渉できるところはしっかり交渉しましょう。

 

不動産投資で儲からない原因は、以上のような当たり前のことを理解してない、実践してないからなんです。

 

儲からないと嘆いている人の物件を、実際に儲かってる人が見たら、

「そもそもこんな物件は買わない」

というケースがほとんどです。

 

不動産投資で儲かりたいのであれば、

  • 物件価格に対する利回り
  • 銀行融資の組み方
  • 諸経費

こういった基本的な部分をしっかりと吟味しましょう。

 

何も考えずに言われるがままに不動産投資をしてしまうと、新築ワンルームマンションを買わされたり、ス○ガ銀行みたいな高金利で条件の悪い融資を組まされたりするので注意が必要です。

(参考:新築ワンルームマンションは買ってはいけない!買った時点で99.99%失敗!

不動産投資で実際に儲かっている人の割合は1割くらいと言われている

最後に不動産投資で実際に儲かっている人の割合についてですが、ソースは不明なんですが1割くらいと言われているみたいです。

私の感覚的にも1〜2割くらいだと思っていたので、だいたい同じくらいのイメージでした。

なぜなら、日本の就業者の数が5000万人くらいで、そのうち会社経営者や個人事業主が500万人くらいだからです。

どういうことかというと、不動産投資は不動産賃貸業=経営者(個人事業主)であり、従業員のままのマインドではうまくいかない可能性が高いからです。

(参考:不動産投資で人生を変える5つのマインドセット!あなたの人生は変えられる!

なので、

『従業員:経営者(個人事業主)=不動産投資で儲からない人:不動産投資で儲かる人』

になるんじゃないかと思っているからです。

 

従業員と経営者(個人事業主)というのは考え方に違いがあります。(従業員が悪いという意味ではありません)

不動産投資は不動産賃貸業というビジネスをあなた自身で営んでいかなければいけません。

従業員のように指示を受けて、その通り動いて給料をいただくというのとはワケが違います。

どちらかというと『指示を出す側』の立場なんです。

 

今まで『指示を受ける側』の立場だった人が、不動産賃貸業を始めていきなり『指示を出す側』になっていきなりうまくいくかと言われれば、ちょっと微妙ですよね。

なので、

『従業員:経営者(個人事業主)=不動産投資で儲からない人:不動産投資で儲かる人』

という式が近しくなるんじゃないかと思っているわけです。

 

逆を言えば、経営者のマインドや習慣を身につけることで、あなたも不動産投資でも成功できる可能性が上がるということです。

そのためにも大事なのは、不動産投資は不動産賃貸業というビジネスであるという感覚を身につけることです。

(関連記事:不動産投資は不動産賃貸業というビジネスであることを忘れてはならない

 

ぜひあなたも経営者マインドを身につけて、不動産投資で儲かる側の人(約1〜2割と予想)を目指していきましょう。

まとめ

今回は不動産投資で儲かる割合と、儲からない原因についてご紹介しました。

 

  • 不動産投資で儲かる割合は①家賃収入(利回り)②銀行返済③諸経費の3つで決まる
  • 儲からない原因は①家賃収入(利回り)②銀行返済③諸経費の詰めが甘い
  • 不動産投資で儲かっている人の割合は1〜2割と予想

 

不動産投資で儲けるには、①家賃収入(利回り)②銀行返済③諸経費といった基本的なことをしっかりと吟味したり、収支を”厳しめに”シミュレーションすることが大事です。

 

しかし、それ以上に大切なのが、『マインドセット』です。

 

不動産投資で大切なのは経営者マインドとお伝えしてきました。

なんでもかんでも誰かのせいにしたり、他人任せにしていては成功することは難しいでしょう。

 

ぜひあなたも不動産投資に必要なマインドセットを身につけて、不動産投資でたくさん儲けてくださいね!

不動産投資で人生を変える5つのマインドセット
不動産投資で人生を変える5つのマインドセット!あなたの人生は変えられる!こんにちは。大辻(@haruhito_otsuji)です。 今回は不動産投資で人生を変える5つのマインドセットについてご紹介します...

 

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